文圖｜成鍵 王嬋雅 孫貝蕓（上海世界城市日事務(wù)協(xié)調(diào)中心）

冷戰(zhàn)時(shí)期，德國(guó)柏林市施普雷河是東西德交匯點(diǎn)，具有悠久的工業(yè)歷史，曾遍布工廠和相關(guān)建筑。得益于施普雷費(fèi)爾德住房合作社項(xiàng)目，在此處一塊廢棄木材市場(chǎng)上誕生了一個(gè)共建共享、包容互助的社區(qū)，其被稱(chēng)為“都市里的村莊”。柏林近年城市更新和社區(qū)建設(shè)的諸多特征都在此案例中有所體現(xiàn)。

昔日工業(yè)用地的重振

20 世紀(jì)60-70年代，柏林的城市重建采用了大拆大建的方式，對(duì)承載著當(dāng)?shù)貧v史記憶的建筑和城市空間造成了破壞，也引發(fā)了居民反對(duì)政府建設(shè)規(guī)劃等大量社會(huì)問(wèn)題。20 世紀(jì)80年代，柏林市提出了“謹(jǐn)慎的城市更新”政策，強(qiáng)調(diào)對(duì)歷史建筑的保護(hù)和整修提升，并正式將公眾參與作為實(shí)施城市更新的要素之一。

施普雷河地帶曾是各類(lèi)工業(yè)建筑和設(shè)施的聚集地，包括古老而著名的工業(yè)區(qū)西門(mén)子城等，有著百年輝煌歷史。對(duì)柏林整體城市更新工程而言，工業(yè)鼎盛時(shí)代遺留的大量歷史建筑既是一筆寶貴的文化遺產(chǎn)，也是左右城市更新方向的重要因素。不僅如此，由于施普雷河很長(zhǎng)一段岸線在冷戰(zhàn)時(shí)期曾是東西柏林分界線，兩岸一度采用了不同的發(fā)展模式。而德國(guó)重新統(tǒng)一后，部分河畔地帶又出現(xiàn)工廠關(guān)閉、居民搬離的現(xiàn)象，曾一度呈現(xiàn)蕭條衰敗的局面。這使得施普雷河地帶的城市更新任務(wù)面臨著一系列挑戰(zhàn)。對(duì)此，柏林市議會(huì)曾專(zhuān)門(mén)規(guī)劃，支持在這片區(qū)域采取開(kāi)發(fā)社會(huì)住房、修建開(kāi)放性公共空間、建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、繁榮社會(huì)文化等舉措，以使這塊百年工業(yè)用地重?zé)ㄐ聶C(jī)。施普雷費(fèi)爾德項(xiàng)目正是在此背景之下啟動(dòng)與運(yùn)營(yíng)。

住房合作社的形式

1.施普雷費(fèi)爾德住房合作項(xiàng)目遠(yuǎn)眺圖｜Spreefeld

施普雷費(fèi)爾德項(xiàng)目所采用的是住房合作社形式，既不同于用于買(mǎi)賣(mài)和租賃的市場(chǎng)住房，也不同于政府或非政府組織為低收入家庭提供的社會(huì)住房。住房合作社是一種以降低建設(shè)成本、共享公共設(shè)施、增加社區(qū)互動(dòng)為特征的住房類(lèi)型。在德國(guó)，住房合作社機(jī)制有著較長(zhǎng)的歷史，最早出現(xiàn)于19 世紀(jì)60年代的普魯士。今日，合作住房已成為德國(guó)住宅建房的主要形式之一，占據(jù)德國(guó)新建住宅總數(shù)三分之一左右的份額。

