文/肖慧婷

我國REITs的潛在市場規(guī)模達萬億級，具有巨大的市場潛力。目前，國內(nèi)關(guān)于REITs稅收制度的研究比較有限，大多數(shù)都停留在呼吁稅收優(yōu)惠的層面，尚未進行深入的制度分析。縱觀國外，美國作為REITs產(chǎn)品的發(fā)源地，是迄今REITs發(fā)展規(guī)模最大的國家，依據(jù)美國完備的REITs課稅制度，產(chǎn)生了不同的交易結(jié)構(gòu)安排，能夠從REITs本身和REITs投資者層面進行稅制的分析，美國的REITs稅收制度具有一定的代表性，對我國REITs稅收制度的漸進性改良也有一定的借鑒意義。

一、稅收優(yōu)惠驅(qū)動下的美國REITs的結(jié)構(gòu)類型及運作經(jīng)驗

依據(jù)美國SEC給出的定義及其實踐經(jīng)驗，REITs作為一種金融產(chǎn)品，以特定的物業(yè)資產(chǎn)為底層資產(chǎn)，通過發(fā)行權(quán)益證券的方式籌集資金，將籌集的資金專用于投資特定的物業(yè)資產(chǎn)，并將收益按比例分配給投資者。由于受到稅收優(yōu)惠制度的驅(qū)動，美國REITs又有著不同的運行機制。

（一）傳統(tǒng)REITs結(jié)構(gòu)

傳統(tǒng)的REITs一般是擁有底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，通過向投資者發(fā)行股票募集資金，再與獨立的第三方管理公司簽訂外包協(xié)議，進行租賃性經(jīng)營，并將所獲租金以紅利的形式按比例分配給投資者。此種交易結(jié)構(gòu)雖然能夠減輕稅負，但需要將其絕大部分收入分配給投資者，公司投資的增長依賴于資金的不斷募集，會不可避免地喪失財務(wù)和經(jīng)營的靈活性。

傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)生源于《美國稅法典》§856(a)的嚴格規(guī)定及其對REITs在資產(chǎn)運營管理方面的限制。此時的REITs具有很強的經(jīng)營被動性，不能自主經(jīng)營管理資產(chǎn)，而必須委托第三方公司進行資產(chǎn)的運營管理內(nèi)部化。在美國聯(lián)邦法律制度的層面，其稅收優(yōu)惠的依據(jù)在于《美國稅法典》§857（a）（1）所規(guī)定的已付股息扣減。所謂已付股息扣減，是指REITs需要將其一個稅務(wù)年度內(nèi)90%以上的應(yīng)稅收入分配給投資者，且其分配的股息須來源于現(xiàn)有或累積的收入和利潤，從而使REITs在聯(lián)邦所得稅層面獲得免稅待遇。除此之外，REITs層面僅需再對未分配的資本收益承擔(dān)稅負。這一規(guī)定使得基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以規(guī)避巨額的所得稅，其節(jié)省的稅費約為REITs行業(yè)市值的4%。

（二）UPREITs結(jié)構(gòu)

UPREITs結(jié)構(gòu)比傳統(tǒng)REITs結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。UPREITs通過投資人設(shè)立經(jīng)營性合伙企業(yè)（Operating Partnership, 簡稱OP）間接持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，再通過約定將OP企業(yè)的利潤返還給REITs，隨后再將所得收入以股票分紅的形式支付給投資者。這一結(jié)構(gòu)的創(chuàng)設(shè)得益于美國1986年《稅制改革法案》的出臺解除了REITs與直接運營資產(chǎn)之間的隔離。UPREITs結(jié)構(gòu)迄今已經(jīng)成為美國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場最為普遍和流行的結(jié)構(gòu)。

UPREITs結(jié)構(gòu)可預(yù)期的稅收優(yōu)惠體現(xiàn)在這一結(jié)構(gòu)能夠有效規(guī)避評估財產(chǎn)出資時的資本收益稅，獲得延遲納稅的稅收優(yōu)惠。其原因在于，投資者是REITs項下OP企業(yè)的有限合伙人，在投資者把其OP企業(yè)的股權(quán)份額轉(zhuǎn)換成基金股票或現(xiàn)金之前，并不需要為出資換取OP企業(yè)份額的交易行為納稅。但不可忽視的是，UPREITs結(jié)構(gòu)同樣具有稅務(wù)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。其一，若OP企業(yè)的獨立性無法得到美國國家稅務(wù)局的認可，則投資人的出資將被視為UPREITs所獲得的直接利益，UPREITs結(jié)構(gòu)將面臨喪失REITs稅收優(yōu)勢的風(fēng)險。其二，OP企業(yè)的利益是UPREITs的唯一資產(chǎn)，需要考慮投資人將OP企業(yè)轉(zhuǎn)換為UPREITs的基金份額是否同時轉(zhuǎn)換了組織形式，這也會影響UPREITs可獲得的稅收優(yōu)惠。

