鄭基超 倪澤強(qiáng)

1.安徽省社會(huì)科學(xué)院；2.合肥學(xué)院

一、引言

住宅是承載人們生活、消費(fèi)的場(chǎng)所，近幾年，房?jī)r(jià)上漲引發(fā)了廣泛的輿論關(guān)注。住宅價(jià)格波動(dòng)成因何在，有哪些因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)變化？學(xué)術(shù)界對(duì)此進(jìn)行了深入而細(xì)致的研究。

首先，收入是影響住宅價(jià)格的重要因素，一般認(rèn)為收入與住宅價(jià)格呈正相關(guān)。吳壽平（2019）認(rèn)為，城市人口、工資水平是城市房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力。

區(qū)域人口數(shù)量也會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響，楊佳欣,李彥（2020）認(rèn)為城區(qū)常住人口的變動(dòng)對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格具有正向作用，城區(qū)常住人口密度增加會(huì)導(dǎo)致城市商品住宅平均銷售價(jià)格上漲。李嘉楠,游偉翔,孫浦陽(yáng)（2017）通過實(shí)證，認(rèn)為中國(guó)部分城市高房?jī)r(jià)的原因之一可能在于大量流入的外來人口，其直接帶來與間接導(dǎo)致的住房消費(fèi)與投資需求的提高推動(dòng)了城市房?jī)r(jià)的上漲。

另外，還有學(xué)者認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)的需求因素中包括投資因素，如杜麗群,程俊霞,郜震浩(2020)認(rèn)為，居民的購(gòu)房需求中抵抗通貨膨脹的投資性需求較大。

梳理現(xiàn)有文獻(xiàn)，不難發(fā)現(xiàn)，研究住宅價(jià)格波動(dòng)的文獻(xiàn)很多，研究方法也很成熟。安徽地處中部，近幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度很快，有一定的典型性，本文搜集了安徽省12個(gè)地市相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)影響住宅價(jià)格的因素進(jìn)行實(shí)證分析，以為厘清影響住宅價(jià)格波動(dòng)的因素貢獻(xiàn)邊際智慧。

二、數(shù)據(jù)描述

截至2019年底，安徽共有16個(gè)地級(jí)市；本文的分析區(qū)間為2011-2019年，在此期間，樅陽(yáng)縣從安慶市劃入銅陵市，壽縣從六安市劃入淮南市，上述四市在區(qū)域變動(dòng)前后相關(guān)數(shù)據(jù)不可比，因此將上述四市略去，以剩余12市（合肥市、淮北市、亳州市、宿州市、蚌埠市、阜陽(yáng)市、滁州市、馬鞍山市、蕪湖市、宣城市、池州市、黃山市）相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和回歸，樣本數(shù)據(jù)來自安徽統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站的歷年安徽統(tǒng)計(jì)年鑒，相關(guān)變量數(shù)據(jù)描述如下所述。

（一）住宅平均價(jià)格

總體來看，2011-2019年間住宅平均價(jià)格逐年上漲，根據(jù)歷年安徽統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，經(jīng)過我們的計(jì)算，12市住宅算術(shù)平均價(jià)格從2011年的4060元/平方米上漲到2019年的7100元/平方米，漲幅明顯，主要上漲階段是在2015年后，以算術(shù)平均價(jià)格來看2017年上漲幅度最大。需要指出的是，12個(gè)地級(jí)市之間住宅平均價(jià)格差異較大，住宅平均價(jià)格最高的合肥市，2019年住宅平均價(jià)格為14086元/平方米，最低的宿州市2019年住宅平均價(jià)格為5044元/平方米。

分區(qū)域比較來看，根據(jù)歷年安徽統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，從2011年到2019年間，合肥市住宅平均價(jià)格上漲幅度最大，從2011年的5608元/平方米上漲到2019年的14086元/平方米，其次是馬鞍山市，從2011年的3669元/平方米上漲到2019年的7509元/平方米，隨后是黃山市，從2011年的3852元/平方米上漲到2019年的6682元/平方米，其他地市也有不同幅度的上漲，蚌埠市住宅平均價(jià)格上漲幅度最小，從2011年的4384元/平方米上漲到2019年的5857元/平方米。

