李依宸

（中南大學，湖南 長沙 410083）

引 言

共享經濟發(fā)展迅速，但其發(fā)展過程中很多問題慢慢暴露，其中的長租公寓“暴雷”已成為社會熱點。長租公寓因經營不善而導致公寓倒閉的情況頻發(fā)，社會影響惡劣。長租公寓的經營模式通常為不動產專業(yè)化運營，屬于不動產運營的一種。由專門的機構對不動產進行經營和管理。長租公寓的運營方以“高進低出”的方式，以高于市場價的價格從房東手中收到房源，以低于市場價的價格租給租客，這樣的方式讓運營方能夠迅速擴大市場份額，占領市場。當然長租公寓運營方并不是做賠本買賣，而是以“長收短付”的方式收取房租，讓租客支付半年或者一年的長期資金，再按月付給房東。這種運營方式使得長租公寓迅速占領了租房市場，但在疫情期間，長租公寓運營中存在的法律風險直接致使其破產，導致許多人居無定所且無法維權，如果不及時控制長租公寓的法律風險，會讓此類現(xiàn)象愈演愈烈，引起更加惡劣的影響。

一、共享經濟背景下的我國長租公寓運營

（一）共享經濟中不動產專業(yè)化運營的適用

共享經濟的概念源于美國，起初被稱之為合作式消費或協(xié)同消費，具體形式是供應方將自己閑置資源的使用權在一定時間內出讓給需求方，供應方從需求方手中獲得租金，需求方則使用資源達到其他目的，這種經營方式實現(xiàn)了資源的充分利用，使得供需雙方達到最大限度的獲利[1]。共享經濟自從問世以來，發(fā)展迅速，在車輛、房屋、工具租賃、技能等領域都實現(xiàn)了資源共享。

民間有句俗語是“有房才有家”，在我國不動產作為重資產對個人資產影響重大。據《2018年中國城市家庭財富健康報告》顯示，家庭總資產配置中，房產占家庭資產的77.7%，而且學歷與房產配置負相關，學歷為初中及以下的家庭，房產占家庭資產比高達80.9%；高于本科及以上學歷的家庭，房產占家庭資產的76.2%。從以上數(shù)據中可以看到，我國房產在家庭資產中占比極高，這也使得不動產運營的重要性日益凸顯。不動產運營主要是指具有不動產經營和管理權利的主體對特定不動產進行管理、提供服務進而獲得利益，即不動產的相關權利人在不動產附屬建筑、設施、環(huán)境等方面投入使其具備特殊的功能，可以提供相應的服務，使得接受服務者需要對運營者支付對應價款，權利人從中獲取利益的行為[2]。筆者認為，不動產運營從運營主體與不動產所有權主體的關系來看，可分為兩類。一是不動產所有權主體與使用權主體即運營主體為同一主體。這種模式發(fā)展上局限性較大，不動產負債率高，通常為不動產所有人獨資購買，不動產利用率低，盈利方式少，盈利方式以房屋租賃為主。二是不動產所有權主體與使用權主體為不同主體。該類情形具有兩個特點。一方面是授權運營，運營主體通過對使用主體的利益轉讓或利益許諾獲得不動產使用權加以運營。運營主體對特定不動產的運營范圍及權限一般而言受限于該不動產所有主體授權內容。另一方面是專業(yè)化運營。即運營主體本身的主營業(yè)務即為運營特定不動產。共享經濟中的長租公寓、養(yǎng)老公寓等都屬于此類，不動產所有人將不動產的使用權出讓給不動產運營方，不動產運營方以此獲得了對不動產的經營和管理權，進行特定的活動。

（二）我國長租公寓運營的現(xiàn)狀

目前我國長租公寓的專業(yè)化運營存在四種模式，第一種是開發(fā)運營，不動產所有人成立專業(yè)的運營團隊，負責存量房（未居住過的二手房）或者新建租賃住房的運營，為租房提供租賃和增值服務；第二種是資產托管，房產所有人將房產托管給運營服務商，由運營服務商進行出租和管理；第三種是運營服務，第三方從不動產所有人處租賃并承包公寓，對房屋進行裝修后出租并負責出租期間的運營和維護義務；第四種是代建運營，土地所有者或者土地使用者委托房地產企業(yè)進行土地規(guī)劃、建造和運營服務，房地產企業(yè)承擔代建和運營責任①長租公寓的政策背景與房企運營-房天下產業(yè)網，[EB/OL]. https://fdc.fang.com/news/2018-03-15/27992404.htm，2021年1月訪問.。這四種方式都符合共享經濟的基本運營模式，將不動產的所有權和使用權的權屬分離讓不動產得以最大程度的使用。在現(xiàn)實生活中，能夠讓不動產交易簡便，出租方只需與第三方簽訂委托合同或者房屋租賃合同，支付必要的費用，即可收取租金和資產增值，不需承擔管理義務。而租賃方也容易得到房源相關信息，租房更加便利。通過第三方的管理也降低了出租方和租賃方的違約率。

