呂哲 保定市榮清國(guó)控集團(tuán)有限公司

在房地產(chǎn)市場(chǎng)改革發(fā)展的進(jìn)程中，政策不斷完善，相關(guān)的監(jiān)管力度越來(lái)越嚴(yán)格，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)只有全面加強(qiáng)自身管理，積極探索新的發(fā)展模式和路徑，才能更好地優(yōu)化發(fā)展體系，提升綜合發(fā)展成效。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理過(guò)程中目前在成本核算方面還存在一些不足，加強(qiáng)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算現(xiàn)狀與完善對(duì)策研究，具有重要的社會(huì)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本核算的必要性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目有其自身的特征，建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及到的資金數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)較高，且有很多的環(huán)節(jié)。為此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言需要緊密結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)的變化和自身的發(fā)展實(shí)際等全面加強(qiáng)成本核算，這樣可以更好地按照政策的要求等進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部各類要素的統(tǒng)籌分配和管控，以此通過(guò)成本核算分析等，便于有效調(diào)度各類資源，最大限度保證各項(xiàng)工序的有序開(kāi)展，切實(shí)提升項(xiàng)目規(guī)范管理成效。同時(shí)通過(guò)加強(qiáng)成本核算，可以在實(shí)現(xiàn)既定建設(shè)目標(biāo)的基礎(chǔ)上加強(qiáng)成本的精準(zhǔn)化管控，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更大的效益，為投資者帶來(lái)更多的預(yù)期投資回報(bào)等，更好地夯實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，將有限的資金用于更多的關(guān)鍵發(fā)展領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算工作實(shí)施中存在的不足分析

目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算方面主要暴露出的問(wèn)題有：

1.相關(guān)的管理機(jī)制不夠完善。加強(qiáng)成本核算需要按照政策和行業(yè)規(guī)范的要求來(lái)做好各項(xiàng)工作，同時(shí)也需要結(jié)合自身的實(shí)際不斷完善相關(guān)的管理制度，因?yàn)樾袠I(yè)政策等往往是從宏觀上來(lái)提出一些要求，但是針對(duì)成本核算的標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任分工、相關(guān)的指標(biāo)核算方式及核算方法、核算周期等等規(guī)定比較籠統(tǒng)。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言需要建立自身針對(duì)性的成本核算制度，這樣才能確保內(nèi)部操作有序開(kāi)展，有序指導(dǎo)相關(guān)人員嚴(yán)格按照既定的規(guī)范來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的分類和統(tǒng)計(jì)核算等等。但是目前在成本核算制度體系建設(shè)方面不夠重視，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有針對(duì)成本核算工作提出明確的完善的制度要求，從而不利于成本核算工作的精細(xì)化開(kāi)展。

2.成本核算周期需要進(jìn)一步明確，費(fèi)用歸集需要進(jìn)一步規(guī)范。一方面隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)種類不斷增多，在進(jìn)行成本核算方面更需要加強(qiáng)精細(xì)化管理，但是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本核算方面在項(xiàng)目的核算周期方面沒(méi)有進(jìn)行明確的規(guī)定，前期很多基礎(chǔ)工作不扎實(shí)，在項(xiàng)目的核算對(duì)象劃分方面不夠精細(xì)，從而影響后續(xù)成本核算的分類分析研究，也不利于對(duì)單項(xiàng)項(xiàng)目成本和綜合項(xiàng)目成本等進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。另外很多項(xiàng)目建設(shè)周期不等，有的甚至涉及到很多年，所以如何選擇成本核算的方法以及確定核算周期是房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真思考的問(wèn)題。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算費(fèi)用歸集等方面也沒(méi)有章程。通常情況下成本費(fèi)用可以細(xì)分為直接成本和間接成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)成本項(xiàng)目界定與劃分標(biāo)準(zhǔn)方面目前還存在很多的不一致情形，加上工作人員流動(dòng)性較大，導(dǎo)致成本歸集前后相關(guān)的情況也存在差異，如何加強(qiáng)成本核算費(fèi)用的統(tǒng)一歸集化管理，成為目前房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真探索的問(wèn)題。

三、新形勢(shì)下提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算水平的具體對(duì)策

為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理水平，切實(shí)夯實(shí)成本核算基礎(chǔ)，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)支持，建議在成本核算工作開(kāi)展過(guò)程中從以下幾個(gè)方面予以優(yōu)化：

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化成本核算管理機(jī)制的建設(shè)與實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展成本核算，既需要嚴(yán)格按照國(guó)家和行業(yè)相關(guān)的規(guī)范來(lái)做好基礎(chǔ)的工作，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)從精細(xì)化管理的角度加強(qiáng)內(nèi)部建章立制，這樣才能確保成本核算工作有序精細(xì)化開(kāi)展。為此應(yīng)當(dāng)深入了解和研究國(guó)家、行業(yè)相關(guān)的政策，以此為基礎(chǔ)建立符合自身實(shí)際的現(xiàn)代化成本核算標(biāo)準(zhǔn)體系和全面預(yù)算管理體系。在成本核算科目的設(shè)計(jì)方面要進(jìn)行深入研究，以此為基礎(chǔ)合理劃分相關(guān)的類型。同時(shí)針對(duì)核算的指標(biāo)、核算的方式方法以及部門權(quán)責(zé)分工等予以進(jìn)一步明確，從而建立貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)開(kāi)發(fā)銷售全過(guò)程的成本核算機(jī)制，確保過(guò)程規(guī)范。

2.明確核算對(duì)象周期及核算方法。一方面在成本核算對(duì)象周期的確定方面要結(jié)合實(shí)際進(jìn)行科學(xué)探索，既需要考慮單個(gè)項(xiàng)目的情況，又需要統(tǒng)籌考慮綜合項(xiàng)目的情況，既需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中某種特性的分析，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)全過(guò)程進(jìn)行全面成本核算分析，所以要根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)等劃分不同的類別，以此為基礎(chǔ)對(duì)相關(guān)的核算周期予以明確，便于科學(xué)統(tǒng)計(jì)研究。另一方面在成本核算方法方面要進(jìn)行積極探索，要不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)在成本核算方面的經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合自身的實(shí)際和不同項(xiàng)目的具體情況等探索引入作業(yè)成本法等不同的核算方式，通過(guò)對(duì)比分析和綜合研究等，切實(shí)掌握不同核算方式對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的影響，以此為風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等提供更科學(xué)的參考。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方面目前還存在一些不足，只有政策要求、行業(yè)規(guī)范和自身的實(shí)際不斷完善和優(yōu)化，才能切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算規(guī)范化精細(xì)化水平。