（三）DOWNREITs結(jié)構(gòu)

DOWNREITs結(jié)構(gòu)由UPREITs結(jié)構(gòu)演變而來，雖然與UPREITs同樣受到延遲納稅優(yōu)惠的驅(qū)動而產(chǎn)生，但DOWNREITs在持有OP企業(yè)份額的同時還能夠擁有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的所有權(quán)。對于每一宗基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的交易，DOWNREITs都可以形成一個新的合伙，與其他基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)分離和隔開，這使得DOWNREITs結(jié)構(gòu)具有很大程度的靈活性。并且，與UPREITs結(jié)構(gòu)相似，DOWNREITs結(jié)構(gòu)同樣具備延遲納稅的優(yōu)勢。這一結(jié)構(gòu)中也可以由REITs投資人出資換取OP企業(yè)的份額，成為普通合伙人。

然而，DOWNREITs結(jié)構(gòu)存在著更為顯著的稅務(wù)風(fēng)險。其一，依據(jù)《美國稅法典》§351（e）的規(guī)定，出資人的合伙利益存在被視為對REITs的直接投入的可能性，因而會導(dǎo)致直接向出資者征稅。其二，美國國家稅務(wù)局也可依據(jù)《美國稅法典》§707（a）（2）（B）認為DOWNREITs存在變相出售行為，從而向出資者征收收益稅。優(yōu)先利潤的支付與REITs提供資金的義務(wù)使得該安排被視為一種出資者向DOWNREITs提供財產(chǎn)的變相出售行為。

二、美國REITs稅收制度及其運作經(jīng)驗

在REITs層面，美國對于資產(chǎn)處置與流轉(zhuǎn)的稅收優(yōu)惠政策較少，被取消贖回權(quán)的資產(chǎn)帶來的凈收入、被禁交易帶來的凈收入等基本都需要按照一般規(guī)定繳納，此外還有潛在升值稅和清算分配稅。但在運營階段，稅收制度以激勵收入分配的方式，通過已付股息扣減的方式降低REITs層面的稅負，稅收優(yōu)惠效果十分顯著，同時配套了一系列的懲罰性稅收制度，確保了REITs稅收體系的完整性。在投資者層面，資本股息收益和免稅股東的相關(guān)規(guī)定也使得REITs的股東能夠享有一定程度的稅收優(yōu)惠。

（一）REITs層面的稅務(wù)

1.應(yīng)稅收入。依據(jù)《美國稅法典》§857（b）（1）的規(guī)定，REITs的應(yīng)稅收入應(yīng)按照公司稅稅率繳納，其范圍包括扣減已付股息和對因違反75%和95%資產(chǎn)測試①而被征收的稅項，但排除被取消贖回權(quán)的資產(chǎn)帶來的凈收入、被禁交易帶來的凈收入和REMIC剩余權(quán)益。其中，已付股息之和必須至少達到REITs應(yīng)稅收入的90%。因此，REITs應(yīng)稅收入的10%以及未分配的資本收益將成為REITs最大的稅務(wù)負擔(dān)。若REITs將全部應(yīng)稅收入進行分配，則其REITs層面僅存在兩部分的稅項：21%的未分配的資本收益之稅和下文將進行探討的REITs層面的特定稅項。

2.REITs層面的稅項特定。

（1）被取消贖回權(quán)的資產(chǎn)帶來的凈收入。依據(jù)《美國稅法典》§857（b）（2）（D）的規(guī)定，被取消贖回權(quán)的資產(chǎn)帶來的凈收入須按照35%的稅率納稅，且不計入REITs層面的應(yīng)稅收入。房地產(chǎn)權(quán)益意味著REITs持有OP企業(yè)不動產(chǎn)的抵押權(quán)時，可接受該OP企業(yè)的份額，而不必直接持有該OP企業(yè)的不動產(chǎn)資產(chǎn)。美國法律還對被取消贖回權(quán)的法律地位的存在進行了時間限制，其法律地位的存續(xù)期間自被收回之日起至被收購后的第三個稅務(wù)年度的結(jié)束日，此后將不再擁有被取消贖回權(quán)的法律地位，這一制度也存在時長三年的寬限期。被取消贖回權(quán)的資產(chǎn)與REITs地位取得的收入測試息息相關(guān)，若REITs不能在法律規(guī)定的時間及寬限期內(nèi)處置該項資產(chǎn)，則REITs有可能無法通過收入測試而喪失REITs地位，從而需要承受沉重的稅負。

