徐靜 山東省滕州市自然資源局

智慧建造思想屬于伴隨科學技術(shù)高速發(fā)展創(chuàng)新而來的一種施工方式，主要是著力于環(huán)保、規(guī)模化、智慧化的創(chuàng)新，這種建造模式和過去的工程管理模式最大不同之處，在于這種模式的應(yīng)用表現(xiàn)重點關(guān)注以下兩個層面問題：首先，在房地產(chǎn)的施工設(shè)備硬件方面進行更新，應(yīng)該構(gòu)建匯聚建筑信息管理系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)以及四維視頻技術(shù)等高技術(shù)含量的系統(tǒng)管控平臺，進而有效提升建設(shè)工程的建造效率。其次，有效規(guī)范的管理機制以及流程是應(yīng)用的重要基礎(chǔ)，其中涵蓋了全壽命周期思想下，對工程項目的質(zhì)量、施工進度、費用及運營等方面的管理，科學的管理手段能夠極大地提高工程管理的成本。上述兩個層面全面融合之后，便能夠建立起基于建筑信息管理平臺的智慧建造系統(tǒng)，該系統(tǒng)借助先進的信息技術(shù)實現(xiàn)了大跨度的進步，可以在全壽命周期管理的基礎(chǔ)上，改善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管理能力，進而拋棄過去該領(lǐng)域效率不高、成本上升、污染嚴重的建造模式。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀

當前我國的整體經(jīng)濟發(fā)展模式發(fā)生了很大改變，當前的側(cè)重點轉(zhuǎn)變?yōu)閷Νh(huán)境的保護，房地產(chǎn)建筑項目的質(zhì)量也得到了很大的提升。由于房地產(chǎn)屬于高消耗和高污染的行業(yè)，因此為了響應(yīng)當前綠色經(jīng)濟的口號，就需要對當前的房地產(chǎn)經(jīng)濟進行大規(guī)模的變革，大力發(fā)展有關(guān)環(huán)保低碳的綠色經(jīng)濟發(fā)展模式，在當前機遇與挑戰(zhàn)并存的時代，要善于發(fā)現(xiàn)當前房地產(chǎn)經(jīng)濟的優(yōu)點，并進行不斷的探索。當前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的問題主要有以下幾點，這些問題阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展。第一個問題就是當前經(jīng)濟的上漲導致房價飛速上漲，我國的房價從前幾年開始就一直呈現(xiàn)增長趨勢，對于房價的問題，國家也出臺了很多政策進行房價的控制，希望能夠抑制房價飛速上漲的趨勢，但是收效甚微，房價一直在持續(xù)的上漲過程中，尤其是一些發(fā)展比較好的一線和新一線城市，房價的漲幅也在逐漸遞增。房子是人們安家立業(yè)之本，如今房價的上漲也導致了人們的生活壓力過大，給房地產(chǎn)行業(yè)也帶來了很多負面影響。還有一個很嚴重的問題就是樓市的住房市場失去了供求平衡，也進一步導致了當前房子的價格飛速增長，進而導致人們的壓力更大，導致房子的供求關(guān)系更加失衡，形成惡性循環(huán)。還有的原因就是當前的一二線城市的房子建設(shè)用地資源非常少，房源不能得到有效保證，房源的供小于求的關(guān)系越來越嚴重，而在一些經(jīng)濟發(fā)展較差的地區(qū)，房源的供大于求的現(xiàn)象越來越嚴重，導致房地產(chǎn)行業(yè)越來越不平衡。所以，想要使房地產(chǎn)行業(yè)得到進一步的發(fā)展需要首先解決這些問題，經(jīng)濟發(fā)展落后的地區(qū)政府應(yīng)該加強對于建設(shè)地的開發(fā)，滿足對土地建設(shè)開發(fā)的需求，進一步加強對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進我國經(jīng)濟行業(yè)的進一步發(fā)展。

二、信息技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域中的應(yīng)用

（一）物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)

物聯(lián)網(wǎng)指的是在物與物之間搭建的通訊網(wǎng)絡(luò)。第一，這種物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)必須是基于網(wǎng)絡(luò)搭建起來的，物聯(lián)網(wǎng)是在互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上擴展和延伸的網(wǎng)絡(luò)；第二，這種技術(shù)的使用范圍普及至所有產(chǎn)品和產(chǎn)品之間的聯(lián)系；第三，這種網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)發(fā)展到智能化的水平，能夠借助它實施智能化的一系列控制。房地產(chǎn)行業(yè)的智慧建設(shè)項目，主要是完成參數(shù)化的建模，進而為協(xié)同作業(yè)創(chuàng)造條件，為實現(xiàn)工程上馬進行實時、整體管控。這種技術(shù)引入到智慧建設(shè)工程能夠增強建設(shè)工程管理的信息化、直觀化及智能化的程度。工程項目涉及的數(shù)據(jù)借助這種技術(shù)可以為所有參與單位所使用，同時借助各種軟件進行共享，最終達到工程項目的智能化信息管理，降低所有環(huán)節(jié)的信息流失。這種技術(shù)借助其內(nèi)部融合的多種功能及設(shè)備可以把具體環(huán)境里面的實物按照網(wǎng)絡(luò)的模式進行串聯(lián)，進而達到實物和網(wǎng)絡(luò)彼此間進行信息交流，可以實現(xiàn)對實物的辨識。借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，數(shù)據(jù)能夠進行交互、傳輸、加工、處理及反應(yīng)等操作，給管理層設(shè)計出具有參考價值的決策方案。借助物聯(lián)網(wǎng)強大的功能還能夠達到完善、整合工程項目各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，實現(xiàn)環(huán)境仿真等目的。

