□文/陸榮艷

（銅陵學(xué)院財稅與公共管理學(xué)院 安徽·銅陵）

［提要］我國于1986年正式提出房產(chǎn)稅，但居民個人住房房產(chǎn)稅于2011年首次在上海、重慶兩市作為試點(diǎn)。近年來，關(guān)于是否全面征收居民個人住房房產(chǎn)稅的問題越來越受到公眾的關(guān)注。基于此，通過研究我國目前房產(chǎn)稅開征現(xiàn)狀，并結(jié)合實(shí)際分析，探討我國目前是否具有全面開征房產(chǎn)稅的可行性條件，為房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展奠定理論基礎(chǔ)。

房產(chǎn)稅自古有之，只是在不同時期其征收方法不同。例如，周王朝的“廛布”、唐代的橋梁間架房屋稅、清代的土地房屋稅捐，歐洲中世紀(jì)時期的“窗戶稅”“煙囪稅”等，均屬房產(chǎn)稅。

目前，我國堅定以“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”為原則，積極穩(wěn)妥的“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。同時，這也是“十四五”時期的重點(diǎn)工作之一。此外，劉昆曾在半年內(nèi)三次提及積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，釋放的信號不問可知，因而推進(jìn)房產(chǎn)稅立法工作勢在必行。在此條件下，本文將探討我國目前是否具有全面開征房產(chǎn)稅的可行性條件，并提出相關(guān)政策建議。

一、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅概述

（一）房產(chǎn)稅概述。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是從1986年10月1日開始實(shí)施，但隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國早已成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，1986年制定的房產(chǎn)稅暫行條例與當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展間的矛盾日益突出。因此，房產(chǎn)稅立法改革工作勢在必行。

（二）居民個人住房房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀。2011年，為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅改革，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，我國以上海、重慶為試點(diǎn)，重新將居民個人住房納入房產(chǎn)稅征收范圍。由于兩座城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居名收入、消費(fèi)水平、人口數(shù)量等都有所不同，因而房產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容也有所差異。在此，本文對比上海、重慶兩座城市的房產(chǎn)稅情況，見表1。（表1）

表1 滬、渝兩地個人住房房產(chǎn)稅征收政策對比一覽表

1、相同點(diǎn)。從整體上看，兩市的房產(chǎn)稅征收政策存在以下相同點(diǎn)：一是目的相同。皆為完善稅收體系、提高財政收入、緩解炒房和空置房問題。二是計稅依據(jù)類似。皆以當(dāng)年應(yīng)稅住房的實(shí)際房產(chǎn)交易價來計算。三是稅率不高。上海市最高稅率0.6%，重慶市最高稅率1.2%，都較為溫和，且都設(shè)定分檔稅率，體現(xiàn)了差別化。四是設(shè)定減免政策。保障居民的日常住房需求。五是稅收用途。均用于保障性住房建設(shè)。

2、不同點(diǎn)。兩市的房產(chǎn)稅征收政策主要有以下幾點(diǎn)不同：一是征收范圍不同。上海市區(qū)域面積小，采用的是行政區(qū)全面征收。而重慶市大，因而只征收了主城九區(qū)。二是計稅依據(jù)有所區(qū)別。上海市計稅依據(jù)為住宅價格的70%，而重慶則是住宅價格的100%，這主要是基于上海市房價與重慶相比過高的原因。例如，據(jù)貝殼找房顯示2021年4月上海市二手房交易均價為66，404元/m2，重慶市二手房交易均價為11，502元/m2。三是適用稅率不同。上海為0.4%或0.6%；重慶為0.5%、1%或1.2%。四是免稅方式不同。上海以“人均面積”計算，重慶以“家庭面積”計算。

二、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題

（一）房價漲幅過快。從圖1可以看出，2021年的全國住宅均價幾乎是10年前的1.82倍，而造成這一現(xiàn)象的主要有以下幾種原因：第一，土地供求失衡。中國的農(nóng)耕面積已從20世紀(jì)80年代的23億畝變成了現(xiàn)在的20億畝，而國家規(guī)劃的農(nóng)耕面積紅線是18億畝。第二，土地價格失衡。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的途徑基本都是拍賣。而拍賣基本都是價高者得，這也造成了近幾年越來越多“地王”的出現(xiàn)，投資成本變高，房價自然隨著變高。第三，房地產(chǎn)投資失衡。過多的投資使房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系越來越深，這也就造成了房價不敢輕易下跌的原因。第四，房地產(chǎn)與政府財政收入有很大關(guān)系。李迅雷認(rèn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展與政府財政收入之間是正相關(guān)關(guān)系。近年來，在全國政府財政收入中，就房地產(chǎn)方面的顯性稅收而言曾一度高達(dá)45%，即使2016年受營改增的影響占比也在30%以上。從這里也可以看出，高房價其實(shí)也是另一種高稅收。（圖1，資料來源：房天下）

