卞洪濱，任政行，鄒 穎，苑思楠

引言

20世紀90年代以來，我國城市建設進入加速增長期。隨著城市規(guī)模的不斷擴大，一些城市建設中的問題也逐漸凸顯出來。過于追求建設速度、建設規(guī)模和經濟效益，導致城市邊緣的無限制蔓延和住宅郊區(qū)化[1]；受現代主義城市規(guī)劃思想和《雅典憲章》所提倡的“功能分區(qū)”理論的影響，城市中建設了許多單一功能的居住區(qū)（圖1），這種單一功能住區(qū)開發(fā)模式帶來了諸如生活不便、職住分離、空間割據、環(huán)境污染等問題[2]。

既有研究表明，功能混合住區(qū)能夠有效緩解上述單一功能住區(qū)開發(fā)模式帶來的城市問題，也更加符合城市功能集約化、布局合理化的發(fā)展方向（圖2）。例如：住區(qū)周邊較高的土地混合度有利于降低居民職住分離的概率[3]；提高片區(qū)內土地利用混合程度可以有效減少居民的跨區(qū)出行[4]。同時，功能混合住區(qū)也有利于營造充滿活力的城市空間，從而帶來更富的街道生活。例如：提高住區(qū)周邊土地混合度對于促進老年人的步行出行水平具有積極影響[5]；居住類街道的活力與功能混合度密切相關，提高功能混合度是改善街道活力的有效方法之一[6]。

2016年2月，《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》提出發(fā)展“開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)”。其中，配套完善指的是使街區(qū)形成居住、商業(yè)、文化、交流等綜合性功能，改變小區(qū)單一的居住功能，既方便居民生活、促進交往，也有利于激發(fā)出多樣性的活動[7]。

由此可見，無論是對于解決現有單一功能住區(qū)開發(fā)建設模式帶來的一系列問題，還是順應城市發(fā)展的新趨勢，功能混合住區(qū)都會起到積極的作用。功能混合住區(qū)包含居住功能與非居住功能等兩部分，合理的功能構成對于功能混合住區(qū)的開發(fā)建設有著重要的意義。故此，本研究的目的是對功能混合住區(qū)的功能構成比例進行量化研究，探索居住功能與非居住功能間的適宜配比。以期為功能混合住區(qū)理論進行補充和完善，對城市中功能混合住區(qū)的開發(fā)建設提供依據與參考。

1 功能混合住區(qū)

1.1 混合

“混合”源于英文中的Mixed-Use一詞，本質是多種（一般是二種及以上）功能間的結合與相互配合[8]。功能混合住區(qū)是指以功能混合理論進行合理資源配置和功能布置，使住區(qū)在滿足居住的基本功能的基礎上，還具相互支持、相互促進的其他產業(yè)功能的居住區(qū)[9]。作為對比，單一功能住區(qū)是指僅滿足單一居住功能，配置有居住生活設施的單純居住地域[10]。

除此之外，在城市社會學的研究中，“混合”一詞還包括不同居民階層的混合[11，12]、不同人口結構的混合[13]、老舊住區(qū)、保障性住區(qū)及新建住區(qū)間的混合[14]。研究表明，社區(qū)內居民的階層差異是影響居民鄰里關系的主要因素,城市社區(qū)凝聚力的提升有待于社區(qū)公共領域的發(fā)展[15]，“大范圍異質，小范圍同質”的居住模式有助于增進居民交往[16]；在城市外部空間風環(huán)境、熱環(huán)境等物理環(huán)境的研究中，“混合”一詞還包括建筑與公共空間布局的多樣組合、建筑不同高度體量的混合[17，18]。這些關于城市中不同要素間“混合”的討論，對于塑造多元混合的開放住區(qū)，提高居住品質，促進鄰里及社會交往，加強住區(qū)與城市的互動，實現住區(qū)和城市的可持續(xù)發(fā)展有著積極的作用。本文中的“混合”指的是不同功能間的混合。