從居民參與度和話(huà)語(yǔ)權(quán)來(lái)看，各國(guó)住房合作社存在差異。例如，以英國(guó)為代表的標(biāo)準(zhǔn)型合作性住房模式是居民導(dǎo)向，居民不僅可充分參與房屋融資、開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)，而且在合作社會(huì)員招募和社區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展發(fā)揮作用；而以美國(guó)為典型的投資型合作住房模式則是開(kāi)發(fā)商導(dǎo)向，社區(qū)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)以開(kāi)發(fā)商為主體，居民僅參與社區(qū)發(fā)展。德國(guó)住房合作社偏向于居民導(dǎo)向類(lèi)型。就施普雷費(fèi)爾德住房合作社來(lái)看，該項(xiàng)目起步于2007年初，最初由12 個(gè)抱有共同理念的人發(fā)起，其中包含一名設(shè)計(jì)師。此后，有數(shù)百人希望加入，通過(guò)征收申請(qǐng)書(shū)、初步篩選和面試，由既有會(huì)員共同協(xié)商，最終確定了在住房合作方面價(jià)值理念相投的80 名會(huì)員。合作社所有會(huì)員都對(duì)社區(qū)的設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營(yíng)擁有發(fā)言權(quán)，可通過(guò)討論、辯論等形式發(fā)表自身見(jiàn)解、激發(fā)新理念，共同建設(shè)理想中的社區(qū)。

從政策優(yōu)惠來(lái)看，不同國(guó)家對(duì)住房合作社的支持強(qiáng)度不一，有不提供支持、提供融資支持、提供財(cái)政支持多種情況。德國(guó)政府為住房合作社提供一系列有利政策條件，包括價(jià)格較為合理的土地，以及在所得稅、財(cái)產(chǎn)稅等稅收和銀行貸款方面都提供優(yōu)惠。會(huì)員集資向政府購(gòu)買(mǎi)土地和修建房屋，建造款項(xiàng)不足的部分則由政府提供低息貸款。在施普雷費(fèi)爾德項(xiàng)目中，該合作社2009年通過(guò)競(jìng)標(biāo)獲得了項(xiàng)目地塊，于2014年竣工入住，總建設(shè)成本的三分之一由合作社支付，三分之二來(lái)自于銀行貸款。該項(xiàng)目不僅受到了柏林對(duì)施普雷河沿岸地區(qū)城市更新政策的推動(dòng)，也得到了德國(guó)住房合作制度在土地、資金方面較大的支持。

從產(chǎn)權(quán)模式來(lái)看，住房合作社會(huì)員一般而言既是“租戶(hù)”，也是合作社“股東”，但不同國(guó)家對(duì)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)關(guān)系的處理也有所不同。在德國(guó)住房合作社制度下，產(chǎn)權(quán)歸合作社集體所有，會(huì)員購(gòu)買(mǎi)或租賃社區(qū)內(nèi)的住房，房屋可繼承，但不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗绻麜?huì)員退出合作社，將返還其股金。目前，在施普雷費(fèi)爾德住房合作社項(xiàng)目中，“符合入會(huì)資格的市民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)合作社股份獲得會(huì)員資格”，會(huì)員擁有社區(qū)內(nèi)一套住房的使用權(quán)。目前，該項(xiàng)目的社區(qū)居民包括會(huì)員和非會(huì)員，“所有居民原則上都需要支付單位面積單價(jià)相同的租金，與非會(huì)員的差別是，會(huì)員擁有居住權(quán)的保證，但是需要支付與個(gè)人居住面積相應(yīng)的定金加上每月租金”。

打造包容互助的社區(qū)

住房合作社以合作共享為核心屬性，具有參與性特征，也帶來(lái)了較強(qiáng)的社區(qū)凝聚力，被認(rèn)為是一種包容型、可持續(xù)性的住房形式。柏林施普雷費(fèi)爾德住房合作社項(xiàng)目被描述為“一群志趣相近的人選擇相互合作，通過(guò)分擔(dān)購(gòu)買(mǎi)土地和建筑成本的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)來(lái)降低租金，同時(shí)試圖建立一個(gè)相互了解、共同分享和生活在一起的‘烏托邦’的社區(qū)生活方式”，并以包容互助的社區(qū)精神，將其稱(chēng)為“都市里的村莊”。這一理念特征既體現(xiàn)在社區(qū)建筑的布局設(shè)計(jì)中，也反映在社區(qū)居民構(gòu)成和租金安排中。