（二）人口情況

隨著城鎮(zhèn)人口比重的不斷提高，各市城鎮(zhèn)人口數(shù)量在不斷增長(zhǎng)。通常情況下，商品住宅主要位于城鎮(zhèn)。所以，一般來說，一個(gè)地區(qū)的城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)越快，對(duì)住宅需求就越大，由此可能對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。從圖1可以看出，在2011-2019年間，各市城鎮(zhèn)人口普遍增長(zhǎng)，亳州市增速最快，超過了40%，其他各市城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率也都超過了20%。

除了總?cè)丝谥笜?biāo)，理論界還關(guān)注人口結(jié)構(gòu)中的增量住宅需求因素，即結(jié)婚購(gòu)房需求。結(jié)婚的居民通常會(huì)有新購(gòu)住宅需求，前期也有學(xué)者研究過結(jié)婚購(gòu)房需求對(duì)住宅價(jià)格的影響。不過以2011-2019年數(shù)據(jù)來看，2019年結(jié)婚人數(shù)普遍低于2011年，如合肥市2019年結(jié)婚人數(shù)為67331對(duì)，阜陽(yáng)市為90418對(duì)，全省合計(jì)為539233對(duì)；而2011年上述數(shù)據(jù)分別為：92261、105290、710498。因此結(jié)婚新購(gòu)住宅需求可能不是此段時(shí)間住宅價(jià)格上漲的驅(qū)動(dòng)力，所以在接下來的回歸分析中不使用該變量。

（三）住宅價(jià)格與收入關(guān)系

一般來說，收入提高對(duì)住宅需求會(huì)產(chǎn)生收入效應(yīng)，會(huì)提高對(duì)住宅數(shù)量或質(zhì)量的需求。在此我們以各市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資情況代表各地的大體收入狀況，數(shù)據(jù)顯示從2011年到2019年各市居民收入都有大幅度提高，比如合肥市2019年非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為90115元，馬鞍山市為80348元，12市這一指標(biāo)算術(shù)平均值為74744元，而在2011年，上述數(shù)據(jù)分別為：45442元、46439元和38585元。將各地分年度城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資和年度住宅平均價(jià)格做同步對(duì)比分析，不難發(fā)現(xiàn)近幾年工資收入與住宅價(jià)格基本呈現(xiàn)出同向波動(dòng)關(guān)系，工資收入和住宅價(jià)格一樣，都顯示出隨時(shí)間推移而穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

（四）住宅價(jià)格與金融存款

住宅是居民個(gè)人財(cái)富的一部分，因此，在居民財(cái)富上升時(shí)，對(duì)住宅的相關(guān)需求也會(huì)上升，比如產(chǎn)生改善性需求，追求更好的居住條件和居住環(huán)境，這可以稱為住宅需求的財(cái)富效應(yīng)。從統(tǒng)計(jì)年鑒中我們獲得了各市金融機(jī)構(gòu)住戶存款（個(gè)人存款）與住宅平均價(jià)格的相關(guān)數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)我們可以看出，隨著時(shí)間的推移，二者呈現(xiàn)出同樣的正增長(zhǎng)趨勢(shì)。除了總量指標(biāo)，我們更加關(guān)注各市人均存款額，從下圖可以看出，各市人均住戶存款（個(gè)人存款）額和住宅平均價(jià)格也呈現(xiàn)出一定的相關(guān)關(guān)系。

（五）住宅價(jià)格與住宅存量供給

人口、工資、存款均屬住宅價(jià)格決定的需求力量。住宅價(jià)格是需求和供給交互作用的結(jié)果，因此要分析住宅價(jià)格波動(dòng)我們還要研究供給因素。統(tǒng)計(jì)年鑒中有各市按用途分的商品房待售情況，其中有商品住宅待售面積數(shù)據(jù)。我們以該指標(biāo)代表住宅供給因素，將各市2011到2019年間的商品住宅待售面積情況進(jìn)行分析，不難看出，從2011年到2019年，多數(shù)地市商品住宅存量都經(jīng)歷了較大的波動(dòng)，從12市總量來看，商品住宅總量經(jīng)歷了由低到高再到低的波動(dòng)，這種波動(dòng)與住宅價(jià)格是存在聯(lián)系的，說明商品住宅待售面積有可能是影響住宅價(jià)格的變量。

