張靜麗

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，因城市特殊屬性呈區(qū)域分化特點(diǎn)。本文選取甘肅省平?jīng)鍪袨檠芯繉?duì)象，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，發(fā)現(xiàn)以平?jīng)鰹榇淼奈鞅敝行〕鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈高位態(tài)勢(shì)，存在商品房單價(jià)“非理性”上漲、空置率攀升、發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制不足等問(wèn)題，文章?lián)藢?duì)平?jīng)龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提出建議。

平?jīng)鍪蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行主要特征

1.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈高位態(tài)勢(shì)

自“十三五”以來(lái)，平?jīng)鍪行麻_(kāi)工商品房661.6萬(wàn)平方米、竣工531.7萬(wàn)平方米，完成投資306.58億元。其中：2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)38.53%、2020年上半年完成投資增長(zhǎng)14.99%。平?jīng)霈F(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)122戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)102戶，房地產(chǎn)項(xiàng)目89項(xiàng)。以平?jīng)鰹榇淼奈鞅敝行〕鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資普遍呈高位態(tài)勢(shì)。

2.商品房銷售增速有所放緩

受疫情、開(kāi)發(fā)主體多元化、消費(fèi)者預(yù)期變化等因素的共同作用，目前平?jīng)鍪凶》块_(kāi)發(fā)維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但成交量和成交金額卻有所下降。加之受資金壓力、市場(chǎng)購(gòu)買力疲軟、以及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨勢(shì)，目前需求方觀望樓市、消費(fèi)欲望有所下降，平?jīng)錾唐贩渴袌?chǎng)銷售增速明顯放緩。

3.棚戶區(qū)改造建設(shè)基本完成

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為保障性安居工程，能夠改善困難群眾居住條件，滿足人們?nèi)罕妼?duì)美好生活的需求，也能帶動(dòng)行業(yè)上下游的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)于穩(wěn)定投資具有重要作用。2009年至2019年平?jīng)鍪信飸魠^(qū)改造任務(wù)共計(jì)8.88萬(wàn)戶，截止2019年，完成棚戶區(qū)改造8.54萬(wàn)戶。2017—2019年中心城區(qū)2005年以前建成的老舊住宅樓全面完成改造，2020年棚戶區(qū)改造建設(shè)目標(biāo)也已基本完成。

平?jīng)鍪蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題

1.商品房單價(jià)“非理性”上漲

受城鎮(zhèn)化加快、市場(chǎng)傳導(dǎo)、棚改安置推進(jìn)、信貸政策、返鄉(xiāng)置業(yè)需求溢出、開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷等因素影響，平?jīng)鍪蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求在短期內(nèi)集中釋放，房?jī)r(jià)隨之水漲船高持續(xù)攀升，與2010年前后相比房?jī)r(jià)上漲超過(guò)4倍。據(jù)某全國(guó)性房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)：平?jīng)鍪?019、2020年平均房?jī)r(jià)分別為6642元/㎡和6774元/㎡，若按照2019年數(shù)據(jù)測(cè)算，平?jīng)鍪蟹績(jī)r(jià)收入比約為8.96，域內(nèi)房?jī)r(jià)相較于居民收入明顯偏高。

2.商品房空置率有所上升

本文主要討論存量市場(chǎng)空置率。近幾年平?jīng)鍪蟹慨a(chǎn)剛需與改善性需求集中釋放，居民投資型購(gòu)房比率不斷增加。調(diào)研顯示：平?jīng)鍪蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，短炒投機(jī)比重較低，居民購(gòu)房自住比例較高，且多數(shù)將房產(chǎn)作為保值增值資產(chǎn)不輕易出售，住宅空置現(xiàn)象開(kāi)始逐步出現(xiàn)。當(dāng)前平?jīng)鍪袔?kù)存去化周期為13個(gè)月，普通商品房平均空置率大約為20%，三年內(nèi)新建交付小區(qū)的房屋入住率不到40%。3.房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制不足

從長(zhǎng)期發(fā)展分析，當(dāng)前平?jīng)鲭m然新生人口增量并未明顯下降，但人口增速一直保持在低位水平，年輕人口外流規(guī)模在不斷增加，年輕人口在年齡結(jié)構(gòu)中呈現(xiàn)斷崖式下跌，人口少子化和老齡化逐步加大，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所能發(fā)揮的人口聚集能力相對(duì)有限，購(gòu)房總需求在一定程度上被提前釋放，房?jī)r(jià)上漲從根本上缺乏持續(xù)有效支撐。

