□文/王 嵐 葛童雁

（西安石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 陜西·西安）

［提要］個(gè)人住房貸款可以為商業(yè)銀行帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的利息收入，一直以來(lái)都是商業(yè)銀行最主要的利潤(rùn)來(lái)源。規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)，減少不良貸款，促進(jìn)個(gè)人住房貸款的平穩(wěn)、健康發(fā)展是商業(yè)銀行必須面對(duì)的重要問(wèn)題，這就要求商業(yè)銀行必須高度重視個(gè)人住房貸款的內(nèi)部控制。限貸令新規(guī)的頒布為各商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款規(guī)模及占比設(shè)置了“兩道紅線”，要求各商業(yè)銀行控制個(gè)人住房貸款增速，這一新的宏觀政策對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款內(nèi)部控制產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

20世紀(jì)90年代初期，日本曾經(jīng)爆發(fā)過(guò)一次嚴(yán)重的“房地產(chǎn)泡沫事件”，使得日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了嚴(yán)重倒退。為了不重蹈覆轍，提高商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的抵御能力，防范商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度集中貸款產(chǎn)生的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡(jiǎn)稱限貸令新規(guī)）：從2021年1月1日起，根據(jù)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)類型、資產(chǎn)規(guī)模等因素，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。限貸令新規(guī)指出了中資銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)規(guī)定的管理要求，即不得高于監(jiān)管部門規(guī)定的相應(yīng)上限。

個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行穩(wěn)定的利息收入來(lái)源，由于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露較為滯后，易受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響，不良貸款起訴周期長(zhǎng)，這就要求商業(yè)銀行必須重視個(gè)人住房貸款的內(nèi)部控制，主動(dòng)從內(nèi)部控制方面出發(fā)降低不良貸款率。限貸令新規(guī)要求商業(yè)銀行縮減個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的放款額度，減緩了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展速度，這一新的宏觀調(diào)控政策要求商業(yè)銀行在個(gè)人住房貸款內(nèi)部控制方面做出相應(yīng)的改進(jìn)，以便緊跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）收單環(huán)節(jié)控制不嚴(yán)。隨著銀行的準(zhǔn)入門檻放低，我國(guó)現(xiàn)有銀行數(shù)量不斷增加，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱化。同時(shí)，銀行產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，在貸款利率相同的環(huán)境下，為了爭(zhēng)取更多的個(gè)人住房貸款份額，提高自身業(yè)績(jī)，部分商業(yè)銀行，尤其是民營(yíng)銀行和小股份銀行不惜放寬個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)條件，減少辦理個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)材料。有些客戶經(jīng)理甚至為了完成分行任務(wù)、增加自身收入，在工資證明上虛增借款人的收入、降低首付比例、減少保證金比例、篡改借款人的信用評(píng)分等。由于客戶經(jīng)理在收單環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制不夠嚴(yán)謹(jǐn)，使一些先天不良的客戶獲得準(zhǔn)入資格，使得商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款一開(kāi)始就面臨較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。

（二）審批環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)。目前，社會(huì)信用體制建設(shè)尚未完善，審核人員通過(guò)客戶提供的材料在短時(shí)間內(nèi)對(duì)客戶進(jìn)行詳細(xì)且全面的評(píng)估，識(shí)別可能存在的違約風(fēng)險(xiǎn)，是一項(xiàng)艱巨的挑戰(zhàn)。許多審核人員在審批個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，僅僅關(guān)注了貸款材料是否完整，很少會(huì)去審核貸款材料的真實(shí)性。審核人員在細(xì)節(jié)方面的審批不夠嚴(yán)格，如未核實(shí)借款人工作證明的真實(shí)性、沒(méi)有了解借款人的婚姻情況、審批表和借據(jù)等關(guān)鍵信貸材料沒(méi)有有權(quán)審批人簽字等等，可能會(huì)對(duì)后續(xù)放款和催收環(huán)節(jié)造成重大不良影響，體現(xiàn)了商業(yè)銀行在個(gè)人住房貸款內(nèi)部控制方面的嚴(yán)重缺失。