為了實現(xiàn)快速發(fā)展，在實際運營中， 當房源足夠多、時間差更大的時候，長租公寓運營方就會擁有足夠大的資金累積，得以繼續(xù)進行市場擴張。針對長期相對高昂的房租，“長租公寓”又與相關的金融機構合作設立了“租金貸”，使用各種優(yōu)惠政策誘導租客參與，租客只需向金融機構貸款并按月還款，金融機構便可代其向“長租公寓”交納租客所需要交納的長期房租。從表面上來說，這些方法對于房東與租客都有好處，長租公寓運營方成了幫助房東增長收入、幫助租客減少支出的“大慈善家”。但實際生活中這樣的運營方式存在風險，一旦“長租公寓”的資金鏈斷裂，房東收不到房租，而租客預先交付的租金也血本無歸了，參與了“租金貸”的租客不僅面臨無“房”的情況，還要繼續(xù)按月償還貸款。在新冠肺炎疫情爆發(fā)后，長租公寓市場遭受到巨大的沖擊，房源少，租房需求下降，長租公寓的經營方式還存在同質化競爭嚴重、負債比高的情況。很多長租平臺公司就出現(xiàn)了資金鏈斷裂，房東收不到租金，而已經支付租金的租戶無房可住。這樣的“暴雷”跑路現(xiàn)象屢見不鮮，各方的權利都無法保障。但與此相類似的還有“養(yǎng)老公寓”，在益陽“養(yǎng)老公寓”暴雷事件中，對該類事件的法律定義是投資人投資失敗而產生的較大負面影響的事件。而拓寬其橫向和縱向維度，本世紀初開始的“承包”出去的莆田系醫(yī)院，街邊“跑路”的理發(fā)店、健身房、托幼所、培訓機構，都與此有相通之處?？偟膩砜?，這些不動產專業(yè)化運營出現(xiàn)經營失敗而產生的不良影響甚至類似于“騙局”的事件集中在社會服務領域，即包括教育、衛(wèi)生、民政、養(yǎng)老、托幼、殘疾人、體育、文旅等替代公共服務即政府為滿足公民生存和發(fā)展需要，運用法定權利和公共資源，面向全體公民或特定群體，組織協(xié)調或直接提供的產品和服務的領域。這對于社會服務領域和公民日常生活產生的沖擊、影響將是巨大的。

二、長租公寓運營法律風險的具體表現(xiàn)

我國長租公寓運營中存在的法律風險主要包括兩種。其一是主體之間存在合同風險，長租公寓運營中存在兩種租賃關系，長租公寓運營方和不動產所有人、長租公寓運營方和長租公寓承租人之間都有租賃合同，三方之間的糾紛往往也以合同糾紛為表現(xiàn)形式。其二是運營過程中存在客觀風險，在長租公寓運營中，市場本身較為混亂，運營不規(guī)范，針對長租公寓監(jiān)管的法律規(guī)范和機制不夠完善，都影響著長租公寓的正常運營。

（一）主體間的合同風險

長租公寓運營主體間的法律風險的形式基本表現(xiàn)為主體之間的合同風險，可分為合同訂立階段的風險、合同履行階段的風險、合同糾紛階段的法律風險[3]。

1.合同主體資質缺失

資質是國家對民事主體從事某種行為的能力認可或授權，通過對市場經營主體的標準的限制來維護市場經濟秩序[4]。國家對于長租公寓運營的主體資質沒有限制，對于長租公寓運營方的資質和運營目的沒有進行審查，導致進入運營市場的門檻低。目前國內的長租公寓企業(yè)有數(shù)十家，任意主體似乎只需要研發(fā)出一個APP，再租下房子進行房屋出租就可以進入長租公寓市場。許多“魚目混珠”的商家乘機以非法占有為目的，使用欺詐、哄騙等手段，騙取消費者大量錢財，危害公共利益。還有其他運營主體為了實現(xiàn)占領市場份額、擴大經營的目的，對于公寓本身缺乏管理和維護，“管租不管住”，沒有配套的相應管理設施和服務，導致長租公寓市場的混亂。

