齊暢 沈陽(yáng)有色冶金設(shè)計(jì)研究院有限公司

伴隨工業(yè)化與城市化腳步的較快，某區(qū)域可使用土地資源日漸緊缺，經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地需要與土地資源的限制性的沖突日漸劇烈。作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心媒介，開(kāi)發(fā)區(qū)是工業(yè)發(fā)展土地使用的匯集地域。然而近年來(lái)，地區(qū)內(nèi)形成了土地開(kāi)發(fā)力度不夠、土地供需失衡與土地使用強(qiáng)度偏弱等難題。筆者通過(guò)摸排區(qū)域內(nèi)的土地運(yùn)用情況，解讀其存在的難題與原因，并給出提升土地節(jié)約集約使用的策略，期待為同行業(yè)者提供一定的參考。

一、研究地區(qū)概況

某市某地區(qū)處于三角核心地域，是重工業(yè)、生態(tài)文化旅行、交通輸送的樞紐。依照某市的發(fā)展計(jì)劃與東進(jìn)發(fā)展方略的確定，規(guī)劃在某地區(qū)的山水城鎮(zhèn)，在第十三個(gè)五年計(jì)劃階段推動(dòng)了一部分地區(qū)的發(fā)展，某區(qū)域逐步變更已有的以第二產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并過(guò)渡到創(chuàng)新制造、新式科技、電商物流與新式居住服務(wù)相融合的新式區(qū)域。該區(qū)域的升級(jí)換代，在中國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中有著典型性的特征。以某區(qū)域?yàn)榻?jīng)典實(shí)例，透過(guò)對(duì)該區(qū)域土地使用整體狀況的解讀與研究，融合目前我國(guó)對(duì)新式城鎮(zhèn)化與節(jié)約集約使用土地的有關(guān)需求，研討新型城鎮(zhèn)化的環(huán)境下，轉(zhuǎn)型地區(qū)的土地節(jié)約集約使用策略，為其余地區(qū)土地管理人員提供工作藍(lán)本。

二、新型城鎮(zhèn)化對(duì)節(jié)約集約用地的要求

（一）加強(qiáng)規(guī)劃對(duì)全地區(qū)節(jié)約集約用地進(jìn)行調(diào)控

土地節(jié)約集約用地依靠城市各功能空間的科學(xué)部署，要依照某區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)空間集聚定律科學(xué)規(guī)劃城市空間根據(jù)，訂立節(jié)約集約用地的空間發(fā)展模式，權(quán)衡土地節(jié)約集約用地的難題。在實(shí)際操控中，要多規(guī)融合，訂立一致地、可對(duì)接的規(guī)劃管理系統(tǒng)，通過(guò)平臺(tái)落實(shí)各種規(guī)劃，保證各種規(guī)劃與空間部署能夠順利完成，縮減由于空間部署雜亂而形成的低效閑置土地的難題。并且，把節(jié)約集約用地的數(shù)據(jù)系統(tǒng)歸入健全土地使用規(guī)劃的初期開(kāi)發(fā)中，根據(jù)規(guī)劃科技準(zhǔn)則規(guī)定的節(jié)約集約用地?cái)?shù)據(jù)完成預(yù)估新增建筑用地總量。

（二）以智慧新城觀念帶動(dòng)城市發(fā)展

智慧城市學(xué)說(shuō)是以當(dāng)代信息科技為建設(shè)跳板的，以共享與合作為準(zhǔn)則，建立嶄新的社會(huì)生產(chǎn)生活組織模式，打破傳統(tǒng)城市時(shí)空區(qū)位的約束。要以未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)為準(zhǔn)，打破目前已有的城市發(fā)展格局，從建立未來(lái)都市的視角來(lái)權(quán)衡城市發(fā)展心態(tài)，使用高端科技化解城市發(fā)展中的土地使用困局。

