劉鏈

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱“《通知》”），對(duì)在中國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比提出管理要求?！锻ㄖ凡辉O(shè)過渡期，于2021年1月1日起實(shí)施。《通知》研究制定房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對(duì)超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

《通知》根據(jù)銀行類型一共分為五檔。第一檔是中資大型銀行，其房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%;第二檔是中資中型銀行，上限分別為27.5%和20%;第三檔是中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，上限分別為22.5%和17.5%;第四檔是縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，上限分別為17.5%和12.5%;第五檔是村鎮(zhèn)銀行，上限分別為12.5%和7.5%。其中區(qū)域銀行上限有一定的調(diào)節(jié)空間（±2.5%）。過渡期依據(jù)銀行2020年底房地產(chǎn)貸款占比情況，設(shè)置為2年或4年。

此次監(jiān)管指標(biāo)的劃定，大型中資銀行上限遠(yuǎn)高于其他四檔，達(dá)標(biāo)難度更小。依據(jù)2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，共有12家A股上市銀行超標(biāo)，因彈性過渡期和區(qū)域銀行彈性上限的存在，達(dá)標(biāo)壓力不大，但在一定程度上會(huì)限制銀行資產(chǎn)配置選擇。個(gè)人住房貸款為銀行資產(chǎn)質(zhì)量最好的資產(chǎn)之一，超標(biāo)銀行將被迫降低此類貸款的增速。上市銀行普遍客戶基礎(chǔ)好，經(jīng)營能力強(qiáng)，資產(chǎn)配置的調(diào)整不會(huì)影響盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

太平洋證券認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)的主要目的在于抑制房?jī)r(jià)過快上漲。后疫情時(shí)期，全球流動(dòng)性寬松，推高資產(chǎn)定價(jià)，而房?jī)r(jià)特別是一線城市的房?jī)r(jià)也蠢蠢欲動(dòng)。在設(shè)定貸款集中度上限后，銀行的資產(chǎn)配置方向?qū)⒂兴{(diào)整，部分銀行需在過渡期內(nèi)降低房地產(chǎn)貸款增速。同時(shí)旨在推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，利于鼓勵(lì)銀行支持制造業(yè)、科技、小微等行業(yè)發(fā)展，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

表1：不同類型金融機(jī)構(gòu)上限要求

資料來源：央行，中銀證券

“房住不炒”政策的延續(xù)

根據(jù)監(jiān)管層的表述，2019年以來，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開展了廣泛調(diào)研，與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了充分的溝通。2019年8月以來，銀行已經(jīng)按相關(guān)要求在調(diào)整應(yīng)對(duì)，并非新發(fā)生的事，只不過征求意見稿如今定稿出臺(tái)制度而已。從這個(gè)角度來看，此次房地產(chǎn)貸款集中度管理政策的出臺(tái)并非新政策，而是以往“房住不炒”相關(guān)政策的延續(xù)。

那么，面對(duì)新的房貸管理政策，當(dāng)前銀行達(dá)標(biāo)壓力大不大？從政策設(shè)計(jì)的角度來看，充分考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，且為配合資管新規(guī)實(shí)施和大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，表外非標(biāo)回表的房地產(chǎn)貸款和住房租賃不納入本次監(jiān)管。

從達(dá)標(biāo)現(xiàn)狀來看，銀行監(jiān)管達(dá)標(biāo)壓力不大。從行業(yè)情況來看，根據(jù)人民銀行的數(shù)據(jù)，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，2020年三季度末，主要金融機(jī)構(gòu)情況整體也與新政要求接近。截至2020年三季度末，房地產(chǎn)貸款余額為48.8萬億元，占比28.8%，略高于第二檔要求的27.5%，其中，個(gè)人住房貸款為33.7萬億元，占比19.9%，低于第二檔要求的20.0%。從上市銀行來看，截至2020年上半年末，大部分上市銀行存量房地產(chǎn)貸款比例已經(jīng)符合新規(guī)要求。

表2：不同類型金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管上限要求

資料來源：央行，中銀證券

從過渡時(shí)間來看，銀行調(diào)整時(shí)間足夠充分。2020年年末指標(biāo)超出規(guī)定2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，過渡期為2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)以上，過渡期為4年。

