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        “新加坡住房模式”長(zhǎng)啥樣?

        2021-02-22 07:34:26高榮偉
        產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊 2021年1期
        關(guān)鍵詞:組屋公積金新加坡

        高榮偉

        “7·15”樓市調(diào)控政策發(fā)布一個(gè)半月后,深圳樓市格局面臨巨變,其住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”,未來(lái)的深圳,60%市民將會(huì)居住在由政府提供的租賃或出售的住房中。為此,深圳提出了大規(guī)模的建房計(jì)劃,讓市民從“住有所居”邁上“住有宜居”。

        作為中國(guó)改革開放的前沿城市,深圳的一舉一動(dòng)都令人關(guān)注,其房?jī)r(jià)和改革舉措更是如此。業(yè)界認(rèn)為,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)走向有風(fēng)向標(biāo)意義,此舉或?qū)⒋碇痪€城市未來(lái)住房的走向。深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”,學(xué)什么?眾所周知,新加坡的住房自有率向來(lái)令人羨慕,長(zhǎng)期被人津津樂(lè)道。那么,“新加坡模式”是什么?它的住房特點(diǎn)又是什么?

        組屋+公積金制度

        建國(guó)伊始,新加坡普通居民的居住條件十分惡劣,平均每一戶居民不足一間居室。據(jù)官方統(tǒng)計(jì),當(dāng)時(shí)200萬(wàn)人口中有40%的家庭住在貧民窟或棚戶區(qū),能夠住上像樣住宅的人口只占居民總數(shù)的9%。李光耀認(rèn)為,新加坡住房問(wèn)題必須由政府統(tǒng)籌解決,采取符合國(guó)情的政策措施,以“保證所有的公民都有房子住”。與之相適應(yīng),新加坡制定了一系列由政府提供居民住房的土地和房產(chǎn)政策。

        1960年,新加坡政府頒布《建屋發(fā)展法》,設(shè)立建屋發(fā)展局(Housing and Development Board,簡(jiǎn)稱建屋局、HDB),開始大規(guī)模興建低標(biāo)準(zhǔn)、小戶型公共房屋,這些住房被稱為“組屋”。所謂“組屋”,即新加坡的公共住房,是一種新加坡式的保障性住房,當(dāng)?shù)厝朔Q作HDB(Housing & Development Board)。新加坡組屋大部分為二房式,多提供給中下階層及貧窮家庭居住。1964年,政府鼓勵(lì)人們以分期付款方式購(gòu)買組屋,并推行與之配套的多種措施,由此建立起與西方發(fā)達(dá)國(guó)家以公共租賃或房租補(bǔ)貼為主截然不同的一種住房保障制度。

        新加坡的組屋,并非每一個(gè)人都可以購(gòu)買,而是為需要的人建造的。為此,新加坡政府設(shè)置了多重門檻:購(gòu)買組屋者必須是夫妻,而且只能由新加坡公民購(gòu)買,或者夫妻雙方中一方是公民、另一方是永久居民的夫婦購(gòu)買;如果是單身,則要等到35歲時(shí)才能購(gòu)買,單身者如果是永久居民,也可以購(gòu)買組屋,但是必須購(gòu)買市場(chǎng)上的組屋——其價(jià)錢略高一點(diǎn)。另外,如果購(gòu)買者是非新加坡人,則只能買公寓樓,即商品房,其價(jià)錢當(dāng)然貴多了。

        新加坡的住房政策尤其受年輕人的歡迎。政府規(guī)定,凡是新加坡的合法居民,結(jié)婚后都可以十分低廉的價(jià)格購(gòu)買一套房產(chǎn),政府負(fù)責(zé)基本裝修,提供基本家具,年輕夫妻可以直接入住。這一制度設(shè)計(jì)一方面鼓勵(lì)了國(guó)民結(jié)婚,另一方面,可以防止大量的單身者消耗政府房屋資源。對(duì)于購(gòu)買者而言,如果是第一次購(gòu)買,還可以申請(qǐng)到3萬(wàn)新幣的政府津貼,如果購(gòu)買的組屋靠近父母,還可以申請(qǐng)到更高津貼。

        新加坡除了組屋制度為世人津津樂(lè)道外,還有一項(xiàng)制度同樣為人稱道,這就是中央公積金制度。新加坡中央公積金制度是一種獨(dú)具特色的社會(huì)保障制度。作為一種社會(huì)福利制度,即所謂“退休基金社會(huì)主義”制度,實(shí)際上是一種強(qiáng)制性的長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄,其資金一部分來(lái)自于雇員,一部分來(lái)自于雇主。建屋發(fā)展局將根據(jù)購(gòu)房者收入情況發(fā)放貸款,確保購(gòu)房者每月還款額比例不會(huì)超過(guò)其收入的四成,房屋的分期付款最長(zhǎng)期限可為30年。政府通過(guò)這一制度有效地調(diào)控消費(fèi)基金,解決職工購(gòu)買住房和退休后的養(yǎng)老問(wèn)題。