（2）被禁交易帶來的凈收入。依據(jù)《美國稅法典》§857（b）（6）的規(guī)定，被禁交易帶來的凈收入須按照100%的稅率納稅。這一罰則的設(shè)立旨在避免REITs從事房地產(chǎn)、抵押貸款或其他資產(chǎn)活動，影響REITs的低風(fēng)險性和投資回報率。對此，《美國稅法典》及其他相關(guān)法律規(guī)定了詳細的規(guī)避被禁交易稅的安全港規(guī)則。雖然罰則如此，但美國國稅局卻允許REITs成立子公司扮演“交易商”的角色，由此規(guī)避100%的被禁交易稅。

（3）REMIC剩余權(quán)益。REMIC指不動產(chǎn)抵押投資渠道，這是美國稅法框架下針對不動產(chǎn)抵押貸款證券化設(shè)置的免稅載體。持有REMIC的常規(guī)權(quán)益通常不必納稅，但持有REMIC的剩余權(quán)益則需要納稅，其原因在于這相當(dāng)于持有REMIC的債務(wù)票據(jù)，其稅率為最高的公司稅稅率35%。例如，在REITs持有抵押資產(chǎn)池時，發(fā)行兩種或兩種以上到期日不同的債券，此時，抵押資產(chǎn)池被視為具有選擇REMIC地位的合格REITs子公司的合理性，從而需要繳納稅款。

3.分配美國房地產(chǎn)權(quán)益。

（1）潛在升值稅。潛在升值稅產(chǎn)生于美國國會希望將合法的S類轉(zhuǎn)換和避稅轉(zhuǎn)換進行區(qū)分的背景之下。在美國《1986年稅收改革法案》中，C類公司若轉(zhuǎn)化為S類公司或REITs等傳遞實體，或者將升值資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給上述傳遞實體，由傳遞實體處置資產(chǎn)，則僅僅能夠在股東層面進行征稅，由此產(chǎn)生了對資產(chǎn)處置的“十年規(guī)則”。在《美國稅法典》§1374中規(guī)定，只有在選擇S類公司地位起的十年內(nèi)出售資產(chǎn)，才必須為轉(zhuǎn)化前收益或潛在升值納稅。隨后，國稅局依據(jù)國會的授權(quán)和上述“十年規(guī)則”于2000年頒布了《REITs潛在升值稅臨時建議》，財政部也在2002年頒布了新的臨時條例，并在2003年發(fā)布最終條例，旨在對C類公司資產(chǎn)成為REITs或受控投資公司的資產(chǎn)而產(chǎn)生的潛在升值征稅?！睹绹惙ǖ洹贰?374項下的條例，為計算應(yīng)納稅額提供了依據(jù)，使得特定情況下REITs在十年期限內(nèi)處置資產(chǎn)的收益須在公司層面納稅。

（2）清算分配稅。REITs在稅務(wù)上的已付股息扣減是維持REITs地位的必要條件，且扣減額不得少于應(yīng)稅收入的90%，但對于清算分配而言，若想使部分清算分配額計入已付股息扣減，還需受到累積收入和贏利規(guī)則、24個月清算規(guī)則的限制。累積收入和贏利規(guī)則要求，REITs清算時分配的款項必須超過REITs資本和繳入盈余。24個月清算規(guī)則要求，REITs在24個月內(nèi)支付全部清算分配額后，還應(yīng)當(dāng)有足夠的收入和盈利。符合上述條件方能將計入已付股息扣減的分配額與應(yīng)稅收入進行相抵。這一規(guī)則的設(shè)立原因在于，一部分C類公司，例如金融機構(gòu)，將抵押貸款轉(zhuǎn)讓給子公司，有子公司在首個稅務(wù)年度內(nèi)選擇REITs地位，在REITs成立后不久便實施清算計劃，影響債權(quán)人的合法權(quán)益。

