吳英杰 鞍山市盈超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

資金管理是財(cái)務(wù)管理與管理會計(jì)的重要組成內(nèi)容，資金能否順利地周轉(zhuǎn)、回籠是決定企業(yè)能否可持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵。作為對資金具有較高需求的房地產(chǎn)企業(yè)，如果企業(yè)能夠?qū)Y金加以有效管理，并且能夠?qū)Y金所具有的風(fēng)險(xiǎn)加以控制，則可確保房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。但如果對其監(jiān)管不力或風(fēng)險(xiǎn)防控不到位，一旦資金出現(xiàn)缺口，則極易造成房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、清算。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與風(fēng)險(xiǎn)防控的水平，是擺在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中必須要解決的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀分析

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式為直接向金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行企業(yè)債券或通過發(fā)行股票、吸引股東追加投資等方式。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)新樓盤時(shí)，自有資金的比例大約在20%-25%之間。同時(shí)，人民銀行也對各地方金融機(jī)構(gòu)加以規(guī)定，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)投資總額與自有資金比例進(jìn)行嚴(yán)格地審核，并且保證貸款只可用于房地產(chǎn)開發(fā)，不可用于土地出讓金。此外，這些政策的限制使房地產(chǎn)企業(yè)在資金用途、銀行利率等方面都受到了限制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化資金在融資過程中的管理及風(fēng)險(xiǎn)防控。

1.項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度對房地產(chǎn)企業(yè)自有資金提出要求。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之前，主要對土地摘牌、稅費(fèi)及前期設(shè)計(jì)等過程中產(chǎn)生資金需求，如果房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)提出貸款申請時(shí)，應(yīng)向銀行提供包括土地使用權(quán)證書在內(nèi)的4證。這樣的限制就會使絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)只能依據(jù)股東資金投入或向其他企業(yè)拆借資金滿足資金需求。還有個(gè)別的金融機(jī)構(gòu)要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)前，必須將投資總額的35%部分資金投入到實(shí)地建設(shè)中，只有滿足這個(gè)要求，金融機(jī)構(gòu)才能考慮是否可以給該房地產(chǎn)企業(yè)貸款。因此，在開發(fā)建設(shè)的前期，房地產(chǎn)企業(yè)唯有自行融資后用于自有資金的投入，還要求關(guān)注每家金融機(jī)構(gòu)對自有資金投入比例及貸款資金使用用途等限制，這樣才能為開發(fā)階段進(jìn)行融資，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金需求壓力。

2.不同開發(fā)階段對房地產(chǎn)企業(yè)借款提出限制。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段則主要在建筑安裝、配套設(shè)施等方面的資金投入，同時(shí)，還包括工程監(jiān)理、日常管理及銀行貸款利息等間接開發(fā)費(fèi)用支出。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段主要是通過銀行借款（抵押）、信托借款或工程施工隊(duì)代墊等方式，但主要的資金還是依靠金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款予以解決。而房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得金融機(jī)構(gòu)的銀行貸款，則必須辦理完畢4證后方可向金融機(jī)構(gòu)提出開發(fā)貸款。而在實(shí)際的工作中，一些金融機(jī)構(gòu)出于貸款風(fēng)險(xiǎn)防范考慮，通過貸款協(xié)議將貸款使用方向、還款時(shí)間等加以規(guī)定，并將貸款的時(shí)間與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間相協(xié)調(diào)，一般定為3-5年。因此，在項(xiàng)目開發(fā)階段，房地產(chǎn)四證的取得時(shí)間尤其是建筑工程施工許可證的取得時(shí)間，影響著銀行開發(fā)貸款的取得時(shí)間，公司各相關(guān)部門需要充分溝通，互相配合，保證資金使用時(shí)點(diǎn)和資金取得時(shí)點(diǎn)的有效銜接，避免銀行貸款后，因開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度滯后影響資金使用效率。

3.房地產(chǎn)銷售資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在房款回收階段資金需求主要是圍繞著樓盤銷售及貸款利息支出方面。這時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)再融資的難度會加大，且資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)唯有通過房款的快速回籠方可解決資金缺口問題。而按照相關(guān)管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)如果想提前對樓盤進(jìn)行預(yù)售，就必須滿足各地方政府出臺的預(yù)售許可及資金使用方面等方面的規(guī)定。房地產(chǎn)主管部門還會對預(yù)售款?？顚Ｓ?、資金投向等方面進(jìn)行日常監(jiān)管，資金只有獲得相應(yīng)的審批后方可動(dòng)用。此外，房地產(chǎn)行業(yè)還會受到國家宏觀樓市調(diào)控的影響，各地方政府也會在戶籍、婚姻、養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納、購置數(shù)量等方面加以限定。例如，對住房公積金貸款的條件限制、首付款不能使用貸款等要求，這些都限制著銷售回款的資金額度和進(jìn)度。因此，在銷售回款階段，銷售回款的資金受預(yù)售許可證取得、房管部門的預(yù)售監(jiān)管和購房政策的影響較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和風(fēng)險(xiǎn)控制具體措施

