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伴隨著社會主義持續(xù)完善發(fā)展的市場經(jīng)濟，及對于城鎮(zhèn)化建設(shè)國家逐步提升的重視度，推動了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)快速的發(fā)展。而土地增值稅為房地產(chǎn)行業(yè)主要的稅種，其稅率累積主要為四級30%～60%的超率。土地增值稅的征收確實在某種程度上扼制了惡性囤地、炒地的行為，迫使房地產(chǎn)企業(yè)以市場需求、國家意愿為依據(jù)進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)，可使房地產(chǎn)間交易的秩序得以有效規(guī)范，可合理科學(xué)的對房地產(chǎn)行業(yè)土地增值的收益進(jìn)行調(diào)配。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的意義

（一）降低稅負(fù)

土地增值稅相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，屬一項關(guān)鍵的稅種，其占總稅額的比例較高，其雖存在簡便的設(shè)置，但因其清算較長的周期，較高稅負(fù)，核算工作極為復(fù)雜。最近幾年，土地增值稅相關(guān)稅額在我國逐步增長，在國家調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)逐步縮減總體利潤，強化籌劃稅務(wù)對企業(yè)經(jīng)濟效益的提升意義十分關(guān)鍵，稅務(wù)籌劃時著力點在企業(yè)競爭力的提升上也舉足輕重。

（二）提高財務(wù)管理能力

無論何種稅務(wù)籌劃工作均應(yīng)開展在法律允準(zhǔn)范圍內(nèi)，合理實施籌劃，進(jìn)而降低稅負(fù)各項成本，實現(xiàn)成本、效益的最小化、最大化。相關(guān)籌劃工作若想順利開展，則在財務(wù)相關(guān)流程的管理上應(yīng)將政策逐步健全，提升管理水平，規(guī)范核算經(jīng)濟事項等工作，在國家納稅工作規(guī)定下，促使企業(yè)與之相符，避免偷稅漏稅，使財務(wù)管理有效性全面提升。為將房住不炒落實在實處，出臺了眾多調(diào)控手段，在對企業(yè)的監(jiān)督上，稅務(wù)部門加大了力度，在逐步擴大的外部壓力下，稅務(wù)籌劃十分關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要方法

（一）獲取土地階段的籌劃方法

取得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營的第一個步驟。在此時期，公司可以事先獨立設(shè)立一個開放項目公司，有該公司去獲取土地使用權(quán)并對相關(guān)土地進(jìn)行開發(fā)，在開發(fā)之后，項目開發(fā)公司可以將自身股權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而事先房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓。這樣一來，就可以避免因房地產(chǎn)企業(yè)直接獲取或受讓項目公司土地使用權(quán)、建筑物或在建工程所要繳納的土地增值稅、增值稅及附加、契稅、印花稅等，相對而言稅負(fù)就會較輕。而對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，由于轉(zhuǎn)讓的是項目公司，并非國有土地使用權(quán)及其附帶物，所以不在《土地增值稅暫行條例》的征收范圍之內(nèi)，無須繳納土地增值稅，與之相對應(yīng)的增值稅、契稅等亦不用繳納，這就極大地降低了房地產(chǎn)企業(yè)在土地獲取階段所要繳納的稅負(fù)。但是在進(jìn)行此項操作時要格外注意分次對項目公司的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，防止被稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定為通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來獲取房地產(chǎn)從而導(dǎo)致土地增值稅的征收。

（二）開發(fā)規(guī)劃階段的籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目主要包括民用住宅、車庫人防、高檔別墅、寫字樓等多種業(yè)態(tài)類型，不論何種業(yè)務(wù)，其開發(fā)周期都相對較長，但稅法規(guī)定，只要在清算時是同一個單位，就可以依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以及非住宅三種類別分別對土地增值稅進(jìn)行計算。根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采用“擴大清算單位規(guī)模、發(fā)展多種業(yè)態(tài)項目”的手段來對稅收進(jìn)行籌劃，這樣一來，一是可以將清算周期延長，對利潤較高的項目在全部工程完結(jié)前不用清算只需預(yù)繳，緩解資金壓力，二是可以在不同業(yè)態(tài)項目間“以盈補虧”，實現(xiàn)增值額的抵減。在開發(fā)規(guī)劃階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)φ麄€項目的業(yè)態(tài)種類進(jìn)行事先計劃，不僅可以延長實際的繳稅周期，更可以降低自身的稅收負(fù)擔(dān)。

（三）建設(shè)階段的籌劃方法

在正式開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)一般都會通過借貸來獲取建設(shè)資金，從而會產(chǎn)生較多的借款費用，而在對土地增值稅的計算時，不同的利息扣除手段，對最終應(yīng)繳納的稅款也會產(chǎn)生重要影響。一般來說，計算土地增值稅時的利息扣除主要有兩種方式：一是在不高于相同類別同期貸款利率且有機構(gòu)借款證明的情況下，利息可在計算土地增值稅前完全扣減，再根據(jù)土地使用權(quán)獲取成本和開發(fā)成本之和的5%對其他開發(fā)費用稅前扣減；二是在房地產(chǎn)企業(yè)不能提供機構(gòu)借款證明時，所有費用均需依據(jù)土地使用權(quán)和開發(fā)總成本的10%稅前進(jìn)行扣減。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實際情況進(jìn)行扣除方式的選擇。在借款利息較高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需確保獲取稅務(wù)機關(guān)所需的借款證明，這樣就可以在稅前全額扣除利息費用，從而較大的降低土地增值稅的稅負(fù)。

