史海莉

摘要：在國家的宏觀調(diào)控之下，房地產(chǎn)的價(jià)格增長十分緩慢，甚至有部分地區(qū)出現(xiàn)了負(fù)增長的趨勢。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，則需要通過設(shè)計(jì)管理來對成本加以控制，以此來使住戶獲得良好的居住體驗(yàn)。因此，本文以房地產(chǎn)成本視角出發(fā)，首先針對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成進(jìn)行闡述，并探索出房地產(chǎn)成本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的要點(diǎn)，最后總結(jié)滿足房地產(chǎn)成本控制的設(shè)計(jì)管理策略，希望為有關(guān)人員帶來一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本;設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)飆升，也導(dǎo)致了房產(chǎn)的建筑成本日漸提高。為此，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)展開宏觀調(diào)整，在把控購房數(shù)量、減緩價(jià)格增長方面取得了出色的效果。立足于這一市場大環(huán)境背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取積極的措施加以應(yīng)對，通過良好的設(shè)計(jì)管理節(jié)約成本，在保障住戶滿意程度的同時(shí)，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成

①土地成本。房地產(chǎn)企業(yè)通過招標(biāo)出讓、協(xié)議或讓、拍賣獲取的形式獲取土地所投入成本。在我國市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展下，現(xiàn)階段各大房產(chǎn)企業(yè)的土地獲取方式主要為拍賣獲取[1]。

②施工成本

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其中最主要的成本構(gòu)成就是施工成本，在具體的施工環(huán)節(jié)中，其主要包括機(jī)械設(shè)備費(fèi)用、施工材料費(fèi)用以及人工費(fèi)用等。

③設(shè)計(jì)階段成本

在正式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工以前，房地產(chǎn)企業(yè)需要對項(xiàng)目進(jìn)行施工設(shè)計(jì)，這一階段主要包括的成本為工程評標(biāo)成本、設(shè)計(jì)成本以及計(jì)劃成本。

④項(xiàng)目管理費(fèi)用

這一費(fèi)用涵蓋企業(yè)在項(xiàng)目管理活動(dòng)中產(chǎn)生的所有費(fèi)用，例如保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、管理人員費(fèi)用等。

⑤稅費(fèi)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營和開發(fā)，國家將征收一部分稅費(fèi)，這一部分稅費(fèi)主要包含營業(yè)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等。此外，配套費(fèi)也同樣是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營必須繳納的費(fèi)用[2]。

二、房地產(chǎn)成本管理的要點(diǎn)

對于設(shè)計(jì)工作而言，其與成本投入有著密切聯(lián)系。在實(shí)踐過程中，設(shè)計(jì)管理者應(yīng)將控制成本作為首要原則，并以此為前提展開設(shè)計(jì)工作[3]。此外，任何產(chǎn)品的研發(fā)都需要輔以豐富的經(jīng)驗(yàn)以及不同部門的協(xié)調(diào)配合，通過這樣的方式才能設(shè)計(jì)出一套既具備合理性，又具備設(shè)計(jì)性的建設(shè)方案。由此可見，在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員必須具備成本意識，并針對以下成本管理要點(diǎn)進(jìn)行管控。

首先，設(shè)計(jì)方案的制定需滿足建筑的前瞻性需求，通過合理的設(shè)計(jì)預(yù)留，防止由于未來開發(fā)，導(dǎo)致的二次成本浪費(fèi)問題出現(xiàn)。同時(shí)針對產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)、規(guī)模等因素進(jìn)行綜合考慮，并在設(shè)計(jì)初期進(jìn)行可研性分析，以此達(dá)到統(tǒng)籌設(shè)計(jì)的目的[4]。