（二）股東層面的稅務(wù)

1.資本收益股息?！睹绹惙ǖ洹贰?57（a）（1）的規(guī)定使得REITs的應(yīng)稅收入可以進行已付股息扣減，REITs層面可以通過分配超過普通收入的款項，削減留存的資本收益，使REITs層面承擔(dān)更輕的稅負。并且，美國資本收益稅的稅率通常低于普通收入的稅率，因而REITs通常會將分配給股東的股息指定為資本收益股息，使股東適用較低的資本收益稅率。

2.免稅股東。美國免繳聯(lián)邦所得稅的實體作為REITs股東，例如自由職業(yè)者的退休存款計劃等，從REITs取得的分配額不必納稅。美國于1993年頒布《稅務(wù)協(xié)調(diào)法》，推動養(yǎng)老金進入REITs市場，給予其相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，進一步擴大了REITs投資者的范圍。

綜上所述，一方面，美國REITs稅收制度的優(yōu)勢在于減輕REITs層面的稅負，并且以鼓勵分配利潤的方式使REITs獲得稅收抵扣，增加REITs的收益空間，對于投資者也有一定的激勵作用。另一方面，美國REITs企業(yè)投資者的所得稅稅率其實并不低，稅負與我國相差不大。就股東層面而言，機構(gòu)投資者需繳納21%的企業(yè)所得稅，個人投資者需繳納23.8%的個人所得稅，但由于其REITs層面的收益有90%以上分配給投資者，投資者對于較高的所得稅稅負有一定的承受能力。針對個人投資者，美國也形成了相應(yīng)的個人投資者稅費減免制度，有利于擴大投資者范圍和推動REITs市場的快速發(fā)展，對我國具有一定的借鑒意義。

三、我國REITs稅收制度的本土化構(gòu)想

2020年4月，中國證監(jiān)會聯(lián)合國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，對我國REITs制度構(gòu)建提出了“健全法律制度保障與相關(guān)配套政策”以及“借鑒成熟國際經(jīng)驗”的基本原則與要求。但就目前而言，我國REITs稅收相關(guān)法律制度仍是空白，沒有明確規(guī)范的制度進行指引。反觀境外市場REITs均受稅制優(yōu)惠的驅(qū)動而產(chǎn)生、發(fā)展和繁榮，沒有針對性的REITs稅收優(yōu)惠制度會是其發(fā)展的前置性障礙。因此，在借鑒美國較為成熟的REITs稅收制度經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，探討我國REITs相關(guān)的稅收制度設(shè)計的漸進式改良，對于探索出一條適合我國REITs的特色道路具有重要意義。

（一）REITs結(jié)構(gòu)的選擇

目前我國REITs實踐中的困境在于，現(xiàn)行稅制下缺乏與REITs交易結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟實質(zhì)相匹配的、靈活豐富的規(guī)制供給。中國的稅收體制目前仍然以間接稅為主，REITs的交易結(jié)構(gòu)毫無疑問會受到稅制結(jié)構(gòu)的影響，出現(xiàn)總體稅負過重的問題。其一，依目前我國公募REITs試點政策及現(xiàn)行稅務(wù)政策，REITs搭建過程中的資產(chǎn)剝離環(huán)節(jié)和重組環(huán)節(jié)涉及增值稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅負，對企業(yè)而言是相當(dāng)大的負擔(dān)。其二，在后續(xù)經(jīng)營階段還存在著“雙重征稅”的問題，并未針對符合條件的REITs豁免企業(yè)所得稅，壓縮了投資者的收益空間。美國的稅制結(jié)構(gòu)以直接稅為主體，其稅收優(yōu)惠具有一種“傳遞”的功能，在一定情形下作為收入傳遞的工具可免征所得稅，使REITs交易結(jié)構(gòu)受到稅收優(yōu)惠制度的驅(qū)動而得以構(gòu)建。

雖然新近的證監(jiān)會聯(lián)合國家發(fā)改委發(fā)布的證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號文件已經(jīng)明確了我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點采用“公募+ABS”的模式，但在以后的實踐中仍然可以考慮在具體制度設(shè)計中借鑒美國REITs交易結(jié)構(gòu)的成熟經(jīng)驗，進一步推動REITs在我國的規(guī)?；l(fā)展。一方面，我國REITs交易結(jié)構(gòu)的選擇需要以稅收問題為導(dǎo)向，充分發(fā)揮REITs業(yè)務(wù)模式與運行機制的優(yōu)勢，在未來條件成熟時，允許多樣化的交易結(jié)構(gòu)存在，形成完善的REITs基本規(guī)制體系。另一方面，還需要積極填補我國REITs稅收優(yōu)惠制度的空白，建立符合我國實際情況的稅收優(yōu)惠制度體系，以稅收優(yōu)惠驅(qū)動REITs的創(chuàng)新發(fā)展。