（四）銷售階段的籌劃方法

前文支出，在計算土地增值稅時，采用的是超額累計稅率，即收入與成本之前所差的增值額越大，稅率越高，需要繳納的土地增值稅稅款也就越多。由于增值額是銷售所得與投入成本（含扣除金額）之間的差額，因此在精細(xì)化核算成本的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過采用合理的定價方法和銷售手段，來獲得適當(dāng)?shù)脑鲋殿~與增值率，防止增值率超過超額累進(jìn)稅率的臨界點，以此來減少自身稅負(fù)。一般來說，有如下兩種手段可以采用。第一種手段是對于增值額較高的產(chǎn)品房地產(chǎn)企業(yè)可以提高自身持有，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。目前商品房帶精裝修銷售已日漸成為趨勢，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨成立裝修公司，以另一公司的形式與買方簽訂裝修合同，而房地產(chǎn)公司僅與買方簽訂商品房銷售合同，這樣一來，裝修收入也可以作為勞務(wù)收入通過單獨成立的裝修公司獲取，而房地產(chǎn)企業(yè)因銷售商品房所獲得的收入又會降低，從而裝修的勞務(wù)收入就不會計算在土地增值稅的增值額種，降低了增值率，達(dá)到土地增值稅稅負(fù)減少的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的優(yōu)化策略

（一）強化籌劃意識，利用稅收優(yōu)惠

降負(fù)進(jìn)行稅收籌劃的前提是需要對稅收籌劃有著正確的認(rèn)識，不同于偷稅、漏稅、逃稅等違法行為，稅收籌劃是指在合乎法律的前提條件下，通過一系列的管理手段達(dá)到降低稅負(fù)的目的，進(jìn)而提高企業(yè)效益。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)從企業(yè)管理層自上而下的宣傳稅收籌劃的相關(guān)知識及對應(yīng)存在的風(fēng)險，尤其是對負(fù)責(zé)稅收籌劃的相關(guān)人員，要加強對其稅收風(fēng)險的教育，促其定期對當(dāng)下的稅收政策充分了解，充分利用政策的優(yōu)惠再結(jié)合自身的實際經(jīng)營情況進(jìn)行稅收籌劃。作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅的影響因素眾多，如營收、籌融資、竣工決算等，既要求稅收籌劃人員了解業(yè)務(wù)發(fā)展，也要求稅收籌劃人員有足夠的專業(yè)知識儲備。因此，稅收籌劃人員要增強風(fēng)險意識，及時更新專業(yè)知識儲備，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的業(yè)態(tài)類型、項目面積、項目規(guī)模等，制定科學(xué)合理的稅收籌劃政策。

（二）加強隊伍建設(shè)，規(guī)范籌劃流程

人才是企業(yè)發(fā)展的第一要素，對于稅收籌劃的政策制定來說也是如此。房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅的重要主體，建立專業(yè)的稅收籌劃人才隊伍是十分必要的。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從兩方面來著手建立自身的稅收籌劃人才隊伍。一是對原有的財務(wù)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，加強對其公司業(yè)務(wù)運營的培訓(xùn)，推動其對自身工作不斷地總結(jié)歸納，同時通過線下線上課堂的方式，及時更新原有財務(wù)人員的知識儲備與稅收政策變動，必要時房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)溝通，將自身的稅務(wù)人員定期送至培訓(xùn)，參加稅務(wù)機關(guān)的講座；二是積極引進(jìn)外部的稅收籌劃人才，對自身的人才隊伍進(jìn)行優(yōu)化，并且通過引進(jìn)的人才帶動自身原有人員的學(xué)習(xí)積極性，進(jìn)而進(jìn)一步推動人才隊伍的建設(shè)。

（三）完善管理制度，提高籌劃效率

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是基于自身業(yè)務(wù)種類、運用管理方式等實際情況進(jìn)行的，一旦脫離，稅收籌劃就成了空中樓閣，不具有可操性。因此要想促進(jìn)稅收籌劃的合理性，提高稅收籌劃的效益，房地產(chǎn)企業(yè)就需要對自身稅收籌劃的管理制度進(jìn)行完善。具體來說，就是要房地產(chǎn)企業(yè)從基礎(chǔ)做起，在涉及稅收的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，要確保相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性、及時性和規(guī)范性，在數(shù)據(jù)無誤的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的運營管理模式和業(yè)務(wù)特點，從公司整體層面對稅收進(jìn)行籌劃，要做到所有房地產(chǎn)開發(fā)項目“一盤棋”，統(tǒng)籌規(guī)劃，而不是項目間獨立實施稅收籌劃。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃政策制定時，要進(jìn)行可行性、科學(xué)性的研判，對稅收籌劃方案進(jìn)行討論審議，只有這樣才能最大可能的確保稅收籌劃方案能夠有效實施并帶來切實效益。

隨著我國相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，尤其是土地增值稅相關(guān)政策的不斷更新和完善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將土地增值稅納入稅收籌劃的重點工作，要組織對土地增值稅的政策、計算、繳納等各方面進(jìn)行研習(xí)，加強自身對土地增值稅的理解和掌握，這樣才能有充分的基礎(chǔ)對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃。