劉建玲 衡水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

引言：隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，為了進一步加強房地產(chǎn)市場發(fā)展分析水平，應(yīng)重視結(jié)合房地產(chǎn)市場存在的問題，科學(xué)的研究更加完善的應(yīng)對措施，從而促使房地產(chǎn)事業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題

（一）銷售低迷，市場觀望氣氛濃厚

隨著宏觀調(diào)控效應(yīng)的顯著，尤其我國一二線城市市場低迷，房價環(huán)比下降后，衡水市房地產(chǎn)市場的居民觀望情緒也迅速擴散。由于銷售持續(xù)低迷?？傮w來看，開發(fā)商是在觀望政策取向，居民觀望價格“底點”。特別近期關(guān)于房價下降的報道居多，造成“庫存量過大”的錯誤判斷，當(dāng)多數(shù)人的心理預(yù)期趨同的情況下，必然會對市場產(chǎn)生很大的影響。

（二）開發(fā)企業(yè)承受資金的雙重壓力，投資風(fēng)險加大

一是銀行限貸。受從銀行“限貸”政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻提高，審查嚴格，額度下降，這使得對信貸資金依賴較高的開發(fā)企業(yè)的“資金鏈”繃緊。有的不得不進行高息民間借貸，提高了融資成本。二是取消個人房貸優(yōu)惠政策。從去年以來，個人首套房貸利率均在基準利率的基礎(chǔ)上上浮10%-20%,二套房貸率最高上浮至40%，并且放款時間延長，限制了部分消費者的購買力，尤其減弱了首次購房的剛需群體和改善型購房群體的購買力,給市場帶來了不利影響。

（三）一些項目的遺留問題，造成了房地產(chǎn)行業(yè)糾紛集中凸顯

為了加快“城中村”建設(shè)進度，政府對城改、舊改項目給予“先開工后補辦手續(xù)”的特殊政策。而在項目推進過程中，一些必要的手續(xù)由于補辦不及時，或存在違規(guī)超建等問題，使得有的開發(fā)項目雖已完工，卻達不到竣工驗收的條件（主要在土地、規(guī)劃手續(xù)環(huán)節(jié)），出現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理、違規(guī)交房、逾期交房、物業(yè)管理不到位等問題，類似問題在部分在建項目中以后也會發(fā)生，如果不引起我們的高度重視并及早防范，到項目后期處理起來難度會越來越大。

（四）部分開發(fā)企業(yè)綜合實力較差，經(jīng)營者誠信缺失

一是預(yù)售制度的缺陷使房地產(chǎn)業(yè)成為低門檻、高回報的行業(yè)。使得賣方在收取購房款后，成為強勢一方，不按合同約定執(zhí)行，且違法違規(guī)成本較低，部分企業(yè)故意違規(guī)。二是開發(fā)商自有資金普遍不足，對預(yù)售資金、對銀行的依賴性強，一旦遇到行業(yè)不景氣、融資困難等問題，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，項目進展緩慢，造成嚴重的社會問題。三是部分開發(fā)商缺乏誠信和責(zé)任心，有部分中小開發(fā)企業(yè)盲目追求利潤，提高容積率，壓縮綠地面積，縮小樓間距，降低工程質(zhì)量，降低物業(yè)服務(wù)水平或者由于地塊所處地理位置交通不便、配套設(shè)施不全等，發(fā)生糾紛后不積極處理，造成惡劣的社會影響。

（五）住宅產(chǎn)品單一，產(chǎn)銷不暢

我市部分中小開發(fā)企業(yè)盲目追求利潤，提高容積率，產(chǎn)品單一，求效益不注重產(chǎn)品品質(zhì)，建筑缺乏個性，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，服務(wù)性及公益性配套設(shè)施不齊全，房地產(chǎn)開發(fā)過度依賴住宅建設(shè)，造成市場供求關(guān)系的不平衡。

（六）城市輻射力不強，本市居民購買力降低

因為我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，支柱產(chǎn)業(yè)較少，對外來人口、回鄉(xiāng)置業(yè)人員吸納能力較弱。近年來我市購房、落戶人員主要下轄各縣人員。同時，“一拆兩改”、“棚戶區(qū)改造”“城中村”建設(shè)，本市拆遷居民每戶獲得多套房產(chǎn)，本市職工多數(shù)擁有集資建房，這在一定程度上削弱了本市居民的購買能力。

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

（一）受國家宏觀調(diào)控政策的影響和國內(nèi)市場的波及

為防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“泡沫”，中央相繼采取了貨幣、財稅、土地、信貸等各項綜合性措施，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。隨著這些調(diào)控措施的逐漸落實，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)增速回落乃至較大降幅，符合國家的調(diào)控預(yù)期。另外，以國內(nèi)市場看，一些國內(nèi)大城市自年初就已經(jīng)開始出現(xiàn)市場波動，我市的房地產(chǎn)市場，因投機性需求相對較少，實際性需求和投資性需求所占比重較大，出現(xiàn)波動期滯后于國內(nèi)大城市，亦屬正常狀況。如果這一結(jié)論成立，表明，我市的房地產(chǎn)市場已開始進入了一個市場調(diào)整期，出現(xiàn)市場波動應(yīng)屬調(diào)整的正常情況。

