栗喆 沈陽(yáng)農(nóng)業(yè)高新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司

本文論述城市土地一級(jí)開發(fā)投融資過(guò)程中需要遵循的相關(guān)原則，又對(duì)我國(guó)城市土地一級(jí)開發(fā)投融資模式中存在的問(wèn)題進(jìn)行論述，具體來(lái)說(shuō)，城市土地開發(fā)投融資中主要存在融資主體不明確、融資方式單一等諸多問(wèn)題。根據(jù)城市土地一級(jí)開發(fā)投融資模式中存在的問(wèn)題，在今后的發(fā)展中，需要從明確項(xiàng)目開發(fā)融資主體、構(gòu)建城市土地一級(jí)融資法律體系、創(chuàng)新城市土地一級(jí)開發(fā)融資金融產(chǎn)品等三大方面來(lái)進(jìn)行改進(jìn)，為我國(guó)城市土地一級(jí)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的保障。

一、城市土地一級(jí)開發(fā)整治投融資原則分析

（一）合理預(yù)測(cè)與規(guī)劃原則

在每一項(xiàng)工程進(jìn)行中都需要進(jìn)行合理的規(guī)劃和預(yù)測(cè)。其次，由于周期較長(zhǎng)，回收資金也相應(yīng)拉長(zhǎng)，這就使得城市土地一級(jí)開發(fā)需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)方面，例如融資金額、時(shí)間、風(fēng)險(xiǎn)等各個(gè)方面進(jìn)行預(yù)測(cè)和計(jì)劃。最后，城市土地一級(jí)開發(fā)還需要與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)展中出現(xiàn)的問(wèn)題及其可以出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的整治，對(duì)于投資的項(xiàng)目從整體上進(jìn)行預(yù)算，預(yù)測(cè)出資金回收的周期，融資的成本以及最終的回報(bào)等幾個(gè)方面，只有實(shí)現(xiàn)正確的預(yù)測(cè)才可以為項(xiàng)目的有效進(jìn)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）融資所需要堅(jiān)持的時(shí)間性原則

城市土地一級(jí)開發(fā)在整個(gè)過(guò)程中，都需要巨額的資金作為鋪墊，必須要通過(guò)有效的融資方式來(lái)“供養(yǎng)”整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)行。在整個(gè)融資的過(guò)程中，必然會(huì)形成一定程度的融資成本。有了有效的降低融資成本，就需要對(duì)融資所獲得的資金進(jìn)行合理的規(guī)劃與預(yù)測(cè)，且規(guī)劃和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)不僅需要與整個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)相關(guān)，更需要與項(xiàng)目的運(yùn)行時(shí)間相關(guān)。最好的情況就是結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)展情況合理的制定融資期限，這樣既不浪費(fèi)資金，又可以合理的把控時(shí)間。

二、土地一級(jí)開發(fā)現(xiàn)行模式問(wèn)題的原因分析

（一）法律法規(guī)缺乏完善性

土地一級(jí)開發(fā)中，各項(xiàng)工作的開展需得到法律法規(guī)的指導(dǎo)，以便提高工作的規(guī)范性，形成秩序井然的活動(dòng)關(guān)系。但現(xiàn)階段，我國(guó)在此方面的專項(xiàng)法律尚未成型，難以給土地一級(jí)開發(fā)提供參考依據(jù)，中央各部委及地方政策是土地一級(jí)開發(fā)的主要參考依據(jù)。而現(xiàn)行的《土地管理法》和《土地法》逐步表現(xiàn)出適應(yīng)性不足的局面，難以滿足現(xiàn)階段土地市場(chǎng)的發(fā)展需求。在缺乏相關(guān)法律法規(guī)的背景下，各地制度的差異現(xiàn)象極為明顯，甚至伴有層級(jí)間相互沖突的局面，反饋至土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)，則呈現(xiàn)出混亂的狀態(tài)。

（二）監(jiān)管力度不足與信息不對(duì)稱

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目中，政府具有主導(dǎo)作用，使得決策具有隱蔽性，甚至?xí)谄陂g出現(xiàn)權(quán)力尋租與滋生腐敗的不堪局面。各地的響應(yīng)水平有限，難以快速建立完善的土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)平臺(tái)，因此給不當(dāng)行為的產(chǎn)生創(chuàng)設(shè)了“可乘之機(jī)”。地方政府更傾向于利用信息的不對(duì)稱優(yōu)勢(shì)，通過(guò)此舉以達(dá)到市場(chǎng)壟斷的效果。