根據(jù)浙商證券的判斷，房貸新政不會(huì)對(duì)銀行基本面造成顯著沖擊，主要從量?jī)r(jià)兩個(gè)角度考察。從量的視角看，不會(huì)影響信貸整體投放，主要是房地產(chǎn)貸款受約束后有其他領(lǐng)域補(bǔ)足信貸需求缺口。隨著經(jīng)濟(jì)的修復(fù)，當(dāng)前地產(chǎn)以外的對(duì)公貸款需求、零售貸款中的消費(fèi)貸款和信用卡需求都較為旺盛，銀行可以通過投向其他領(lǐng)域來補(bǔ)足缺口。從價(jià)的視角看，取決于后續(xù)投放的對(duì)象房地產(chǎn)貸款（包括開發(fā)貸和按揭貸），預(yù)計(jì)收益率將會(huì)穩(wěn)中上行，實(shí)現(xiàn)部分的“以價(jià)補(bǔ)量”;結(jié)構(gòu)變化帶來的收益率變動(dòng)則取決于投向，如果是消費(fèi)貸等領(lǐng)域那么收益率可能上升。

從按揭貸款來看，個(gè)人沒有續(xù)貸風(fēng)險(xiǎn)，違約率大幅上升的概率很低。從對(duì)公貸款來看，此次房貸政策延續(xù)了此前“三道紅線”的原則，且過渡期晚于“三道紅線”，留足時(shí)間。未來房企預(yù)計(jì)將延續(xù)分化格局，頭部房企風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定，中小房企風(fēng)險(xiǎn)邊際上升。由于近年來銀行本身對(duì)房地產(chǎn)授信要求也較高，房地產(chǎn)對(duì)公貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)能夠保持穩(wěn)定。

值得關(guān)注的是，房貸新政實(shí)施后，房地產(chǎn)貸款的利率和增速該如何變化？

隨著額度供給的收緊，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款利率都可能上升。5年期LPR還關(guān)聯(lián)其他貸款，經(jīng)濟(jì)還在恢復(fù)通道之中，預(yù)計(jì)5年期LPR保持平穩(wěn)。按揭貸款利率上升預(yù)計(jì)主要通過市場(chǎng)化加減點(diǎn)實(shí)現(xiàn)。

毋庸置疑，新政實(shí)施后整體房地產(chǎn)貸款融資增速將下降。未達(dá)標(biāo)銀行需要達(dá)標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)貸款投放力度下降;達(dá)標(biāo)銀行的指標(biāo)需要保持基本穩(wěn)定，預(yù)計(jì)也不能快速上量。根據(jù)上市銀行數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果顯示，未來房地產(chǎn)對(duì)公貸款增速將從2020年上半年的15.2%降至2021年、2022年的14.3%、11.2%;按揭貸款增速將從2020年上半年的13.9%降至2021年、2022年的8.5%、10.0%。

房貸政策意在延續(xù)“房住不炒”的政策，留足過渡期，短期來看，對(duì)銀行基本面影響有限，結(jié)構(gòu)可調(diào)整、需求可補(bǔ)缺，無需過度擔(dān)憂;長(zhǎng)期來看，新政利好銀行業(yè)中長(zhǎng)期健康發(fā)展。另一方面，由于新政并非剛發(fā)生的新鮮事，2019年8月征求意見以來銀行已經(jīng)開始在應(yīng)對(duì)調(diào)整。

規(guī)范房貸占比上下限

央行和銀保監(jiān)會(huì)此次發(fā)布的監(jiān)管文件對(duì)不同類型的金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比提出要求，根據(jù)其資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素進(jìn)行分檔監(jiān)管。例如，對(duì)于房地產(chǎn)貸款占比較高的大行，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。此 外，為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

對(duì)于2020年12月末房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求的金融機(jī)構(gòu)設(shè)置合理的過渡期，其中，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起 2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年;房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

從上市銀行個(gè)體來看，根據(jù)中銀證券的計(jì)算（以可得的2020年半年末的數(shù)據(jù)測(cè)算），房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比超監(jiān)管上限的個(gè)體有限，預(yù)計(jì)2020年下半年以來，部分銀行已逐步著手調(diào)整房地產(chǎn)信貸投放力度。由于目前大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，對(duì)于個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行，通過延長(zhǎng)過渡期等方式進(jìn)行差異化處理，確保政策平穩(wěn)實(shí)施。

