劉晶晶

(內(nèi)蒙古師范大學 地理科學學院，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010022)

近年來隨著城市快速擴張，征地沖突事件呈現(xiàn)激增之勢，尤其因農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的土地增值收益分配不公引發(fā)被征地農(nóng)民、政府與土地開發(fā)商之間的博弈最為激烈，引發(fā)的土地爭議最為突出，直接影響了社會穩(wěn)定與經(jīng)濟發(fā)展[1]。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和全球化等因素帶動的城鎮(zhèn)化進程的快速推進，導致建立在城鎮(zhèn)建設(shè)空間快速擴張基礎(chǔ)上的農(nóng)村土地被征收現(xiàn)象越來越普遍[2]。從客觀角度，我國現(xiàn)在的征地補償工作仍顯露出隨意性大、同地不同價、更新慢、應用不方便、缺乏科學的測算方法等諸多問題[3]。為此，國務院、自然資源部相繼發(fā)文，要求各地要制訂并公布征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或區(qū)片綜合地價，并建立征地補償標準動態(tài)調(diào)整機制，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、當?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2年～3年對征地補償標準進行調(diào)整[4]。因此，征地區(qū)片價的合理制訂有著非常重要的作用。征地區(qū)片綜合地價，直接為征地服務。其目的就是要解決征地工作產(chǎn)生的突出問題，提供可靠的數(shù)據(jù)，保護被征地農(nóng)民的切身利益。征地區(qū)片綜合地價(以下簡稱征地區(qū)片價) 是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準[5]。本次征地區(qū)片價更新工作根據(jù)新《土地管理法》中關(guān)于征地方面的要求，針對地價的內(nèi)涵進行了補充調(diào)整，在舊的內(nèi)涵中新增了不包括法律規(guī)定用于社會保險繳費補貼的被征地農(nóng)民社會保障費用這一規(guī)定。為了更好地保障社會經(jīng)濟發(fā)展，維護社會的穩(wěn)定，保護農(nóng)民合法權(quán)益，合理確定征地補償標準，防止因征地補償不公正引起政府與被征地農(nóng)民之間的矛盾。征地區(qū)片綜合地價更新研究在很大程度上具有現(xiàn)實意義。筆者以包頭市固陽縣為例，探討此次測算的征地區(qū)片綜合地價標準是否符合現(xiàn)在的社會經(jīng)濟情況，最大限度地保護被征地農(nóng)民利益，維護社會穩(wěn)定以及合理制訂補償標準。

1 研究區(qū)域概況及數(shù)據(jù)來源

1.1 自然與經(jīng)濟概況

固陽縣地處內(nèi)蒙古陰山山脈中部固陽盆地，位于包頭市正北方向，地理位置東經(jīng)109°35′00″～110°43′00″，北緯40°42′00″～41°28′58″。固陽縣屬中溫帶大陸型干旱半干旱季風氣候，氣溫偏低、降水少、光照充足?？h內(nèi)地形多山地、丘陵，約占土地總面積的90%。固陽縣域范圍有6個鎮(zhèn)、一個街道辦事處以及一個工業(yè)園區(qū)。截至2019年，全縣總?cè)丝?99 040人。其中，常住人口169 300人，非農(nóng)業(yè)人口27 506人，農(nóng)業(yè)人口171 534人。2018年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值增長5.6%；固定資產(chǎn)投資下降9.6%；社會消費品零售總額增長3.9%；一般公共預算收入完成3.74億元，增長14%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達到33 702元、15 287元，增長率為6.6%、10.8%。

1.2 土地資源利用現(xiàn)狀

全縣土地總面積為487 645.4hm2，其中耕地190 573.19hm2、園地5.27hm2、林地27 937.85hm2、草地239 856.68hm2、城鎮(zhèn)村及工礦用地9 696.27hm2、交通運輸用地2 653.68hm2、水域及水利設(shè)施用地10 740.6hm2、其他用地6 181.86hm2，分別占土地總面積的39.08%、0.001%、5.73%、49.19%、1.99%、0.54%、2.20%、1.27%。

2 區(qū)片劃分

2.1 運用綜合判定法劃分

綜合判定法主要是以相關(guān)專家的經(jīng)驗為依據(jù)，對被征地區(qū)域內(nèi)相鄰或類似外部條件的行政村基本情況進行分析比較和評估；根據(jù)其結(jié)果，進行重組歸類，主要是將情況相似的區(qū)域歸并，然后組成征地區(qū)片。即利用以往經(jīng)驗，在行政村界線規(guī)定范圍內(nèi)直接劃分征地區(qū)片的方法。原則上不會突破行政村界線確定的區(qū)域，劃分區(qū)片也可以不按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政歸屬，同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的多個行政村或不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)的多個行政村都可以歸并為一個區(qū)片。在必要條件下，也可根據(jù)當?shù)鼐€狀地物來輔助征地劃分，例如道路、溝渠、河流等。

2.2 運用多因素綜合評價法劃分

多因素綜合評價法一般以行政村行政區(qū)域為基本單元，選擇地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等影響征地補償標準的主要因素，建立評價指標體系，確定每一個基本單元的綜合分值，在綜合分值相近的單元進行歸并和調(diào)整，劃定區(qū)片[6]。