圖1 2011～2021年全國住宅均價統(tǒng)計圖

（二）房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫，是指由于投機(jī)需求膨脹引起的房地產(chǎn)價格與價值嚴(yán)重背離的情況。王文和蘆哲（2021）認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的成因與金融市場有密切關(guān)聯(lián)。通俗地說，就是隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房屋市場價格不斷的走高，進(jìn)而促使了房地產(chǎn)泡沫的形成。同時，房地產(chǎn)泡沫的背后也隱藏著巨大的金融危機(jī)。十一屆全國人大財經(jīng)委副主任賀鏗曾表示，中國房地產(chǎn)泡沫不低于30%，總有一天要破。一旦泡沫破裂，極大可能會帶來金融危機(jī)。

（三）商品房空房數(shù)量多?？罩寐视袕V義和狹義之分，其合理水平通常在5%～10%。廣義：某一時刻無人居住即為空置。狹義：除裝修中、不宜居住的房屋等之外的空置。中國的住房空置率一直難以計算，但在目前的公開資料中，有以下兩個版本值得借鑒：

1、中金公司《數(shù)說中國存量住房》報告。（圖2，資料來源：國家統(tǒng)計局，中金公司研究部）

圖2 2017年末廣義和狹義住房空置率測算結(jié)果統(tǒng)計圖

2、西南財大《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告。報告顯示中國住房空置率已高達(dá)21.5%。此外，2013年內(nèi)在城鎮(zhèn)中同時擁有多套自有性住房的居民家庭占比18.6%，2015年占比21.2%，2017年占比22.1%。到2019年后，其占比為41.5%，幾乎是2017年的兩倍。同時，2017年三套及以上住房家庭的空置率也高達(dá)48%，這是一個非?？植赖臄?shù)據(jù)。另外，從城市分布情況來看，一線城市的空置率平均最低，三線城市的空置率水平最高，具體見圖3。（圖3，資料來源：西南財大）

圖3 一、二、三線城市空置率統(tǒng)計圖

對比以上兩個報告，我們可以看出中金公司《數(shù)說中國存量住房》報告比較傾向于狹義空置率。而中南財?shù)膱蟾娓觾A向于廣義空置率。但二者計算出的空置率基本都在10%以上。其次，從中南財?shù)膱蟾嬷幸部梢钥闯隹罩寐孰S城市等級的升高而降低?？傊?，我國目前的空置率問題已經(jīng)需要引起重視了。

（四）住房保障制度不夠完善。目前，我國住房保障制度主要是為中低收入家庭提供具有社會保障性質(zhì)的住房。首先，這里面的中低收入家庭是一個相對比較模糊的定義，在正式實(shí)施時很容易產(chǎn)生公平性爭議。其次，我國在住房公積金制度實(shí)施過程中管控不甚到位，最終導(dǎo)致這一政策變成了惠及中高收入者的工資政策，進(jìn)一步拉大了貧富差距。最后，我國在建設(shè)保障房空間選址時，往往選擇地價低、地段偏的地方。從而造成就業(yè)與居住分離，大量潮汐交通流出現(xiàn)。因而，目前我國的住房保障制度還有待完善。

三、全面開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。（圖4，資料來源：國家統(tǒng)計局）

從圖4我們可以明顯看出，房地產(chǎn)業(yè)在我國GDP產(chǎn)業(yè)中的整體占比正在逐年增加，對整體國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也在逐年增長。此外，央行發(fā)布的2020年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，全年人民幣貸款增加196，300億元，其中78，700億元是住戶貸款，占比40.1%。從這我們也可以看出，房地產(chǎn)市場的變動狀況與社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性緊密相連。

圖4 2011～2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值與國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率變化圖