（二）信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用

市場監(jiān)管可以通過各種策略穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟，保證房地產(chǎn)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)市場還不夠規(guī)范，如一些企業(yè)的資質(zhì)不夠，市場監(jiān)督較弱，從而影響了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展。因此，要提升房地產(chǎn)經(jīng)濟活力，就要引入市場信用機制，加強市場信用監(jiān)督，優(yōu)化房地產(chǎn)市場規(guī)則，可以充分利用社會輿論的影響，建立市場信用監(jiān)督機制，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)企業(yè)競爭模式，從而優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的管理和經(jīng)營，提升房地產(chǎn)企業(yè)的實力。除此之外，可以建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供信息，通過房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的分析和整合，可以更好地使消費者了解房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還不夠完善，信息較為零散，不夠集中，因此不斷地優(yōu)化房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，可以為房地產(chǎn)企業(yè)和消費者搭建一個交流的平臺，保證房地產(chǎn)企業(yè)及時地了解市場需求，保證消費者可以及時地了解房地產(chǎn)信息，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的經(jīng)濟創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

（三）3D可視化技術(shù)

該種技術(shù)借助關(guān)聯(lián)建筑物所對應(yīng)的3D數(shù)字化模型和項目施工數(shù)據(jù)，全面實現(xiàn)實時模擬建設(shè)工程以及實際情況的目的。工程施工管理人員借助直觀的仿真模型完成作業(yè)流程布置以及作業(yè)過程的實時管控，調(diào)整工程進度，核算具體的工程量，更好地對成本數(shù)據(jù)進行完善。借助這種技術(shù)的支持使得智慧建造可以快速了解空間利用以及機械配置狀況，達到對作業(yè)區(qū)域空間沖突的辨別，協(xié)助工程管理人員完成有效、準確的決策，實現(xiàn)作業(yè)數(shù)據(jù)的實時更新以及優(yōu)化。為了滿足建筑物種類的變化、結(jié)構(gòu)不斷復(fù)雜化的現(xiàn)狀，該技術(shù)比常規(guī)圖紙更能夠達到對工程最終效果的直接展現(xiàn)，借助軟硬件工具可以給所有施工單位出具更加方便的用戶管理及直觀畫面，促進管理人員動態(tài)完成工程監(jiān)管，進而便捷的對工程成本完成預(yù)測和核算，最終更加科學地控制工程成本。

三、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟變動的建議

（一）加大房地產(chǎn)控制力度

由于房地產(chǎn)市場政策、經(jīng)濟因素的不斷變化，導致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)明顯的波動。針對這種現(xiàn)象，最有效的措施就是加大市場控制力度。針對因價格變動導致房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)的問題，國家及相關(guān)部門應(yīng)不斷調(diào)整房地產(chǎn)市場控制政策，注重提高調(diào)控力度。值得注意的一點，這并不意味著隨意管制房地產(chǎn)價格，而是要在房地產(chǎn)價格正常的范圍下，適當改變土地市場供應(yīng)與其他限制性因素。事實上，面對激烈的房地產(chǎn)競爭市場，針對房地產(chǎn)要素進行適當控制，對改善房地產(chǎn)市場競爭情況以及提高房地產(chǎn)競爭力有一定影響意義，有利于進一步改善房地產(chǎn)行業(yè)效率，從而不斷提高房地產(chǎn)本身效益。除此之外，如果市場上的實際房地產(chǎn)物業(yè)價格超出合理，終將會導致房地產(chǎn)價格產(chǎn)生波動?；诖?，就需要政府合理調(diào)控，最直接的方式是土地價格調(diào)控?？梢栽囅胍幌拢绻恋貎r格不斷降低，那么就會有損國家權(quán)益，甚至導致土地過度囤積、過度閑置等問題的發(fā)生。同樣，如果土地價格過高，那么就會對提升房地產(chǎn)價格帶來干擾影響，嚴重制約消費者購房欲望及住房消費欲望。除此之外，其他產(chǎn)業(yè)的價格也會因土地價格過高而呈現(xiàn)上漲趨勢，極有可能導致我國國民經(jīng)濟“通貨膨脹”。基于此，一定要將土地市場價格控制在合理范圍內(nèi)，這是維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性的重要舉措，可保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)增長、順利運行。另外，國家應(yīng)針對土地供應(yīng)進行嚴格管理。具體來說，主要包含以下幾方面內(nèi)容：第一，完善總量控制，嚴格審批行政劃撥用地，采取土地統(tǒng)一管理原則，有效控制土地出讓機制，并相應(yīng)的完善土地審批和計劃，密切監(jiān)控土地實際用途。第二，要規(guī)范化操作，減少協(xié)議出讓，由招標拍賣來代替。通過市場化、投標、拍賣等方式轉(zhuǎn)讓土地，從而減少土地行政性出讓、非市場化出讓等模式的影響，確保土地出讓能朝向“雙軌制”發(fā)展。第三，各級政府應(yīng)不斷完善自身土地供給水準，不斷拓展土地轉(zhuǎn)讓渠道，以確保城市土地能得到優(yōu)化配置與重組。第四，要明確市場化土地供應(yīng)機制，實現(xiàn)土地出讓到土地拍賣、土地招標等模式的過度。