1.在開展項(xiàng)目上報(bào)審核階段的資金風(fēng)控。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)前的貸款由于無法支付土地出讓金，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可將土地摘牌、辦理土地使用權(quán)證的時(shí)間進(jìn)行調(diào)整；對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)、配套支出則應(yīng)根據(jù)規(guī)劃許可證時(shí)間進(jìn)行籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)審階段與進(jìn)度安排資金支出。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷地創(chuàng)新融資方式，可以將企業(yè)所有的債權(quán)進(jìn)行抵押融資，包括利用基金信托、資產(chǎn)證券化和不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)等方式；也可以通過引進(jìn)戰(zhàn)略投資合作伙伴，進(jìn)行合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式；還可以通過對公司的并購形式來獲取目標(biāo)項(xiàng)目等方式。充分利用債權(quán)性融資，達(dá)到企業(yè)控制權(quán)或者價(jià)值最大化。

2.在項(xiàng)目開發(fā)階段的資金風(fēng)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目施工建設(shè)期間，首先要取得施工許可證，以此作為融資的起點(diǎn)，按照貸款合同約定資金使用范圍與使用期限，根據(jù)工程進(jìn)度支付施工款項(xiàng)，并對資金余額提前做好安排與計(jì)劃。在開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)主要應(yīng)依靠金融機(jī)構(gòu)提供的開發(fā)貸款，支付的時(shí)間最好選擇在獲得貸款的時(shí)間，這樣可以極大地降低貸款資金占用所產(chǎn)生的資金成本。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化資金的內(nèi)部控制制度，通過將資金核算與內(nèi)部控制、業(yè)務(wù)管理相融合，使資金使用的流程更加規(guī)范、透明，提高資金使用效率與安全性。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)做好資金預(yù)算管理工作，在投資項(xiàng)目前應(yīng)做好項(xiàng)目的前期調(diào)研與可行性分析，對資金進(jìn)行詳細(xì)的資金支出籌劃，包括對投資目標(biāo)的市場定位等，并建立完善的資金預(yù)算管理制度，通過資金預(yù)算實(shí)際投資項(xiàng)目的成本與風(fēng)險(xiǎn)控制，將工程進(jìn)度和資金動(dòng)態(tài)情況相結(jié)合，定期上報(bào)資金使用計(jì)劃及資金決算情況，及時(shí)調(diào)整資金計(jì)劃和安排。

3.在房款回籠階段的資金風(fēng)控。房地產(chǎn)企業(yè)在房款回籠階段，應(yīng)首要解決的就是預(yù)售許可證，并指定營銷部門及時(shí)地開展?fàn)I銷活動(dòng)，通過各項(xiàng)激勵(lì)措施使房款資金快速地回籠，例如，對于一次性支付房款的客戶給予折扣、地下車位、物業(yè)費(fèi)減免等方面的優(yōu)惠，調(diào)動(dòng)客戶提前辦理資金支付的積極性。對于使用貸款支付的客戶，應(yīng)規(guī)范房屋買賣合同的簽訂，在合同中明確分期支付的時(shí)間、金額及相應(yīng)條款，指定銷售人員、財(cái)務(wù)人員定期對應(yīng)收賬款進(jìn)行催收，加快資金的回籠，對銷售人員除了按照房屋銷售作為業(yè)績考核，還應(yīng)將房款回籠情況作為考核標(biāo)準(zhǔn)，督促銷售人員及時(shí)地將按揭款項(xiàng)進(jìn)行回收。此外，各地方房地產(chǎn)主管部門也對預(yù)售款的留存比例、使用方面提出了一定的要求，這部分受限資金將影響企業(yè)運(yùn)營資金的使用及開發(fā)貸款的償還情況，必須做好相應(yīng)措施以降低受限資金的影響，比如使用預(yù)售資金監(jiān)管的現(xiàn)金保函代替監(jiān)管資金，加快工程進(jìn)度達(dá)到受限資金留存比例等。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段均需要大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷地強(qiáng)化資金管理，提高資金使用效率，同時(shí)，提高資金風(fēng)險(xiǎn)控制管理，防止因資金短缺而使房地產(chǎn)企業(yè)面臨危機(jī)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理地規(guī)劃資金籌集，通過資金管理可以提升部門間的協(xié)調(diào)與溝通，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金運(yùn)作的透明化管理，提高企業(yè)資金管理的效率；通過資金管理可以充分了解銷售回款資金狀況，避免受限資金對企業(yè)資金使用的影響。