徐德林

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金需求量大，自有資金滿足不了項目運轉(zhuǎn)，通常在項目開發(fā)前期通過借款來籌集所需資金。借款產(chǎn)生的利息費用是否應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品成本以及記錄的具體會計期間在實際操作中很難把控。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息資本化的重要性

根據(jù)《企業(yè)會計準則第17號》文件，借款利息允許開始資本化必須同時滿足三個條件：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生;（2）借款費用已經(jīng)發(fā)生;（3）為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。對于土地借款利息資本化必須是同時滿足上面三個條件，只要有一個條件不滿足，相關(guān)土地借款費用就不能予以資本化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息資本化問題對企業(yè)成本和資產(chǎn)價值確認、收入與費用的合理配比具有重要意義。

（一）從成本考慮

借款利息支出會計處理有時為資本化，有時為費用化，但該借款如果被用于需長時間才能達到使用或銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)時，例如：建設(shè)期較長的在建工程、商品房開發(fā)以及投資性房地產(chǎn)時，此時利息費用需資本化處理，因為此時的借款費用已構(gòu)成其生產(chǎn)經(jīng)營支出的重要組成部分，已構(gòu)成資產(chǎn)成本的一部分。資本化處理，更能反映資產(chǎn)投入的成本和資產(chǎn)價值。

（二）從收入與成本費用配比考慮

房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品是在房屋交付后才確認銷售收入的，對于預(yù)售期間收到的房款由于不符合銷售收入確認條件而作預(yù)收賬款處理，由于產(chǎn)品開發(fā)期長，借款利息費用數(shù)額大，如果把商品房開發(fā)借款的利息全部費用化，那就意味著在房屋交付前即開發(fā)期將出現(xiàn)較大虧損，而到交付后可能一下體現(xiàn)出巨額利潤，不太符合實際經(jīng)營情況，也不符合收入成本費用配比原則。因此，土地借款利息資本化處理更能反映企業(yè)的經(jīng)營利潤，更有利于成本、費用的歸集和成本的管控。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地借款利息資本化的難點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)土地借款利息資本化起點的確定

企業(yè)借款購買土地或土地購買后再借款發(fā)生的利息支出，要根據(jù)購置土地性質(zhì)的實際情況確定是否進行資本化。

1.土地購置時尚未明確具體的使用。利息支出不應(yīng)作資本化處理.購入土地僅僅是作為企業(yè)的土地儲備使用，并沒有具體明確的工程項目計劃，這種方式尚未實現(xiàn)資產(chǎn)預(yù)定用途所必需的購建活動或準備活動正在進行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時作費用化處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范圍。在實際工作中，經(jīng)常會遇到企業(yè)購置土地后，擱置三四年甚至更長的時間沒有開發(fā)，那么這期間發(fā)生的利息支出只能作費用化處理。

2.土地購置時已明確作為建設(shè)用地，借款利息支出應(yīng)進行資本化處理。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地只要不是對外投資，在目前國家相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)不可以直接轉(zhuǎn)讓土地，所以在實務(wù)中只存在兩種情況，一是建造成商品予以出售，另一種就是建造自用。最終的結(jié)果不是存貨就是固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)公司均應(yīng)該將其納入資本化資產(chǎn)的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)不同于一般企業(yè)固定資產(chǎn)建造，除了實體建造外，還有實體建造之前的技術(shù)性和管理性工作，他們與實體建造緊密相關(guān)，不可分割。但對房地產(chǎn)企業(yè)的“實體建造或生產(chǎn)活動”如何理解，會計準則沒有給出清晰的解讀，日常操作中存在兩種理解。其一是根據(jù)審慎性原則，參照購建固定資產(chǎn)要求必須是主體廠房的開工建設(shè)，在正式開工建設(shè)之前，所發(fā)生購買土地等利息支出都應(yīng)記入當期損益，則房地產(chǎn)企業(yè)借款利息資本化時點為主體工程動工開始。其二是根據(jù)國際會計準則，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、勘測、報批報建等應(yīng)屬于建造房地產(chǎn)所必需的前期準備工作，實質(zhì)上是生產(chǎn)活動已經(jīng)開始，不以開工建設(shè)作為必要依據(jù)。由于中國企業(yè)會計準則對這個問題未給出清晰的規(guī)定，實際可參照國際準則，對于房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地后編制了相應(yīng)的開發(fā)計劃，并確定了該土地是用于特定房地產(chǎn)項目的，即土地使用性質(zhì)已明確的情況下，購入土地和后續(xù)的建筑施工活動一樣是房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的重要環(huán)節(jié)之一，為獲取該土地所發(fā)生的借款費用應(yīng)該予以資本化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地借款利息暫停資本化時點的確定

