摘要:隨著我國(guó)綜合國(guó)力的不斷發(fā)展,人們逐漸由農(nóng)村搬向城市,城市人口數(shù)量不斷增加,有效推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,但是隨著宏觀調(diào)控政策出臺(tái),房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被切斷,而房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是通過銀行,直接導(dǎo)致企業(yè)土地購(gòu)買和開發(fā)經(jīng)費(fèi)不足,嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展,基于此,房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展迫切需求新的融資渠道。
關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控;房地產(chǎn)行業(yè);融資渠道
引言:
宏觀調(diào)控的應(yīng)用能夠有效實(shí)現(xiàn)資金資源,為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供方向,但是在很大程度上嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對(duì)購(gòu)買者的利益也帶來一定影響,也真是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)和購(gòu)買者過于依賴資金而導(dǎo)致相關(guān)政策下發(fā)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)問題。
一、房地產(chǎn)金融促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重要性
房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在發(fā)展過程中,其是否具備充足的資金,對(duì)于其未來的發(fā)展規(guī)模和前景起到極大的影響作用。相比于其他行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期長(zhǎng),資金風(fēng)險(xiǎn)比較高,資金回報(bào)率極大,但是依賴于金融機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中,資金問題是企業(yè)需要解決的首要問題,具備充足的資金能夠確保企業(yè)能夠進(jìn)行土地購(gòu)買和開發(fā)。金融業(yè)具備良好的融資籌資能力,并且具有多種融資渠道,通過放貸等形式向房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的資金,促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)行大規(guī)模的建筑開發(fā),進(jìn)而有效推動(dòng)整合房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)久、可持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展中,房地產(chǎn)金融同時(shí)具備著協(xié)調(diào)作用,在國(guó)家相關(guān)政策允許的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)金融利用多樣的形式調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是房地產(chǎn)金融的協(xié)調(diào)性具有針對(duì)對(duì)象,僅適用于國(guó)家所扶持房地產(chǎn)領(lǐng)域,并且建立健全了有關(guān)優(yōu)惠政策,推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。另外,隨著我國(guó)婚姻要求房車情況的逐漸嚴(yán)重,購(gòu)買成為當(dāng)代人民群眾的最大愿望,但是當(dāng)前階段房?jī)r(jià)不斷上漲,而人們的經(jīng)濟(jì)收入水平卻沒有提升,導(dǎo)致購(gòu)買者望而卻步。因此需要國(guó)家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)金融填充其中差距。由此,房地產(chǎn)金融所具備的優(yōu)勢(shì)顯而易見,在購(gòu)房者具有強(qiáng)烈購(gòu)房欲望但資金不足是可以通過多種渠道貸款。房地產(chǎn)金融在刺激購(gòu)買者的同時(shí),有效推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。
二、宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮作用
首先,在宏觀調(diào)控作用下能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展方向。房地產(chǎn)屬于是高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高收益的行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展優(yōu)良在很大程度上影響著我國(guó)人民群眾經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)效益,當(dāng)前階段,部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形式不穩(wěn)定,并且受到國(guó)家和當(dāng)?shù)卣叩募s束?;诖?,宏觀調(diào)控規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從整體角度積極引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點(diǎn),不僅能夠有效和其他行業(yè)產(chǎn)生關(guān)聯(lián),還能夠在金融、稅收、投資到上發(fā)揮作用,因此,相比于其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有一定特異性,通過宏觀調(diào)控能夠明確發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在的問題,還能夠在一定程度上平穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。其次,宏觀調(diào)控能夠有效實(shí)現(xiàn)資源的科學(xué)劃分。政府的管理工作能夠根據(jù)政府自身的實(shí)施資源劃分,同時(shí)宏觀調(diào)控政策是處理房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的有效方案。有買賣就會(huì)存在摩擦,存在摩擦就會(huì)存在或大或小的問題,進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。市場(chǎng)中存在的問題都可以通過政府進(jìn)行處理,宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)施能夠?qū)崿F(xiàn)資源整合以及效益劃分[1]。
三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)存在問題
(一)過于依賴資金,金融風(fēng)險(xiǎn)大
在當(dāng)前階段,我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)將資金作為企業(yè)發(fā)展主要力量,資金支持能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,但是也會(huì)產(chǎn)生較大、較多的金融風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示,存在將近80百分之房地產(chǎn)土地購(gòu)買和開發(fā)經(jīng)費(fèi)都是通過銀行貸款進(jìn)行的,將近90百分之購(gòu)房客戶通過按揭貸款方式購(gòu)房,在一定程度上加大了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。另外,現(xiàn)時(shí)代商業(yè)銀行逐漸增多,導(dǎo)致市場(chǎng)中存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象,進(jìn)而造成房?jī)r(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重的偏移,同時(shí)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久、可持續(xù)運(yùn)作,如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)蕭條局面,會(huì)直接導(dǎo)致金融行業(yè)發(fā)生資金崩潰,阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。
