董娜

摘 要：隨著我國建筑行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨越來越大的競爭，為此就必須做好對房地產(chǎn)全公司的戰(zhàn)略布局分析。對于房地產(chǎn)公司來說，只有準備的分析出行業(yè)及公司面臨的優(yōu)勢、劣勢、機會及威脅情況分析，才能準備的做出戰(zhàn)略層級公司層的具體措施，才能有利于提高公司的經(jīng)濟效益，使公司在激烈的競爭中處于不敗地位。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);競爭狀況;SWOT分析

銀豐作為本土企業(yè)的佼佼者，銀豐地產(chǎn)正在完成企業(yè)發(fā)展方向的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在深耕齊魯大地的同時，銀豐地產(chǎn)將實現(xiàn)品牌升級和國際化的發(fā)展規(guī)劃，除了在全國范圍內(nèi)的擴張之外，在美國等國家也正在逐步開展地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。另外，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)也將成為集團新的業(yè)務(wù)增長點。在多元 化發(fā)展和擴張的戰(zhàn)略前提下，一個更為輝煌的未來將呼之欲出。銀豐地產(chǎn)一直秉持“誠信卓越、精品永恒”之理念，堅持綠色環(huán)保、創(chuàng)新驅(qū)動之可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營策略。分析出目前公司現(xiàn)有的競爭狀況及SWOT分析，有利于在激烈的競爭中做好戰(zhàn)略布局，未雨綢繆。

1.行業(yè)競爭狀況分析

1.1 行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競爭者的競爭占30%。行業(yè)內(nèi)競爭壓力大，銀豐目前主要的競爭對手是一線地產(chǎn)：龍湖、萬科、恒大等標準化，知名度高的房地產(chǎn)。樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計質(zhì)量、物業(yè)等都是競爭因素。

1.2 替代品的威脅競爭占10%。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，替代品較少。目前的商品房的替代品主要為：租房住、廉租房、新興的房車，但威脅都不大。對銀豐地產(chǎn)來說替代品最大的還是其他房企的商品房。

1.3 新進入者的威脅競爭占15%。房地產(chǎn)的進入壁壘較高，主要因為：1.資金壁壘高，房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，對企業(yè)資金要求高;2.政策壁壘高，即政府的行政管理的壁壘，在開發(fā)建設(shè)過程中各種報建流程繁瑣;3.土地資源壁壘，土地是房地產(chǎn)商最重要的資源，現(xiàn)在山東都實行土地拍掛出讓制度，招標拍賣市場競激烈，土地成交價較高。以上構(gòu)成了對新進入者進入壁壘較高的限制因素。

1.4 供應(yīng)商的討價還價能力競爭占35%。房地產(chǎn)市場尚處于快讀成長階段，銀豐房地產(chǎn)的最大的競爭對手為現(xiàn)有的一線地產(chǎn)的競爭，主要表現(xiàn)在：產(chǎn)品研發(fā)能力不足，未能形成系統(tǒng)的產(chǎn)品線標準，研發(fā)工作開展不夠，品牌深入度不夠，導(dǎo)致競爭還比較激烈。

1.5購買者的討價還價能力競爭占10%?？傮w來說，濟南的銀豐房地產(chǎn)市場還處于賣方市場，企業(yè)享有定價權(quán)，消費者大部分的被動接受，但消費者隨著消費水平提高，議價能力也在逐年提高。

2. 公司資源能力的優(yōu)勢分析

2.1 銀豐地產(chǎn)公司擁有多個優(yōu)質(zhì)項目，土地儲備貨值超千億，具備向省外拓展能力，目前已在省內(nèi)多個城市及省外布局土地儲備。

2.2 銀豐在濟南成立，深耕濟南本土。在本土已經(jīng)具備了一定的市場知名度及美譽度，培養(yǎng)了一批銀豐地產(chǎn)的忠實客戶。

2.3 銀豐總部在濟南，各個項目公司在濟南與總部聯(lián)系密切，溝通渠道暢通，信息交流及決策的速度快，方便上傳下達。

2.4 銀豐地產(chǎn)公司具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，初步形成住宅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)三類業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗：高品質(zhì)住宅成為集團核心優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)項目豐富公司產(chǎn)品線，自持資產(chǎn)收益逐年提升，企業(yè)知名度也逐年提升。

3 公司資源能力的弱勢分析

3.1 銀豐房地產(chǎn)公司屬于濟南本土公司，整體團隊狼性不足，對指標缺乏使命必達的意識。

3.2 銀豐房地產(chǎn)公司對比一線地產(chǎn)的薪資相對較低，薪資體系落地慢，因此對外部優(yōu)秀人才的吸引力還不夠，高精尖人才數(shù)量不足。

3.3 銀豐房地產(chǎn)公司對比一線地產(chǎn)的薪資相對較低，薪資體系落地慢，因此對外部優(yōu)秀人才的吸引力還不夠，高精尖人才數(shù)量不足。

3.4 銀豐房地產(chǎn)的合作商供應(yīng)庫尚不完善，很多工程項目公開招標的時間周期比較漫長且效率質(zhì)量不夠高，沒有系統(tǒng)成熟的合作商供應(yīng)庫支撐。

4 公司的核心競爭力

4.1 地理位置的獨特性：銀豐房地產(chǎn)總部位于濟南龍奧大廈西側(cè)，緊鄰市政府，位置得天獨厚。與濟南政府聯(lián)系密切，政策消息能完全貫徹，有本土優(yōu)勢