功能的混合打破了功能分區(qū)帶來的等級化組織方式，使城市呈現出有活力的半網絡形組織形式，改變過去城市發(fā)展“攤大餅”式的單一集中型城市結構。例如，巴黎市提出了“15分鐘城市”的概念，讓居民可以在自家門口15分鐘范圍內滿足居民工作、購物、健康等方面的文化需求，在同一空間內混合盡可能多的土地用途[19]。此外，巴塞羅那市、波特蘭市也提出將生活所需帶入每個社區(qū)，減少居住、工作、教育和休閑等方面服務的步行可達半徑。我國2018年發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》中設定了五分鐘生活圈、十分鐘生活圈、十五分鐘生活圈的組織形式，圈內的用地功能是混合的，里面包括與居住功能并不直接相關的其他城市功能，不同層級得生活圈可以滿足從街坊級到城市級的不同服務功能。

1.2 功能混合住區(qū)理論與實踐

住區(qū)中的功能混合現象在中國傳統(tǒng)住區(qū)中就有所體現。唐宋以來，隨著手工業(yè)與城市經濟的發(fā)展，在“左祖右社，面朝后市”觀念束縛下的“里坊制”逐漸被更有利于功能混合的“街市制”取代。“街市制”街坊中的住戶可直接面向街道開店，形成“前店后宅”、“下店上宅”等商業(yè)與居住功能混合布局的住區(qū)形態(tài)；此外，在計劃經濟時代，單位制的大院社區(qū)也包含了商店、幼兒園等非居住功能。然而，近20年的大規(guī)?？焖俪鞘虚_發(fā)建設了大量單一功能住區(qū)，同時也喪失了傳統(tǒng)城市豐富的城市生活與人性化場所。

國內住區(qū)規(guī)劃建設存在簡單化的傾向，我國現有是按照大、中、小三類的分類模式，以及用地性質兼容性規(guī)范來進行管理的。這種方法更適用于居住小區(qū)規(guī)劃模式。隨著新版的住區(qū)規(guī)范的實施，城市中的居住區(qū)逐漸由居住小區(qū)的開發(fā)模式變居住街區(qū)的開發(fā)模式，提倡“小街區(qū)，密路網”的規(guī)劃理念，提倡住區(qū)的功能混合[20]。

功能混合住區(qū)的研究經歷了從理論到實踐，從城市片區(qū)尺度的混合測度到街區(qū)尺度的精細化控制的過程。《美國大城市的死與生》、《城市并非樹形》、《馬丘比丘憲章》、新城市主義、緊湊城市理論等一系列著作和理論，均從不同角度闡述了機械的將功能分區(qū)，阻斷了城市功能間的內在聯系的弊端，城市是一個復雜的、多樣的、綜合的系統(tǒng)。國內對于混合住區(qū)的理論探索，一方面論證了土地混合使用對于城市居民日常生活的積極作用[21]。另一方面也從混合策略與方法方面，探索了功能混合住區(qū)的城市規(guī)劃管理和開發(fā)實踐[22]；土地使用和功能布局[20]；基本特征、用途和規(guī)模[23]；混合模式與適用性問題[24]等方面的內容，闡述了如何實現功能混合，如何構建功能混合街區(qū)。MVRDV和BIG等事務所都對辦公建筑、住宅建筑的功能混合做出了嘗試，并結合具體的場地問題、規(guī)范問題、城市問題，在建筑實踐中進行了探索[25]。有學者運用信息熵理論定量描述城市土地利用形態(tài)和結構[26]；或通過均勻度、優(yōu)勢度、多樣性指數等概念，衡量都市土地混合利用的情況以及分布狀態(tài)[27]；也有學者GPS和POI數據，得到了北京市功能混合度空間分布的狀態(tài)，實現了街區(qū)尺度的混合度測算[28]。

圖1 單一功能住區(qū)

圖2 功能混合住區(qū)

1.3 功能構成類別

功能混合住區(qū)的居住功能與非居住功能之間并不是簡單的功能并置，而是能夠相互兼容與相互補充，居住功能帶來了人流，保證了足夠的居住人口密度，人口的集中能促進城市各功能的混合，激發(fā)城市的活力，帶來城市生活的多樣性；非居住功能則滿足日常生活、工作、娛樂的需求，保證了生活的便利與高效[29]。