(二)土地資源稀缺,普遍存在投機(jī)現(xiàn)象
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要依附大量的土地資源,只有充足的土地資源才能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。然而,土地資源屬于不可再生資源,所能供應(yīng)的數(shù)值較為固定,隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,城市化發(fā)展速度逐漸加速,人群搬離農(nóng)村,城市人口基數(shù)大幅度增長(zhǎng),土地資源需求不斷上升,而現(xiàn)實(shí)土地資源的實(shí)際供應(yīng)量無法滿足當(dāng)前階段市場(chǎng)需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到阻滯影響。除此之外,我國(guó)土地交易體制不完善,土地高價(jià)售賣或者不正當(dāng)形式圈地獲取更多經(jīng)濟(jì)利益,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,擾亂房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)秩序,致使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)存在嚴(yán)重問題[2]。
(三)購(gòu)房者“力不從心”
我國(guó)當(dāng)前局勢(shì)來看,廣大的80后,90后人群面臨婚姻問題,而當(dāng)前階段大部分家庭要求男方有車有房,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,其屬于非常龐大的資金收入,但是目前人們的收入情況與房?jī)r(jià)的上漲速度不成比例,很多的購(gòu)房者需要買房、想要買房,但是面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)只能望而卻步,空有雄厚的發(fā)展客戶,但是卻無法將存在的客源資金轉(zhuǎn)化為企業(yè)自身的發(fā)展資金,另外,受宏觀調(diào)控的影響,購(gòu)房者在銀行機(jī)構(gòu)的貸款金額受到限制,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定影響。
四、基于宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)金融改進(jìn)措施
(一)非銀行金融機(jī)構(gòu)
在宏觀調(diào)控政策下,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展銀行融資的方式被政府切斷,房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展進(jìn)而選擇非銀行金融機(jī)構(gòu)。在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)前,我國(guó)大型、中型房地產(chǎn)企業(yè)并不將非銀行金融機(jī)構(gòu)作為主要融資渠道選擇,在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)并不受關(guān)注,但在宏觀調(diào)控政策下,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資,不僅有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資形式和渠道,同時(shí)有效提升非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)展速度。房地產(chǎn)行業(yè)為有效盤活資金,非銀行金融機(jī)構(gòu)是非常是極為有限的渠道。
(二)海外金融市場(chǎng)
金融市場(chǎng)發(fā)展較為完善的地區(qū)有中國(guó)香港和新加坡,房地產(chǎn)企業(yè)可以在這兩個(gè)市場(chǎng)以債券發(fā)行或股票形式解決發(fā)展過程中資金周轉(zhuǎn)困難的問題,在金融市場(chǎng)能夠得到融資主要依靠房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力和信用度決定,同時(shí)自身實(shí)力和信用度也決定著融資成本,還在融資市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)的要求較高,只能夠?yàn)榇笮头康禺a(chǎn)企業(yè)提供有效融資渠道,而小型企業(yè)只能望而卻步。
(三)創(chuàng)新其他融資渠道
創(chuàng)新型融資方式的應(yīng)用和宏觀調(diào)控存在很大的關(guān)系,宏觀調(diào)控政策下,房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)紛紛尋找其他渠道進(jìn)行融資,并進(jìn)行不斷的創(chuàng)新,從而確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與銀行進(jìn)行合作從中獲得經(jīng)濟(jì),企業(yè)信托公司、依托銀行,收集客戶資金,利用理財(cái)產(chǎn)品的形式把客戶金融轉(zhuǎn)進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè),這是一種新型的融資方式,但是銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)加以否決。在此基礎(chǔ)上房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新,將載體數(shù)量增加,由之前的兩個(gè)拓展為三個(gè),讓證券公司加入其中,但是資金源頭和資金流向是一致的,資金源頭是銀行客戶,這種方式的融資過程是首先將銀行客戶的資金過渡到證券公司,證券公司再將資金轉(zhuǎn)入信托公司,最后房地產(chǎn)企業(yè)從信托公司獲得資金,這是一種較為復(fù)雜的融資方式,消化時(shí)間較長(zhǎng),但是能夠有效為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融資金[3]。
五、購(gòu)房者融資創(chuàng)新
宏觀調(diào)控政策下,不僅房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受到影響,同時(shí)購(gòu)房者利益也受到影響,購(gòu)房者在銀行貸款的金額受到限制,導(dǎo)致購(gòu)買者欲望降低,但是隨著借貸機(jī)構(gòu)和“另類”銀行的出現(xiàn),為購(gòu)買者提供了資金。借貸機(jī)構(gòu)并不是銀行機(jī)構(gòu)下的服務(wù)產(chǎn)品,而是貸款公司,與銀行相比其貸款較靈活,但貸款利息較高,雖然在一定程度上為購(gòu)買者提供了資金保障,但是因?yàn)槔⒃驅(qū)е潞芏噘?gòu)買者望而卻步?!傲眍悺便y行是利用運(yùn)營(yíng)資金向銀行申請(qǐng)貸款,這種貸款方式對(duì)象受到一定限制,僅能為企業(yè)購(gòu)房人員提供服務(wù),因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言為有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,需要針對(duì)購(gòu)買者融資問題進(jìn)行創(chuàng)新,從而有效保障行業(yè)發(fā)展。
結(jié)束語:
綜上所述,宏觀調(diào)控政策有利也有弊,針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道被切斷問題,企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)階段其他房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)用的融資渠道加以借鑒,有效促進(jìn)企業(yè)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展,另外因?yàn)橘?gòu)買者融資渠道同樣受到限制,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過自身創(chuàng)新,解決購(gòu)買者問題,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院深圳研究院金賢鋒