（三）崗位分工不明確。部分商業(yè)銀行存在貸款部門人員緊缺，崗位分工不清晰的情況。個(gè)人住房貸款的一大特點(diǎn)就是辦理環(huán)節(jié)多，一套完整的個(gè)人住房貸款辦理流程包括資料收集、客戶面簽、資料輸機(jī)、貸款審批、簽訂合同、辦理抵押登記、房貸放款、貸后回訪、貸款資料整理歸檔等等。由于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量大，放款周期長(zhǎng)，且辦理環(huán)節(jié)多，信貸部門人員緊缺，客戶經(jīng)理大多手里積壓著大量未放款的單子。在實(shí)際工作中，客戶經(jīng)理為了提高工作效率，盡快放款，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一人使用多個(gè)貸款審批賬號(hào)，同時(shí)負(fù)責(zé)貸款的初審、復(fù)審和貸后電話回訪工作。貸款工作雖然表面上是由有權(quán)審批人員逐級(jí)獨(dú)立審核，流程齊全，沒(méi)有造成不良影響，但是這一做法忽視了崗位牽制規(guī)則，增加了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)，十分容易產(chǎn)生舞弊現(xiàn)象。同時(shí)，許多銀行的貸款資料錄入及貸款資料歸檔由第三方人員完成，并且缺乏對(duì)第三方人員的有效管控，這無(wú)疑增加了客戶信息泄露的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）貸后管理流于形式。近年來(lái)，由于個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)迅速，提成顯著，使得客戶經(jīng)理大多著重于收單，致力于將貸款先發(fā)放出去，忽視了貸后管理工作。許多商業(yè)銀行，特別是民營(yíng)銀行和小股份銀行在貸款催收和不良貸款問(wèn)責(zé)方面缺乏完善的監(jiān)管制度：貸款催收管理不規(guī)范且管理方式陳舊、對(duì)逾期貸款和不良貸款反饋應(yīng)對(duì)不及時(shí)、將不良貸款責(zé)任歸咎于基層收單人員身上而忽略了審批人員的責(zé)任等。同時(shí)，由于基層客戶經(jīng)理日常的工作側(cè)重于拓展?fàn)I銷業(yè)務(wù)，忽視了貸款資料的整理歸檔，許多銀行存在貸款資料隨地亂放的現(xiàn)象，容易造成重要憑證資料缺失，存在嚴(yán)重的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。這些都反映了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款貸后管理流于形式，仍需要進(jìn)一步加強(qiáng)貸后管理的內(nèi)部控制。

二、限貸令新規(guī)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款內(nèi)部控制的影響

（一）提高了個(gè)人住房貸款門檻。限貸令新規(guī)發(fā)布之后，銀行為了保證資金的安全，會(huì)限制單人貸款額度，將有限的個(gè)人住房貸款額度分配到更多優(yōu)質(zhì)客戶身上。為此，銀行將嚴(yán)格審核首付款資金來(lái)源和償債能力，提高個(gè)人住房貸款的首付金額。很多有購(gòu)房需求的人不一定具備相應(yīng)的購(gòu)房能力，目前不少人都存在首付款東拼西湊、職業(yè)不穩(wěn)定、家庭抗壓能力不強(qiáng)等情況。當(dāng)房?jī)r(jià)回調(diào)、貸款人收入不穩(wěn)定或受到意外沖擊時(shí)，這些客戶的月供壓力加大，就極有可能產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)。銀行內(nèi)部加強(qiáng)對(duì)個(gè)人的首付資金來(lái)源審核和償債能力分析，是為了防范購(gòu)房者出現(xiàn)過(guò)度負(fù)債，不能按期償還個(gè)人住房貸款。同時(shí)，提高首付金額，銀行貸款給個(gè)人的額度將會(huì)減少，這樣有助于分散償還風(fēng)險(xiǎn)。

（二）擇優(yōu)選擇客戶。限貸令新規(guī)發(fā)布之前，銀行大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，在這方面投入資金較為充足。對(duì)于大多數(shù)在征信報(bào)告中有多次逾期記錄，征信不良的客戶來(lái)說(shuō)，上浮一部分貸款利率，在等待一段時(shí)間，征信報(bào)告刷新后仍舊可以成功貸款。而限貸令新規(guī)發(fā)布之后，銀行受到宏觀政策的影響，壓降個(gè)人住房貸款額度。因此，商業(yè)銀行也會(huì)提高對(duì)于借貸人的要求，會(huì)優(yōu)先選擇信用度更高、無(wú)任何逾期紀(jì)錄的客戶，以減少可能會(huì)發(fā)生的不良貸款。

（三）放款審批更加嚴(yán)格。由于各商業(yè)銀行嚴(yán)格控制放款額度，每個(gè)月的放款額度有限，并且放款時(shí)間較為固定，這就使得放款審批時(shí)間變長(zhǎng)。在限貸令新規(guī)發(fā)布前，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)速度較快，銀行需要保證每天向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放一定量的貸款，這樣可能導(dǎo)致審核人員放松審批條件以求保證放款額度，高強(qiáng)度的工作量也可能會(huì)使得審核人員工作失誤率上升。限貸令新規(guī)發(fā)布后，審核人員有了充足的時(shí)間去審批貸款，復(fù)核貸款人的貸款資質(zhì)，在貸款人的工作單位、收入證明、家庭情況等方面會(huì)進(jìn)行比較嚴(yán)格的審核，如貸款人的銀行流水必須要超過(guò)月供的2.2倍。同時(shí)，有限的額度限制了貸款的發(fā)放量，這就要求審核人員優(yōu)先選擇通過(guò)資料齊全、條件優(yōu)越的貸款申請(qǐng)，對(duì)于次一級(jí)的貸款申請(qǐng)將會(huì)退回。這樣能夠有效減少不良貸款人的數(shù)量，從而降低不良貸款率。

（四）提升了貸款資料的安全性。由于放款額度緊縮，放款審核時(shí)間變長(zhǎng)，先前一個(gè)客戶經(jīng)理同時(shí)應(yīng)對(duì)幾百位客戶的情況得到緩解，客戶經(jīng)理可以對(duì)一個(gè)客戶從收單、面簽環(huán)節(jié)一直負(fù)責(zé)到貸后催收、資料入庫(kù)環(huán)節(jié)。大大減少限貸令新規(guī)發(fā)布前普遍存在的輸機(jī)、貸后催收環(huán)節(jié)外包現(xiàn)象，降低了貸款資料的流通性，提高了貸款資料的保密程度。同時(shí)，客戶經(jīng)理也可以清楚了解到每一份貸款資料目前流轉(zhuǎn)到哪一個(gè)環(huán)節(jié)，及時(shí)跟進(jìn)貸款進(jìn)度、補(bǔ)充貸款資料，對(duì)于流轉(zhuǎn)結(jié)束的資料可以盡快整理歸檔，不僅提高了客戶經(jīng)理的工作效率，而且提升了貸款資料的安全性。

三、限貸令新規(guī)背景下商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款內(nèi)部控制優(yōu)化措施

