郭立峰 成都百慶控股集團有限公司

一、引言

房地產(chǎn)是我國市場經(jīng)濟的重要推動力，近30年來，房地產(chǎn)行業(yè)保持著高速增長態(tài)勢；但隨著國家“房住不炒”理念的指引，相關配套調(diào)控政策的落地，房地產(chǎn)行業(yè)資金管理和成本控制問題凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度放緩，行業(yè)競爭日趨激烈。在激烈的市場競爭中要占據(jù)有利地位，必須深化房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和成本控制。目前房地產(chǎn)企業(yè)存在資金及成本管理中存在額度安排不匹配、流轉(zhuǎn)日程不協(xié)調(diào)和資金失調(diào)問題較為普遍?；诖?，本文從全局出發(fā)，就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和成本控制的要點展開分析。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制問題

（一）資金額度與成本控制安排不匹配

因房地產(chǎn)行業(yè)一直處于高速增長周期，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃較為激進，企業(yè)財務杠桿較大，企業(yè)同時開工項目較多，項目間資金相互調(diào)度成為常態(tài)。當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金額度與成本控制安排不匹配的現(xiàn)象。首先，在目前國家調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售市場也受到極其嚴格的限制，資金回籠受到極大影響；對于依靠銀行貸款融資的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其預估資金的來源會受到限制，當企業(yè)后續(xù)項目開發(fā)出現(xiàn)資金缺口時，會影響成本控制計劃安排，造成難以避免的財務風險和經(jīng)營風險[1]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)為了追求企業(yè)利潤，不斷的增加財務杠桿，最大限度的獲取土地、增大開發(fā)體量。在激進的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，企業(yè)財務戰(zhàn)略也顯得冒進，單個項目資金規(guī)劃缺失，導致項目資金額度和工程進度不匹配。最后，房企為追求利潤，大幅度壓縮成本，但因資金原因最終導致成本不能有效控制。無法按合同約定支付工程款，拖欠工程款會導致工期延長，工程材料賒欠成本、因資金產(chǎn)生停工損失也得由開發(fā)企業(yè)承擔；延期交房導致開發(fā)企業(yè)向業(yè)主支付延期交房違約金；在高負債率狀態(tài)下，新獲取外部資金必將導致融資成本增加。

（二）資金流轉(zhuǎn)與成本進度不協(xié)調(diào)

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，一方面企業(yè)的規(guī)模、房產(chǎn)開發(fā)面積不斷增大，另一方面企業(yè)的營業(yè)利潤率保持著較高的增長速度。在長期處于順周期的環(huán)境下，部分企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的形勢認知出現(xiàn)偏差，導致企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略較為冒進。房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂的加大財務杠桿，盲目性拿地，擴大企業(yè)的開發(fā)規(guī)模，這使得企業(yè)逐漸對具體項目的資金籌劃和成本控制失去本應具有的理性，催生了資金流轉(zhuǎn)與成本進度不協(xié)調(diào)的程度。負債率過高，資金流轉(zhuǎn)緩慢，成本控制粗放已成行業(yè)的通病。值得注意的是，我國房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻相對較低，這使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部存在較多的中小型企業(yè)，這些中小型企業(yè)本身的資金儲備較少，對于金融機構(gòu)的依賴性較強，這使得企業(yè)資金的時間價值對成本的影響較大。與此同時，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制經(jīng)驗不足，管理粗狂，企業(yè)因銷售及回款受到影響時，企業(yè)資金來源單一，導致成本支付和工程進度不匹配，增加了項目的綜合成本，成本增加又加重了資金壓力。最終當企業(yè)債務到期后難以償還本金及利息，增加了企業(yè)經(jīng)營的風險性。

（三）資金失調(diào)及成本失控問題較突出

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理必須實現(xiàn)資金管理與成本控制的全面布局，整體規(guī)劃，但仍有部分企業(yè)在實際管理中缺乏全局觀，形成了成本失控、資金失調(diào)等問題[2]。在一定程度上，房地產(chǎn)企業(yè)資金失調(diào)及成本失控與企業(yè)自身整體預算和管理有較大關系。即在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，各專業(yè)、部門之間的側(cè)重點不同，這使得其在成本、資金管理等層面均有一定差異性。如工程部門及營銷部門對于項目的品質(zhì)要求較高，而施工單位、財務部門對于項目經(jīng)濟成本的要求較高，這樣在忽視具體項目全局控制的情況下，企業(yè)的成本控制與資金安排會出現(xiàn)偏差，最終影響了企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。新時期，要解決企業(yè)資金失調(diào)及成本失控問題，需從根本上進行企業(yè)管理的宏觀布局，并從全局出發(fā)，進行資金管理與成本控制的整體規(guī)劃，提升企業(yè)經(jīng)濟項目的整體管理質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本與資金管理測量