其次，限額設(shè)計(jì)。這一舉措的目的，是為了避免設(shè)計(jì)方案出現(xiàn)保守、超標(biāo)、奢侈等情況。由于設(shè)計(jì)院方面無法實(shí)時(shí)了解市場、工藝等變化情況，因此這可能導(dǎo)致設(shè)計(jì)成本超出預(yù)算的問題發(fā)生[5]。強(qiáng)化成本意識在這一環(huán)節(jié)實(shí)踐中表現(xiàn)為：及時(shí)了解市場情況、控制相關(guān)施工工藝、掌握有關(guān)材料背景及其價(jià)格組合，最后將上述信息反映到設(shè)計(jì)院，通過這樣的方式控制設(shè)計(jì)、施工成本，避免出現(xiàn)超標(biāo)問題。

最后，在把控設(shè)計(jì)成果深度的過程中，應(yīng)通過預(yù)先判斷，及時(shí)展開成本控制措施[6]。設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行招標(biāo)預(yù)算以及編制成本預(yù)算清單環(huán)節(jié)時(shí)，需引導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門進(jìn)行審查補(bǔ)缺工作，對可能出現(xiàn)的圖紙漏項(xiàng)問題進(jìn)行解決。此外，精確目標(biāo)成本控制，對于一些主要施工材料，可以精確其檔次、規(guī)格、品牌以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，以免出現(xiàn)招標(biāo)不清等問題。如果在施工開始階段產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更，則需要通過必要流程和措施進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)成本視角下設(shè)計(jì)管理策略

（一）房地產(chǎn)成本視角下的設(shè)計(jì)管理原則

①設(shè)計(jì)人員應(yīng)以建設(shè)項(xiàng)目整體作為出發(fā)點(diǎn)，盡可能控制有限的成本投入，將隱形轉(zhuǎn)化為顯形，以此來達(dá)成降本增效的目的。另外，應(yīng)根據(jù)客戶重點(diǎn)關(guān)注因素分配成本，在客戶較為敏感的地方應(yīng)加大成本投入[7]。在客戶不常關(guān)注的地方則需遵循安全經(jīng)濟(jì)原則，在保障工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)成本的降低。

②在開展設(shè)計(jì)管理工作的過程中，應(yīng)將建筑的布局、效益、功能等作為核心[8]。受到不斷上漲的材料、人工市場價(jià)格以及銷售價(jià)格管控等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商的利潤不斷下降。而以經(jīng)濟(jì)角度來說，如果整個(gè)行業(yè)的利潤從暴利轉(zhuǎn)向平均時(shí)，則出色的成本控制將會(huì)是創(chuàng)造利潤過程中的關(guān)鍵手段，擁有無法估量的作用，甚至?xí)蔀樾袠I(yè)內(nèi)各個(gè)企業(yè)的主要競爭方式。

③房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)，將在很大程度上取決于項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)，甚至可能導(dǎo)致總造價(jià)的70-80%受到影響，這也意味著對于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制來說，項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)將發(fā)揮極大的作用，因此設(shè)計(jì)管理人員在實(shí)踐工作中應(yīng)注意一下幾點(diǎn)：

第1，在確保項(xiàng)目總圖設(shè)計(jì)合理、功能齊全、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的前提下，保障項(xiàng)目總圖貨值最大化。

第2，盡可能減少地下空間的不合理應(yīng)用，控制地下車位面積、減少贈(zèng)送空間等，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可售比的最大化。

第3，針對單體進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，需注意使其立面風(fēng)格與大眾審美條件相符，并確保體型系數(shù)的合理，防止由于線條復(fù)雜導(dǎo)致的成本投入增加。

第4，需符合建筑防火的有關(guān)需求，防止建設(shè)過程中由于防火疏散施工不符合規(guī)定，導(dǎo)致施工設(shè)計(jì)圖反復(fù)修改。

