陳科 大連融創(chuàng)顥騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算是指企業(yè)將為開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)品所支付的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。開(kāi)發(fā)成本通常分為六個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)橥度氤杀靖?，建設(shè)周期長(zhǎng)，產(chǎn)品多樣化，成本核算是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作。尤其是近年來(lái)市場(chǎng)上非?；鸨男℃?zhèn)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，多采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，而且產(chǎn)品類別多樣，各產(chǎn)品之間成本差異非常大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的改革在不斷深化過(guò)程中影響到越來(lái)越多的行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，建立起長(zhǎng)效的管控機(jī)制，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，迫使企業(yè)想盡各種辦法來(lái)推動(dòng)自身的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理水平在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展程度，有效的成本管理能夠進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，強(qiáng)化企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。財(cái)務(wù)成本核算工作的開(kāi)展能夠?qū)⒊杀究刂频阶畹退?，最大限度地保障企業(yè)的利潤(rùn)，切實(shí)滿足企業(yè)對(duì)高收益的需求，在提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)上強(qiáng)化企業(yè)的凝聚力。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是在項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算還是材料管理，又或者是工程財(cái)務(wù)管理和開(kāi)發(fā)成本管理，都會(huì)涉及財(cái)務(wù)成本核算工作。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，各行各業(yè)中都出現(xiàn)了大量的信息管理系統(tǒng)，借助系統(tǒng)企業(yè)能夠?qū)Ξa(chǎn)品成本進(jìn)行核算與控制。通過(guò)與成本預(yù)算進(jìn)行數(shù)據(jù)的對(duì)比，全程控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，切實(shí)落實(shí)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)能夠借助有序的管理切實(shí)加強(qiáng)部門之間的溝通與交流，提高工作的協(xié)作性，大大減少生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的周期，有效提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的順暢性，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在投入與產(chǎn)出上的結(jié)果是借助經(jīng)濟(jì)效益的獲得來(lái)體現(xiàn)的，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)得到的產(chǎn)出無(wú)法得到有效的提升，那么要想獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，就需要嚴(yán)格控制企業(yè)的投資成本。房地產(chǎn)企業(yè)在高度重視財(cái)務(wù)成本核算與控制工作的過(guò)程中，全面統(tǒng)籌各項(xiàng)影響成本管理的相關(guān)因素，才能夠真正達(dá)到控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算策略

（一）統(tǒng)一成本核算口徑

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期比較長(zhǎng)，其核算內(nèi)容也比較多、比較復(fù)雜，如何提高企業(yè)成本核算質(zhì)量、完善企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀。因此，當(dāng)務(wù)之急將其納入財(cái)務(wù)管理體系當(dāng)中，并且按照項(xiàng)目建筑過(guò)程對(duì)成本核算進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。由于項(xiàng)目成本支出類別繁多，財(cái)務(wù)人員因?qū)I(yè)水平不同，很難準(zhǔn)確分清成本類別，只能簡(jiǎn)單按照工作經(jīng)驗(yàn)歸集成本。因此在實(shí)際工作時(shí)，相關(guān)工程人員可以在支付工程款時(shí)在工程支付申請(qǐng)單上具體列明成本的類別，財(cái)務(wù)人員建立備查文件，即便發(fā)生人員調(diào)動(dòng)，也可以依據(jù)財(cái)務(wù)管理制度對(duì)成本核算的口徑進(jìn)行統(tǒng)一，為成本核算的分配提供合理依據(jù)。企業(yè)財(cái)務(wù)人員依據(jù)核算要求，編制項(xiàng)目成本臺(tái)賬，用統(tǒng)一口徑記錄整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中所發(fā)生的一切成本費(fèi)用，為項(xiàng)目結(jié)算工作提供保證。在此過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員還需要對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用按要求進(jìn)行分配和歸集，并編制項(xiàng)目成本核算明細(xì)表，確保核算口徑一致。

（二）進(jìn)一步健全預(yù)算管理

為了確保能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，圓滿完成各項(xiàng)年度工作目標(biāo)，則需要在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行全面預(yù)算管理，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定與實(shí)施實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格管控，為房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的開(kāi)展提供控制標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)要在全面理解企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定全面預(yù)算，借助財(cái)務(wù)預(yù)算工作的開(kāi)展在企業(yè)開(kāi)展預(yù)算管理，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)控制力度，確保資金能夠得到充分合理的運(yùn)用，并提升資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的開(kāi)展最終還是為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)服務(wù)，需要契合企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念，全面覆蓋企業(yè)各個(gè)部門，涉及每個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，重點(diǎn)加強(qiáng)招標(biāo)議標(biāo)、工程款支付、簽證管理等重點(diǎn)事項(xiàng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能存在的各種漏洞，避免出現(xiàn)不必要的損失，降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理成本。

（三）重視監(jiān)督和加強(qiáng)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，是需要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督的，尤其是會(huì)計(jì)成本等涉及資金的領(lǐng)域，更應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督力度，避免出現(xiàn)不良行為，讓房地產(chǎn)企業(yè)的利益得到保護(hù)。在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中，其費(fèi)用需要和其收入聯(lián)系起來(lái)，采用一定的方法，對(duì)廣告效果進(jìn)行考察，對(duì)廣告策劃部門進(jìn)行監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)為了銷售需要，會(huì)投入一定的廣告費(fèi)用，但是，這筆廣告費(fèi)投入之后，應(yīng)當(dāng)有成效，如果其成效與預(yù)期偏差較大，不是很理想，就需要對(duì)廣告費(fèi)用的投入、廣告宣傳、廣告策劃等環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，尋找出其原因，并加以解決，做到較少的投入，起到較大的成效。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性——產(chǎn)品類別豐富、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)過(guò)程非標(biāo)準(zhǔn)化，造成房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算相比其他行業(yè)更具復(fù)雜性，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不但要有較強(qiáng)的專業(yè)能力還要具備一定的職業(yè)判斷能力。并且，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作，要在明確成本核算對(duì)象的前提下，準(zhǔn)確合理地歸集和分配成本費(fèi)用，強(qiáng)化成本核算監(jiān)督制度，堵塞人為調(diào)劑的漏洞，加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算的預(yù)算管理和成本分析控制，有效控制成本支出途徑，不斷地提高成本管理水平，依法依規(guī)地為企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲取最大的利潤(rùn)，為企業(yè)積聚市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。