在功能混合理論中，居住功能可以與一系列與之關聯的功能混合使用。例如，BIG事務所在Miami Produce Center項目中，將學校、餐飲、商務、居住等功能并置，并按照關聯程度、可達性、私密性等條件進行排列布置，功能間互為補充有機結合。在實際的城市開發(fā)建設中，各地法規(guī)會對允許混合使用的功能類別做出進一步的限定。2018年發(fā)布的《城鄉(xiāng)用地分類與規(guī)劃建設用地標準（征求意見稿）》中，對城市建設用地的混合使用方式做出了規(guī)定與引導。其中，居住類用地鼓勵混合使用的用地類型為商業(yè)用地（B1）和商務用地（B2）。因此，在當前國內用地分類法規(guī)的限定下，功能混合住區(qū)由居住功能和以商業(yè)和商務為主的非居住功能組成，這些非居住功能可繼續(xù)細化為零售、餐飲、辦公、旅館等類別（圖3）。

1.4 尺度類型與開發(fā)單元

城市住區(qū)的功能混合現象在城市中的各個尺度上都有所體現，在不同的尺度上，混合的特征和形式也各不相同。當前國內住區(qū)通常以城市規(guī)劃路網劃分的居住用地為土地出讓與開發(fā)建設的基本單元，其規(guī)模在10 hm2左右[30]。根據開發(fā)建設基本單元內部的路網劃分方式，功能混合住區(qū)的空間構成模式可以分為兩種基本類型：一類是對地塊進行進一步的劃分，形成多個子地塊和較密的路網，每個子地塊沿街布置商業(yè)功能，形成居住街區(qū)式的街道氛圍，地塊內部作為綠地及公共活動空間。這一類的代例如：格調綺園、中海復興九里、金茂廣場；另一類是不對地塊內部進行劃分，將地塊作為一個整體布置，內部設置多排居住功能建筑，在地塊外圍及街角布置非居住功能。這一類的代例如：新都花園、仁恒海河廣場、城南家園（表1）。

圖3 功能混合住區(qū)功能構成類別

表1 功能混合住區(qū)空間構成模式

圖4 調研樣本指標統(tǒng)計

2 研究對象與指標統(tǒng)計

根據城市用地分類標準中對居住類混合用地的限定，以及功能混合的意義與內涵，在當前國內土地出讓與開發(fā)模式下，功能混合住區(qū)通常指的是由相鄰的一個或幾個地塊組成，功能以商住混合為主（包含商業(yè)和商務）、規(guī)模以幾公頃至十幾公頃為主的開發(fā)建設基本單元。

以此為原則，在天津市范圍內，選取24個功能混合住區(qū)樣本。統(tǒng)計調研樣本建筑平面布局信息、高度與層數信息，根據在sketch up中建立三維模型；統(tǒng)計樣本中不同功能的分布情況，將調研樣本中的不同功能按照城市用地分類標準歸納為居?。≧）、商務（B1）、商業(yè)（B2）等三種類別，統(tǒng)計不同類別的建筑面積及總建筑面積，并計算不同功能所占比例（圖4）。

3 結果與討論

3.1 功能構成

調研樣本中，居住、商業(yè)、商務三種功能所占比例的分布區(qū)間約為45%～75%、0%～30%、10%～40%，平均數分別為59.3%、15.1%、24.9%，中位數分別為59.7%、14.4%、25.4%。因此總體看來樣本的平均功能構成比例約為居住功能60%、商業(yè)功能15%、商務功能25%（圖5）。

功能混合住區(qū)中的居住、商務、商業(yè)三種功能對應了居民一天中生活、工作、娛樂等三項主要活動，滿足了居民在一定范圍內開展城市活動的最基本功能需求。在一定范圍內實現了職住平衡，減少了跨區(qū)出行，也確保了3個8小時時間段的活力[31]。這也是規(guī)范中將商業(yè)（B1）和商務（B2）作為住宅用地中鼓勵混合使用的用地類別的原因之一。功能混合住區(qū)中的商業(yè)與商務功能不但可以服務住區(qū)內的居民，還會對周邊街區(qū)帶來積極影響。城市中新建的功能混合住區(qū)可以作為對周邊單一功能住區(qū)的有效補充，形成更大范圍內的功能混合。