4.2 市場占有率高：銀豐房地產(chǎn)深耕濟南20年，現(xiàn)已在山東各地均有布局，在本土已經(jīng)具備了一定的市場知名度及美譽度，培養(yǎng)了一批銀豐地產(chǎn)的忠實客戶。

4.3 資金實力好：銀豐集團現(xiàn)已有四大板塊，分別為：銀豐生物，銀豐金融，銀豐物業(yè)及銀豐地產(chǎn)，三大板塊為銀豐地產(chǎn)提高可靠的資金實力保障。

4 SWOT分析

4.1 優(yōu)勢分析

1）銀豐房地產(chǎn)公司擁有多個優(yōu)質(zhì)項目，土地儲備貨值超千億，具備向省外拓展能力。

2）銀豐房地產(chǎn)公司具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，初步形成住宅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)三類業(yè)態(tài)。

3）銀豐房地產(chǎn)前后開發(fā)多個高品質(zhì)住宅，且已成為集團核心優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)項目豐富公司產(chǎn)品線，自持資產(chǎn)收益逐年提升。

4）銀豐房地產(chǎn)企業(yè)社會資源豐富，社會公信度高，具備良好的融資渠道，風(fēng)險控制能力較強。

5）銀豐房地產(chǎn)組織架構(gòu)穩(wěn)定并逐步優(yōu)化，后續(xù)發(fā)展具備良好的持續(xù)性。

6）銀豐房地產(chǎn)信息化搭建初具規(guī)模，營銷、成本、計劃管控、移動質(zhì)檢、移動驗房等系統(tǒng)線上運行良好。

4.2 劣勢分析

1）銀豐地產(chǎn)戰(zhàn)略定位下未來發(fā)展方向和路徑不清晰;投資缺乏戰(zhàn)略指引，未形成明晰、系統(tǒng)的土拓模式及思路。

2）銀豐房地產(chǎn)內(nèi)部人才梯隊有待完善;薪酬激勵體系落地慢，對外部優(yōu)秀人才吸引力不足。

3）銀豐房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)能力不足，未能形成系統(tǒng)的產(chǎn)品線標準，研發(fā)工作（產(chǎn)品系列化、部品/部件研究和運用）開展不夠，導(dǎo)致產(chǎn)品研發(fā)能力和滿足客戶需求之間存在斷檔，對產(chǎn)品價值和客戶價值缺乏貫通和構(gòu)建。

4）銀豐房地產(chǎn)集團與項目公司、各部門之間存在溝通不流暢、信息共享不及時的情況，影響決策效率，還需持續(xù)改善。

4.3 機會分析

1）銀豐地產(chǎn)在山東以濟南、青島為主要布局城市。城市化、大都市圈形成，濟南和青島的城市骨架穩(wěn)步擴大，人口的不斷流入帶來持續(xù)的住房需求。濟南新舊動能轉(zhuǎn)換、自由貿(mào)易示范區(qū)成為新一輪契機。

2）銀豐地產(chǎn)集團外部優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略合作資源聯(lián)合拓展有一定空間?！爱a(chǎn)業(yè)+住宅”“商業(yè)+住宅”逐步成為土地獲取主流，地產(chǎn)與生物的結(jié)合，契合了政府積極推動產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化小鎮(zhèn)的趨勢。

3）目前城市消費升級，改善型需求日益增多，提供好產(chǎn)品是未來發(fā)展目標。中產(chǎn)階層對改善性產(chǎn)品、養(yǎng)老、教育配套等的品質(zhì)提升需求加大。結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)、智能家居、大數(shù)據(jù)的產(chǎn)品將提升產(chǎn)品附加值。

4）我國正式步入老齡化社會，標桿房企、金融機構(gòu)及養(yǎng)老機構(gòu)紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。目前養(yǎng)老地產(chǎn)尚無清晰盈利模式，但未來發(fā)展空間巨大?！叭ァ闭叩姆砰_也進一步刺激住房消費需求。

4.4 威脅分析

1）如今房地產(chǎn)政策趨緊，投資性需求被進一步抑制，“三道紅線”下房地產(chǎn)信貸政策收緊，融資難度加大。

2）當(dāng)今土拍市場競爭激烈，難以在公開市場取得優(yōu)質(zhì)土地，存在項目儲備不足的問題。

3）銀豐地產(chǎn)總體產(chǎn)品標準不健全無法助推開發(fā)運營效率提升，研發(fā)能力還不夠強大。

4）銀豐地產(chǎn)缺少優(yōu)秀戰(zhàn)略供方資源，難以保證項目施工進度和質(zhì)量，導(dǎo)致招標的流程長且質(zhì)量不樂觀。

5）銀豐地產(chǎn)的薪酬激勵體系缺乏市場競爭力，難以從外部吸引高水平人才，同時內(nèi)部優(yōu)秀人才儲備不足。

6）銀豐地產(chǎn)目前自持項目投資大，回收期長，整體缺少運營管理經(jīng)驗，運營方面需加強人力物力投入。

結(jié)語

銀豐地產(chǎn)集團始終以品質(zhì)地產(chǎn)的工作思路來打造產(chǎn)品、提高要求，提升自身協(xié)作和服務(wù)水平，成長為一支創(chuàng)新與穩(wěn)重并舉的高品質(zhì)團隊，完成自身職業(yè)規(guī)劃，推動企業(yè)高速發(fā)展，為客戶提供價值，為社會創(chuàng)造財富。