（二）加強項目成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營需要重視成本管理，這是影響到企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，貫穿企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的各個環(huán)節(jié)，企業(yè)分析影響經(jīng)營戰(zhàn)略實施的因素，需要在成本管理戰(zhàn)略進行期間對各部分因素進行全方面權(quán)衡與考量。傳統(tǒng)成本管理在運行期間，是將內(nèi)部資金運動的價值消費作為管理對象，由此會影響到對資金判斷的合理性。成本管理戰(zhàn)略是一個動態(tài)的過程，在此期間不能僅將工作著眼點集中在某一階段，而是需要隨著開發(fā)項目的進行，完成項目成本核算與監(jiān)管，將成本管理應(yīng)用在項目開發(fā)的所有環(huán)節(jié)。在開發(fā)項目建設(shè)前，應(yīng)該從成本角度對項目進行數(shù)據(jù)收集，分析項目的可行性，接著在項目實施階段進行動態(tài)追蹤，通過全過程監(jiān)管，結(jié)合收集的信息對項目進行總結(jié)，在空間層面需要打破傳統(tǒng)單一的管控方式，不能僅由預(yù)算部門進行招投標、成本控制等工作，房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段均應(yīng)該進行項目成本管理，從產(chǎn)品定位到后期設(shè)計、招投標等，還需要保證生產(chǎn)部門、銷售等部門完成各自關(guān)于成本管理的工作，使各參建單位均參與成本管理工作中。約束性手段是開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)管理活動中進行成本管理的方式，比如指令性標底由預(yù)算管理部門下達、成本承包協(xié)議由工程管理部門下達等，相應(yīng)手段僅針對某一單項活動，但是房地產(chǎn)開發(fā)參與的單位眾多且周期長，因為產(chǎn)品不具備均質(zhì)性，所以采用傳統(tǒng)的約束手段，難以在項目運行階段提高成本控制力度。企業(yè)需要在當下建立可行性方案，設(shè)計成本管理戰(zhàn)略，采用非約束性方式解決項目中無法用數(shù)字衡量活動形成的成本，通過非約束性手段在產(chǎn)品定位期間，完成成本管理任務(wù)，提高對開發(fā)項目成本指導的合理性。

（三）優(yōu)化管理方式

房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展還要進行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方式的創(chuàng)新和發(fā)展，一個企業(yè)的房地產(chǎn)管理方式關(guān)乎整個企業(yè)的發(fā)展和整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，在實際的建設(shè)工作之前，一定要做好投資審核工作，對工程需要的工程消耗和成本建設(shè)進行估算，估算之后進行審核，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，進行管理工作的建設(shè)。在建設(shè)過程中，還需要做好房地產(chǎn)工程建設(shè)的成本控制管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要進行建設(shè)材料的管理，保證建設(shè)材料的安全性。同時還需要在建設(shè)過程中樹立建設(shè)成本管控的理念，提高企業(yè)自身的綜合實力。還可以進行資金管理方式的控制，通過一些房源的建立和投資實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方式的創(chuàng)新。

（四）加強市場調(diào)查力度

增加市場巡視、監(jiān)督力度，可促成房地產(chǎn)市場投資的“合理性”，更加明確房地產(chǎn)市場現(xiàn)象。具體來說，要做好以下幾點工作：第一，明確投資主體結(jié)構(gòu)，認清其對我國房地產(chǎn)周期發(fā)展帶來的重要價值，從而規(guī)避職責不明風險、產(chǎn)權(quán)不清風險等問題。第二，高效觀察房地產(chǎn)投資中的各個事項，確保其投資規(guī)模更符合宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢，避免其與宏觀經(jīng)濟相脫離，從而增強固定資產(chǎn)投資在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的占比。第三，要合理優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，深刻調(diào)研目標市場，以確保房地產(chǎn)投資開發(fā)能符合市場需求。第四，要不斷規(guī)范政府投資，間接調(diào)控社會上大范圍的房地產(chǎn)投資行為。

四、結(jié)束語

綜上所述，科學的房地產(chǎn)策略，能促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的新發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)以滿足人民住房需求為最終目的，具有一定的社會責任。在一味追求經(jīng)濟的同時，要優(yōu)化自我經(jīng)營模式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能實現(xiàn)經(jīng)濟的快速發(fā)展。同時，基于房地產(chǎn)深受市場和政策的導向作用，在落實解決方案時，應(yīng)該注重政策調(diào)整，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，從而促進房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，進而減少房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中的矛盾，以達到優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。