對(duì)平?jīng)鍪蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的綜合判斷

1.“整體穩(wěn)定、成交趨降”是主流趨勢(shì)

從人口吸納能力、城市發(fā)展?jié)摿Α⒕用袷杖朐龇?、棚戶區(qū)改造規(guī)模、城鎮(zhèn)化率、債務(wù)水平等幾個(gè)維度綜合考量，平?jīng)鍪芯用褓?gòu)房總需求與支付能力呈下降態(tài)勢(shì)；商品房單價(jià)“非理性”上漲與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面有所偏離，提前透支了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的潛力。兼顧疫情影響、房?jī)r(jià)泡沫水平、市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)預(yù)期以及購(gòu)房者心態(tài)等因素，可以判定：平?jīng)鍪蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)上揚(yáng)的格局很難再現(xiàn)，市場(chǎng)整體穩(wěn)定、成交趨降應(yīng)是主流趨勢(shì)。

2.房產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象已有雛形

平?jīng)龇績(jī)r(jià)保持至5000～8000元/㎡區(qū)間，而居民工資水平大致在2500～4000元/月，市場(chǎng)中購(gòu)房者主要采用按揭貸款方式買房，居民負(fù)債水平較高。目前平?jīng)鲈诮ㄔ谑蹣潜P相對(duì)充足、市場(chǎng)現(xiàn)有支付能力相對(duì)有限、購(gòu)買意愿下降、人員持續(xù)外流、市場(chǎng)需求斷層問(wèn)題疊加；加之經(jīng)濟(jì)水平、薪資、消費(fèi)能力、前期高位追漲、中介哄抬等因素綜合影響，房產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象已有雛形。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控亟需加強(qiáng)

穩(wěn)定是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的重中之重。在疫情持續(xù)影響下，平?jīng)鐾恋刎?cái)政依賴度有上升趨勢(shì)。棚戶區(qū)改造放緩和貨幣化退出后，市場(chǎng)已趨于飽和，長(zhǎng)期內(nèi)存在供大于求、局部過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。從市場(chǎng)走勢(shì)看，在新冠疫情背景下，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去化周期會(huì)逐漸延長(zhǎng)，企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)明顯上升。

對(duì)平?jīng)鍪蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的前景分析

1.房地產(chǎn)業(yè)在中短期內(nèi)仍是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基石

受新冠疫情大流行、全球經(jīng)濟(jì)放緩、投資需求拉動(dòng)不足等因素影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)比較突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈明顯“L”型緩降態(tài)勢(shì)。參照國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展還有15%以上的空間，房地產(chǎn)業(yè)仍是中短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”，中短期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基石作用不變，但市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)逐步調(diào)整態(tài)勢(shì)。

2.房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降、穩(wěn)中有變”趨勢(shì)

在“房住不炒”的定位引導(dǎo)和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)下，各地相繼發(fā)布針對(duì)性調(diào)控政策，伴隨城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全面推進(jìn)，保障房、長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)房逐步出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正向居住屬性調(diào)整，區(qū)域分化特點(diǎn)顯著。五大核心城市群[ 五大核心城市群是指長(zhǎng)三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、京津冀城市群、成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群。]是我國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心區(qū)，平?jīng)鰧傥鞅蔽寰€城市，亦非熱門城市，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降、穩(wěn)中有變”趨勢(shì)。

3.人口負(fù)增長(zhǎng)與老齡化加速將降低房地產(chǎn)投資紅利

據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院預(yù)測(cè)我國(guó)人口將從2030年開(kāi)始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，并進(jìn)入超級(jí)老齡社會(huì)。人口負(fù)增長(zhǎng)與老齡化程度持續(xù)加深已成為我經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大挑戰(zhàn)。平?jīng)鲎鳛榉呛诵某鞘腥丝谖Σ蛔?、人口老齡化、年輕人口外流引致婚育人口規(guī)模增速放緩甚至減少，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量必呈衰減態(tài)勢(shì)，人口紅利的逐步消退會(huì)降低房地產(chǎn)投資紅利，并重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。

