劉福強(qiáng) 福建師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

一、研究背景

對(duì)城市土地進(jìn)行管理與經(jīng)營(yíng)可以獲得很多的益處：首先，可以使得城市布局更為合理、土地使用更為有效以及市區(qū)規(guī)模更為擴(kuò)大；另一方面，也可提高政府的財(cái)政收入以及城市居民的福利水平，有助于提高城市福利待遇。

因?yàn)槌鞘型恋赜泻芏嗟慕?jīng)濟(jì)價(jià)值，而對(duì)于土地利益的分配中還夾雜著國(guó)家、城市政府、土地使用者、居民等多方利益。因此，在城市土地問(wèn)題上，也是各種矛盾沖突的集中點(diǎn)。

本文利用城市地租理論，提出一種新型的城市土地利益分配機(jī)制，希望各方在城市土地利益分配上能達(dá)到一個(gè)均衡點(diǎn)，能夠?qū)Τ鞘型恋乩孢M(jìn)行合理有效的分配。

二、城市地租理論的基本內(nèi)容

（一）城市絕對(duì)地租產(chǎn)生的原因及條件

“在中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，由于土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，絕對(duì)地租仍是土地所有權(quán)經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式”[1]。馬克思曾經(jīng)的確說(shuō)過(guò)：“凡是土地私有制（事實(shí)上或法律上）不存在的地方，就不支付絕對(duì)地租”[2]。而馬克思只是想說(shuō)明的只是無(wú)論處于何種制度體系下，只要土地所有權(quán)還存在，則絕對(duì)地租必定不會(huì)消失。

（二）城市級(jí)差地租產(chǎn)生的原因及條件

城市級(jí)差地租包括了兩種形式，而兩者不同的級(jí)差地租影響因素也是很不相同的，城市土地地段優(yōu)劣影響著級(jí)差地租I，而級(jí)差地租II的決定性因素則是對(duì)城市土地進(jìn)行的投資。馬克思把這種投入土地的資本稱為“土地資本”，以區(qū)別于作為自然條件的“土地物質(zhì)”[3]。

（三）城市壟斷地租產(chǎn)生的原因及條件

由于城市特殊位置的壟斷，由此從中產(chǎn)生的超額利潤(rùn)變成城市的壟斷地租。城市土地的位置才是其最大的影響因素，土地使用者通過(guò)開(kāi)發(fā)土地，在城市土地上建造各種的建筑物，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)買賣，最終獲得城市的壟斷地租。

三、城市土地利益分配機(jī)制存在的問(wèn)題

（一）土地有償使用的實(shí)現(xiàn)方式單一

我國(guó)使用的土地有償使用方式一直是土地使用權(quán)出讓制，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展以及不斷地完善而日趨成熟，因而得到了廣泛的認(rèn)可與接受。顯然，這種單一的土地有償使用方式無(wú)法滿足城市發(fā)展的全部需要。另一方面，在沒(méi)有轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的情況下，政府仍然得不到這部分增值收益。

（二）土地交易行為尚不規(guī)范

據(jù)對(duì)43個(gè)大中城市的調(diào)查，協(xié)議地價(jià)平均為每平方米165元，招標(biāo)地價(jià)平均為每平方米507元，拍賣地價(jià)平均為每平方米1822元，三者之比為1：3：11[4]。由此可見(jiàn)，使用協(xié)議出讓的直接后果就是土地資產(chǎn)收益受損。

（三）國(guó)企改革中的國(guó)有土地資產(chǎn)收益流失

黨的十六大報(bào)告指出了國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革的任務(wù)以及界定中央與地方行使所有者職能的權(quán)限。中央政府負(fù)責(zé)最主要的企業(yè)、資源以及基礎(chǔ)設(shè)施，而剩下的則全部由地方政府負(fù)責(zé)。正是由于這樣的分工明確，才使得在國(guó)企改革中，有了很好的引導(dǎo)。

四、創(chuàng)新城市新型土地利益分配機(jī)制

（一）國(guó)家獲得絕對(duì)地租

《土地管理法》指出，我們的一切城市土地都是歸國(guó)家所有，因而，國(guó)家可以利用其對(duì)城市土地的絕對(duì)占有權(quán)，憑借此權(quán)而獲得絕對(duì)地租。

無(wú)論什么等級(jí)的城市土地，都是需要繳納城市絕對(duì)地租的，而且城市絕對(duì)地租的繳納標(biāo)準(zhǔn)都是完全一致的，并不會(huì)由于土地等級(jí)與區(qū)位的不同而出現(xiàn)不同的繳納標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家獲得了絕對(duì)地租，當(dāng)時(shí)也要承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)，國(guó)家應(yīng)當(dāng)盡力避免土地的實(shí)際使用者造成損失，應(yīng)當(dāng)好好利用這個(gè)方式，更好的將我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)和引導(dǎo)。

（二）城市政府獲得級(jí)差地租

城市政府與中央政府不同，由于在城市土地的經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，最主要還是通過(guò)城市政府來(lái)直接操作與布局的，其對(duì)城市的布局規(guī)劃以及整治等都是最主要的發(fā)力者。所以，城市政府通過(guò)將土地轉(zhuǎn)讓給實(shí)際使用者，因而可以獲得級(jí)差地租。

城市政府獲得級(jí)差地租之后，也要承擔(dān)責(zé)任，比如要更加合理有效的規(guī)劃城市土地，將基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善，保護(hù)土地真實(shí)使用者的確切權(quán)益，這些都是城市政府需要做的，而這又不能直接通過(guò)中央政府來(lái)直接在城市中進(jìn)行改革與引領(lǐng)，所以能也只能通過(guò)城市政府來(lái)引導(dǎo)。

（三）土地使用者通過(guò)開(kāi)發(fā)土地獲得平均利潤(rùn)

我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，國(guó)家是一切城市土地的唯一所有者，土地的使用者只有使用權(quán)，而并無(wú)真實(shí)的所有權(quán)，因而并不能獲得絕對(duì)地租。在我國(guó)，國(guó)家將城市土地轉(zhuǎn)讓給有需要的土地使用者，然后在這塊已租用土地上進(jìn)行一定的投資。但是土地使用者并不能獲得級(jí)差地租，因?yàn)檫@種必要的投資并沒(méi)有改變土地的等級(jí)。所以，這些城市土地的實(shí)際使用者與其他行業(yè)一樣，只能憑借投資額來(lái)獲得相應(yīng)的平均利潤(rùn)。