（一）強化事前資金規(guī)劃與成本測算

房地產(chǎn)企業(yè)充分重視事先資金規(guī)劃和成本測算，為后期的資金及成本管理奠定良好基礎。在項目決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)商就必須重視前期調(diào)研工作的開展。即當面臨全新的開發(fā)項目時，不僅要明確開發(fā)項目的市場地位，而且需對其品質(zhì)進行有效預估此外應重視項目規(guī)劃設計內(nèi)容經(jīng)濟要素的初步測算。在項目事前成本測算與資金規(guī)劃中，應注重以下要點：首先，在各單個項目成本控制中，需要將分項目的資金管理作為重點，從全局出發(fā)，進行資金配置規(guī)劃，確保資金的配置符合成本控制需要。從項目成本控制過程來看，房地產(chǎn)項目成本涉及項目的整個建設周期，要細化項目總成本控制管理，需將項目成本控制目標細化分解到各個工期節(jié)點和單個項目，實現(xiàn)成本控制與項目進度的統(tǒng)一。其次，房地產(chǎn)項目成本測算及資金規(guī)劃具有較強的專業(yè)性，在項目成本、資金規(guī)劃管理初期階段，應做好開發(fā)、工程、成本預算部門的有效配合，然后系統(tǒng)開展各個項目開發(fā)環(huán)節(jié)的資金計算，為成本控制提供參考。房地產(chǎn)企業(yè)成本及資金測算內(nèi)部不僅包含土地成本、前期規(guī)費，而且涉及建安成本、資金成本，此外銷售費用、管理費用等都是成本及資金測算的重要內(nèi)容，實現(xiàn)這些環(huán)節(jié)的資金測算，成為后期財務管理及成本控制提供有效支撐。最后，在開展項目全生命周期成本控制的同時，應考慮具體項目投入資金期限的長度，結(jié)合項目成本控制計劃與目標成本等要求分析資金狀況和資金回收狀況，為下一階段的融資管理和成本控制提供參考。

（二）做好事中進度與資金全局控制

結(jié)合項目開發(fā)建設進度，進行事中資金管理和成本控制是企業(yè)現(xiàn)代財務管理的內(nèi)在要求，同時也是提升企業(yè)經(jīng)濟效益、促進企業(yè)長期發(fā)展的關鍵[3]。房地產(chǎn)項目事中資金管理及成本控制中，應樹立全局意識，努力做好成本與資金的聯(lián)動控制，并盡可能實現(xiàn)經(jīng)濟要素與項目開發(fā)要素的有機統(tǒng)一。其一，財務部門在房地產(chǎn)企業(yè)中資金管理與成本控制中起到至關重要的作用，新時期，財務部門應將資金管理作為企業(yè)成本控制的重點和核心，在全過程成本控制，不僅要考慮企業(yè)的日常資金，而且要考慮本企業(yè)未來項目投資需要資金。其二，在事中成本控制與資金管理目標設計中，不僅要考慮具體項目的開發(fā)建設目標，而且需兼顧本企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營目標，從頂層規(guī)劃的角度進行戰(zhàn)略目標、項目收益的協(xié)調(diào)管理。在滿足這兩個條件下，進行企業(yè)項目的成本控制管理，這樣能有效實現(xiàn)資金管理與成本控制的有機統(tǒng)一。其三，房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合項目進度開展成本控制與資金管理，在成本控制手段約束下，要求資金支出流出、流入處于平衡狀態(tài)，避免項目開發(fā)中出現(xiàn)資金短缺問題。其三，針對事中成本及資金管理系，房地產(chǎn)企業(yè)還需緊抓重點項目與關鍵環(huán)節(jié)的經(jīng)濟要素管理，例如開工、預售與融資到位、貸款償還、工程款支付等關鍵節(jié)點。房地產(chǎn)企業(yè)建安費用支出較大，且對于項目成本控制的影響較為明顯。新時期，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員需要從預算、執(zhí)行、監(jiān)測等環(huán)節(jié)開展成本控制；并在這些管理環(huán)節(jié)中重視材料、設備、人工、進度、質(zhì)量的管理，確保成本預算方案執(zhí)行的順暢性，提升企業(yè)資金流通的效率與質(zhì)量。

（三）重視事后項目結(jié)算與資金結(jié)算

要進一步提升項目成本及資金管理質(zhì)量，還應在項目竣工結(jié)算階段做好資金的計算處理。通過規(guī)范的資金處理手段，能有效地減少企業(yè)的不必要支出，提升企業(yè)成本控制質(zhì)量。一方面，應重視項目竣工結(jié)算手續(xù)管理，確保計算首先的完備性。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)項目變更會帶來較嚴重的成本控制問題，并對企業(yè)資金管理造成影響。對此應結(jié)合招標文件、設計文件、設計變更簽證等資料，進行變更項目的審核，提升成本及資金管理質(zhì)量。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應完善項目計算規(guī)則，并做好質(zhì)保金等款項的備案管理，實現(xiàn)項目成本與資金管理的有機統(tǒng)一。

四、結(jié)語

資金與成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中不可或缺的兩個重要組成部分，兩者相互影響、密不可分，加強房地產(chǎn)企業(yè)資金和成本控制，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)資金及成本控制問題分析，指出在新時期房地產(chǎn)企業(yè)管理中，不僅要強化事前資金規(guī)劃與成本測算，而且需做好事中進度與資金全局控制；此外應重視事后項目結(jié)算與資金結(jié)算的綜合管理。這樣能以成本控制輔助企業(yè)資金安排，發(fā)揮資金對企業(yè)成本控制的帶動作用，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。