2.合同主體權利義務不平等

合同條款約定的主體權利義務不平等，長租公寓運營方處在優(yōu)勢地位，讓不動產所有權人、承租人履行了更多的義務卻未取得相匹配的權利。在實際案例中，長租公寓在行使自身的收取租金的權利時采取“長收短付”的方式，與承租人的合同約定了承租人需要承擔支付一年甚至一年以上的“高額租金”的義務。而普通的房屋租賃合同一般采用“押一付三”的形式。在承租人提前履行了自己應盡的義務后，租金并不會被長租公寓直接支付給不動產所有人。長租公寓在對不動產所有人履行自己的義務時只需租金“一月一結”。長租公寓方使用“長租短付”“高進低出”“租金貸”等手段搶占市場、擴大規(guī)模、盲目擴張，使得長租公寓方背負了巨大的資金風險，更容易導致不動產所有人和承租人的合法利益受損。

3.保全困難

長租公寓運營方收取了接收服務者所預交的款項后，積累了大量資金，卻無需提供任何的擔保，對于該類資金的使用也沒有限制，長租公寓運營方對于該類資金可以任意使用。即使是已知不動產運營方的行為危害到自身的財產權利，不動產所有權人和承租人也無法行使權利以維護自身的財產安全。

4.糾紛解決困難

以長租公寓知名品牌“蛋殼”為例，蛋殼（成都）公寓管理有限公司和蛋殼（廣州）公寓管理有限公司都因為房屋租賃合同糾紛被房東或者租客起訴，但是案例顯示，無論是蛋殼（成都）公寓管理有限公司和蛋殼（廣州）公寓管理有限公司都在經法院傳票傳喚后無人出席庭審。盡管法院對糾紛進行了缺席判決，但后續(xù)因為蛋殼公司名下沒有可執(zhí)行的財產，判決書也無法執(zhí)行。當長租公寓運營方因經營不善破產，不動產所有人和接受服務者的權利難以保障。一方面長租公寓運營方通常為有限責任公司形式，且一般都為皮包公司。即便被侵權方提起訴訟，運營方也無財產可執(zhí)行①人去樓空！多家企業(yè)接連出事！長租公寓為何成“雷區(qū)”？[EB/OL]. https://m.thepaper.cn/baijiahao_9054628，2021年1月訪問.。此時對于不動產所有權人和接受服務者來說，兩方都履行了合同義務，卻無法同時取得相應權利。另一方面，當長租公寓運營方與不動產持有者簽訂的是《房屋租賃合同》時，雖然接受服務者已經繳納了長期租金，但此時其對于長租公寓運營方的“債權”不足以對抗不動產持有人對于房屋的所有權。不動產所有人可以以不動產運營方不履行繳納租金的合同義務為由，要求解除合同，行使租賃物的返還原物請求權，合法收回不動產。當雙方簽訂的是《房屋委托合同》時，不動產持有人只能要求長租公寓運營方承擔違約責任，而無法要求接受服務者歸還不動產使用權。此時不動產持有人和長租公寓運營方本質上都是租賃人，當承租人已經繳納了租金，就可以在合同約定的期間內繼續(xù)承租。在長租公寓運營方無法承擔責任的情況下，無論如何處理，不動產所有人和承租人總有一方的合法權益無法得到保護。

（二）運營過程中的客觀法律風險

長租公寓運營中的客觀法律風險主要體現(xiàn)在長租公寓市場監(jiān)管配套機制不足和法律規(guī)范的缺失上。住房問題是民生大事，長租公寓的出現(xiàn)是為了更好地解決好大城市住房的突出問題，但現(xiàn)在似乎反而成為了影響民生的產業(yè)。長租公寓運營方本身因為經營方式會形成巨大的“資金池”，由于法律規(guī)定的空白，在長租公寓運營融資后法律法規(guī)對資金的使用方式沒有限制，反而會阻礙住房問題的解決，影響住房市場的穩(wěn)定[5]。在對于長租公寓的監(jiān)管中，目前只有北京、上海、深圳出臺了相關文件整頓住房租賃市場秩序，三地的文件都是以管控資金為介入的手段，嚴格限制了“長租企業(yè)”的租金收取月數(shù)和租金收取方式。北京以3月為期，限制“長租公寓”提前收取過長時間的租金。押金只能收取一月，并交付北京房地產中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管。深圳對通過受托經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業(yè)，收取承租人押金及周期租金總額超過4個月租金額的部分資金，由銀行進行監(jiān)管或者由租賃企業(yè)提供相應價值的銀行保函擔保。上海則從資金監(jiān)管賬戶、簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議、嚴格資金收付要求、嚴控租金貸款業(yè)務等四個方面加強住房租賃交易資金監(jiān)管。住房租賃經營機構需要簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議，承租人直接將租金存到規(guī)定的資金監(jiān)管賬戶。嚴格限制“租金貸”的使用，之前未開展“租金貸”服務的住房租賃機構原則上以后也不能開展。深圳則是嚴格規(guī)范了資金的來源，設置住房租賃資金專用賬戶進行管控。但此類應急措施通過對資金的限制只能治標不能治本，對于規(guī)范長租公寓運營的具體法律措施未出臺前，長租公寓的運營的法律風險仍將繼續(xù)存在。