圖5 功能構成比例分布區(qū)間

功能混合住區(qū)非居住功能中商業(yè)和商務功能的比例，會受到功能定位、業(yè)態(tài)類型、開發(fā)策劃等多種因素的影響，最終會在空間形態(tài)與功能復合方式上有所體現。商業(yè)功能的布局方式可分為兩種基本類型：一類是將商業(yè)功能作為底商分散在住區(qū)周邊沿街布置，其商業(yè)與商務功能的比值通常小于1。這一類的代例如：北大資源閱城、萬達公館、融僑觀瀾；另一類是將商業(yè)功能作為聚集性商業(yè)中心集中布置，其商業(yè)與商務功能的比值通常大于1。這一類的代例如：富力城、同方花園、萬科東第廣場（表2）。

3.2 非居住功能比例

相比于單一功能住區(qū)，功能混合住區(qū)中的非居住功能對于改善職住分離、缺乏必要的生活設置與配套功能等問題有著重要作用；同時滿足了也多樣的城市工作生活需求，通過空間的高效合理復合促進城市空間的集約發(fā)展，并使一天中的各個時段都會有連續(xù)不斷的人流，起到了簡·雅各布斯闡述的“街道眼”的作用，從而保證了街區(qū)的安全。然而，非居住功能比例過低會導致功能混合不充分，服務功能不足，街區(qū)活力下降等問題；但是過高又會導致功能比例失衡，居住功能的空間被擠占，居住人口密度偏低等問題。因此，非居住功能所占比例對是決定功能混合住區(qū)品質的重要因素。

調研樣本中，居住與非居住功能所占比例分別分布在60%與40%附近，平均數分別為59.3%、40.7%，中位數分別為59.7%、40.3%，標準差均為8%。因此總體看來居住功能所占比例為59%±8%，即51%～67%，非居住功能所占比例為40%±8%，即32%～48%（圖6）。

表2 商業(yè)商務功能比例與空間構成模式

國內外學者在對功能混合理論的研究過程中，對功能混合住區(qū)中的非居住功能比例進行了一系列討論。劉旸認為功能混合住區(qū)的一個重要作用是保證白天夜晚等各個時間街區(qū)中的人氣，因此居住功能的比例一般要高于50%，這樣才能夠減小對周邊街區(qū)的依賴，也能夠降低開發(fā)風險。商業(yè)與商務功能的設置需要考慮到周邊街區(qū)的具體情況，一般商業(yè)和商務功能各占總體功能的20%～40%[32]。朱錫金認為，住區(qū)可采取的功能混合比例為：居住功能占總體功能的48%～60%，商業(yè)、文化教育、其余功能各占總體功能的10%～20%[33]。何韶穎認為功能混合住區(qū)存在一個“2:8”的比例，即100萬m2的功能混合住區(qū)總建筑面積中，應有至少20萬m2由寫字樓、商業(yè)、企業(yè)等產業(yè)功能構成，居住功能的面積不超過80萬平方米[34]。此外，合肥市控詳規(guī)（2008）中設定了住宅混合公建用地和公建混合住宅用地等兩種混合用地。其中，住宅混合公建用地也是按照“2:8”的比例對用地的功能構成進行劃分，規(guī)定了住宅混合公建用地中，公建的比例不應低于20%[35]。上海市崇明東灘啟動區(qū)項目將功能構成比例設定為：居住60%，零售10%，休閑10%，酒店10%，商業(yè)貿易10%（圖7）。

因此，一般來說在功能混合住區(qū)中需要不少于50%的居住功能，來保證商業(yè)設施與辦公設施有足夠的使用群體，維持住區(qū)的正常運轉。但是居住功能的比例也不能太高，通常情況下不會超過80%，功能構成中需要一定比例的商業(yè)、商務等非居住功能來實現功能混合，避免成為單一功能住區(qū)。綜合實地調研與文獻研究的結果，一般情況下居住功能所占比例為50%～70%，非居住功能所占比例為30%～50%，平均比例約為居住功能占總體功能的60%、非居住功能占總體功能的40%。