（二）市場層面的原因

我市房地產(chǎn)市場前幾年經(jīng)歷了突飛猛進的發(fā)展，商品房均價上漲了800元左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積、預(yù)售面積、銷售面積均有較大幅度提升。但我市也存在三、四線城市的通病，即庫存量較大、供大于求，對外來人口吸納力低，需求不像一、二線大城市那樣旺盛。另外，我市市場需求以剛需和改善性需求為主流，與投機性需求不同，自住性需求相對穩(wěn)定，在3到5年之內(nèi)大致維持常態(tài)，不會重復(fù)購買，如果今年買的多，明年就會相應(yīng)減少。因此，去年積累的高基數(shù)導(dǎo)致今年的增長速度下降，這本就在預(yù)期之內(nèi)。

（三）開發(fā)企業(yè)自身的原因

我市有部分中小開發(fā)企業(yè)盲目追求利潤，提高容積率，壓縮綠地面積，縮小樓間距，降低工程質(zhì)量，降低物業(yè)服務(wù)水平或者由于地塊所處地理位置交通不便、配套設(shè)施不全等原因，對購房者吸引力不大，在房地產(chǎn)整體環(huán)境趨冷的沖擊下，房屋銷售慘淡。還有一些開發(fā)企業(yè)自有資金少，融資成本高，負債率偏高，對預(yù)售資金依賴性強，資金鏈薄弱，抗風(fēng)險能力低，這些都不利于開發(fā)企業(yè)長期良性的發(fā)展。

（四）信息不對稱原因

由于近期媒體關(guān)于房地產(chǎn)降價的負面報道居多，一些機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來源復(fù)雜，統(tǒng)計標準不一，對目前房地產(chǎn)市場不能做到全面、客觀、準確的報道，有些過于夸大悲觀預(yù)期，容易給人們造成“庫存量過大，房價要崩盤”之類的錯誤判斷，從而誤導(dǎo)消費者“等到房價大幅下降”才出手購買，悲觀觀望氣氛日趨濃厚。

盡管當(dāng)前市場交易出現(xiàn)波動，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景仍然相對較為樂觀，未來房地產(chǎn)市場格局將會呈觀三個新的特征：一是房地產(chǎn)行業(yè)高速增長時期已經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)業(yè)的增長將從過去的低基數(shù)高增長，變成高基數(shù)低增長。二是自住性需求總量仍然很大，當(dāng)前樓市只是調(diào)整，不可能出現(xiàn)崩盤，而政策相對穩(wěn)定，市場的調(diào)整對行業(yè)長遠發(fā)展和購房者是最為有利。三是過去以住宅開發(fā)為絕對主體的房地產(chǎn)開發(fā)模式會過去，代之的是城市第二和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主體，特別是服務(wù)業(yè)發(fā)展為主體的產(chǎn)業(yè)調(diào)整必然會到來，在這種情勢下，要特別關(guān)注以產(chǎn)業(yè)支撐為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

三、關(guān)于對促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

（一）加強住宅用地供應(yīng)的統(tǒng)籌

堅持“嚴控總量、用好增量、盤活存量、提高質(zhì)量”的供應(yīng)原則，根據(jù)市場的供需實際，通過對人口流動情況、新建商品住房銷售和庫存情況以及城市總體空置率等的跟蹤分析，弄清住房供需現(xiàn)狀，控制好住宅用地供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏，按計劃分批推出，實現(xiàn)住宅用地供應(yīng)穩(wěn)定、均衡。大力推進城中村改造，處置和盤活存量建設(shè)用地。靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積搭配供應(yīng)，綜合運用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標流拍，穩(wěn)定市場預(yù)期。

（二）提高城市規(guī)劃對住房建設(shè)的調(diào)控作用

結(jié)合城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、功能完善，合理確定住房建設(shè)的空間布局，統(tǒng)籌安排配套服務(wù)設(shè)施，建設(shè)公園綠地和廣場游園，完善城市居住功能，改善城市人居環(huán)境。嚴格居住用地管控，合理設(shè)定開發(fā)強度，嚴格落實規(guī)劃確定的容積率、綠地率、建筑密度和高度、體量、形式、色彩等控制要求。住宅開發(fā)項目必須按照控制性詳細規(guī)劃和城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范等國家、省有關(guān)規(guī)定，配套建設(shè)相應(yīng)的門診所、文化活動站、居民健身場所、便民店、社區(qū)服務(wù)中心、公廁等配套設(shè)施，確保同步規(guī)劃、同步建設(shè)和同步投入使用。