        政府規(guī)定,組屋房?jī)r(jià)以公積金中的住房部分能“買得起”為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格,目標(biāo)是“一個(gè)人參加工作5年后,結(jié)婚時(shí)能首次使用中央公積金購(gòu)買政府組屋”?!百?gòu)買新組屋的家庭月薪必須低于新幣12000元”,對(duì)于購(gòu)買二手租屋則沒(méi)有月薪的限制。“購(gòu)房時(shí)居民可用公積金來(lái)支付10%的首付款,余款可以用公積金慢慢供,政府還會(huì)補(bǔ)貼每一個(gè)家庭30000新幣,加上銀行貸款利率僅為2.5%,所以一般的工薪階層僅用公積金就能還得上貸款。”被稱為“新加坡規(guī)劃之父”,時(shí)任新加坡建屋發(fā)展局局長(zhǎng)的劉太格告訴媒體。

        目前,中央公積金已經(jīng)由開始的單一住房養(yǎng)老保障發(fā)展到了包括退休保障、醫(yī)療保障和家庭保障在內(nèi)的綜合保障體系,其覆蓋范圍也從公共和私人部門內(nèi)的雇員擴(kuò)大到自雇者。

        “居者有其屋”

        從其55年發(fā)展歷程來(lái)看,新加坡是“居者有其屋”的成功踐行者。其獨(dú)立伊始,就確立了“居者有其屋”的國(guó)策,旨在“為所有新加坡人提供策劃周詳?shù)慕M屋”。

        上個(gè)世紀(jì)70至80年代,在大規(guī)模構(gòu)建組屋的同時(shí),隨著收入水平的提高和全球化的發(fā)展,新加坡面向高收入居民和外國(guó)人的私人住房需求不斷增長(zhǎng)。1990年后,政府開始對(duì)私人住房市場(chǎng)給予政策支持,促進(jìn)其逐步發(fā)展。新加坡建屋發(fā)展局對(duì)組屋的建設(shè)不以成本為考量,事實(shí)上,多年來(lái)建屋發(fā)展局幾乎一直都在做虧本生意。數(shù)據(jù)表明,2006~2007財(cái)年,政府建屋發(fā)展局虧損了7.4億新元,建屋發(fā)展局的赤字由政府資金填補(bǔ),而從政府開始撥款計(jì)算至今,累計(jì)的政府補(bǔ)助金總額已達(dá)160多億新元。

        居者有其屋,一向是東方國(guó)家老百姓最基本的生活理想。根據(jù)建屋發(fā)展局?jǐn)?shù)據(jù),截至2016年底,新加坡住房自有率高達(dá)90.2%,位居全球第二位,遙遙領(lǐng)先于其他發(fā)達(dá)城市。目前,新加坡已形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場(chǎng)和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構(gòu)成的住房體系。這個(gè)僅有500多萬(wàn)人口的城市,近80%的人口居住在由政府興建的組屋里,約20%的人選擇私人住宅,形成了以公共住房為主,私人住宅為輔,包括“廉租房—組屋—執(zhí)行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行的二元市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

        新加坡住房模式是政府解決住房問(wèn)題的典范。由政府投資修建的組屋雖然是廉價(jià)屋,但是配套設(shè)施齊全,比如運(yùn)動(dòng)設(shè)施,小公園,多層停車場(chǎng),超市,商場(chǎng),巴士轉(zhuǎn)換站等。如果是大的社區(qū),則建有輕軌方便居民出行。和居民小區(qū)相比,這些屋區(qū)是敞開的,沒(méi)有圍墻,沒(méi)有門衛(wèi),開放式的環(huán)境讓所有外來(lái)的車輛都可以從中穿駛而過(guò)。就外觀看去,這些組屋布局合理、美觀大方,顏色雅致、排列整齊,最新建設(shè)的組屋社區(qū)甚至采納了時(shí)尚的雙層公寓元素。

        有人說(shuō),新加坡的組屋之所以如此成功,和政府“保姆”式的貼心服務(wù)是分不開的。比如政府定期7至8年重新粉刷組屋,并制定屋區(qū)更新計(jì)劃,包括修補(bǔ)混凝土剝落、更換污水管、增設(shè)電梯等,這些更新、維護(hù)的費(fèi)用幾乎全部由政府埋單。在1989年之后展開的大型翻新工程,為老舊組屋區(qū)注入了新鮮活力,使它們能夠同新建組屋區(qū)相媲美。20年前的公共組屋電梯隔一層才能停,現(xiàn)在都重新進(jìn)行了翻修,使電梯可在每層樓停留,以方便上了年紀(jì)的居民出入。組屋往往配有劃了車位的露天停車場(chǎng),樓與樓的空地上,還會(huì)設(shè)置游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)所等公共配套設(shè)施。這些公用設(shè)施價(jià)格低廉,例如大部分游泳池收費(fèi)僅為一次1新幣(約合人民幣5元)。