在項目開發(fā)過程中有時會遇到停工，出現(xiàn)這種情況，我們要合理區(qū)分是正常停工還是非正常停工，對于在工程建設(shè)過程中因出現(xiàn)了不可預(yù)見的因素且使建設(shè)停工在3個月以上的，那么這段時期發(fā)生的借款利息應(yīng)暫停資本化。非正常停工，通常是由于企業(yè)管理決策上的原因或者其他不可預(yù)見的原因所導(dǎo)致的停工，例如：施工方質(zhì)量糾紛;企業(yè)管控不力造成的安全事故;勞動糾紛;資金周轉(zhuǎn)困難;發(fā)生了自然災(zāi)害等等，這些非常停工且超過3個月的，資本化利息要進行費用化處理，等愎復(fù)正常開工時再進行資本化。正常的停工，通常是指可預(yù)見的不可抗力因素導(dǎo)致施工停工，比如我國北方由于天氣惡劣，冬季較長，在冰凍季節(jié)來臨時工程就要停工，待冰凍季節(jié)過后方能施工，這種較長時間的冰凍期停工是正?，F(xiàn)象，由此導(dǎo)致的施工中斷是可預(yù)見的不可抗力因素導(dǎo)致的，那么借款利息仍需資本化處理。所以在工程中遇到停工，注意應(yīng)根據(jù)停工的原因進行相應(yīng)借款利息處理。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)土地借款利息資本化終止時點確定

通常購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)當停止資本化。對于一般資產(chǎn)“達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”是比較容易界定的，但房地產(chǎn)業(yè)由于存在商品房預(yù)售制度，對于商品房“達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”有兩種不同的觀點：一種觀點認為：在工程完工時為商品房“達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”;另一種觀點認為：在領(lǐng)取預(yù)售許可證進行預(yù)售時為商品房“達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”。前一種觀點比較可取，如采用后一種觀點，存在以下幾方面問題：其一，“預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”是從字面上對資產(chǎn)建設(shè)狀態(tài)的描述，當某一項資產(chǎn)需要超過12個月以上的建設(shè)期時，理論上存在著對完工時間的不確定性，因而政策以“達到預(yù)定可銷售狀態(tài)”概括稱之。從一般文義和常識理解看，一項資產(chǎn)“達到預(yù)定可銷售狀態(tài)”，必然是一種建設(shè)已基本完成的狀態(tài)，如一條生產(chǎn)線已完成裝配、調(diào)試，一項新技術(shù)已完成開發(fā)并經(jīng)過了驗證等。而按照上述預(yù)售法規(guī)，商品房領(lǐng)取預(yù)售證時，可能只完成了實際建設(shè)的一小部分而已，甚至可以連地上部分都看不到，如果認為此時已“達到預(yù)定可銷售狀態(tài)”，是對政策原義的嚴重曲解。其二，商品房預(yù)售制度，是一項極為特殊的政策，世界上僅我國大陸及港澳等地區(qū)實施這一制度，其用意是通過預(yù)售，幫助開放商在建設(shè)初期即可開始回籠資金，減輕融資壓力，進而鼓勵、扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。所以，允許商品房預(yù)售，是對房地產(chǎn)業(yè)的一種特殊優(yōu)惠，并非是對商品房真實建設(shè)進度的認可。其三，“預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”與“建造期間”是前后對應(yīng)的關(guān)系，達到可銷售狀態(tài)前，均屬于建造期間，反向也可推導(dǎo)得出結(jié)論：建造期間發(fā)生的借款費用，因未達到可銷售狀態(tài)，應(yīng)予以資本化。那么在商品房取得預(yù)售許可后到完工前，仍有相當一段建造期間，此階段的借款費用也應(yīng)予以資本化。其四，可將商品房開發(fā)和其他建筑工程（如營建廠房、倉庫等）進行比較，盡管前者作為存貨核算，后者作為固定資產(chǎn)核算，但稅法和會計上都允許二者借款費用資本化，且二者同為營造建筑物，如果僅僅因為前者有預(yù)售許可證制度而將資本化停止時間大大提前，而后者的資本化停止時間仍為完工時間，也不合情理。其五，目前各地稅務(wù)機關(guān)對資本化停止時間界定也不一致，兩種觀點都有支持者，甚至同一地區(qū)國地稅之間也存在差異，導(dǎo)致各地企業(yè)的同期稅負不一致，同時也影響稅收任務(wù)進度控制。為了清楚地確定利息資本化終止時間，希望財稅管理部門出臺相關(guān)文件，將房地產(chǎn)企業(yè)借款費用資本化停止時點統(tǒng)一認定為商品房完工時間，以避免各地稅企間的不一致。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司利息資本化的對策建議