（三）提高住宅品質(zhì)，發(fā)展特色地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)要以市場為導(dǎo)向，認真研究市場需求，精準定位，以質(zhì)高價優(yōu)的產(chǎn)品來迎合市場需求。開發(fā)企業(yè)要積極推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，堅持高起點的規(guī)劃設(shè)計，注重住宅小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，注重住宅內(nèi)部功能設(shè)計，提高居住舒適度。并積極推廣扶持綠色節(jié)能建筑的發(fā)展，提高住宅品質(zhì)，提升住宅品味，改善居住環(huán)境。當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場泡沫較小，基本以首次購房的剛需和改善型住房需求為主。我市的教育產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達，有一批諸如衡水中學(xué)、衡水二中等較為知名的學(xué)校，可依托教育資源發(fā)展教育地產(chǎn)；可圍繞衡水湖旅游資源的開發(fā)發(fā)展旅游、商業(yè)地產(chǎn)。開發(fā)企業(yè)要注重差異化競爭，根據(jù)自身特點有針對性地開發(fā)建設(shè)滿足有明確需求目標群體、質(zhì)量過硬的房屋產(chǎn)品，這樣才能在激烈的市場競爭以及動蕩的市場環(huán)境中立于不敗之地。

（四）運用靈活手段，加大營銷推廣

開發(fā)企業(yè)要運用各種營銷手段，來降低產(chǎn)品庫存量，擁有更多現(xiàn)金流。這主要應(yīng)通過更精準的項目市場定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品推廣、渠道營銷、銷售控制、價格等營銷手段來實現(xiàn)。由于項目的特點以及推盤的時段不一樣，就必須尋找恰當(dāng)?shù)牟呗?，來準確把握市場。近日零首付、墊付首付促銷方法重現(xiàn)樓市，部分項目采用這種方法取得了不錯的銷售業(yè)績。

（五）放寬預(yù)售資金監(jiān)管支取條件，緩解企業(yè)資金壓力

為進一步提高商品房預(yù)售資金使用和流動效率，減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管銀行中商品房預(yù)售資金沉淀額度，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好地發(fā)展，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，幫助他們渡過難關(guān)，在風(fēng)險可控前提下，將采取商品房預(yù)售資金支取不設(shè)節(jié)點，層層撥付的方式，即根據(jù)形象進度，在重點監(jiān)管資金留存能夠保證工程順利完工的前提下，完成一層，即可支取相對應(yīng)的資金。

（六）探索全面提升物業(yè)管理水平

開展“菜單式”物業(yè)服務(wù)管理建立物業(yè)服務(wù)分類收費、質(zhì)價相符的價格機制，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供“菜單式”服務(wù)。完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用管理制度，逐步實現(xiàn)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。加強規(guī)劃區(qū)內(nèi)街道辦事處及社區(qū)居委會對物業(yè)服務(wù)工作的指導(dǎo)與監(jiān)督。大力推進業(yè)主委員會組建工作。建立和健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的聯(lián)動機制和物業(yè)管理應(yīng)急處置機制。

（七）凈化市場，嚴肅查處違法違規(guī)行為

加強與工商、物價、稅務(wù)、銀行等部門的聯(lián)動，加強市場檢查和各種開發(fā)建設(shè)行為、交易行為的監(jiān)管，嚴厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。對商品住房可售房源、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信情況、房地產(chǎn)中介企業(yè)資信情況、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員登記備案及信用情況等進行及時公示。加強網(wǎng)上投訴和監(jiān)管平臺建設(shè)，及時對居民投訴的商品住房市場管理情況進行處理，并及時提供反饋意見。

（八）加強市場預(yù)測引導(dǎo)，增強消費者信心

要綜合部門數(shù)據(jù)信息資料，有效進行整和、分析、預(yù)測，建立官方權(quán)威的房地產(chǎn)信息發(fā)布制度。建立健全房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測體制，形成全面反映市場運行狀況的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。統(tǒng)一媒體輿論，統(tǒng)一信息發(fā)布，正面引導(dǎo)社會輿論，增強消費者信心，合理引導(dǎo)城市預(yù)期和消費心理。

（九）加快“三城一湖”建設(shè)，吸引外來人口，進一步提高城鎮(zhèn)化率。我市屬于四線地級城市，城鎮(zhèn)化水平低。真正決定一個城市未來房地產(chǎn)價值的根本原因是城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化所帶來的創(chuàng)造就業(yè)機會的能力。我市要加快“三城一湖”建設(shè)，在招商引資、發(fā)展經(jīng)濟、舊城改造、改善環(huán)境等方面做文章，促進經(jīng)濟繁榮，以此帶來產(chǎn)業(yè)聚集和城市人口聚集效應(yīng)，增大對住宅、商務(wù)地產(chǎn)的需求，從根本上促進我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（十）利用高鐵項目發(fā)展經(jīng)濟，帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

我市正在修建高鐵項目，高速鐵路極大地縮短了城市之間的距離，交通更加便利發(fā)達，促進了人才、信息、資本之間的流動。高鐵運營后，對振興我市經(jīng)濟有著重要的催化和促進作用，對我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有較好的促進作用。

結(jié)束語：綜上，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際，從多方面總結(jié)了房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與對策，希望分析能進一步推進房地產(chǎn)建設(shè)工作有效開展。