摘要：隨著我國(guó)綜合國(guó)力的不斷發(fā)展，人們逐漸由農(nóng)村搬向城市，城市人口數(shù)量不斷增加，有效推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但是隨著宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被切斷，而房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是通過銀行，直接導(dǎo)致企業(yè)土地購(gòu)買和開發(fā)經(jīng)費(fèi)不足，嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展迫切需求新的融資渠道。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控;房地產(chǎn)行業(yè);融資渠道

引言：

宏觀調(diào)控的應(yīng)用能夠有效實(shí)現(xiàn)資金資源，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供方向，但是在很大程度上嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)購(gòu)買者的利益也帶來一定影響，也真是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)和購(gòu)買者過于依賴資金而導(dǎo)致相關(guān)政策下發(fā)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)問題。

一、房地產(chǎn)金融促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重要性

房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在發(fā)展過程中，其是否具備充足的資金，對(duì)于其未來的發(fā)展規(guī)模和前景起到極大的影響作用。相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期長(zhǎng)，資金風(fēng)險(xiǎn)比較高，資金回報(bào)率極大，但是依賴于金融機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，資金問題是企業(yè)需要解決的首要問題，具備充足的資金能夠確保企業(yè)能夠進(jìn)行土地購(gòu)買和開發(fā)。金融業(yè)具備良好的融資籌資能力，并且具有多種融資渠道，通過放貸等形式向房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)行大規(guī)模的建筑開發(fā)，進(jìn)而有效推動(dòng)整合房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)久、可持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)金融同時(shí)具備著協(xié)調(diào)作用，在國(guó)家相關(guān)政策允許的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)金融利用多樣的形式調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是房地產(chǎn)金融的協(xié)調(diào)性具有針對(duì)對(duì)象，僅適用于國(guó)家所扶持房地產(chǎn)領(lǐng)域，并且建立健全了有關(guān)優(yōu)惠政策，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。另外，隨著我國(guó)婚姻要求房車情況的逐漸嚴(yán)重，購(gòu)買成為當(dāng)代人民群眾的最大愿望，但是當(dāng)前階段房?jī)r(jià)不斷上漲，而人們的經(jīng)濟(jì)收入水平卻沒有提升，導(dǎo)致購(gòu)買者望而卻步。因此需要國(guó)家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)金融填充其中差距。由此，房地產(chǎn)金融所具備的優(yōu)勢(shì)顯而易見，在購(gòu)房者具有強(qiáng)烈購(gòu)房欲望但資金不足是可以通過多種渠道貸款。房地產(chǎn)金融在刺激購(gòu)買者的同時(shí)，有效推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。

二、宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮作用

首先，在宏觀調(diào)控作用下能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展方向。房地產(chǎn)屬于是高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高收益的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展優(yōu)良在很大程度上影響著我國(guó)人民群眾經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)效益，當(dāng)前階段，部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形式不穩(wěn)定，并且受到國(guó)家和當(dāng)?shù)卣叩募s束?；诖?，宏觀調(diào)控規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從整體角度積極引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點(diǎn)，不僅能夠有效和其他行業(yè)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，還能夠在金融、稅收、投資到上發(fā)揮作用，因此，相比于其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有一定特異性，通過宏觀調(diào)控能夠明確發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在的問題，還能夠在一定程度上平穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。其次，宏觀調(diào)控能夠有效實(shí)現(xiàn)資源的科學(xué)劃分。政府的管理工作能夠根據(jù)政府自身的實(shí)施資源劃分，同時(shí)宏觀調(diào)控政策是處理房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的有效方案。有買賣就會(huì)存在摩擦，存在摩擦就會(huì)存在或大或小的問題，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。市場(chǎng)中存在的問題都可以通過政府進(jìn)行處理，宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)施能夠?qū)崿F(xiàn)資源整合以及效益劃分[1]。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)存在問題

（一）過于依賴資金，金融風(fēng)險(xiǎn)大

在當(dāng)前階段，我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)將資金作為企業(yè)發(fā)展主要力量，資金支持能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，但是也會(huì)產(chǎn)生較大、較多的金融風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，存在將近80百分之房地產(chǎn)土地購(gòu)買和開發(fā)經(jīng)費(fèi)都是通過銀行貸款進(jìn)行的，將近90百分之購(gòu)房客戶通過按揭貸款方式購(gòu)房，在一定程度上加大了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，現(xiàn)時(shí)代商業(yè)銀行逐漸增多，導(dǎo)致市場(chǎng)中存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重的偏移，同時(shí)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久、可持續(xù)運(yùn)作，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)蕭條局面，會(huì)直接導(dǎo)致金融行業(yè)發(fā)生資金崩潰，阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

（二）土地資源稀缺，普遍存在投機(jī)現(xiàn)象

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要依附大量的土地資源，只有充足的土地資源才能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。然而，土地資源屬于不可再生資源，所能供應(yīng)的數(shù)值較為固定，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化發(fā)展速度逐漸加速，人群搬離農(nóng)村，城市人口基數(shù)大幅度增長(zhǎng)，土地資源需求不斷上升，而現(xiàn)實(shí)土地資源的實(shí)際供應(yīng)量無法滿足當(dāng)前階段市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到阻滯影響。除此之外，我國(guó)土地交易體制不完善，土地高價(jià)售賣或者不正當(dāng)形式圈地獲取更多經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)秩序，致使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)存在嚴(yán)重問題[2]。

