李群輝 中國人民大學(xué) 公共管理學(xué)院

一般來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展、房地產(chǎn)附屬產(chǎn)業(yè)、國家對房地產(chǎn)的政策調(diào)控、不同地區(qū)人們對房產(chǎn)的需求以及市場經(jīng)濟(jì)的波動之間都存在著直接的互動關(guān)系。而在我國，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的競爭依然很激烈。尤其隨著當(dāng)前外資企業(yè)的不斷進(jìn)入，憑借著其先進(jìn)的管理技術(shù)和生產(chǎn)技術(shù)，對我國房地產(chǎn)行業(yè)乃至市場經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊與影響。[1]在這種情況下，造成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素也在不斷增加，因此，應(yīng)該更加深入地研究影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的因素，并提出相應(yīng)的對策解決這些問題，才能使我國房地產(chǎn)行業(yè)得到更加長足穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的周期性特征

首先，自住房保障制度改革從1998 年開始實(shí)施之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場在原有的市場基礎(chǔ)上發(fā)生了大規(guī)模的擴(kuò)張，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的周期也自此開始，隨著個(gè)人福利房的分房取消，房價(jià)開始飛速上漲，房地產(chǎn)市場迎來了發(fā)展的春天。其次，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動總體上呈現(xiàn)出一種高速和低速交替波動的趨勢，但總體而言我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)總體波動上升的特點(diǎn)。[2]從房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動相關(guān)數(shù)據(jù)可以得知，在過去的十年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)持續(xù)快速上升的趨勢，而現(xiàn)階段整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也保持著平穩(wěn)增長的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

最后，由于近幾年我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在不斷進(jìn)行調(diào)整，通過市場的宏觀調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場在發(fā)展的過程中有所放緩，國內(nèi)居民對商品住房的總體需求趨于穩(wěn)定。

二、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動的因素

（一）土地資源因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為一個(gè)復(fù)雜的市場系統(tǒng)，其發(fā)展的地域性特點(diǎn)較為顯著，不同城市與地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?、土地資源部門等密切相關(guān)。土地市場是推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要組成環(huán)節(jié)，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的土地市場主要包含我國土地一級、土地二級開發(fā)市場。一級市場指的是房地產(chǎn)開發(fā)本身，各地區(qū)的土地行政部門即是房地產(chǎn)項(xiàng)目需求供給的對象，該地區(qū)的使用權(quán)是市場交易的主要對象。[3]而各地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)商是二級土地供給對象，購房消費(fèi)者則變成了二級需求供給對象，開發(fā)商將建成的房屋經(jīng)營使用權(quán)作為商品交易給消費(fèi)者。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動也會隨著土地一級市場的波動而出現(xiàn)相似性，也就是說，政府對土地一級市場的宏觀調(diào)控，如擴(kuò)大或縮小一級土地資源的供給，會對二級市場的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生直接影響，進(jìn)而影響房屋數(shù)量和房價(jià)，這樣一來會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動。

（二）市場經(jīng)濟(jì)因素

市場經(jīng)濟(jì)因素在影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動的眾多因素中占據(jù)著主導(dǎo)性的位置，市場經(jīng)濟(jì)因素主要涉及城市商品房銷售的空置率和價(jià)格。首先，從我國商品房市場空置率和投資率等方面綜合分析，可以看出住房投資率的波動會直接影響我國房地產(chǎn)市場的空置率，而空置率同樣也能直接刺激更多新的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)投資。其次，我國目前的經(jīng)濟(jì)因素較為復(fù)雜，并且存在著商品房市場空置率不斷上升的情況，投資需求的擴(kuò)張出現(xiàn)商品房的“炒房熱”，也對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動產(chǎn)生的影響。最后，在市場調(diào)控與宏觀調(diào)控的雙重作用下，房地產(chǎn)市場需求的水平直接影響著房地產(chǎn)市場價(jià)格的變動，房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動也成為房地產(chǎn)市場周期波動最顯著的指標(biāo)。

