張克明

摘要：在房地產行業(yè)快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了很多阻礙房地產行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題，針對這些問題進行房地產項目工程管理主要流程的優(yōu)化具有非常重要的現(xiàn)實意義。房地產工程建設單位要重視對房地產項目工程管理流程的優(yōu)化，采取切實有效的措施保障房地產項目的質量。

關鍵詞：房地產、工程管理、流程、優(yōu)化、措施

引言：房地產工程管理直接關系到房地產企業(yè)的經濟效益，并對工程施工進度、施工質量，施工成本等起到至關重要的作用。因此，為了提升工程建設質量，并提高房地產企業(yè)的競爭實力，就需要房地產企業(yè)清楚的認識到該項工作的重要性，通過有效途徑，促進企業(yè)健康發(fā)展。

1房地產工程管理主要流程

房地產工程管理是房地產項目管理者對房地產開發(fā)項目的建設和使用進行的全面、系統(tǒng)的綜合管理，從而實現(xiàn)在房地產開發(fā)項目建設中的資源合理配置，減少建設成本，提高房地產工程建設的效率和質量。房地產工程管理是對房地產工程建設的全過程進行科學、系統(tǒng)的管理，主要包括房地產工程方案和圖紙的設計的管理、房地產工程建設施工環(huán)節(jié)的管理、房地產項目的交付與驗收的管理。通過對房地產工程的管理，能夠對房地產項目建設的全過程進行控制和優(yōu)化，從而保證房地產工程建設能夠順利進行，完成預期的目標和任務。

2房地產工程管理流程存在的問題

2.1房地產工程的前期準備不夠充分

房地產工程的前期準備是房地產工程建設中非常關鍵的環(huán)節(jié)，是其他工作開展的基礎和前提，能夠為之后工作的順利開展提供指導。但是，目前很多房地產開發(fā)建設單位并沒有對房地產工程的前期準備工作給予足夠的重視，在房地產工程建設中沒有科學合理的指導而盲目施工，導致很多問題出現(xiàn)，嚴重影響房地產工程建設施工的效率和質量。

2.2不能嚴格遵守房地產項目施工許可規(guī)定

一方面，房地產工程建設施工單位沒有嚴格遵守房地產項目施工許可的規(guī)定，在還沒有取得房地產工程建設許可資質就開始施工，完全忽視了房地產工程建設的施工流程，導致在建設施工進行到中途被國家強制暫停，從而提高了房地產工程建設的成本。另一方面，很多房地產工程建設施工單位沒有嚴格按照國家相關的建設施工規(guī)定和標準進行施工，導致房地產開發(fā)項目存在很大的安全隱患。

2.3管理體制以及監(jiān)理制度不夠規(guī)范

在房地產工程管理的管理方式上，很多房地產工程建設單位并沒有采取科學有效的管理方式，而是依舊延用傳統(tǒng)的管理方式，導致房地產工程管理混亂，從而影響房地產工程建設施工的進度和效率。

2.4房地產工程造價預算存在偏差

在房地產工程建設施工之前要對房地產項目的投資額進行預算和工程造價，但是，在房地產工程建設施工中會出現(xiàn)很多不確定的情況影響房地產工程管理預算出現(xiàn)偏差，比如，施工材料及機械的市場波動、施工技術的創(chuàng)新、設計方案或圖紙的變更等。

2.5房地產項目驗收備案缺乏嚴謹性

房地產項目的驗收備案是房地產工程建設中非常重要的環(huán)節(jié)，但是，很多房地產工程建設單位沒有嚴格遵守相關規(guī)定，盲目加快房地產工程建設的進度，導致房地產項目的驗收備案形式化，使得房地產項目出現(xiàn)很多質量問題，影響房地產工程建設單位的經濟效益和社會信譽。