（三）政府角色的定位多重

在土地國(guó)家所有制之下，政府兼具土地所有者、管理者及提供者三重身份。政府具有多重目標(biāo)和職能，應(yīng)當(dāng)積極參與至土地一級(jí)開發(fā)中：改善基礎(chǔ)設(shè)施，以滿足百姓的基本發(fā)展需求；合理調(diào)控房?jī)r(jià)，打擊房?jī)r(jià)不良升溫的扭曲形態(tài)。現(xiàn)階段，政府財(cái)政赤字激增，土地財(cái)政依然是各地政府的關(guān)鍵創(chuàng)收途徑，且該格局難以在短時(shí)間內(nèi)發(fā)生變革；放眼二級(jí)土地市場(chǎng)領(lǐng)域，政府在其中存在較激烈的利益沖突，以期在土體出讓期間取得豐厚的土地收入，提高財(cái)政收益水平，在該理念的驅(qū)動(dòng)下，將變相出現(xiàn)地價(jià)偏高的情況。

三、城市土地一級(jí)開發(fā)整治融資渠道的拓展策略

（一）明確項(xiàng)目開發(fā)融資主體

在未來(lái)的城市土地一級(jí)開發(fā)整治過(guò)程中，就需要對(duì)其進(jìn)行明確。具體而言，可以通過(guò)公示的方式，讓更多的社會(huì)群眾了解城市土地一級(jí)開發(fā)融資主體，同時(shí)更加需要加大宣傳的力度和效果，讓投資方可以通過(guò)較多的途徑來(lái)了解融資主體，從而為相關(guān)的貸款管理工作的進(jìn)行提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和依據(jù)。

（二）創(chuàng)新城市土地一級(jí)開發(fā)融資金融產(chǎn)品

金融機(jī)構(gòu)需要根據(jù)項(xiàng)目自身的情況來(lái)對(duì)資金的需求、投資回報(bào)周期等多個(gè)因素進(jìn)行分析。向社會(huì)推出相應(yīng)的金融產(chǎn)品。例如，根據(jù)我國(guó)信托投資平臺(tái)出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，土地信托融資在2001 年的時(shí)候，出臺(tái)了一系列的土地開發(fā)融資金融產(chǎn)品，例如債券發(fā)行、私募股權(quán)基金等多種不同類型的金融產(chǎn)品。以上金融產(chǎn)品的進(jìn)行，可以使得某些項(xiàng)目以較快的速度獲得資金，從而在很大的程度上降低了開發(fā)的成本。

（三）構(gòu)建城市土地一級(jí)融資法律體系

當(dāng)前現(xiàn)存的市場(chǎng)主要就是以房地產(chǎn)開發(fā)貸款機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定來(lái)作為依據(jù)和參考的，但是，在市場(chǎng)多元化的今天，更加需要制定明確而嚴(yán)格的額融資法律來(lái)對(duì)城市土地一級(jí)開發(fā)融資模式進(jìn)行監(jiān)督和管理。具體而言，通過(guò)相關(guān)法律的完善可以對(duì)目前市場(chǎng)上的主要融資模式和相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)定，使其運(yùn)行更加規(guī)范化。通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)的完善可以讓更多的相關(guān)受益者都可以做的有法可依，行為更加的規(guī)范化。最后，通過(guò)出臺(tái)城市土地一級(jí)開發(fā)融資法律法規(guī)可以讓更多投資者的利益獲得保障，可以為城市土地一級(jí)開發(fā)工作進(jìn)行完善。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，目前隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化程度的不斷深入發(fā)展，城市開發(fā)的強(qiáng)度會(huì)越來(lái)越高，城市土地一級(jí)開發(fā)如何獲得更加有效的融資方式是最為主要的問(wèn)題，多元化的融資途徑不僅可以降低融資的風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目的順利進(jìn)行，更加可以促進(jìn)融資的規(guī)范化進(jìn)行。