在控制項(xiàng)目成本的過程中，機(jī)電專業(yè)設(shè)計(jì)的系統(tǒng)選型也起到極大的作用，通過選擇合適的參數(shù)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)對末端點(diǎn)位數(shù)量和配置、設(shè)計(jì)容量等因素帶來影響。為了保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，在選擇設(shè)備和材料時(shí)，需在企業(yè)供應(yīng)商名錄中選擇符合項(xiàng)目要求的廠家，另外，各個(gè)機(jī)電專業(yè)應(yīng)確保施工、設(shè)計(jì)單位分開，以此來達(dá)到降低總成本的效果。

設(shè)計(jì)管理人員在工作中，應(yīng)具備多線操作的意識，通過預(yù)先制定好工程時(shí)間進(jìn)度表，將可以完成的環(huán)節(jié)前置，以此來把控時(shí)間節(jié)點(diǎn)[9]。例如，與營銷崗位相配合，開展產(chǎn)品線劃分、產(chǎn)品定位等工作，同時(shí)應(yīng)與成本崗互相配合構(gòu)建起健全的成本標(biāo)準(zhǔn)體系;或是與景觀設(shè)計(jì)崗位互相配合，明確景觀所用材料;與工程、物業(yè)等崗位相配合，處理掉所有可以前置的工作項(xiàng)目，通過多線操作的方式提升速率，不可將大部分工作時(shí)間消耗在作圖、制圖上。根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可以得知，如果將裝修、景觀等設(shè)計(jì)工作提前到工程設(shè)計(jì)初期階段，則可使設(shè)計(jì)周期最低降低30%。

（二）圖紙深度及技術(shù)管控

①首先，設(shè)計(jì)人員需應(yīng)用合約性管理?xiàng)l約，通過這樣的方式形成對圖紙深度的管控。在設(shè)計(jì)圖紙制定工作結(jié)束后，管理人員應(yīng)立刻，明確其中包含的圖紙深度、工作周期等相關(guān)要素，并根據(jù)相關(guān)技術(shù)需求，向設(shè)計(jì)院提出完善圖紙要點(diǎn)的要求，必須在完成要求后再能判定圖紙為最終設(shè)計(jì)結(jié)果，反之則認(rèn)為其缺乏階段性研究成果。

②全程把控圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)工作展開的過程中，設(shè)計(jì)人員必須針對建筑院提供的圖紙進(jìn)行審查，重點(diǎn)查明其中是否存在錯(cuò)位布局、灰色空間。除此之外，建筑精裝前期配合、平面配置等因素同樣是設(shè)計(jì)過程的重點(diǎn)，因此管理人員需重點(diǎn)針對這一方面進(jìn)行優(yōu)化，避免正式施工過程中出現(xiàn)涉及到多個(gè)專業(yè)的變動(dòng)。

③把控交叉錯(cuò)位情況

管理人員需嚴(yán)格針對設(shè)計(jì)圖紙中的布局空間進(jìn)行審查，防止設(shè)計(jì)圖紙制定完成后出現(xiàn)一部分利用率相對較低的灰色空間，以及完全無法利用的黑色空間。同時(shí)注意把控天花板的空間高度要求，從理論上講，設(shè)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)貼板布置貼板走的要求進(jìn)行。并在機(jī)電設(shè)計(jì)過程中，針對結(jié)構(gòu)錯(cuò)位以及管位布置重疊進(jìn)行審查，以此來糾正設(shè)計(jì)圖紙中的錯(cuò)位布局。

（三）設(shè)計(jì)管理流程

根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本文總結(jié)出如下設(shè)計(jì)管理流程，如表一所示。

結(jié)束語：在當(dāng)前的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)效益，勢必離不開出色的設(shè)計(jì)管理。在成本控制的視角下展開設(shè)計(jì)管理，不論是對于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃還是后期的營銷管理都將起到極大的影響。因此各大房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以成本控制為前提，保障施工質(zhì)量和安全為基礎(chǔ)，以設(shè)計(jì)管理為核心充分控制成本，在避免工期拖延、成本過高的同時(shí)，也大幅度提升用戶滿意度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

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