三、實(shí)證結(jié)果

（一）計(jì)量模型

我們使用如下模型分析住宅價(jià)格的影響因素：

其中，P為被解釋變量，即各市歷年住宅平均價(jià)格向量，b是系數(shù)向量，X為一系列解釋變量向量，包括人口、收入、存款、商品住宅待售面積等諸多變量，實(shí)證將分析這些變量的變動(dòng)對(duì)區(qū)域住宅價(jià)格的影響，e是擾動(dòng)項(xiàng)向量。其中，人口變量使用的數(shù)據(jù)是各市城鎮(zhèn)人口數(shù)量，收入變量使用的數(shù)據(jù)是各市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工年平均工資，存款變量使用的數(shù)據(jù)是各市人均存款（將各市住戶存款或個(gè)人存款總額除以常住人口數(shù)量），商品住宅待售面積變量使用的是各市人均商品住宅待售面積（將各市商品住宅待售面積除以常住人口數(shù)量）。

（二）回歸結(jié)果

由于各變量都是絕對(duì)值，計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，無法進(jìn)行實(shí)證，因此我們用ln函數(shù)將上述變量轉(zhuǎn)化為自然對(duì)數(shù)值以方便分析。如上所述，各地房?jī)r(jià)、人口、收入、存款、商品住宅待售面積等變量差別較大，而且住宅市場(chǎng)是明顯的區(qū)域性市場(chǎng)，顯然存在個(gè)體效應(yīng)，因此我們進(jìn)行面板回歸，固定效應(yīng)模型面板回歸結(jié)果如下表所示，回歸結(jié)果顯示總的R平方為0.4868。

表1 面板回歸結(jié)果

面板回歸結(jié)果顯示人口、收入和存款變量對(duì)住宅價(jià)格有顯著的正相關(guān)作用，顯示出住宅價(jià)格上漲有城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)和收入及居民存款增加的因素，不過上述三個(gè)變量中，人口和存款兩變量不夠顯著，而收入變量在10%水平顯著。人均商品住宅待售面積做為供給因素，對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生了明顯的負(fù)向作用，而且比較顯著，顯示出增加住宅供給能夠起到平抑住宅價(jià)格上漲的作用。

四、結(jié)論和建議

實(shí)證結(jié)果大體厘清了過去9年安徽省12地市住宅價(jià)格上漲的一些影響因素，根據(jù)實(shí)證結(jié)果，為促進(jìn)住宅市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，我們提出如下政策建議。

1.堅(jiān)決落實(shí)住宅的居住屬性，采取多種措施限制住宅的投資性和投機(jī)性購(gòu)買。同時(shí)暢通居民投資渠道，豐富金融資產(chǎn)類別，為居民提供風(fēng)險(xiǎn)、收益相匹配的金融產(chǎn)品。

2.根據(jù)住宅市場(chǎng)供求狀況對(duì)住宅供應(yīng)量進(jìn)行宏觀調(diào)控。住宅市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的產(chǎn)品供給市場(chǎng)，要精準(zhǔn)把握地區(qū)住宅供求狀況，對(duì)住宅價(jià)格呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)的地區(qū)，要根據(jù)區(qū)域城鎮(zhèn)化帶來的增量住宅需求，在符合規(guī)劃發(fā)展要求的情況下加大住宅供應(yīng)量，平抑價(jià)格波動(dòng)。

3.構(gòu)建完善的出租房市場(chǎng)，提供多層次的高質(zhì)量居住方式選擇。建設(shè)高質(zhì)量的住宅租賃市場(chǎng)，提升租賃房居住品質(zhì)和居住體驗(yàn)，增加由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的長(zhǎng)租房供應(yīng)，大力推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。