李潤(rùn)琳 西安市地鐵資源開發(fā)有限公司

我國(guó)人民的生活水平和生活質(zhì)量得到極大的提高和改善，居民對(duì)自身的居住環(huán)境和居住條件有了更加嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作展開科學(xué)合理的管理，不斷地吸收和學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新創(chuàng)造管理的方式方法，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的效率和水平，以此來增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理的重要性

（一）有利于推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展

居民消費(fèi)水平的提升直接改變了他們的消費(fèi)觀念，人們逐漸由保守型消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇酝顿Y型消費(fèi)，這在很大程度上增加了人們對(duì)住房的需求量，而這需求量的激增也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹發(fā)展。在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之中，注重和探究房地產(chǎn)開發(fā)管理，使其在理論和實(shí)踐各方面都更加規(guī)范化、科學(xué)化和人性化，可以使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到平穩(wěn)順利的發(fā)展，有條不紊地開展和落實(shí)各項(xiàng)相關(guān)工作，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有不容忽視的影響力和現(xiàn)實(shí)意義。

（二）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量和類型也不斷增加。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，需要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)來制定各種管理的規(guī)章制度，構(gòu)建起高效的管理保障體系，這可以有效解決房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中項(xiàng)目繁雜、難度大等問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的效率和水平，提升各方面工作人員的協(xié)同配合的程度，最大限度地降低房地產(chǎn)開發(fā)管理投入的成本，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、成本、施工時(shí)間等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行整體把控，有助于保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工質(zhì)量和施工效率，提升房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)收入，在保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工任務(wù)順利完成的同時(shí)還可以最大程度地延長(zhǎng)建筑的使用壽命和提高住戶的使用舒適感，最終促成房地產(chǎn)開發(fā)管理項(xiàng)目目標(biāo)的完滿實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作中的管理措施

（一）在設(shè)計(jì)質(zhì)量控制中運(yùn)用項(xiàng)目管理

在實(shí)施設(shè)計(jì)管理工作時(shí)，需同步重視設(shè)計(jì)質(zhì)量的有效控制。以項(xiàng)目管理的角度分析，設(shè)計(jì)的質(zhì)量控制主要可通過下述措施進(jìn)行具體落實(shí)。一是搭建完善的質(zhì)控體系。在針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)管理工作時(shí)，需相應(yīng)建立質(zhì)量管理責(zé)任體系，明確各部門及相關(guān)人員所需承擔(dān)的責(zé)任。完成任務(wù)書時(shí)，則需明確規(guī)定出設(shè)計(jì)范圍，運(yùn)用專業(yè)的技術(shù)手段進(jìn)行設(shè)置，從而按照預(yù)期的質(zhì)量要求完成任務(wù)書的具體內(nèi)容。二是對(duì)圖紙進(jìn)行細(xì)致核查。圖紙能夠集中反映出設(shè)計(jì)的主要意圖，此外還可作為后期項(xiàng)目建設(shè)的重要依據(jù)?？梢妶D紙的質(zhì)量水平會(huì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施效果產(chǎn)生更為重要的影響。因此需針對(duì)圖紙的總圖、電氣、水電項(xiàng)目及景觀設(shè)計(jì)等內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致的審核，從而能夠在施工前期便可發(fā)現(xiàn)問題，并提出可行性的修改意見，避免由于設(shè)計(jì)過程中所產(chǎn)生的疏漏而影響到后續(xù)工作的落實(shí)。

（二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)、可操作性及土地審批等方面的風(fēng)險(xiǎn)。一是針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理。企業(yè)需依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果科學(xué)選址，同時(shí)掌握區(qū)域行政許可的具體規(guī)定，確定項(xiàng)目的實(shí)施范圍和具體類別。從價(jià)格、數(shù)量等多方面進(jìn)行綜合分析，結(jié)合地區(qū)發(fā)展的特征對(duì)地價(jià)進(jìn)行客觀評(píng)估。了解項(xiàng)目建設(shè)機(jī)構(gòu)的具體需求。掌握土地資源的儲(chǔ)備量，依據(jù)權(quán)屬關(guān)系等因素確定具體的項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)。二是針對(duì)可操作性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。首先是針對(duì)建筑投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施管理。具體可依據(jù)設(shè)計(jì)要求，針對(duì)采暖、冷熱源及照明等方面的能耗分別進(jìn)行計(jì)算，將項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。其次為盈虧測(cè)算和風(fēng)險(xiǎn)管理。需從多項(xiàng)控制參數(shù)入手進(jìn)行控制，從而科學(xué)預(yù)估盈虧情況。三是土地審核方面的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)施土地收儲(chǔ)時(shí)，需運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行收儲(chǔ)，從而降低資金投入，強(qiáng)化對(duì)土地的審核，對(duì)相關(guān)條件進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，提升土地自身的優(yōu)勢(shì)地位，全面發(fā)揮組織管理功能，在較短的時(shí)間內(nèi)獲得土地的使用權(quán)限。

（三）梳理報(bào)建工作流程

房地產(chǎn)企業(yè)在開展報(bào)建工作前，應(yīng)充分依照工程項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際政策，對(duì)業(yè)務(wù)內(nèi)容與報(bào)建工作流程進(jìn)行系統(tǒng)性編制，統(tǒng)一構(gòu)建各工作環(huán)節(jié)的時(shí)限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、資料清單；完善主管單位審核部門的各類信息，標(biāo)注出報(bào)建工作流程的各項(xiàng)關(guān)系圖表，并從中深入挖掘各類報(bào)建流程、資料的聯(lián)系。與此同時(shí)，工作人員應(yīng)以工程管理的標(biāo)準(zhǔn)與態(tài)度，將報(bào)建工作的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)與非關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)逐一找出，并標(biāo)注出工作的關(guān)鍵點(diǎn)、難點(diǎn)與重點(diǎn)，充分提升報(bào)建工作質(zhì)量與效率。例如，報(bào)建工作的關(guān)鍵通常在于對(duì)五證的辦理，工作人員應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目的主線報(bào)建內(nèi)容進(jìn)行梳理，同時(shí)進(jìn)行人防、消防、環(huán)保評(píng)估等報(bào)建流程的非關(guān)鍵性工作，進(jìn)一步提升報(bào)建工作效率。

（四）提高資源利用率

實(shí)施建筑工程時(shí)，總會(huì)存在對(duì)資源的利用率偏低等問題，多數(shù)企業(yè)以粗放式的管理手段經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，決策缺乏科學(xué)性，方案的種類也更多，因此便導(dǎo)致資源利用量較高，但同時(shí)利用率偏低的情況。部分企業(yè)無法明顯提升資源的使用效率，表現(xiàn)為資金浪費(fèi)情況嚴(yán)重，即便項(xiàng)目按期竣工，也會(huì)由于在資金方面存在問題而導(dǎo)致企業(yè)面臨結(jié)算困難。資源利用的提升對(duì)企業(yè)來說較為重要，其也可作為提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的重要途徑。因此企業(yè)需始終貫徹執(zhí)行節(jié)約資源、提高使用效率的思想，從員工到領(lǐng)導(dǎo)層面均需樹立相應(yīng)的責(zé)任意識(shí)，從而助推企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益。

三、結(jié)語(yǔ)

未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步走向科學(xué)、規(guī)范、合理化道路，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃的工作將更加專業(yè)化也更加有針對(duì)性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期管理人才的培養(yǎng)工作仍將是未來的重點(diǎn)內(nèi)容。