韓蕾 山東眾合土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為我國(guó)的一項(xiàng)重要建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)型，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及有關(guān)建設(shè)事業(yè)的進(jìn)步等，都有著十分重要的作用和影響。值得注意的是，當(dāng)前我國(guó)針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)問(wèn)題所頒布的文件規(guī)定中，并未進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目及其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)相關(guān)的規(guī)定，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的特殊性，使得當(dāng)前相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的有關(guān)問(wèn)題研究和關(guān)注較多。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工程經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工程經(jīng)濟(jì)之間存在十分緊密的關(guān)系，一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在城市規(guī)劃中占據(jù)著十分重要的地位，開(kāi)發(fā)質(zhì)量好壞也直接影響到城市整體面貌和進(jìn)步發(fā)展，同時(shí)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以后也緊接著房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等一系列活動(dòng)，做好工程經(jīng)濟(jì)分析可以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)科學(xué)合理，針對(duì)存在的問(wèn)題也能提前發(fā)現(xiàn)和優(yōu)化解決；另一方面與其他產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)耗費(fèi)時(shí)間更長(zhǎng)，投入資金也更多，高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)特征十分明顯，做好工程經(jīng)濟(jì)分析工作，可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)奠定良好基礎(chǔ)，并研究出更加科學(xué)合理開(kāi)發(fā)方案和創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)急劇降低，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)更加科學(xué)規(guī)范展開(kāi)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)開(kāi)展的具體情況，對(duì)其評(píng)價(jià)指標(biāo)根據(jù)是否進(jìn)行資金時(shí)間價(jià)值考慮，可劃成為靜態(tài)與動(dòng)態(tài)兩種評(píng)價(jià)指標(biāo)類(lèi)型。其中，在具體評(píng)價(jià)實(shí)施中，對(duì)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的設(shè)計(jì)，針對(duì)時(shí)間因素對(duì)資金的影響，在設(shè)計(jì)中進(jìn)行了分析和考慮，比如，動(dòng)態(tài)指標(biāo)中的項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等；而靜態(tài)指標(biāo)在具體評(píng)價(jià)實(shí)施中，進(jìn)行指標(biāo)設(shè)計(jì)中未針對(duì)時(shí)間因素對(duì)資金的影響進(jìn)行設(shè)計(jì)分析和考慮，因此，其項(xiàng)目評(píng)價(jià)中，與項(xiàng)目建設(shè)資金相關(guān)的指標(biāo)因素主要為靜態(tài)投資回收期。根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)劃分，在具體評(píng)價(jià)與分析中，能夠通過(guò)不同類(lèi)型的指標(biāo)選擇，根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)不同，采用靜態(tài)與動(dòng)態(tài)兩種不同評(píng)價(jià)方法進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)實(shí)施。其中，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，采用靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)實(shí)施，是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的限制指標(biāo)應(yīng)用，比如，建筑密度以及容積率等，來(lái)進(jìn)行預(yù)開(kāi)發(fā)地塊在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的最大建筑面積、可租售面積比例等內(nèi)容計(jì)算，然后在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行確定，并通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)展，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略以及租售價(jià)格擬定和設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本等估算，最終根據(jù)各項(xiàng)目資金計(jì)算結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的預(yù)期利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期進(jìn)行計(jì)算確定，完成對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。需要注意的是，上述評(píng)價(jià)方法在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)評(píng)價(jià)中應(yīng)用，不需要進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的現(xiàn)金流時(shí)間值分析，并且其計(jì)算方法較為簡(jiǎn)便、速度較快，但也存在著一定的評(píng)價(jià)準(zhǔn)確性不足問(wèn)題，在開(kāi)發(fā)周期較短與資金來(lái)源相對(duì)單一、投資數(shù)額較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中應(yīng)用，適用性表現(xiàn)較為突出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)施中，采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析的具體過(guò)程包含：進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)金流量表編制；對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的凈現(xiàn)值以及內(nèi)部收益率進(jìn)行計(jì)算；對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的動(dòng)態(tài)投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和明確。這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法能夠?qū)?xiàng)目的現(xiàn)金流變動(dòng)進(jìn)行如實(shí)反映，從而實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)結(jié)果獲取，但是，由于其評(píng)價(jià)分析中需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)成本費(fèi)用進(jìn)行精確估算，并且在估算指標(biāo)的影響因素較多、估算難度較大的情況下，對(duì)后期決策的影響就比較突出，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)增加。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的對(duì)策