（一）規(guī)范合同和手續(xù)

對因購?fù)量疃杩?，首先要明確土地合同是否約定了土地的使用性質(zhì)，由此來確定借款利息是記入成本還是記入費用;對于購?fù)恋睾蠼杩?，也要明確借款用途，例如借款用于工程建設(shè)還是用于其他方面，若用于項目建設(shè)上，那么利息資本化是沒有問題的;若借款不是用于本項目而是用于其他公司或項目，那么利息就不能資本化處理了。另外合同還需約定借款額度、期限及利率，這樣才能準確地確定資本化利息以及資產(chǎn)成本，所以規(guī)范合同及相關(guān)手續(xù)是必要的。

（二）實質(zhì)重于形式

企業(yè)會計準測沒有具體規(guī)定房地產(chǎn)土地借款利息資本化起點和終點，那么在項目開發(fā)過程中就要根據(jù)實際情況來判斷，比如根據(jù)借款用途以及項目開發(fā)前的必要籌備工作時間，來確定借款利息資本化起點，而不是根據(jù)形式上動工這一動作開始作為資本化起點;另外對資本化終點，按正常確認形式是“資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)”，由于房地產(chǎn)業(yè)特殊性，在商品房沒建成時就可預(yù)售，如果按可銷售狀態(tài)來確定資本化終點，那么預(yù)售也是符合可銷售狀態(tài)的，若在預(yù)售環(huán)節(jié)就停止資本化顯然與實際不符，因為這時商品房還沒有完工，工程建設(shè)還在進行中，投資還沒有完成，資產(chǎn)成本還沒有形成。如果根據(jù)經(jīng)濟實質(zhì)判斷所建造的資產(chǎn)是否應(yīng)停止資本化會更加科學(xué)，因為資產(chǎn)的實體建造已經(jīng)全部完成或?qū)嵸|(zhì)上已完工，作為利息資本化終點是符合經(jīng)濟實質(zhì)的。所以要根據(jù)借款實質(zhì)而不是形式來判斷利息資本化和費用化時點，相對來說更加合理。

（三）提升財務(wù)人員專業(yè)能力

對于房地產(chǎn)業(yè)土地借款利息是資本化還是費用化，在會計實務(wù)中需要一定的職業(yè)判斷。要提高這方面專業(yè)判斷能力，在日常工作中就需加強這方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不僅要對傳統(tǒng)意義的會計核算和監(jiān)督職能提升，還要加強對會計準則和稅收政策的學(xué)習(xí)，及時了解和掌握國家最新的財稅法規(guī)，開闊視野，更新知識，搞高工作能力和水平，全面解決工作中遇到的問題。

綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在實際操作中對土地借款發(fā)生的利息費用資本化期間的把握存在難點，建議財稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)土地借款資本化期間的確定出臺更清晰的規(guī)定。

（作者單位：鎮(zhèn)江亞東天泰投資發(fā)展有限公司）