3房地產工程管理途徑分析

3.1加強招投標管理

在房地產工程管理中，企業(yè)首先要完善規(guī)劃管理，結合國家的相關政策規(guī)定，在政策保護前提下，確保該項工作的順利進行。當前，由于我國人地矛盾較為突出，國家為了緩解這方面的矛盾，開始頒布了限購令，并且保障房配置率得到了不斷提升。因此，這就要求房地產企業(yè)要明確國家的相關政策，并確保施工前各手續(xù)的完整，在經過相關部門嚴格的審核之后才能夠投入施工。而在建筑項目審批之前，房地產企業(yè)還需要做好前期的相關規(guī)劃管理工作，并結合當地地段、地價、周邊環(huán)境、房地產行情、居民購買力、市場競爭狀況等，進行統(tǒng)籌規(guī)劃，從各個方面綜合考慮，進而提高前期規(guī)劃質量。另外，還需要加強招投標管理工作。在傳統(tǒng)項目工程招投標中，其招投標方式較為單一，而在新形勢下，企業(yè)要注意結合統(tǒng)一招標及個別招標等形式，在關注競標價格的同時，對各項指標進行綜合性的評估，包括競標企業(yè)經營資格、資金周轉能力、施工技術、誠信度等，從中選出最佳單位。而招標文件編制要盡量做到詳盡、完善、嚴格，并在合同生效之后，嚴格按照合同內容執(zhí)行。

3.2加強施工成本控制

在房地產工程項目管理中，企業(yè)的盈利狀況與施工成本管理有著較大的聯(lián)系。因此，就需要做好施工成本管理，結合目標成本及不同的施工階段，制定出可行性、合理性的管理措施，從材料、資本、技術、規(guī)劃等多方面著手，對各個施工環(huán)節(jié)進行嚴格的成本控制。其中，在投資決策過程中，首先要對項目定位、地價、市場信息等進行有效分析與管理，并在立項時對各工作進行認真審查，通過對各項數據的有效分析，來預估工程建筑成本。而在工程項目設計中，要做好項目預算工作，對于各種材料的損耗、使用狀況進行嚴格的控制，在包裝結構安全的前提下，減少不必要的環(huán)節(jié)。在實際施工過程中，需要對預算金額進行嚴格的控制，并對工程進度款進行審核，針對施工中出現(xiàn)的各種臨時狀況，要及時進行工程預算調整，并加大施工管理的力度，以免出現(xiàn)不必要的資金損耗。最后，在竣工結算過程中，施工企業(yè)需要嚴格按照合同中規(guī)定的各項內容，對施工進行審核，在確保施工質量符合驗收標準后，要對結算資料完整度進行檢查。此外，還需要對施工中存在的變更內容、索賠內容等進行嚴格的審核，以免由于維權問題，而對各方利益造成較大的影響。

3.3完善工程管理機制

在房地產工程管理中，要注意完善質量管理體系、安全管理體系，并結合自身的實際狀況，制定出科學、有效的考核機制。其中，安全管理與質量管理的關系必不可分，具有相互影響、相互制約的作用。所以，在房地產工程管理時，需要將質量管理跟安全管理統(tǒng)一起來，以質量來推動安全，又以安全來保證質量。同時，還需要制定出可行性、系統(tǒng)性的保障體系，以確保工程項目建筑質量，讓施工得以安全、高效的進行。當然，確保工程質量、施工安全的前提下，可以通過有效措施，來縮短工期，進而提升經濟效益。同時，要注意建立一個科學、有效的考核機制，將績效考評引入到具體的工程管理中，進而提升施工人員的工作積極性，并確保施工質量，讓施工得以順利的進行。

3.4有效開展竣工驗收

在工程竣工后，要對工程質量進行驗收，并在驗收過程中，結合國家的相關質量標準，合同要求、設計要求等進行。針對工程驗收中，實際工程與工程報建方案相悖的內容，還需要查明原因，并按照程序嚴格進行驗收管理。為了確?？⒐ず蠊こ舔炇諛藴逝c前期報建相符合，在驗收具體標準中，要體現(xiàn)出報建時的相關建筑要求，特別是一些基礎性、關鍵性的內容，以保證工程建設按照既定方案進行。

結束語：科學有效的房地產工程管理不僅可以有效提高房地產投資效益，而且能夠確保工程質量，并提升房地產企業(yè)的口碑，使其在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，從而更好的推動社會經濟的發(fā)展。從當前我國房地產工程管理現(xiàn)狀看，還存在諸多缺陷，且管理力度不足，容易導致成本得不到有效控制，項目投資規(guī)模加大，對于施工過程中存在的違規(guī)操作、偷工減料等現(xiàn)象無法進行有效管理，進而威脅到建筑施工質量。因此，才需要制定出針對性的解決措施，以提高房地產工程管理質量。

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