萬(wàn)靈娟 付新玉

摘要：現(xiàn)如今資產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)基礎(chǔ)性中介服務(wù)行業(yè)已成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展不能缺少的部分，整個(gè)社會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估這一中介服務(wù)業(yè)的要求也越來(lái)越高。面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)狀況，如何使客戶對(duì)評(píng)估報(bào)告滿意，使整個(gè)評(píng)估質(zhì)量得到質(zhì)的提升，為此如何對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作流程進(jìn)行優(yōu)化顯得尤為重要。

本文以安徽地源評(píng)估公司為例，運(yùn)用科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估理論，對(duì)該公司的資產(chǎn)評(píng)估工作流程進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。針對(duì)安徽地源公司的目前評(píng)估情況，結(jié)合資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)理論及資產(chǎn)評(píng)估程序有關(guān)內(nèi)容，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作流程存在的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的分析，并對(duì)該工作流程存在的問(wèn)題提出建議，改善公司內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估工作流程的效率，有助于提高客戶的滿意度，增加客戶的忠誠(chéng)度，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)為資產(chǎn)評(píng)估行的其他公司提供有價(jià)值的參考資料。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估;土地估價(jià);流程的優(yōu)化

一、研究背景

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深入推進(jìn)，以及社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的構(gòu)建，促使國(guó)內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展。資產(chǎn)評(píng)估流程反映了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)從開(kāi)始到完成需經(jīng)歷的工作及步驟。一項(xiàng)完整的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，盡管存在業(yè)務(wù)類(lèi)型、規(guī)模、復(fù)雜程度等差異，但完整的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)仍需要經(jīng)歷項(xiàng)目承接，評(píng)估準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查等相關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估工作流程。整個(gè)社會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中介服務(wù)的高要求，決定資本評(píng)估作業(yè)流程必須不斷優(yōu)化才能夠得以進(jìn)步。

二、安徽地源土地評(píng)估的工作流程

安徽地源不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司是在1995年成立的簡(jiǎn)稱(chēng)為安徽地源，安徽地源在2002年以前是一家隸屬于安徽省國(guó)土局的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，主要在全國(guó)內(nèi)從事土地評(píng)估以及政策分析等業(yè)務(wù)。公司主要經(jīng)營(yíng)范圍之一是土地收儲(chǔ)、出讓地價(jià)評(píng)估，該主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的范圍安徽省各市、縣自然資源部門(mén)。

安徽地源公司土地評(píng)估的工作流程由以下九方面組成：（1）接受評(píng)估委托。

在網(wǎng)絡(luò)上經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的方式從而獲得評(píng)估項(xiàng)目。委托估價(jià)方將被評(píng)估資產(chǎn)的資料委托單位、地址、聯(lián)系及其聯(lián)系電話等給予委托估價(jià)方。（2）確定項(xiàng)目組成員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。根據(jù)土地的權(quán)利狀況、登記狀況以及土地利用狀況等來(lái)確定評(píng)估依據(jù)、評(píng)估目的及需要的評(píng)估方法。根據(jù)評(píng)估的項(xiàng)目來(lái)確定項(xiàng)目組及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。（3）待估宗地的資料收集和現(xiàn)場(chǎng)勘察。評(píng)估人員對(duì)資料的搜集主要包括對(duì)被估土地?cái)?shù)據(jù)的收集，以及現(xiàn)場(chǎng)外調(diào)情況的反饋與搜集。（4）項(xiàng)目評(píng)估人員對(duì)項(xiàng)目地價(jià)計(jì)算。選擇合適的評(píng)估方法，根據(jù)《城市土地評(píng)估條例》，以及土地的具體條件，將評(píng)估的性質(zhì)和目的與評(píng)估者所收集的相關(guān)信息結(jié)合起來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)調(diào)查所收集的相關(guān)土地交易信息選擇了評(píng)估方法。（5）依據(jù)相關(guān)的文件做出相應(yīng)的評(píng)估報(bào)告。土地評(píng)估人員根據(jù)相關(guān)的文件、法律法規(guī)以及待估宗地實(shí)際的情況和經(jīng)公司內(nèi)部進(jìn)行會(huì)審后的結(jié)果做出相應(yīng)的報(bào)告。評(píng)估依據(jù)除了國(guó)家頒布的關(guān)于土地評(píng)估的各項(xiàng)法律、法規(guī)之外還有被評(píng)估項(xiàng)目地方政府頒布的主要法規(guī)、條例、文件、通知。（6）技術(shù)人員審核。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的審核是由公司內(nèi)部的審核部門(mén)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員來(lái)進(jìn)行審核，審查的主要內(nèi)容是指資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的與被評(píng)估資產(chǎn)的資產(chǎn)信息是否與審計(jì)部門(mén)信息一致。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)估價(jià)人員的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整是否合理，以及對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)論和分析是否正確、合理、完整。最后在對(duì)所有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的審核中，由參加評(píng)審的技術(shù)人員和專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)審是否能夠達(dá)成一致的意見(jiàn)等。（7）評(píng)估人員對(duì)技術(shù)報(bào)告改正并定稿。資產(chǎn)評(píng)估工作人員就技術(shù)負(fù)責(zé)人提出的問(wèn)題做出相應(yīng)的修改，完善報(bào)告，定稿。（8）報(bào)告的存檔。評(píng)估人員最后提交報(bào)告，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行備案，之后有評(píng)估人員出具相應(yīng)的評(píng)估報(bào)告，有評(píng)估人員送出報(bào)告并完成最后評(píng)估報(bào)告的存檔。

三、安徽地源評(píng)估工作流程存在的問(wèn)題

資產(chǎn)評(píng)估工作流程是一項(xiàng)長(zhǎng)期且比較復(fù)雜的工程，在面臨不同的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目過(guò)程中，僅使用一模一樣的資產(chǎn)評(píng)估工作流程會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題，所以在現(xiàn)有的資產(chǎn)評(píng)估工作流程中發(fā)現(xiàn)了以下問(wèn)題：

（1）工作流程中缺少估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

資產(chǎn)評(píng)估工作流程正式開(kāi)展前，每一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目只確定項(xiàng)目組成員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，但是缺少一個(gè)簡(jiǎn)單的提綱簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是缺少一個(gè)估價(jià)作業(yè)計(jì)劃。缺少一個(gè)估價(jià)作業(yè)計(jì)劃很容易使得整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目缺乏條理性，整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目混亂，每一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估工作變得雜亂無(wú)章，造成資產(chǎn)評(píng)估工作效率低下。

（2）工作流程中缺少技術(shù)人員的復(fù)審

資產(chǎn)評(píng)估工作流程中雖然有技術(shù)人員審核，但是缺少一項(xiàng)技術(shù)人員的復(fù)審。在土地評(píng)估人員對(duì)技術(shù)負(fù)責(zé)人提出的問(wèn)題進(jìn)行相應(yīng)的修改、完善報(bào)告，進(jìn)行定稿后沒(méi)有技術(shù)人員進(jìn)行復(fù)審，仍然會(huì)使改正后的技術(shù)報(bào)告存在較大風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告紕漏風(fēng)險(xiǎn)性較高。

（3）工作流程中資料存檔不完整

資產(chǎn)評(píng)估工作流程中資料存檔不完整使得后期項(xiàng)目資料缺失，會(huì)使整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估的項(xiàng)目存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響項(xiàng)目作價(jià)的準(zhǔn)確性。

（4）工作流程中現(xiàn)場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)精確度較低

資產(chǎn)評(píng)估工作流程中現(xiàn)場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)精確度較低導(dǎo)致整個(gè)評(píng)估資產(chǎn)不完善，容易造成資產(chǎn)缺失，容易進(jìn)一步導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目更大問(wèn)題，評(píng)估結(jié)果可靠性低。

四、安徽地源評(píng)估工作流程存在問(wèn)題的建議

針對(duì)安徽地源評(píng)估工作流程中存在的問(wèn)題提出建議，幫助安徽地源的資產(chǎn)評(píng)估工作流程進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。資產(chǎn)評(píng)估工作流程優(yōu)化設(shè)計(jì)可以為安徽地源在之后的工作業(yè)務(wù)中、在每個(gè)項(xiàng)目過(guò)程上得到充分的運(yùn)用，提高安徽地源在資產(chǎn)評(píng)估中介行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。主要措施如下：

（1）增加詳細(xì)的估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

在評(píng)估公司接受評(píng)估委托后，在給估價(jià)項(xiàng)目確定名稱(chēng)、了解估價(jià)目的、估價(jià)依據(jù)、確定估價(jià)日期之前，擬定一個(gè)詳細(xì)估價(jià)作業(yè)計(jì)劃。在確定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃以后，以此來(lái)確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類(lèi)型、來(lái)源、調(diào)查方法、人員安排等。該估價(jià)作業(yè)計(jì)劃為項(xiàng)目的進(jìn)行提供了一個(gè)完整的評(píng)估思路，使我們?cè)谡麄€(gè)評(píng)估過(guò)程中清晰的評(píng)估思路，可以有效提升評(píng)估工作的效率。

（2）增加技術(shù)人員的復(fù)審

在修改完善后的定稿之后增加技術(shù)人員的復(fù)審。土地評(píng)估人員就技術(shù)負(fù)責(zé)人提出的問(wèn)題做出相應(yīng)的修改，修改后進(jìn)一步完善技術(shù)報(bào)告，完善之后的技術(shù)報(bào)告直接定稿。如果不由專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行復(fù)審的話，在某些環(huán)節(jié)上有可能會(huì)存在一些錯(cuò)誤，比如數(shù)據(jù)錯(cuò)誤等，很可能使整個(gè)土地估價(jià)最終確定的結(jié)果出現(xiàn)錯(cuò)誤。

（3）資料存檔存在的完整性

報(bào)告的存檔不僅是技術(shù)報(bào)告的存檔，還應(yīng)在評(píng)估過(guò)程中，將現(xiàn)場(chǎng)收集的資料和委托單位給的資料進(jìn)行存檔。如：土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃證、用地批準(zhǔn)文件、土地轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議等，并將所有搜集到的文件做成PDF底稿并匯總。如果這些證件缺失或丟失的話，需要委托人出具證明來(lái)確定該土地的真實(shí)性，才能保證最后的土地估價(jià)結(jié)果有依據(jù)可尋。

（4）現(xiàn)場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)工作的真實(shí)性

為保證現(xiàn)在盤(pán)點(diǎn)的真實(shí)性，在現(xiàn)場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)的過(guò)程中，評(píng)估人員和委托評(píng)估單位的負(fù)責(zé)人一起進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，將項(xiàng)目上固定資產(chǎn)進(jìn)行拍照，對(duì)固定資產(chǎn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的填寫(xiě)，確保盤(pán)點(diǎn)內(nèi)容的真實(shí)性。其次面對(duì)不同的項(xiàng)目要分情況進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，使得評(píng)估項(xiàng)目的準(zhǔn)確性得到保證。而不是只是針對(duì)委托方公司給的臺(tái)賬進(jìn)行簡(jiǎn)單抄錄，否則會(huì)使得最終評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)極大的差距。

參考文獻(xiàn)

[1]喬永峰，閆曉華.淺議評(píng)估事務(wù)所企業(yè)文化的建設(shè)[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)期刊.2012：180-181