從計(jì)算的超標(biāo)銀行來看，大行更需對(duì)按揭貸款進(jìn)行整改，而大部分超標(biāo)的中小型銀行更多體現(xiàn)在對(duì)公房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域。中銀證券認(rèn)為，此次監(jiān)管文件落地的目的在于引導(dǎo)銀行資金更多支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，是結(jié)構(gòu)的調(diào)整而非信用的收緊，因此，預(yù)計(jì)銀行將調(diào)整自身信貸結(jié)構(gòu)，對(duì)于銀行整體規(guī)模擴(kuò)張影響有限。但在將房地產(chǎn)貸款資源投放于其他領(lǐng)域時(shí)，需要考慮邊際收益率的變化、資產(chǎn)質(zhì)量變化以及資本占用的變化。對(duì)于超標(biāo)的銀行而言，此次監(jiān)管對(duì)優(yōu)質(zhì)對(duì)公項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充沛的銀行，或者非按揭類零售業(yè)務(wù)開展能力強(qiáng)的銀行影響更小。

圖1：貸款中以國企貸款占比居多

資料來源：Wind，中泰證券研究所

圖2：房地產(chǎn)和基建貸款占比及增速

資料來源：Wind，中泰證券研究所

具體來看，《通知》主要通過分檔設(shè)立銀行的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)涉房地產(chǎn)貸款占比上限，搭建了房地產(chǎn)貸款集中度管理的框架，呼應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控的“三道紅線”融資規(guī)定，是通過金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式。房地產(chǎn)貸款集中度管理框架的搭建，目的在于“增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的能力，防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”，反映了監(jiān)管對(duì)于房地產(chǎn)金融的審慎管理態(tài)度。

從政策要點(diǎn)來看，監(jiān)管更關(guān)注“分類分檔、差別化過渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制”三大特征：第一，設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，從地產(chǎn)企業(yè)融資端和個(gè)人銷售端兩個(gè)角度調(diào)控。房地產(chǎn)貸款占比=房地產(chǎn)貸款余額/人民幣各項(xiàng)貸款余額×100%;個(gè)人住房貸款占比=個(gè)人住房貸款余額/人民幣各項(xiàng)貸款余額×100%，這里的房地產(chǎn)貸款占比未指明口徑，但參考上限水平的設(shè)定，應(yīng)該涵蓋了個(gè)人按揭和對(duì)公地產(chǎn)企業(yè)貸款兩個(gè)層面。此外，住房租賃相關(guān)貸款暫不納入，符合“房住不炒”的定位，以及為了政 策平穩(wěn)過渡，資管新規(guī)過渡期內(nèi)回表房地產(chǎn)貸款不納入。

第二，分五檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型、存量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)等因素，分為大型銀行、中型銀行、小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī) 構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行五檔，差異化上限標(biāo)準(zhǔn)，給予中大型銀行更大的空間。

2020年11月，郭樹清主席曾在《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》中指出“我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)”。從商業(yè)銀行2020年上半年的數(shù)據(jù)測(cè)算來看，大中型銀行超標(biāo)部分更多在個(gè)人按揭，如建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行和興業(yè)銀行;部分區(qū)域性銀行總量層面占比需調(diào)降，如對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款占比較高的鄭州銀行、青農(nóng)商行和青島銀行。但考慮到統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)以及住房租賃和回表部分不納入，預(yù)計(jì)需要整改的比例更低。

第三，超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置2-4年過渡期，減緩對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行業(yè)的短期沖擊。監(jiān)管除了讓上報(bào)整改計(jì)劃外，還給予了一定的過渡期，占比超2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)調(diào)整過渡期 2年，2個(gè)百分點(diǎn)及以上的為4年，客觀原因不滿足的還可適當(dāng)延長(zhǎng)。懲罰措施是附加額外資本要求、調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。

第四，建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制，給予地方銀行2.5個(gè)百分點(diǎn)的適度彈性。各地可結(jié) 合經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄內(nèi)地方法人銀行情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以后三檔集中度要求為基準(zhǔn)，增減2.5個(gè)百分點(diǎn)，給予地方監(jiān)管一定自主性，且未來動(dòng)態(tài)的調(diào)控機(jī)制有助于保持區(qū)域房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