平?jīng)鲎鳛槲鞅蔽寰€城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量相對(duì)較小，市場(chǎng)價(jià)格彈性較大，人口和產(chǎn)業(yè)集聚能力有限，在疫情持續(xù)背景下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康，必須尊重市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)調(diào)和微調(diào)。

及時(shí)科學(xué)調(diào)控房?jī)r(jià)增幅與上限

針對(duì)平?jīng)龇績(jī)r(jià)“非理性”上漲和“本土營(yíng)造”的特點(diǎn)，首先要合理規(guī)劃轉(zhuǎn)讓土地的序列、價(jià)格和時(shí)間，以穩(wěn)地價(jià)夯實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)；其次要積極增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房、廉租房、經(jīng)適房供應(yīng)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)；再者，要對(duì)新開(kāi)熱門樓盤項(xiàng)目定價(jià)進(jìn)行科學(xué)厘定，同時(shí)激發(fā)二手房交易活力，防止房產(chǎn)“新熱舊冷”負(fù)面影響擴(kuò)展。

合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期與信心

首先，應(yīng)將房?jī)r(jià)科學(xué)調(diào)控與合理引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展理性營(yíng)銷相結(jié)合，從供求兩方面共同營(yíng)造和傳遞房產(chǎn)銷售價(jià)格穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期；其次，要做好宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定和穩(wěn)中向好的宣傳和推廣，積極回應(yīng)社會(huì)關(guān)切、打造公平開(kāi)放透明和法治化環(huán)境；再者，要引導(dǎo)市場(chǎng)主體對(duì)片面信息、過(guò)度信心、供給壟斷等因素的科學(xué)認(rèn)識(shí)，促成高質(zhì)量發(fā)展與良好預(yù)期的有效良好循環(huán)。

積極出臺(tái)爭(zhēng)奪年輕人福利政策

房地產(chǎn)發(fā)展短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口，人口流入增加地產(chǎn)需求、支撐土地財(cái)政，特別是適婚人群是購(gòu)房的主力。爭(zhēng)奪年輕人本質(zhì)在于為城市長(zhǎng)期發(fā)展積蓄持續(xù)動(dòng)力。平?jīng)鰬?yīng)積極出臺(tái)政策，如：青年計(jì)劃、租房購(gòu)房補(bǔ)貼、人才公寓、創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼和優(yōu)惠貸款等，擴(kuò)大范圍搶奪青年大學(xué)生（包括中專生），為未來(lái)發(fā)展吸引更多的年輕人。

發(fā)展產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造穩(wěn)定就業(yè)崗位

平?jīng)鍪寝r(nóng)業(yè)大市，特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)亦以農(nóng)業(yè)為主，中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展偏弱、產(chǎn)業(yè)積聚不足、就業(yè)崗位相對(duì)有限，對(duì)年輕人口吸引力不足。產(chǎn)業(yè)決定城市未來(lái)，為緩解人才外流，平?jīng)鰬?yīng)改善當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境和公共服務(wù)，注重承接對(duì)勞動(dòng)力依賴較大的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多穩(wěn)定就業(yè)崗位，促進(jìn)本地人口就近就業(yè)與城鎮(zhèn)化，做大做強(qiáng)中心城區(qū)的規(guī)模和影響力。

著力提高商品住宅及配套服務(wù)質(zhì)量

人民群眾對(duì)美好生活的向往與追求是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向與空間，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)重心必須從需求側(cè)轉(zhuǎn)為供給側(cè)。結(jié)合平?jīng)鑫幕c資源稟賦基礎(chǔ)，“康養(yǎng)”可以成為平?jīng)龀鞘邪l(fā)展的新亮點(diǎn)，作為西蘭銀幾何中心，發(fā)展第二生態(tài)住宅、打在生態(tài)休閑特色是未來(lái)方向之一。在住宅開(kāi)發(fā)及配套服務(wù)品質(zhì)上，一要推進(jìn)綠色健康住房發(fā)展、滿足人們綠色健康生活需要。二要提高住房品質(zhì)，依靠工業(yè)化、信息化、智能化解決質(zhì)量供應(yīng)問(wèn)題。三要實(shí)現(xiàn)住房成品化，配套優(yōu)化相關(guān)服務(wù)質(zhì)量。

（中共平?jīng)鍪形h校）

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