三、控制長租公寓法律風險的建議

控制長租公寓的法律風險對于解決住房這一民生問題具有重大意義，規(guī)范長租公寓行業(yè)不僅需要從國家層面完善長租公寓運營立法和建立長租公寓監(jiān)管體系，也需要從行業(yè)內部建立社會服務行業(yè)信息共享渠道。

（一）完善規(guī)范長租公寓運營的法律法規(guī)

完善規(guī)范長租公寓運營的法律法規(guī)要從嚴格長租公寓運營的準入門檻和完善長租公寓監(jiān)管的法律法規(guī)兩方面出發(fā)。

長租公寓運營的法律風險形成的重要原因就是缺少長租公寓運營的準入門檻規(guī)定。準入門檻的缺失包括兩個方面，一是缺少針對運營主體的準入標準。必須要對運營主體設立相關的資質標準，要求運營主體提供保證金或者提供證明證實自己有充足的資金資質才能進行相關業(yè)務的開展[6]。二是針對大數(shù)據壁壘的準入標準。大數(shù)據對不動產專業(yè)化運營的主體的持續(xù)性發(fā)展極其重要。長租公寓運營主體所涉及的行業(yè)發(fā)展往往需要涉及擴大經營來維持盈利，需要大量資金的支持。如果沒有大數(shù)據支持盲目擴張會很容易導致資金鏈斷裂，引發(fā)企業(yè)破產等問題。嚴格對長租公寓運營的門檻管理，必須要出臺法律和相關部門政府規(guī)章[7]。推動長租公寓運營要做到排除風險較高的運營個體。排除風險較高的運營個體是為了降低風險，長租公寓的運營模式長期來說隱患重重。無論住房租賃企業(yè)的大小，資金鏈斷裂就會引發(fā)“爆雷”，即便是上市企業(yè)如蛋殼公寓也無法避免。相關法律法規(guī)的出臺有助于降低法律風險，對行業(yè)進行保護。在設立法律法規(guī)的同時，要輔之設定行業(yè)自律協(xié)議與嚴格規(guī)定準入準出標準[8]。在準入門檻中對經營目的予以篩選，排除風險較高的運營個體，規(guī)范運營模式，讓更多的資本放心投入，讓市場大環(huán)境更加平穩(wěn)。同時也要加強市場建設，保證資源市場足夠完備能支撐企業(yè)微操。降低企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與政府相關部門的溝通成本，推動產業(yè)結構升級[9]。

對于長租公寓行業(yè)監(jiān)管的法律法規(guī)目前處于缺失的階段，要完善監(jiān)管法律法規(guī)，才能實現(xiàn)長租公寓的正常發(fā)展。首先，要對長租公寓住房租賃合同的內容進行規(guī)范，主要是規(guī)范長租公寓運營方向承租人收取長期租金的行為，既要通過對租金存放的約束，防止住房租賃機構隨意挪用、轉移租金，又要通過對收取租金月數(shù)的上限進行限制，對“租金貸”進行限制，保障資金安全。同時合同中應要求長租公寓運營方提供擔保物或者保證人，防止運營方逃避法律責任。其次，要明確主體之間的基本義務責任，對整個行業(yè)進行合理引導。不動產所有人出租房屋時要合法轉讓房屋使用權，保證房屋的可居住狀態(tài)。承租人需要依據合同約定向長租公寓營運方按時交付房屋租金，要合理使用房屋。長租公寓運營方要依據合同約定向不動產所有人按時交付房屋租金，同時要保證長租公寓的居住標準，履行對于長租公寓的管理義務，保障承租人良好的居住環(huán)境。在長租公寓監(jiān)管的法律法規(guī)中，還需要完善政府對長租公寓監(jiān)管的規(guī)范，讓政府在對長租公寓進行監(jiān)管的過程中有法可依。這既是對長租公寓的監(jiān)管，也是對政府自由裁量權的限制。法院也需要公布相關的司法判例，明確法律對于公民住房合法權益的維護，幫助租戶和業(yè)主進行維權，警醒住房租賃機構審慎經營，更加明確自身所需要承擔的責任。長租公寓監(jiān)管法律法規(guī)的完善需要盡快的落實，才能更好維護社會秩序，保障公民合法權益。