總體來看，房貸集中度監(jiān)管政策落地，規(guī)范房地產(chǎn)貸款占比上限，對(duì)于不同類銀行進(jìn)行分檔監(jiān)管，且對(duì)2020年年末未達(dá)標(biāo)的銀行設(shè)置差異化的過渡期，以確保政策的平穩(wěn)實(shí)施。短期來看，部分銀行有整改需求，但監(jiān)管通過設(shè)置過渡期和彈性調(diào)整要求，平滑了新規(guī)對(duì)行業(yè)的短期沖擊;長(zhǎng)期來看，動(dòng)態(tài)調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)下，銀行對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放將更加審慎。

根據(jù)中銀證券的計(jì)算，在此次監(jiān)管要求下，上市銀行超標(biāo)的個(gè)體數(shù)目有限，整改壓力可控。近期受流動(dòng)性釋放、小微支持政策再次延期等因素的擾動(dòng)，銀行板塊的市場(chǎng)表現(xiàn)波動(dòng)性較大，但在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇以及銀行板塊具備高估值安全墊的背景下，看好銀行板塊 2021年絕對(duì)收益表現(xiàn)。

上市銀行無需凈壓降

《通知》將銀行分五檔設(shè)置房地產(chǎn)和個(gè)人住房貸款余額占比上限。具體來看，房地產(chǎn)占人民幣各項(xiàng)貸款余額上限分為五檔：一是中資大型銀行（國有六大行+國開行），分別為40%和32.5%;二是中資中型銀行（12家股份制銀行+農(nóng)發(fā)行+進(jìn)出口銀行+北京銀行、上海銀行、江蘇銀行3家城商行），分別為27.5%和20%;三是中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，分別為22.5%和17.5%;四是縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，分別為17.5%和12.5%;五是村鎮(zhèn)銀行，分別為12.5%和7.5%。

根據(jù)《通知》的規(guī)定，房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求不同水平的銀行，自2021年1月1日實(shí)施之日起設(shè)置不同的過渡期：超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，過渡期為2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過渡期為4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。此外，過渡期后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，經(jīng)央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)評(píng)估后認(rèn)為合理的，可適當(dāng)延長(zhǎng)業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。

央行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，可在充分論證的前提下，以第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。由此可見，監(jiān)管并非一刀切，而是充分釋放監(jiān)管彈性，建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制，給予2.5個(gè)百分點(diǎn)的監(jiān)管指標(biāo)調(diào)整空間，保持集中度管理平穩(wěn)運(yùn)行。

而對(duì)于無調(diào)整壓力的機(jī)構(gòu)來說，整體將保持現(xiàn)有水平，未來房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)空間有 限。《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)貸款集中度符合管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定，這體現(xiàn)了監(jiān)管合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的意圖。

從銀行的角度來看，上市銀行基本不需要“凈壓降”，但未來將調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減緩房地產(chǎn)貸款的投放速度。從2020年上半年的上市銀行數(shù)據(jù)來看（剔除未披露個(gè)人住房貸款的北京銀行和紫金銀行），個(gè)人住房貸款占人民幣貸款的比重為28.29%、按揭+對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比為35.58%。

根據(jù)國盛證券的測(cè)算，上市銀行中，21家銀行均能滿足現(xiàn)有的占比要求，剩下13家銀行未來需要調(diào)整資產(chǎn)投放結(jié)構(gòu)。其中，由于住房租賃有關(guān)的貸款、資管新規(guī)過渡期內(nèi)回表的房地產(chǎn)貸款不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，因此，我們測(cè)算的數(shù)據(jù)或比監(jiān)管口徑的實(shí)際值更高。值得注意的是，此次《通知》充分給予2-4年過渡期來逐步調(diào)整，當(dāng)前銀行基本不存在壓降房地產(chǎn)貸款（即“凈減少”）的壓力，只需在未來幾年放緩房地產(chǎn)貸款的投放速度，使得占比自然下降至監(jiān)管要求即可。

