王麗華

摘要：隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在市場積極中占據(jù)舉足輕重的地位，日益上漲的房價，關系到所有業(yè)主的切身利益。房產(chǎn)測繪中房屋面 積預測和實測誤差也是當今社會所面臨的重要問題，如何有效地減少當中矛盾，需要進行不斷創(chuàng)新，科學化的改進。本文對于房產(chǎn)測繪中的房屋面積預測 和實測存在的誤差進行分析，比給出合理的解決措施。

關鍵詞：房屋面積：預測了;實測;誤差分析

我國住宅建設與房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的日趨完善，各項 事業(yè)快速發(fā)展的同時，各類工程建設項目也接踵而至，工程建設的規(guī)模擴 大，形式更為多樣，人們對于房屋的關注程度也逐漸提高，特別是對于房 屋面積的準確性要求，產(chǎn)生了很多社會問題，為了更好地滿足業(yè)主需求，需要對誤差進行合理的控制。

一、房產(chǎn)測繪中房屋面積的預測和實測對比

房產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一個很有特點的分支。他測定的范圍是房屋?以及與房屋相關聯(lián)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測?繪技術、測繪手段等來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、位置、質(zhì)?量、權屬狀況以及利用狀況的專業(yè)測繪。施工中測量專業(yè)中地籍測量學的?一部分，后獨立為房產(chǎn)測繪。但在實際應用中，受到設計變更、施工技術、 測繪方法、測繪技術等問題導致了房屋面積的預測與實測出現(xiàn)了較為大的?差異，如何科學有效地解決房產(chǎn)測繪中房屋面積的預測和實測產(chǎn)生的問題?是人們關注的重要問題。

（一）房產(chǎn)測繪預測

房產(chǎn)預測面積，是指在商品房期房銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，有房地產(chǎn) 主管機構認定具有測繪自己的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考 察和國家測量規(guī)范對于尚未施工或竣工的房屋面積進行一個預先測量計算 的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。由于是預測信息，測繪過 程要依據(jù)施工圖紙上的依據(jù)、相關的工程資料和國家有關規(guī)定，是一種測 量行為，計算出面積就是預測面積。

（二）房產(chǎn)測繪實測

房產(chǎn)實測面積是指在商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核 合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構參考圖紙、 預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對于樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而 得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，也是開發(fā)商和業(yè)主進行房產(chǎn)交 易、房產(chǎn)證辦理、物業(yè)費定算和其他相關費用核算的最終依據(jù)。

如今我國測繪技術在房產(chǎn)管理的發(fā)展中，不斷進行改進，主要體現(xiàn)在 實現(xiàn)高效便捷的外業(yè)數(shù)據(jù)采集，內(nèi)業(yè)辦公電子化，使用專門的測繪軟件，是測繪人員可以更加準確高效地提供出房產(chǎn)測繪結果。房產(chǎn)測繪人員主要 工作有：房產(chǎn)的調(diào)查、房產(chǎn)的要素、房產(chǎn)圖的繪制、房產(chǎn)測算以及驗收房 產(chǎn)各成果資料等。

二、房產(chǎn)測繪中房屋面積預測和實測出現(xiàn)差異的原因

（一）施工誤差

房產(chǎn)預測過程中，只能依靠圖紙，缺少數(shù)據(jù)支持，結合工程的有關資?料進行對面積的預測，沒有辦法對于施工過程的行為進行干涉，在施工過?程中的一系列變動，如施工操作的不規(guī)范或者正確，材料使用的變動，施?工人員對于工序的變動，結合實際情況進行的變動等問題都是導致實際數(shù)?據(jù)和預測數(shù)據(jù)的差異，使房產(chǎn)測繪中的預測面積和實測面積間的差異存在。

（二）測量誤差

由于房產(chǎn)測繪人員的專業(yè)技術和個人素質(zhì)間的差異，測量技術不規(guī)范，測量人員的失誤，測量人員在進行面積的測算時由于計算規(guī)則和方法的不 熟悉或者一些人為疏漏導致的計算誤差，對于測量儀器的掌握不夠熟練，在現(xiàn)場測繪是因為經(jīng)驗不足導致的測繪誤差致使數(shù)據(jù)不夠精準，繪圖人員 在對于細部計算的能力不足，沒有按照規(guī)范的程序標準進行測量，測量工 具的落后，等都是對于房產(chǎn)面積中預測和實測產(chǎn)生誤差的原因。