（三）常住人口因素

住房作為一個(gè)地區(qū)常住人口的剛需，其與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系十分密切。一個(gè)地區(qū)的常住人口對商品房的需求十分強(qiáng)烈，即使在房價(jià)不斷上升的階段也會在自己經(jīng)濟(jì)能力可承受的范圍內(nèi)或通過貸款的方式購置第一套用于居住的房產(chǎn)。而一個(gè)地區(qū)常住人口的幾個(gè)重要因素，即人口增長總量、涌入人口總量、勞動年齡人口、購房適齡人員等，都會對本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長造成重要影響。在這三部分人口當(dāng)中，適齡的剛需購房人口是最值得關(guān)注的因素，這類人口又可以細(xì)分為首次購房剛需性群體、多次購房改善型群體，適齡剛需購房人口的多少會直接影響一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)格的波動。此外，一個(gè)地區(qū)涌入人口的總量也對該地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場產(chǎn)生著影響，例如北上廣深等一線大城市，由于占地面積小，但涌入人口和常住人口多，這些地區(qū)的房價(jià)相較于其他地區(qū)來說一直呈穩(wěn)定上升的波動趨勢。

（四）國家政策因素

國家出臺的經(jīng)濟(jì)政策對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展而言至關(guān)重要。[4]當(dāng)國家加大對房地產(chǎn)市場的金融支持及政策支持力度時(shí)，就會通過降低購房者購房貸款的基準(zhǔn)利率、提高房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)項(xiàng)目資金補(bǔ)助等優(yōu)惠政策來促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上升速度過快時(shí)，國家就會相應(yīng)出臺一些關(guān)于房地產(chǎn)市場的限制性規(guī)定，例如為保護(hù)人們居住的生態(tài)環(huán)境和提高居民生活質(zhì)量，會要求一些高層建筑全面停工、提高居民對投資性商品房的稅率征收等，以此來減緩房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增速。另外，當(dāng)國家的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮時(shí)，國家也會出臺相應(yīng)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，防止大量貨幣涌入房地產(chǎn)市場造成房價(jià)暴增進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的劇烈波動。

三、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的策略

（一）合理的進(jìn)行宏觀調(diào)控

一般來說，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體的發(fā)展情況不容樂觀，國家宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)無法起到作用，則會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)乃至國家整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，進(jìn)而對整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的負(fù)面影響。[5]因此，要從宏觀上把握我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動狀態(tài)，出臺宏觀經(jīng)濟(jì)政策使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)上，使國家的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形成密切的相互協(xié)調(diào)關(guān)系，才能有效的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展并獲得更加穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益。

（二）改革完善相關(guān)的住房稅費(fèi)政策

國家的稅收政策對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的幅度影響較大，可以通過財(cái)稅改革和完善相關(guān)的住房稅收政策，根據(jù)階段性的發(fā)展出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策以確保我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。一方面可以通過提高對投資性住房稅收來促進(jìn)商品房的開發(fā)建設(shè)和市場消費(fèi)。另一方面，這幾年來國家陸續(xù)出臺了一系列關(guān)于鼓勵(lì)居民剛需性住房的優(yōu)惠稅收政策，清理了一大批住房消費(fèi)環(huán)節(jié)不公平收費(fèi)的現(xiàn)象，有效的減輕了居民剛需性住房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（三）抑制城市商品房銷售價(jià)格

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，我國城市商品房的銷售價(jià)格也在大幅上漲，這給廣大居民的剛需性消費(fèi)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)困擾。國家要出臺相關(guān)政策有效抑制房價(jià)的不合理大幅上漲，防止我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，可以通過大規(guī)模的建設(shè)保障住房來進(jìn)行調(diào)控，有效的抑制房價(jià)在短期內(nèi)持續(xù)快速上漲的情況。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)是關(guān)乎國計(jì)民生的行業(yè)，也是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，它的穩(wěn)定和健康與否直接關(guān)系到我國居民的基本生活水平和日常生活質(zhì)量。然而，現(xiàn)階段我國房價(jià)過高也是一個(gè)不爭的事實(shí)，因此導(dǎo)致居民負(fù)債率較高，不利于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的和諧健康發(fā)展。并且，由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展不一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在各地區(qū)的周期波動趨勢也不一樣，在未來，我國政府應(yīng)不斷的努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，根據(jù)實(shí)際情況出臺硬性的宏觀調(diào)控政策。另一方面，各位學(xué)者也要密切關(guān)注和認(rèn)真研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的影響因素，把握房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)波動的特點(diǎn)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一些科學(xué)的方法，盡可能的繼續(xù)保持其穩(wěn)定與良性的價(jià)格波動，以此來維護(hù)人們的日常生活質(zhì)量。