（一）加強(qiáng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)控制度建設(shè)。商業(yè)銀行需要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)控制度建設(shè)，借鑒其他銀行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，完善自身業(yè)務(wù)操作制度，保證商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展；針對(duì)客戶經(jīng)理的內(nèi)控意識(shí)進(jìn)行培訓(xùn)，提高客戶經(jīng)理的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)客戶經(jīng)理的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)防范能力；加大個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)部審查和內(nèi)部監(jiān)督，實(shí)行稽核處罰制，嚴(yán)懲違反個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制制度的相關(guān)人員。只有通過(guò)不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)并加以監(jiān)督，才能有效地控制個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）嚴(yán)格審查借款人的借款資質(zhì)。在收單環(huán)節(jié)，要嚴(yán)格審查借款人的借款資質(zhì)。首先，商業(yè)銀行需要重點(diǎn)審查借款人的征信情況，在人民銀行征信系統(tǒng)和全國(guó)法院公布的涉訴信息系統(tǒng)中對(duì)借款人的征信情況進(jìn)行全面的評(píng)估。對(duì)征信不良的客戶，如涉訴信息顯示列入失信老賴或近幾年有連續(xù)逾期記錄的借款人，直接不予貸款。其次，商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)借款人的償還貸款能力進(jìn)行詳細(xì)了解，對(duì)借款人家庭的收入證明、銀行流水、資產(chǎn)證明等材料進(jìn)行審核，確保借款人每月家庭總收入達(dá)到月供金額的2.2倍，首付來(lái)源正常，以保障借款人可以按時(shí)足額還款。再次，商業(yè)銀行需要嚴(yán)格審查借款人的借款用途的真實(shí)性，防止借款人編造虛假理由，套取個(gè)人住房貸款，將個(gè)人住房貸款用作他途。最后，商業(yè)銀行需要全面審核抵押物的評(píng)估價(jià)值、交易價(jià)值和市場(chǎng)交易活躍度等信息，確保抵押物的變現(xiàn)能力良好，足夠覆蓋個(gè)人住房貸款本息。從源頭把關(guān)，提升個(gè)人住房貸款質(zhì)量。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行貸款審批程序。商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行貸款審批程序，不能為了追求業(yè)績(jī)而簡(jiǎn)化貸款審批程序，放寬貸款審核條件。貸款手續(xù)不齊全，就有可能為日后資金收回帶來(lái)隱患，為依法追討增添難度。審查人員需要重點(diǎn)關(guān)注客戶經(jīng)理在調(diào)查中的盡職程度，對(duì)貸款人的償債能力、信用狀況、擔(dān)保情況、還款時(shí)的支付方式等，通過(guò)全面徹底的分析后形成貸款審查意見(jiàn)。

（四）加強(qiáng)人員管理，明確崗位分工。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶經(jīng)理的職業(yè)道德培訓(xùn)，增加客戶經(jīng)理的合規(guī)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，促進(jìn)各項(xiàng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)控措施的落實(shí)。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)違規(guī)和失職行為的問(wèn)責(zé)力度，防止客戶經(jīng)理為了完成業(yè)績(jī)幫助借款人提供虛假資料，修改信用報(bào)告等。為了改善部分商業(yè)銀行人員設(shè)置不足、崗位分工不明確的情況，銀行應(yīng)對(duì)內(nèi)加強(qiáng)培訓(xùn)，對(duì)外積極引進(jìn)優(yōu)秀人才，提高員工綜合素質(zhì)；完善崗位分工制度，實(shí)行指紋簽到審核，確保專人專崗，個(gè)人住房貸款審批不混淆，提升商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制質(zhì)量。

（五）加強(qiáng)貸后管理。商業(yè)銀行應(yīng)定期對(duì)客戶經(jīng)理貸后回訪情況和個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案整理歸納情況進(jìn)行抽查，確保貸款流程按規(guī)定執(zhí)行，貸款資料完整。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)貸款催收的考核，不斷完善落實(shí)不良貸款問(wèn)責(zé)制度，針對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)特有的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)制定相應(yīng)的貸后檢查管理標(biāo)準(zhǔn)并細(xì)化實(shí)施規(guī)則，建立有效的貸后風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范機(jī)制，提高責(zé)任認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化責(zé)任認(rèn)定流程，防止貸后管理工作流于形式。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著限貸令新規(guī)的發(fā)布，可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)商業(yè)銀行在客戶準(zhǔn)入、房貸審批等方面的內(nèi)部控制會(huì)更加嚴(yán)格，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)自身情況，在個(gè)人住房貸款內(nèi)部控制方面提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，以求跟上房地產(chǎn)政策發(fā)展趨勢(shì)，降低不良貸款率，謀求個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)更穩(wěn)健的發(fā)展。