（三）購(gòu)房者“力不從心”

我國(guó)當(dāng)前局勢(shì)來看，廣大的80后，90后人群面臨婚姻問題，而當(dāng)前階段大部分家庭要求男方有車有房，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其屬于非常龐大的資金收入，但是目前人們的收入情況與房?jī)r(jià)的上漲速度不成比例，很多的購(gòu)房者需要買房、想要買房，但是面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)只能望而卻步，空有雄厚的發(fā)展客戶，但是卻無法將存在的客源資金轉(zhuǎn)化為企業(yè)自身的發(fā)展資金，另外，受宏觀調(diào)控的影響，購(gòu)房者在銀行機(jī)構(gòu)的貸款金額受到限制，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定影響。

四、基于宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)金融改進(jìn)措施

（一）非銀行金融機(jī)構(gòu)

在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展銀行融資的方式被政府切斷，房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展進(jìn)而選擇非銀行金融機(jī)構(gòu)。在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)前，我國(guó)大型、中型房地產(chǎn)企業(yè)并不將非銀行金融機(jī)構(gòu)作為主要融資渠道選擇，在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)并不受關(guān)注，但在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，不僅有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資形式和渠道，同時(shí)有效提升非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)展速度。房地產(chǎn)行業(yè)為有效盤活資金，非銀行金融機(jī)構(gòu)是非常是極為有限的渠道。

（二）海外金融市場(chǎng)

金融市場(chǎng)發(fā)展較為完善的地區(qū)有中國(guó)香港和新加坡，房地產(chǎn)企業(yè)可以在這兩個(gè)市場(chǎng)以債券發(fā)行或股票形式解決發(fā)展過程中資金周轉(zhuǎn)困難的問題，在金融市場(chǎng)能夠得到融資主要依靠房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力和信用度決定，同時(shí)自身實(shí)力和信用度也決定著融資成本，還在融資市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)的要求較高，只能夠?yàn)榇笮头康禺a(chǎn)企業(yè)提供有效融資渠道，而小型企業(yè)只能望而卻步。

（三）創(chuàng)新其他融資渠道

創(chuàng)新型融資方式的應(yīng)用和宏觀調(diào)控存在很大的關(guān)系，宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)紛紛尋找其他渠道進(jìn)行融資，并進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，從而確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與銀行進(jìn)行合作從中獲得經(jīng)濟(jì)，企業(yè)信托公司、依托銀行，收集客戶資金，利用理財(cái)產(chǎn)品的形式把客戶金融轉(zhuǎn)進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)，這是一種新型的融資方式，但是銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)加以否決。在此基礎(chǔ)上房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新，將載體數(shù)量增加，由之前的兩個(gè)拓展為三個(gè)，讓證券公司加入其中，但是資金源頭和資金流向是一致的，資金源頭是銀行客戶，這種方式的融資過程是首先將銀行客戶的資金過渡到證券公司，證券公司再將資金轉(zhuǎn)入信托公司，最后房地產(chǎn)企業(yè)從信托公司獲得資金，這是一種較為復(fù)雜的融資方式，消化時(shí)間較長(zhǎng)，但是能夠有效為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融資金[3]。

五、購(gòu)房者融資創(chuàng)新

宏觀調(diào)控政策下，不僅房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受到影響，同時(shí)購(gòu)房者利益也受到影響，購(gòu)房者在銀行貸款的金額受到限制，導(dǎo)致購(gòu)買者欲望降低，但是隨著借貸機(jī)構(gòu)和“另類”銀行的出現(xiàn)，為購(gòu)買者提供了資金。借貸機(jī)構(gòu)并不是銀行機(jī)構(gòu)下的服務(wù)產(chǎn)品，而是貸款公司，與銀行相比其貸款較靈活，但貸款利息較高，雖然在一定程度上為購(gòu)買者提供了資金保障，但是因?yàn)槔⒃驅(qū)е潞芏噘?gòu)買者望而卻步?！傲眍悺便y行是利用運(yùn)營(yíng)資金向銀行申請(qǐng)貸款，這種貸款方式對(duì)象受到一定限制，僅能為企業(yè)購(gòu)房人員提供服務(wù)，因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言為有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要針對(duì)購(gòu)買者融資問題進(jìn)行創(chuàng)新，從而有效保障行業(yè)發(fā)展。

結(jié)束語：

綜上所述，宏觀調(diào)控政策有利也有弊，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道被切斷問題，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)階段其他房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)用的融資渠道加以借鑒，有效促進(jìn)企業(yè)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另外因?yàn)橘?gòu)買者融資渠道同樣受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過自身創(chuàng)新，解決購(gòu)買者問題，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張衛(wèi)華.淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2017（25）：248.

[3]郭睿.宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)，2016（15）：146-147.

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院深圳研究院金賢鋒