（二）稅收制度的構(gòu)建

1.REITs層面的稅務(wù)。

（1）應(yīng)稅收入。首先，對于應(yīng)稅收入的問題，我國REITs發(fā)展的制約主要體現(xiàn)在遞延機制的不確定，存在著REITs層面和受益人層面“雙重征稅”的問題。學(xué)界對于這一問題已有較為深入的討論，多數(shù)學(xué)者接受了以美國為代表的“雙重免稅”制度的設(shè)計理念。按照我國現(xiàn)行企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定，若在REITs結(jié)構(gòu)中設(shè)計安排項目公司，則項目公司取得的租金利潤在分派前需要繳納25%的所得稅，其可派息利潤將大大減少。依據(jù)REITs的導(dǎo)管特性，同一收入通過信托進行多次傳遞，會導(dǎo)致相關(guān)流轉(zhuǎn)稅的多次征收?？梢詤⒄彰绹鳵EITs的做法，對滿足特定條件的REITs派息部分在底層資產(chǎn)公司和REITs層面免征所得稅。

（2）REITs層面的特定稅項。其一，遞延征收處置不動產(chǎn)物權(quán)的所得稅。在REITs設(shè)立時，雖然財產(chǎn)增加，但底層資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移其實僅僅是形式上的財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并未因取得財產(chǎn)所有權(quán)而獲得真實收益。加之對于美國REITs市場最普遍的UPREITs結(jié)構(gòu)的分析可以發(fā)現(xiàn)，該交易結(jié)構(gòu)正是受到延遲納稅的稅收優(yōu)惠啟發(fā)而創(chuàng)設(shè)的，能夠有效規(guī)避評估財產(chǎn)出資時的資本利得稅。我國目前提倡的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點采用的“公募+ABS”結(jié)構(gòu)雖然能夠避免原始權(quán)益人自持的問題，實現(xiàn)底層資產(chǎn)的真實出售，但處置不動產(chǎn)物權(quán)的所得稅仍然較高，故我國在REITs設(shè)立階段可以考慮遞延征收處置不動產(chǎn)物權(quán)的所得稅。

其二，暫緩征收土地增值稅。我國土地增值稅依據(jù)增值額，按照30%-60%的累進稅率進行征收，這導(dǎo)致將該類資產(chǎn)從項目開發(fā)公司中剝離所產(chǎn)生的稅務(wù)成本過高。不少開發(fā)企業(yè)寧愿采用 CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)等工具進行抵押融資，也不愿對物業(yè)進行剝離以發(fā)行類REITs。REITs持有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，并非用于買賣，而是進行長期經(jīng)營取得收益。據(jù)此，可以借鑒美國“潛在升值稅”的設(shè)計原理以及合理考慮土地增值稅調(diào)控房地產(chǎn)市場的立法目的，在設(shè)立REITs時轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)可暫緩征收土地增值稅，遞延至REITs處置資產(chǎn)時再進行征收。

其三，遞延繳納契稅。按照現(xiàn)行《契稅法》的規(guī)定，REITs在設(shè)立階段的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)需要按照出資額的3%-5%交稅，但是在REITs設(shè)立階段，原物業(yè)持有人并未實際將底層資產(chǎn)變現(xiàn)，該底層資產(chǎn)可能僅僅在原物業(yè)持有人內(nèi)部不同主體之間進行轉(zhuǎn)移，故建議遞延繳納契稅。

其四，明確SPV的免稅實體地位。國內(nèi)目前沒有真正意義的REITs 標準化產(chǎn)品，更多的是套用ABS的交易結(jié)構(gòu)。以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS可以被看作REITs的一種形式，在資產(chǎn)證券化的過程中不可避免地需要設(shè)立SPV組織，SPV組織居于資產(chǎn)證券化的核心地位。由此，可以借鑒美國在稅法中設(shè)立REMIC這一免稅主體的做法，規(guī)定符合一定條件的SPV組織可以申報為免稅主體或給予其特定的稅收優(yōu)惠，在立法層面消除不同組織形態(tài)的稅負差異，保持稅收中性。

