盧洪斌 黑龍江省甘南縣房屋征收中心

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，離不開房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系非常緊密，關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。國(guó)家政府一定要進(jìn)行及時(shí)的政策性指導(dǎo)，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展擁有制度的保障，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。在實(shí)際的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)，要有與實(shí)際地區(qū)發(fā)展情況相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)政策。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要特征

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段

當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)歷低谷后，即可進(jìn)入經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，處于供求不平衡狀態(tài)，供給量遠(yuǎn)大于需求量。有些房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目投資數(shù)量急劇減少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)供需關(guān)系穩(wěn)定，但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)凈需求量的不斷增加，供大于求的局面將逐漸發(fā)生變化，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮階段

復(fù)蘇階段之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)銷售量大幅度提升，會(huì)帶動(dòng)其價(jià)格也不斷提高，投資回報(bào)率相應(yīng)也會(huì)增加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資力度和投資數(shù)量，房地產(chǎn)的供給量遠(yuǎn)小于需求量，會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，邁進(jìn)繁榮階段。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退階段

在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期后，市場(chǎng)逐漸縮小，部分房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格過(guò)高，甚至超過(guò)消費(fèi)者所能承受的范圍，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的需求量不斷減少，供求關(guān)系發(fā)生變化，甚至造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退。此時(shí)，房地產(chǎn)投資者會(huì)逐漸減少項(xiàng)目開發(fā)量，與此同時(shí)，已竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)市場(chǎng)需求量，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷降低，同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品交易量減少[1]。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蕭條階段

伴隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)衰退，房地產(chǎn)的供給和需求間的矛盾逐漸加大，開發(fā)商之間存在較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此一些房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇降低房地產(chǎn)價(jià)格的方式，以緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目堆積的壓力。但房地產(chǎn)價(jià)格浮動(dòng)是有特定的范圍的，因此小幅度降低價(jià)格，房地產(chǎn)的交易量很難得到大幅度的提高。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響

（一）增加我國(guó)國(guó)民收入

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展也在一定程度上有助于增加我國(guó)的國(guó)民收入，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠有效地拉動(dòng)區(qū)域的就業(yè)、促進(jìn)地方的商業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)商業(yè)小區(qū)的周圍都會(huì)配套建造生活服務(wù)圈或者商業(yè)購(gòu)物區(qū)，從而為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中十分重要的部分，其穩(wěn)定發(fā)展能夠顯著提升我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還能增加國(guó)民收入。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈形成

房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，不斷帶動(dòng)著上中下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中包括有：安保管理、裝修建設(shè)、家具安置、鋼筋產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)等等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。以上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展才能形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)，使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)也不斷的向前推動(dòng)。從相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生發(fā)展來(lái)看，地產(chǎn)的不斷擴(kuò)建生產(chǎn)，可以在一定程度上大幅提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度[2]。

（三）提高居民生活質(zhì)量

作為普通民眾十分關(guān)心的行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與我國(guó)居民的生活質(zhì)量密不可分。改革開放以來(lái)我國(guó)人民的收入水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也順應(yīng)潮流不斷發(fā)展，不斷革新的建筑技術(shù)和施工工藝使得房地產(chǎn)企業(yè)能開發(fā)出更加舒適、經(jīng)濟(jì)的住房，為人們提供更好的居住體驗(yàn)，從而提高人們的居住水平和生活質(zhì)量。

（四）保障國(guó)民消費(fèi)水平穩(wěn)定增長(zhǎng)

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在近幾十年來(lái)發(fā)展速度，早已經(jīng)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，合理買入房產(chǎn)，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，不僅可以提供一個(gè)住房保障，而且從投資角度來(lái)看也是不錯(cuò)的投資選擇。但房產(chǎn)的實(shí)際買入與房產(chǎn)的價(jià)格息息相關(guān)。因此將房產(chǎn)價(jià)格保持在一個(gè)合理范圍內(nèi)，不僅可以解決民生問(wèn)題，也可以一定程度上提供國(guó)民的消費(fèi)水平，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，也能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的衍生和快速發(fā)展。

（五）房地產(chǎn)業(yè)是城市化的主要驅(qū)動(dòng)力

城市化的開展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供龐大的市場(chǎng)，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過(guò)來(lái)又加快了城市化的進(jìn)程。鑒于現(xiàn)在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)業(yè)的不斷蓬勃興起有利于將推動(dòng)城市化的建設(shè)?，F(xiàn)階段，土地所有權(quán)收歸國(guó)有人民只擁有使用權(quán)，這使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)難度降低。促使城市用地不斷向城市外延擴(kuò)展，加快了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而且可以增加房產(chǎn)稅收；當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)成為城市的一部分，人員高度集中，并為城市化建設(shè)做出貢獻(xiàn)。

三、房地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)的展望與思考

（一）房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)

國(guó)內(nèi)許多購(gòu)房需求，呈持幣觀望狀況，造成的原因是我國(guó)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)偏貴，特別是在北上廣等一二線城市，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)不斷拔高，讓相關(guān)的住房需求人士望而卻步，特別是處于工薪階層的住房需求者。這樣的市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，帶來(lái)了一系列不好的發(fā)展結(jié)果，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下降，居民生活水平下降，市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型困難，嚴(yán)重阻礙我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)法律法規(guī)

建設(shè)政府要積極運(yùn)用宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的純凈性。在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，要把控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，建立適合房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的法律法規(guī)。作為市場(chǎng)發(fā)展的制度保障。讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，朝著有序化、法制化、規(guī)范化的方向進(jìn)步[3]。

（三）科技投入的不斷增大

第一，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，要提高對(duì)于創(chuàng)新發(fā)展以及科學(xué)技術(shù)應(yīng)用的關(guān)注度。市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，要積極發(fā)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展點(diǎn)，引用新的建筑技術(shù)和建筑材料，降低建筑成本，減少建筑污染。第二，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)投入，離不開專業(yè)人才的吸納，新型科技人才的引進(jìn)，使得房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力和血液。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，近些年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中十分重要的組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)能促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，當(dāng)其表現(xiàn)出消極下降態(tài)勢(shì)之時(shí)也會(huì)對(duì)我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有一定的負(fù)面影響。只有把握好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)和聯(lián)系，才能更好的促進(jìn)兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展。