固陽縣采用此方法進行征地區(qū)片劃分時，選取了其中主要的6個因素以及9個因子，其權(quán)重確定如表1所示。

表1 區(qū)片因素因子權(quán)重確定情況

2.3 確定征地區(qū)片劃分

通過以上兩種方法的劃分，可以將征地區(qū)片級別最終確定為4個級別(見表2)。其中多因素綜合判定法是進行判定的主要依據(jù)，綜合判定法主要作用是進行校對。對比分析因素法中的總分值分布規(guī)律以及綜合判定法中專家結(jié)果的合理性，對偏差較大的不合理單元進行調(diào)整[7]。區(qū)片劃分對于區(qū)片大小也有要求，范圍不宜過大或過小，適當即可。在進行單元合并時，應當考慮行政邊界，一般不打破行政邊界的完整。

表2 固陽縣征地區(qū)片綜合地價區(qū)片劃分結(jié)果

3 征地區(qū)片測算

本次征地區(qū)片綜合地價更新工作基準日期為2019年9月30日；根據(jù)相關(guān)規(guī)定，工作底圖為2018年土地利用變更庫。

3.1 農(nóng)用地產(chǎn)值修正法

農(nóng)用地產(chǎn)值修正法是以當?shù)刂鲗Ц髦贫葹闇y算基礎(chǔ)，將未來農(nóng)用地預期產(chǎn)值還原到當期，并結(jié)合被征地農(nóng)民安置需要，綜合考慮土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素進行修正后測算區(qū)片綜合地價的方法。

采用農(nóng)用地經(jīng)濟價格測算農(nóng)用地價格時使用無限年期公式測算。

采用農(nóng)用地承包權(quán)價格、經(jīng)營權(quán)價格測算農(nóng)用地價格時使用有限年期公式測算。

(1)

(2)

式中：P——土地價格；

a——土地年純收益；

r——土地還原率；

n——土地使用年期。

根據(jù)各級別差異，選取了其中幾個重要影響因素，確定了修正系數(shù)，并最終測算出結(jié)果(見表3)。

表3 固陽縣修正后的農(nóng)地價格 單位：萬元/hm2

3.2 征地案例比較法

征地案例比較法，即收集本區(qū)片以及其他可比區(qū)片征地案例，并且確定其區(qū)片實際補償標準，進行比較修正，確定征地區(qū)片價。原則上關(guān)于征地案例的選取，應選擇近三年內(nèi)本區(qū)片和其他可比區(qū)片內(nèi)發(fā)生的征地項目，每個區(qū)片需要至少選擇3個具有代表性的征地案例。確定使用案例之前，還應判斷案例的合理性。征地案例的可比內(nèi)涵應與之對應的征地區(qū)片綜合地價設(shè)定的內(nèi)涵保持一致。一般是指在對案例進行整理時，不包括青苗補償費、地上附著物補償費等，本次征地案例還剔除了社會保障這一費用。比較修正時還應考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。計算公式為：

Pz=Pb×100/A1×100/A2×Ar

式中：Pz為待估征地區(qū)片價，Pb為征地案例補償標準；

A1為區(qū)域因素修正系數(shù)，A2為個別因素修正系數(shù)，Ar為期日修正系數(shù)。

表4 固陽縣征地案例測算結(jié)果 單位：萬元/hm2

3.3 征地區(qū)片綜合地價最終確定

最后征地區(qū)片價采用以上兩種測算方法結(jié)果的加權(quán)平均值經(jīng)調(diào)整后來確定，具體見最后征地區(qū)片價確定表。

表5 固陽縣最后征地區(qū)片價確定表

4 結(jié)論與討論

固陽縣本次征地區(qū)片綜合地價測算結(jié)果如下：一級15 926元/畝，二級13 777元/畝，三級101 372元/畝，四級10 000元/畝。與現(xiàn)行實施的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值的級別價格對比來看補償標準高于現(xiàn)行實施的統(tǒng)一年產(chǎn)值，價格均提升，其中上一輪征地年產(chǎn)值：一級15 020元/畝，二級13 130元/畝，三級10 050元/畝，四級7 220元/畝。一級區(qū)片上漲幅度6.03%，二級區(qū)片上漲幅度4.93%，三級區(qū)片上漲幅度13.15%，四級區(qū)片上漲幅度38.5%。符合社會經(jīng)濟發(fā)展的狀況。

本次征地測算與以往相比，征地內(nèi)涵以及技術(shù)方法都有更新。從內(nèi)涵來看，除了不包括征收農(nóng)用地涉及的地上附著物和青苗等費用，還新增了法律規(guī)定用于社會保險繳費補貼的被征地農(nóng)民社會保障費用。這樣極大地保護了被征地農(nóng)民的利益，保障了農(nóng)民的生活水平。對于社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展也有很大的作用。從技術(shù)方法來看，本次關(guān)于征地價格測算方法進行了更新。農(nóng)用地產(chǎn)值修正法，不僅考慮到農(nóng)用地自身的質(zhì)量、產(chǎn)值以及其他因素影響，還考慮了農(nóng)用地承包價格的還原與農(nóng)民的預期收益。所以，本次征地區(qū)片綜合地價更新工作，對于保護被征地農(nóng)民的利益，以及政府進行征地補償具有很重要的意義。