        “寸土寸金的彈丸之地新加坡,竟然沒(méi)有一個(gè)房奴,這不能不說(shuō)是一個(gè)奇跡?!庇忻襟w如是評(píng)論。也有人說(shuō),作為花園城市的新加坡一直以來(lái)都是世人理想的定居地,而新加坡的組屋可以說(shuō)是新加坡居民最大的福利。

        嚴(yán)控售價(jià),嚴(yán)格監(jiān)管

        新加坡組屋制度成功的背后離不開政府主導(dǎo),在政策上優(yōu)先保障中低收入群體的購(gòu)房需求。組屋由政府興建,價(jià)格由政府統(tǒng)一規(guī)定,房?jī)r(jià)收入比保持在3~5倍,因此,新加坡房?jī)r(jià)收入比始終維持在合理水平。

        新加坡組屋價(jià)格相對(duì)低廉。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,新加坡一手組屋價(jià)格多在1~3萬(wàn)元人民幣之間。組屋價(jià)格之所以如此之低,原因有二:一是新加坡地少人多,接近90%的土地掌握在政府手中。這些土地以低價(jià)轉(zhuǎn)讓用于大規(guī)模建設(shè)組屋,從而保障了組屋的廉價(jià)優(yōu)勢(shì);二是新加坡政府本身不依賴于土地財(cái)政,收入來(lái)自于稅收,杜絕了“高地價(jià)—高房?jī)r(jià)”的惡性循環(huán);三是組屋供應(yīng)相對(duì)充足,不存在人為制造的短缺。

        組屋的申購(gòu)、配售、轉(zhuǎn)售制度有嚴(yán)格的規(guī)定,嚴(yán)防投機(jī)炒作:①申請(qǐng)組屋以家庭為單位,資質(zhì)要求嚴(yán)格。申請(qǐng)組屋必須要提交真實(shí)合法的材料,對(duì)于弄虛作假騙購(gòu)騙租者,當(dāng)事人將面臨高達(dá)5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁,或者兩者兼施。喜歡選購(gòu)四房式和五房式組屋者,政府規(guī)定固定家庭月收入不得高于8000新元,否則不得購(gòu)買。②配售環(huán)節(jié)由建屋發(fā)展局公平執(zhí)行。新加坡政府對(duì)組屋的購(gòu)買人資格、再上市及管理等問(wèn)題都有明確的規(guī)定,不給投機(jī)者留下可乘之機(jī)。③新加坡政府嚴(yán)控組屋轉(zhuǎn)售。購(gòu)買組屋后一定年限內(nèi)不得整房出租,僅允許房主與租戶合住。新加坡組屋有嚴(yán)格的退出機(jī)制,嚴(yán)懲弄虛作假。一個(gè)家庭只能擁有一套組屋。每個(gè)家庭一生只有兩次購(gòu)買新組屋的機(jī)會(huì)(一次服務(wù)基本自住,一次改善),如果要再購(gòu)買新房子,舊組屋必須退出來(lái),以防有人投機(jī)占有,抑制組屋市場(chǎng)投機(jī)行為。

        政府規(guī)定,該類房產(chǎn)要求5年內(nèi)不允許出售,即使5年之后流入市場(chǎng)交易,還需當(dāng)?shù)卣块T審核批準(zhǔn),只能賣給有購(gòu)買組屋資質(zhì)的購(gòu)房者,并需要支付高昂的政府稅費(fèi)。組屋不允許用于任何商業(yè)行為,任何違反規(guī)定的行為將受到嚴(yán)厲處罰。此外,購(gòu)買了組屋而不自己居住的,將面臨高額罰款甚至坐牢。這些規(guī)定基本上杜絕了炒房的可能性。

        新加坡運(yùn)用靈活的申購(gòu)方式、完善的公積金體系和嚴(yán)格的制度規(guī)則,支撐起了其他國(guó)家難以復(fù)制的全國(guó)性福利住房制度。從組屋幾十年發(fā)展歷程來(lái)看,土地管理局、建屋發(fā)展局、市區(qū)重建局、中央公積金局等房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)相互協(xié)作,實(shí)現(xiàn)了從土地征用、規(guī)劃、開發(fā)或舊改到配售、服務(wù)、購(gòu)房貸款的全流程覆蓋,它們互相獨(dú)立運(yùn)營(yíng),同時(shí)相互牽制,確保政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制力。

        歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)半個(gè)世紀(jì)的努力,新加坡保障性住房體系日臻完善,“居者有其屋”計(jì)劃獲得了巨大成功,堪稱“新加坡模式”。

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