三、土地節(jié)約集約使用的問(wèn)題

（一）項(xiàng)目土地使用程度不夠

其表現(xiàn)是：首先，低容積率很低，一些還不到0.8；其次，是在項(xiàng)目招商引資階段，因?yàn)榻档晚?xiàng)目準(zhǔn)入門檻，一些勞動(dòng)資源密集型與高新科技含量不夠的項(xiàng)目獲批進(jìn)入工業(yè)園，投資強(qiáng)度與生產(chǎn)強(qiáng)度不夠，導(dǎo)致土地使用率偏低；再次，一些公司非生產(chǎn)的辦公與生活服務(wù)性房屋超越既有形成策略劃定的比率或綠化面積過(guò)大，導(dǎo)致土地生產(chǎn)性使用功效不理想；其四，是一些公司在獲得土地后，變更已有的用途或?qū)⑼恋刈赓U給其余公司或個(gè)人，導(dǎo)致具體投資生產(chǎn)與既定的數(shù)據(jù)不吻合。

（二）高新技術(shù)項(xiàng)目不多，帶動(dòng)土地節(jié)約集約使用效果不顯著

從土地使用情況上進(jìn)行解讀，高新科技公司工業(yè)用地生產(chǎn)強(qiáng)度是開(kāi)房去平均數(shù)據(jù)的1.79倍，即高新科技項(xiàng)目在土地使用效率層面有著先天的優(yōu)勢(shì)。然而，當(dāng)前高新科技項(xiàng)目相對(duì)很少，大多數(shù)公司商品科技含量與附加值不夠，并且高新科技項(xiàng)目與普通項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度偏低，高新科技項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的拉動(dòng)效應(yīng)不顯著。

四、土地資源節(jié)約集約使用的策略

（一）科學(xué)規(guī)劃、合理部署

首先，是地區(qū)在既有規(guī)劃的環(huán)境下，要通常權(quán)衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)與地區(qū)發(fā)展方略，將區(qū)域當(dāng)成工業(yè)園來(lái)進(jìn)行作業(yè)，根據(jù)規(guī)劃從嚴(yán)管控土地；其次，統(tǒng)籌權(quán)衡區(qū)域內(nèi)各種用地的規(guī)模、部署，有關(guān)配套設(shè)備相結(jié)合，例如：優(yōu)化園區(qū)路網(wǎng)、科學(xué)部署綠化區(qū)域并嚴(yán)厲管控其寬度、建筑工地的員工住宿區(qū)與有關(guān)商業(yè)服務(wù)設(shè)備等。對(duì)工業(yè)用地來(lái)講，在已有策略準(zhǔn)則下，依次從投資強(qiáng)度、容積率、非生產(chǎn)性用地比率等層面訂立更為具象化、更有目標(biāo)性的用地管控準(zhǔn)則，讓節(jié)約集約用地有所參考；其次，是對(duì)還沒(méi)有引入的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)區(qū)土地與擬回收處理的限制土地，要重點(diǎn)規(guī)劃、科學(xué)部署，訂立有目的性的項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻與再次轉(zhuǎn)嫁體制。

（二）強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)誘導(dǎo)力度，提高用地集約水準(zhǔn)

某區(qū)域的電子訊息、機(jī)器制造等高新科技龍頭領(lǐng)域有著土地節(jié)約集約使用的帶動(dòng)效應(yīng)。日后要努力推介龍頭項(xiàng)目拉動(dòng)的方略，在充分權(quán)衡其上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的培養(yǎng)與發(fā)展的基礎(chǔ)上，以龍頭公司的帶動(dòng)與帶領(lǐng)為推手，吸納更多的資本、技術(shù)、專才與其余關(guān)聯(lián)公司向龍頭公司聚攏，推動(dòng)公司向?qū)I(yè)化、規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)集群的核心主題，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的擴(kuò)張力。并且，在提升項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻上使用高效舉措，園區(qū)管委會(huì)要訂立明確的項(xiàng)目準(zhǔn)入體制來(lái)進(jìn)行配合。

結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，以規(guī)劃為引領(lǐng)，加強(qiáng)多規(guī)合一的力度，科學(xué)編制城市規(guī)劃、土地使用規(guī)劃與有關(guān)空間規(guī)劃，劃定城市擴(kuò)充邊限與生態(tài)保證邊限，嚴(yán)格管控城市建設(shè)用地總量，優(yōu)化調(diào)整城市各種用地空間格局，就應(yīng)對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行總量的管控，擴(kuò)大用地規(guī)模。