2.施普雷費(fèi)爾德住房合作社居民戶(hù)外活動(dòng) 圖｜Spreefeld

3.施普雷費(fèi)爾德住房合作社濱水開(kāi)放空間 圖｜Spreefeld

就社區(qū)布局規(guī)劃而言，施普雷費(fèi)爾德住房合作社項(xiàng)目有三個(gè)基本理念，即“保留盡可能多的公共開(kāi)放空間、盡可能多地分享、盡可能地生態(tài)化”。因此，設(shè)計(jì)了所有住戶(hù)共享的廚房、餐廳、客廳、工作室、日托中心和工作空間，形成了功能完備的開(kāi)放公共空間。同時(shí)，還建造了向本社區(qū)、鄰近社區(qū)居民共同開(kāi)放的社區(qū)花園和公共空間。在設(shè)計(jì)、建造和使用中，施普雷費(fèi)爾德項(xiàng)目開(kāi)放的公共空間和共享的生活設(shè)施，有利于增加本社區(qū)居民和周邊鄰居的社交機(jī)會(huì)，提升社區(qū)內(nèi)的安全感，為構(gòu)建密切融洽的鄰里關(guān)系和相互幫助的生活方式提供了條件。

在居民構(gòu)成方面，施普雷費(fèi)爾德住房合作社居民的收入階層、家庭結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)共同形成了柏林社會(huì)整體情況的一個(gè)縮影，“居住人口多樣化，多代人、多元文化、有錢(qián)和沒(méi)錢(qián)的居民混居”，其中包含了來(lái)自利比亞和烏克蘭的難民以及其它15 名非會(huì)員成員。通常，收入水平、社會(huì)階層、種族、教育程度和價(jià)值觀相近的人往往聚集而居，這也就出現(xiàn)了同質(zhì)性社區(qū)、城市空間隔離等現(xiàn)象。而施普雷費(fèi)爾德住房合作社居民整體構(gòu)成折射了柏林社會(huì)整體上的多樣化和復(fù)雜性，也充分體現(xiàn)了合作住房的包容性特征。

在租金安排方面，施普雷費(fèi)爾德住房合作社也展現(xiàn)了鄰里之間互助包容的理念，提出“依據(jù)非會(huì)員和難民們的支付能力，每月召開(kāi)的全體會(huì)員大會(huì)討論決定其租金；如果包括難民在內(nèi)的租戶(hù)沒(méi)有支付能力，全體會(huì)員可以決定免費(fèi)租賃給他們。”并且，通過(guò)生活設(shè)施和公共空間的共享，也一定程度上降低了生活成本，從而提升了社區(qū)居民尤其是弱勢(shì)群體的福利。

結(jié)語(yǔ)

20 世紀(jì)90年代以來(lái)，歐洲城市更新注重人居環(huán)境的社區(qū)綜合復(fù)興，展現(xiàn)出了諸多有利于社區(qū)和城市長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的新興特征，包括對(duì)人的利益投入更多關(guān)注；鼓勵(lì)公私合作、公眾參與；注重“自下而上”更新，而非依賴(lài)政府和私人部門(mén)主導(dǎo)的“自上而下”模式；保護(hù)承載著傳統(tǒng)和歷史的建筑，重視城市原本布局和風(fēng)貌等等。柏林施普雷費(fèi)爾德住房合作社作為工業(yè)用地改造項(xiàng)目，是對(duì)90年代以來(lái)城市更新理念的一次成功實(shí)踐；作為一次合作住房實(shí)踐，展現(xiàn)出了成熟社區(qū)設(shè)計(jì)、居民理念相投以及有利政策扶植相結(jié)合的重要性，對(duì)各國(guó)類(lèi)似的合作項(xiàng)目建設(shè)具有諸多借鑒意義。