據(jù)調(diào)查顯示，上海、重慶兩市開征房產(chǎn)稅后，并沒有完全起到抑制房價上漲的作用。這主要是因?yàn)榈胤骄窒扌?，首先是只有在這兩個城市的部分房產(chǎn)才征收房產(chǎn)稅，其次是政策減免力度大。而一旦全面開征房產(chǎn)稅，區(qū)域涉及全國，就不再是簡單的一個家庭在上海、重慶這兩座城市有幾套房的問題了，而是涉及到一個家庭在全國有幾套房的重大問題，這樣極易產(chǎn)生房價泡沫。以上海為例，據(jù)房天下官網(wǎng)顯示，2021年1～5月上海市浦東區(qū)新房平均成交價約為54，937元/m2，即購買一套55 m2的房子約300萬左右，其中商業(yè)貸款利率首套房是4.65%，二套是5.52%。若出租，每月租金約4，500元，可以大致估算一下，至少出租55年才能回本。在這樣一個既收房產(chǎn)稅，出租回報率又很低的情況下，為什么還會有很多人愿意購買呢，主要由于大家在賭房價的上漲幅度。而一旦全面開征房產(chǎn)稅，房東的回本周期將會大大延長。這個投資其實(shí)是很不合算的，因而房主極大可能會只留一個自住免稅房，賣掉他持有的其他投資房。所以，全面開征房產(chǎn)稅確實(shí)可以處理我國空置房和投機(jī)房的問題，促使這些空置房源向房產(chǎn)市場公開兜售。但目前的房地產(chǎn)市場還存在諸多問題，經(jīng)不住大量房產(chǎn)同時涌入市場帶來的沖擊，很容易導(dǎo)致房價崩盤，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)，得不償失。

四、未來全面開征房產(chǎn)稅政策建議

（一）健全房地產(chǎn)市場體系。首先，要合理的安排土地供應(yīng)，優(yōu)先滿足住宅住房需求，同時還要完善保障性住房體系，保證所有公民的利益。其次，要加強(qiáng)對住房貸款的監(jiān)管，嚴(yán)格的審查貸款人資質(zhì)，大力打擊“貸買不住用于租”的現(xiàn)象。最后，可以加強(qiáng)對地產(chǎn)配套行業(yè)的完善，將其不斷細(xì)化，從而積極完善和創(chuàng)新整體地產(chǎn)行業(yè)，也能有效地促進(jìn)和帶動其他行業(yè)發(fā)展。

（二）授予地方一定的立法權(quán)。朱為群、許建標(biāo)（2019）認(rèn)為房產(chǎn)稅是地方稅。從美國、日本、英國的房產(chǎn)稅征收政策來看，在這些國家房產(chǎn)稅就是作為一個地方性稅種，稅收收入屬于地方財政收入，用于地方公共建設(shè)中。同時，把這種稅收用于地方建設(shè)中，也能完善城市建設(shè)、帶動地方發(fā)展，進(jìn)一步的實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。再者，把錢花在納稅人自己生活環(huán)境方面，也能進(jìn)一步消除納稅人產(chǎn)生的抵制心理。

（三）完善房產(chǎn)稅的課稅要素。從課稅要素來看，計稅依據(jù)、稅率以及減免政策等的設(shè)計也很重要。例如，關(guān)于計稅依據(jù)，朱為群表示：“上海、重慶的房產(chǎn)稅，不算嚴(yán)格意義上的房產(chǎn)稅?？茖W(xué)的房產(chǎn)稅應(yīng)以房屋的市場價值進(jìn)行征收”。同時，課稅對象要進(jìn)一步細(xì)化，要和減免政策相結(jié)合，具體劃分納稅主體標(biāo)準(zhǔn)。稅率設(shè)置因地而異，可設(shè)浮動稅率，確保城鄉(xiāng)納稅人實(shí)現(xiàn)納稅相對公平。

（四）加強(qiáng)房產(chǎn)稅征管管制。房產(chǎn)稅征管是房產(chǎn)稅管理的核心部分，也是一個相當(dāng)復(fù)雜的環(huán)節(jié)。若想要全面開征房產(chǎn)稅，則必須要加大房產(chǎn)稅稅收征管方面的管控。要加大房產(chǎn)稅征管管制，首先要提高稅務(wù)人員的素質(zhì)。房產(chǎn)稅本身的復(fù)雜性決定了相關(guān)稅務(wù)人員須有的素質(zhì)綜合性高低。其次要加大房產(chǎn)稅稅收征管部門監(jiān)管。加大對偷稅違法行為的檢查處罰監(jiān)管力度，大力嚴(yán)打違法偷稅和逃漏稅等違法現(xiàn)象。最后要實(shí)現(xiàn)信息的科學(xué)化管理。

五、結(jié)論

結(jié)合我國財政部頒布的相關(guān)政策來看，不論是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，還是為了完善稅制，開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨。就中國目前現(xiàn)狀而言，全面開征房產(chǎn)稅是一項復(fù)雜的工程，還有諸多問題尚未解決。因此，我國全面開征房產(chǎn)稅任重而道遠(yuǎn)。