4 結論與討論

隨著中國城市經濟發(fā)展進入新常態(tài)階段，我國城市建設也步入從外延式擴張到內涵式提升、從增量發(fā)展到存量優(yōu)化的階段，城市建設開始走向創(chuàng)新和轉型，以人的需求為基本設計原則的城市規(guī)劃理論和實踐開始重新回到歷史舞臺[36]。相比于單一功能住區(qū)，功能混合住區(qū)可以起到促進城市功能的合理復合化發(fā)展，推進存量空間的精細化提升，激發(fā)城市發(fā)展動力與空間活力的作用。

研究基于對天津市功能混合住區(qū)的實地調研，依據功能混合理論，以及規(guī)范中對混合用地的設定，在當前土地出讓與開發(fā)建設的模式下，探索了功能混合住區(qū)的功能構成比例，得到了以下主要結論：

（1）功能混合住區(qū)中居住功能所占比例為50%～70%，非居住功能所占比例為30%～50%，即至少需要50%的居住功能來保證住區(qū)的正常運轉，至少需要20%的非居住功能提供服務并維持街區(qū)活力。

圖7 文獻研究中功能構成比例統(tǒng)計

（2）功能混合住區(qū)的非居住功能主要包括商業(yè)與商務功能，一般情況下，當商業(yè)與商務功能的比值小于1時，其空間復合方式通常為商業(yè)功能作為底商分散在住區(qū)周邊沿街布置；當商業(yè)與商務功能的比值大于1時，其空間復合方式通常為商業(yè)功能作為聚集性商業(yè)中心集中布置。

以上結論有助于將混合使用理論應用于真實的城市發(fā)展建設過程中，關于混合用地的規(guī)范制定及功能混合住區(qū)的開發(fā)建設可以得到如下建議與啟示：

（1）我國近年來的土地開發(fā)與城市建設中出現越來越多的住宅與商業(yè)、辦公混合開發(fā)的現象，SOHO、LOFT等概念一定程度上也反映了對混合使用的需求。然而，現有居住區(qū)設計規(guī)范及城市用地分類標準中尚無關于功能混合住區(qū)的明確規(guī)定，僅對鼓勵與居住用地混合的功能類別作出了設定。這說明，現有關于功能混合住區(qū)的規(guī)范標準還有待完善。研究的結論可為進一步細化相關規(guī)范標準提供借鑒與參考，對于居住功能與非居住功能所占比例的適宜區(qū)間作出限定。

（2）城市是一個復雜的系統(tǒng)，功能混合住區(qū)作為城市系統(tǒng)中的一部分，與城市中的諸多要素有著千絲萬縷的聯系。其功能構成比例與開發(fā)強度、區(qū)位條件、街區(qū)開放度等空間形態(tài)要素，以及所屬城市片區(qū)、功能定位、周邊業(yè)態(tài)等項目定位與策劃要素都密切相關。一般情況下，開發(fā)強度較高、靠近城市或片區(qū)的中心、街區(qū)開放度較高的功能混合住區(qū)，具有更高的非居住功能比例。

因此，在功能混合住區(qū)的開發(fā)建設過程中，從前期策劃階段開始就應該根據場地所屬城市功能區(qū)、周邊業(yè)態(tài)、項目定位對功能混合住區(qū)的功能構成進行調整。在具體設計過程中，還需根據開發(fā)強度、街區(qū)開放度、空間復合方式等因素對功能構成進行進一步修正。

（3）與單一功能住區(qū)相比，功能混合住區(qū)不但在功能上能滿足豐富的城市生活需求，在空間復合方式上更具多樣性，其商業(yè)與商務功能的不同組合方式為營造多樣的城市空間帶來了更多的可能性。因此在對于功能混合住區(qū)功能構成的規(guī)范設定與引導上，應在保證其能夠正常運轉，承擔其必要的城市職能的前提下，為后續(xù)城市設計和建筑設計要留有更多靈活變化的空間，這樣也避免了出現“千城一面”的城市問題，保證了城市是空間的多樣性。

圖、表來源

文中所有圖、表均為作者繪制。