以招商銀行測(cè)算為例，先看占比要求，按照2020年上半年的數(shù)據(jù)測(cè)算，其零售按揭貸款比例壓降5.49個(gè)百分點(diǎn)至20%，按揭+對(duì)公房地產(chǎn)貸款需壓降6.75個(gè)百分點(diǎn)至27.5%，過渡期為4年。再看增速調(diào)整，假設(shè)其4年內(nèi)勻速調(diào)整到位的情況下，其按揭貸款增速下降至5.94個(gè)百分點(diǎn)（2020年上半年為15.91%）;對(duì)公房地產(chǎn)貸款增速下降至7.95%（2020年上半年為20.75%）。最后看投放結(jié)構(gòu)調(diào)整，2021年零售按揭貸款新增投放規(guī)模將降至756億元，比現(xiàn)有水平減少1268億元;對(duì)公房地產(chǎn)貸款新增投放規(guī)模將下降至348億元，比現(xiàn)有水平減少560億元）。

對(duì)銀行而言，房地產(chǎn)類貸款投放金額減少，將會(huì)倒逼其調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，是否影響息差取決于其資產(chǎn)獲取能力。我們同樣以招行為例粗略測(cè)算：在考慮信用風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重保持不變的情況下，招行可選擇將縮減的1268億元按揭貸款（風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%）投放至634億元除房地產(chǎn)外的其他對(duì)公貸款（風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為100%），或者845億元消費(fèi)貸或個(gè)人經(jīng)營性貸款或小微貸款（風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為75%）。目前來看，5年期以上的LPR利率為4.65%，消費(fèi)類貸款、信用卡貸款的綜合收益均高于此;多數(shù)國有大行和股份制銀行普通對(duì)公貸款的加權(quán)平均收益約為4%-4.5%之間，若替換為該類貸款則對(duì)息差有一定的負(fù)面影響。對(duì)于招行來說，其整體客戶資質(zhì)較好，且深耕零售，資產(chǎn)獲取優(yōu)勢(shì)非常明顯，預(yù)計(jì)未來可通過投向其他較高收益的資產(chǎn)來平穩(wěn)過渡。

從業(yè)務(wù)層面來看，對(duì)于對(duì)公行業(yè)理解深入、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力較強(qiáng)、用心經(jīng)營客戶的銀行業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)未來將進(jìn)一步凸顯。在對(duì)公業(yè)務(wù)方面，在“房住不炒”的思路下，當(dāng)前房地產(chǎn)政策正不斷趨嚴(yán)（如近期的“三道紅線”等），過去銀行與房地產(chǎn)貸款綁定快速盈利的經(jīng)營思路不可持續(xù)，對(duì)各行業(yè)有深入理解、靠綜合服務(wù)質(zhì)量經(jīng)營客戶、市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力強(qiáng)的銀行（如寧波銀行等），其對(duì)公業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步體現(xiàn);在零售業(yè)務(wù)方面，根據(jù)國際清算銀行的統(tǒng)計(jì)，截至2019年年末，中國居民杠桿率已達(dá)到了55.8%，且過去5年提升了19.5個(gè)百分點(diǎn)，在全球各國家和地區(qū)中提升速度最快。

從海外經(jīng)驗(yàn)來看，美國、韓國、中國臺(tái)灣、日本均是在居民杠桿率過快突破60%爆發(fā)了危機(jī)，從這個(gè)角度看，未來中國居民杠桿率上升速度放緩、貸款增速整體下降為大概率事件。銀行的零售業(yè)務(wù)未來將從“房貸驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)化為“服務(wù)客戶”的思路，在零售客戶經(jīng)營、財(cái)富管理等領(lǐng)域具有優(yōu)勢(shì)的銀行將從同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出。

根據(jù)央行官網(wǎng)披露的答記者問，目前大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，而對(duì)于超出管理要求的銀行，文件也設(shè)置了過渡期，個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行，可以通過延長(zhǎng)過渡期等方式差異化處理，預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整不會(huì)產(chǎn)生太大的壓力。由于監(jiān)管政策差異化執(zhí)行，銀行整體達(dá)標(biāo)壓力有限。

根據(jù)A股上市銀行2020年中報(bào)披露的數(shù)據(jù)，10家銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比超過監(jiān)管上限，未來2年或者4年內(nèi)需要調(diào)整至監(jiān)管允許的范圍內(nèi)。