（三）設計誤差

在房屋進行施工時會因一些情況，對于原本確定下來的施工方案進行 改進，對于設計的變更會使原本房屋預測面積進行變動，改變原有的預測 數(shù)據(jù)，部分施工人員不按照圖紙進行施工，開發(fā)商為求利益最大化改變原 有的設計圖紙，私自進行改進，很多時候測繪方消息不及時，信息不能有 效互通，導致房產(chǎn)面積中的預測和實測面積產(chǎn)生差異化。

三、房產(chǎn)測繪中房屋面積預測與實測的差異化解決措施

如何科學有效地解決房產(chǎn)測繪中房屋面積預測和實測產(chǎn)生的差異是現(xiàn) 在我們當前需要解決的問題，除了對施工人員施工單位進行管理外我們還應改進測量方法，提高科學測量的可行性，從多方面入手，改進當前的測量規(guī)范，不斷去完善測量方法，減少房產(chǎn)測繪中房屋面積預測和實測間的差異

（一）施工措施

施工人員及其單位是房產(chǎn)測繪中房屋面積預測和實測產(chǎn)生誤差的重要 環(huán)節(jié)，為此我們應當對于施工單位進行嚴格的監(jiān)督，施工單位在施工時應 當嚴格按照圖紙進行項目施工，如有特殊原因，應當及時上報，通知開發(fā) 企業(yè)，加強監(jiān)督不僅能有效地解決房產(chǎn)測繪中房屋面積預測與實測的差異 過大問題，還能保證工程的安全，縮減工程時間，提高工程質(zhì)量，減少施 工中不正確的施工方法，消除殘次的施工材料，增加施工團隊的工作效率，也為業(yè)主提供保障，這需組建專業(yè)的施工保障部門，對于施工過程中進行 嚴格管控，定期抽查對比，到施工地點進行多次實測，與預測結果進行比 對。組織施工單位進行學習培訓，提升施工人員的人員素質(zhì)與施工技能。及時對設計變動進行把控，設計變動在施工過程中是在所難免的，如有變 動應當及時和業(yè)主開發(fā)商進行反應，測量部門也應針對設計圖紙的變動中 進行記錄，消除部分因設計原因產(chǎn)生對房產(chǎn)測繪中房屋面積預測和實測產(chǎn) 生的面積變化。

（二）測量措施

組建高素質(zhì)測量團隊，測繪工作的精細化、工作量，對于專業(yè)性的要 求較高，處在對于設備的使用過程中，要求也較為嚴格，因此測量工作的?難度較大，特別是對于細小處的計算需要更多的計算能力也更為繁瑣。除 對工作人員的計算要求外還對建筑設計知識需要更多地了解。測繪單位應 當加大房屋面積準確度的宣傳工作，讓工作單位的每個人員提高對房屋面 積的重要性認識，在行業(yè)內(nèi)工作時應當加大自查、互查工作力度，做好本 職工作，提高測繪成果的質(zhì)量。為免除差異性，在沒有做過預測的房產(chǎn)測 繪項目中，測繪方應最少提供兩名專業(yè)的測繪人員，保證測繪人員能從房 屋從整體到局部進行測量，需要測繪人員和施工人員多做聯(lián)系，在測繪過 程中如出現(xiàn)疑問地方應及時記錄，并要求項目的施工專業(yè)人員進行解決。測量設備的維護與更新，也能有效減少房產(chǎn)測繪中房屋預測和實測差異的 問題，測量是一種技術，需要依賴一些高精尖的設備，為求達到測量效果 的準確性，離不開測量設備的支持，因此測量設備的準確性是必須要求保 障的，對于精度過低的測量設備應及時更換，必要時應當淘汰掉老舊設備，購買新型的測量設備。

（三）其他措施

降低房產(chǎn)測繪中房屋預測和實測差異，離不開各個相關單位的工作人?員，房產(chǎn)測繪中房屋預測面積和實測面積之間存在的差異是不可避免的，一個項目從建設到驗收的過程也較為復雜，這需要各個單位在做好本職工?作外，應當多加溝通，相互配合，要做到不存在差異很難，只有在各個方?面減少差異，才能最大程度上實現(xiàn)縮減房產(chǎn)測繪中房屋預測和實測的差異。

結語

總而言之，科學合理地減少房產(chǎn)測繪中房屋預測和實測產(chǎn)生的差異是 重要問題，這需要工作人員不斷去完善自身，嚴格要求自己，加強學習利 用更高更新的測量裝備和科學的測量技術，離不開其他相關部門去提供有 效支持，只有這樣才能解決房產(chǎn)預測中房屋實測和預測面積的差異，從而 減少房屋面就糾紛問題。

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