(二)健全政府為主導的長租公寓監(jiān)管體系

長租公寓的監(jiān)管是一個復雜的過程，包括對租賃住房提出相關要求，加快完善長租房政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調控等。對于長租公寓行業(yè)的監(jiān)管不足是導致長租公寓運營法律風險產生的原因之一。一方面是針對運營目的的監(jiān)管不足，對資金監(jiān)管的缺失；另一方面是針對運營過程的監(jiān)管不足，缺少對大數(shù)據的監(jiān)管，對于大數(shù)據壁壘不夠重視。

健全長租公寓監(jiān)管體系，要明確政府在長租公寓監(jiān)管中的主導作用，健全政府監(jiān)督管理制度。實踐已經證明，僅由長租公寓行業(yè)內部調整無法保證長租公寓行業(yè)的正常發(fā)展，還會損害公民的合法居住權益。所以政府必須要加強對于長租公寓的監(jiān)管，要確定政府監(jiān)管職責和權能，明確政府監(jiān)管的內容和監(jiān)管方式。從未來治理長租公寓的具體措施上看，政府可以從這幾方面解決目前最棘手的資金和主體資質問題。政府可以對長租公寓運營方收取承租人預交的租金指定銀行進行集中管理，對收取的資金數(shù)額進行限制，不得超過特定時間或者特定的金額；對資金用途進行監(jiān)管，要求運營主體將資金使用信息公開，防止長租公寓運營方的不正當競爭行為。政府也可通過資質篩選對運營主體進行限制，對于符合相關資金技術條件的企業(yè)才允許擴大經營，對于不符合條件的主體可引導其小體量小范圍發(fā)展，保證資金安全。健全長租公寓監(jiān)管體系不僅要明確政府對于長租公寓監(jiān)管的主導作用，也要推動長租公寓行業(yè)自律和社會監(jiān)督。在政府宏觀調控的同時，長租公寓內部行業(yè)自律和社會公眾的監(jiān)督也是不可缺少的。行業(yè)內部自律更能從細節(jié)上細化每個環(huán)節(jié)長租公寓運營主體應承擔的責任和義務，社會公眾的監(jiān)督能從社會大眾中多個方面了解到長租公寓行業(yè)存在的不足，以便及時改進。確立以政府為主導、行業(yè)內部自律和社會監(jiān)督相結合的長租公寓監(jiān)管體系，能夠從宏觀和微觀多維度的解決長租公寓目前的“亂象”，讓長租公寓在科學的管理下持續(xù)發(fā)展。

（三）建立社會服務行業(yè)信息共享渠道

推動不動產專業(yè)化運營行業(yè)的長期發(fā)展可以采用打造跨行業(yè)的不動產專業(yè)化運營的信息共享渠道[10]。首先是不動產專業(yè)化運營管理的缺失很大程度上是因為涉及的行業(yè)眾多，單個部門監(jiān)管困難。針對此情況可以設置或者依托一個專門的部門機構來管理，不再限定于現(xiàn)有部門的現(xiàn)有職權。其次是行業(yè)發(fā)展過程中很多問題的出現(xiàn)也是因為信息共享不夠，企業(yè)對于政策信息、消費者需求、行業(yè)現(xiàn)狀變化等等處理不夠及時，反應不夠迅速都可能會有投資失敗的風險。建立跨行業(yè)的信息共享渠道，有助于推動行業(yè)的發(fā)展。設置信息共享的渠道可設置為個體信息共享和行業(yè)信息共享[11]。個體信息共享可以分為技術層面和法律層面，在技術上可以適用大數(shù)據，大數(shù)據技術的特點之一就是對海量的數(shù)據能進行精準快速的處理分析，能夠對行業(yè)內的涉及到的相關行為進行精準分析和定位。例如當一個企業(yè)或者個人大量的涉及房屋租賃轉租，就可以將其納入關注對象的范圍。其中也可以使用大數(shù)據將該企業(yè)或者個人根據其租賃的房屋的數(shù)量和房屋類型、房屋所在地進行分類，充分調查企業(yè)或個人潛在發(fā)展趨勢。在法律上確定運營中各主體責任的明晰和注意義務的確定、風險承擔。在行業(yè)信息共享中，確立行業(yè)負面清單制度，以清單方式明確列出在不動產專業(yè)化運營中禁止和限制投資經營的運營模式、營銷方式等，對市場主體依法采取相應管理措施的制度安排[12]。