（3）資產(chǎn)處置與權(quán)益分配。其一，在REITs的終止環(huán)節(jié)，對于資產(chǎn)的處置可以考慮免征相關(guān)流轉(zhuǎn)稅。依據(jù)信托的導(dǎo)管理論，在信托的設(shè)立階段，信托財產(chǎn)的權(quán)屬就被視為已經(jīng)實質(zhì)移轉(zhuǎn)給受益人，那么REITs交易過程中的各流轉(zhuǎn)稅就應(yīng)當(dāng)在REITs的設(shè)立和管理階段征納。因此，若在REITs終止階段，受托人將信托財產(chǎn)歸還給受益人時，再次征收流轉(zhuǎn)稅，就會產(chǎn)生重復(fù)征稅的問題。

其二，對我國REITs利潤分配比例和收入來源進行具體規(guī)定，對分配不達標和進行被禁交易的情況采取懲罰性稅收措施。從美國REITs稅收制度設(shè)計經(jīng)驗中不難發(fā)現(xiàn)，雖然其對REITs設(shè)置了多個維度的稅收優(yōu)惠，但對于相應(yīng)罰則的規(guī)制也是十分健全的。由此，我國REITs稅制設(shè)計除了對稅收優(yōu)惠政策進行考量外，還應(yīng)當(dāng)配套相關(guān)的處罰制度，以保障REITs稅收制度的完整性和維持市場交易秩序。雖然，證監(jiān)會在《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》中已經(jīng)對我國REITs的分配比例提出了90%的要求，但尚未對違反此項規(guī)定的行為作出相應(yīng)的處罰規(guī)定，對于REITs可具體從事的交易事項也未有細致的規(guī)范。故可以借鑒美國相關(guān)經(jīng)驗，通過懲罰性稅收措施，對REITs的利潤分配比例不達標和進行被禁交易的情形進行規(guī)制。

2.股東層面的稅務(wù)。

(1)企業(yè)所得稅和個人所得稅。針對投資者和REITs產(chǎn)品的稅收政策會直接影響投資者的收益率。在對REITs層面的稅制進行調(diào)整的過程中，也必須關(guān)注到投資者層面的投資者所得稅問題。就我國而言，對于分紅派息部分，個人投資者所獲得的部分由上市公司代扣代繳20%的個人所得稅，對于資本收益部分，機構(gòu)投資者須繳納25%的企業(yè)所得稅。再觀美國的REITs股東層面的稅制，雖然其投資者層面的所得稅稅率并不低，但其REITs層面的稅負遠比我國輕緩，投資者收益率較高，更能接受這一較高的所得稅稅率。因此，我國若想擴大投資者范圍，增強REITs產(chǎn)品的吸引力和產(chǎn)品優(yōu)勢，促進REITs市場的繁榮和發(fā)展，可以考慮降低對投資者征收的所得稅稅率。

同時，也必須注意REITs產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠政策也會滋生炒作的亂象，造成REITs市場的混亂，如此則無法更好地為房地產(chǎn)行業(yè)提供更加長期和穩(wěn)定的資金。因此，還可以考慮依據(jù)投資者持有證券時間長短等標準，按照不同的稅率對投資者進行征稅，鼓勵投資者長期持有。

（2）給予公益性質(zhì)的投資者適當(dāng)稅收優(yōu)惠。具有公益性質(zhì)的投資者通常追求國家和社會的公共利益，營利性相對較弱，對其投資設(shè)置一定的稅收優(yōu)惠，有利于鼓勵投資者積極進行投資。在美國的稅收法律體系中，設(shè)置了免稅股東，給予其特殊的稅收減免政策，進一步擴大了投資者的范圍。因此，在未來我國REITs的發(fā)展過程中，政府可以考慮將持有的不動產(chǎn)作為REITs的底層資產(chǎn)加以運營。例如，我國正在大規(guī)模進行保障性住房建設(shè)，設(shè)置相應(yīng)的稅收減免，可達到一定的社會效益目標。

注釋

①資產(chǎn)測試要求：（1）總資產(chǎn)的75%以上由房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金或政府債券組成；（2）持有其他公司證券不得超過總資產(chǎn)的25%。持有任何一個企業(yè)發(fā)行的證券價值，不超過REITs自身總資產(chǎn)的5% ；持有任何有投票權(quán)的證券，所占股份不超過其發(fā)行總額的10%。