（一）前期市場(chǎng)準(zhǔn)確定位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要對(duì)前期市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，實(shí)踐中除了要深入實(shí)際對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體地理位置、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等情況進(jìn)行全面、細(xì)致了解以外，還需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體內(nèi)容進(jìn)行深入分析，并充分考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是為了滿(mǎn)足哪一類(lèi)消費(fèi)群體，針對(duì)與該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相類(lèi)似的其他項(xiàng)目也要進(jìn)行考察和比較，特別是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要投入成本上面，需要在明確市場(chǎng)定位以后對(duì)實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)行詳細(xì)分析。只有這樣才能夠確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合目標(biāo)消費(fèi)人群實(shí)際需求，并且不會(huì)脫離實(shí)際市場(chǎng)定位，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需投資成本方面也能根據(jù)其他類(lèi)似項(xiàng)目，制定具體的開(kāi)發(fā)目標(biāo)與要求，進(jìn)而達(dá)到從根本上控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程工程經(jīng)濟(jì)成本目的。

（二）工程設(shè)計(jì)階段成本控制

在明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和需求定位以后，就要組織開(kāi)展工程設(shè)計(jì)工作，并對(duì)工程成本進(jìn)行嚴(yán)格控制?？紤]到工程設(shè)計(jì)階段就是為房地產(chǎn)實(shí)際開(kāi)發(fā)做前期準(zhǔn)備工作，操作中除了要通過(guò)圖紙?jiān)敿?xì)表達(dá)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者實(shí)際項(xiàng)目設(shè)想及要求以外，還要對(duì)各方面問(wèn)題進(jìn)行考慮、分析和修正，以防止后續(xù)開(kāi)發(fā)實(shí)施出現(xiàn)諸多問(wèn)題，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量和成本造成巨大影響。因此，加強(qiáng)和做好設(shè)計(jì)階段的工程經(jīng)濟(jì)分析工作，就可以在設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到的內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)籌分析，并對(duì)各板塊需要耗費(fèi)資金進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，針對(duì)出現(xiàn)的資金超額情況也能及時(shí)進(jìn)行優(yōu)化，使房地產(chǎn)投資成本嚴(yán)格控制在規(guī)定范圍以?xún)?nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程失控情況也能避免發(fā)生，并為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施奠定良好基礎(chǔ)。

（三）實(shí)施階段加強(qiáng)管控

工程實(shí)施是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最為重要的階段，在這過(guò)程中需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格控制，以防止因?yàn)槭┕ぷ兏⒐て诎芽夭粐?yán)等情況，對(duì)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生不利影響。而做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施階段工程經(jīng)濟(jì)分析，就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行提前了解，并對(duì)各個(gè)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容、要求、成本等進(jìn)行準(zhǔn)確把握，實(shí)際操作中也能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，確保施工進(jìn)度的同時(shí)，對(duì)可能影響項(xiàng)目成本的材料、人工等因素加強(qiáng)管控，并通過(guò)選擇物美價(jià)廉材料、加強(qiáng)施工人員工藝技術(shù)指導(dǎo)等措施運(yùn)用，對(duì)工程成本進(jìn)行合理控制。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的思考和實(shí)踐研究，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)踐中采用合理的方法進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析，從而確保對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的科學(xué)性與合理性，具有十分積極的作用和意義。