監(jiān)管層并未單獨(dú)設(shè)置房地產(chǎn)對(duì)公貸款占比上限，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。此次文件設(shè)置了兩個(gè)監(jiān)管指標(biāo)，即房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房按揭貸款占比上限。若假設(shè)房地產(chǎn)對(duì)公貸款占比上限為上述兩個(gè)指標(biāo)之差，我們以資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的銀行為樣本（150家），梳理這些銀行2019年年報(bào)披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)24家銀行個(gè)人住房按揭貸款占比超過上限;93家銀行房地產(chǎn)對(duì)公貸款占比超過上限，以中小銀行為主;40家銀行房地產(chǎn)貸款占比超過上限。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，部分銀行房地產(chǎn)貸款集中度較高，主要是房地產(chǎn)對(duì)公貸款投放較多，住房按揭貸款調(diào)整的壓力反而相對(duì)較小。而監(jiān)管層并未將房地產(chǎn)對(duì)公貸款占比上限單獨(dú)考核，或?yàn)榉科笤阢y行表內(nèi)融資預(yù)留了一定的彈性空間，銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款也有一定結(jié)構(gòu)調(diào)整的余地。

此次政策對(duì)銀行基本面的影響偏中性、偏長(zhǎng)期，銀行資產(chǎn)負(fù)債表或?qū)⒅貥?gòu)?；诜康禺a(chǎn)相關(guān)貸款有土地、房產(chǎn)作為抵押，國際上主要零售型銀行（例如摩根大通、富國銀行、恒生銀行等）均將按揭貸款作為重點(diǎn)的信貸投放領(lǐng)域，但次貸危機(jī)之后，居民過度加杠桿對(duì)個(gè)人按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量也產(chǎn)生一定的影響，因此，這些銀行也都適當(dāng)降低了個(gè)人按揭貸款 占總貸款的比例。

安信證券認(rèn)為，盡管短期銀行達(dá)標(biāo)壓力有限，但中長(zhǎng)期銀行資產(chǎn)負(fù)債表或?qū)⒅貥?gòu)，此次房貸管理新政對(duì)國內(nèi)銀行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

第一，從零售端來看，適當(dāng)控制居民加杠桿買房的速度與節(jié)奏，在此政策的影響下，銀行預(yù)計(jì)將小幅收緊個(gè)人按揭客戶的審核門檻，客戶挑選會(huì)更加優(yōu)中選優(yōu)。而更多零售信貸資源有望在信用卡、個(gè)人消費(fèi)信貸、個(gè)人經(jīng)營性貸款之間均勻分布，支持居民消費(fèi)與小微主體的經(jīng)營，這也對(duì)銀行挑選優(yōu)質(zhì)客戶、風(fēng)控水平提出了更高的要求。

第二，從對(duì)公端來看，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，銀行表內(nèi)房企融資實(shí)際上已經(jīng)審核比較嚴(yán)格，各家銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)置白名單，此次政策并未對(duì)房地產(chǎn)對(duì)公貸款占比設(shè)置上限，預(yù)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)影響相對(duì)有限。

第三，在房地產(chǎn)貸款上限的考核目標(biāo)下，銀行未來或?qū)⑦M(jìn)一步加大對(duì)制造業(yè)、科技型企業(yè)、三農(nóng)領(lǐng)域的信貸支持力度，而這些貸款主體抵押品相對(duì)不足，監(jiān)管層也是希望銀行提高信用類貸款占比，從中長(zhǎng)期看，銀行也將逐步改變過去依賴抵押物的貸款方式，資產(chǎn)負(fù)債表有望重構(gòu)，客戶結(jié)構(gòu)、貸款結(jié)構(gòu)、風(fēng)控模式也有望更加優(yōu)化。

因此，此次政策對(duì)銀行股影響偏中性，2021年銀行股的核心邏輯仍是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇驅(qū)動(dòng)銀行景氣周期上行。盡管部分上市銀行房地產(chǎn)貸款占比超出監(jiān)管上限，但在過渡期內(nèi)有時(shí)間和空間去消化資負(fù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力，并且頭部銀行在資產(chǎn)選擇、客戶選擇方面的優(yōu)勢(shì)比較明顯，預(yù)計(jì)受到政策影響相對(duì)較小。