云南民族大學(xué) 虎婭，王朝歡

一、提出問題

2020年11月16日，蛋殼公寓官方在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)聲明回復(fù)民眾稱蛋殼公寓沒有破產(chǎn)，企業(yè)也不會推卸責(zé)任，這是源于此前“蛋殼公寓破產(chǎn)”這一詞條出現(xiàn)在微博熱搜，但是包括蛋殼公寓在內(nèi)的多家長租公寓托管公司出現(xiàn)中斷資金、惡意跑路、倒閉等情況，房主收不到原本應(yīng)按期給付的房租，上門驅(qū)趕已按期給付房租的租客，租客大多都認為自己是受害者，早已給了一大筆錢要居住房子，但因“暴雷”事件遭遇房東要求退還房屋，很有可能斷水?dāng)嚯姡踔翐Q門鎖的事情，原本是為保護租客居住權(quán)和房東出租權(quán)而存在的“蛋殼公寓”突然“暴雷”。

托管公司作為中間人，在收取了租客的租金后，卻沒有按照合同約定向房東支付收取的房租，致使房東要收回房子不讓租客繼續(xù)居住，租客履行了支付房租的義務(wù)，仍然被要求退房情況發(fā)生的原因是在租金貸下，蛋殼公寓倘若出現(xiàn)了資金斷裂、惡意推卸責(zé)任或企業(yè)破產(chǎn)倒閉，租客將面臨著損失預(yù)繳的租金以及押金的風(fēng)險，而房東自己或租客將擔(dān)負因為沒有收到租金而造成的損失。與此同時，租客依然有向貸款機構(gòu)履行支付貸款本金及利息的義務(wù)。房東沒有收到托管公司支付的租金，然而租客已經(jīng)履行了支付租金的義務(wù)，房東要求收回自己所有的房屋，矛盾的是，租客要求繼續(xù)行使居住房屋的權(quán)利，房東和租客一時間相持不下，容易因為合同是否能夠繼續(xù)履行、是否應(yīng)該繼續(xù)履行造成爭執(zhí)。

“暴雷”引起社會秩序混亂，維護房東及租客的合法權(quán)益是回應(yīng)人民群眾的需求，造成問題的是長租公寓以及長租公寓管理人，租金和居住問題造成了房東和租客之間的矛盾和糾紛，在作為中介的長租公寓短期內(nèi)不能負責(zé)的狀態(tài)下，從法律上看，究竟該如何衡量并保障租客和房東的權(quán)利和利益呢？

二、相關(guān)法律合同的分析及認定

房屋由房屋所有權(quán)人（房東）向蛋殼公寓托管，而蛋殼公寓在管理房屋租賃的同時向租客收取租金，在蛋殼公寓“暴雷”事件中，蛋殼公寓收取租金后并未按照約定向房東履行支付已收取租金的義務(wù)，房東和租客的權(quán)益都受到損害，在“暴雷”事件中，房東是否有權(quán)利收回租賃房屋？租客又是否有權(quán)要求不支付租金繼續(xù)使用房屋呢

（一）租賃合同關(guān)系和委托合同關(guān)系的不同有什么影響？

關(guān)于房東和蛋殼公寓的法律關(guān)系，有兩種主流觀點，一種觀點認為二者之間構(gòu)成租賃合同關(guān)系，另一種觀點認為二者之間構(gòu)成委托合同關(guān)系。

1.若房東和蛋殼公寓之間的關(guān)系是租賃合同關(guān)系

《中華人民共和國民法典》第七百零三條規(guī)定了租賃合同的定義，第七百零四條規(guī)定了租賃合同的房屋數(shù)量、維修等內(nèi)容。房東與作為中介的長租公寓之間形成租賃合同關(guān)系時，蛋殼公寓可以依據(jù)雙方簽訂的合同對合同所涉房屋進行使用、收益，但須將房屋租金支付給房東，但在蛋殼公寓“暴雷”事件中，房東要求租客退還房屋的理由是沒有收到蛋殼公寓支付的租金，筆者查閱了蛋殼公寓和房東訂立的《財產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》以及蛋殼公寓和租客訂立的《房屋代理租賃合同》，蛋殼公寓和房東訂立的托管合同中約定，一定期限內(nèi)房東如果沒有收到房屋租金，房東有權(quán)解除租賃合同，收回合同所涉房屋。

筆者通過中國裁判文書網(wǎng)，以“蛋殼公寓”“長租公寓”“租賃合同”為關(guān)鍵詞檢索得到以下案例：

相關(guān)案例1：(2020)川0116民初3037號判決書

相關(guān)案例2：(2018)滬0104民初26407號判決書

相關(guān)案例3：(2020)川01民終4977號判決書

在以上三個案例中，法院在裁判文書中認定委托代理合同中的內(nèi)容應(yīng)該歸屬于租賃合同的內(nèi)容，具有租賃合同的構(gòu)成要件，該合同符合民法上認定租賃合同的法律關(guān)系特性，因此法院在審理案件時將房東和蛋殼公寓之間訂立的合同認定為房屋租賃合同。

若與以上案例中一樣，房東與長租公寓之間的關(guān)系是租賃合同關(guān)系，則租客在三方主體中的角色就是次承租人。因為租客已經(jīng)從長租公寓處租到房屋，房東只能直接要求占有房屋的租客退還房屋。這實際上是主張返還原物請求權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百三十五條規(guī)定權(quán)利人可以要求無權(quán)占有人返還占有物。占有人將動產(chǎn)或不動產(chǎn)占有是構(gòu)成返還原物請求權(quán)的條件之一，租客依據(jù)與蛋殼公寓簽訂的房屋出租合同占有房屋，而蛋殼公寓因房東在托管協(xié)議中賦予的權(quán)利能夠出租房屋，但其并不是房屋所有人。因此，在房東因一定期限未收到租金而解除托管協(xié)議后，蛋殼公寓在合同中被賦予的權(quán)利也因此喪失，使得租客無法再依據(jù)與蛋殼公寓簽訂的房屋出租合同繼續(xù)占有并使用房屋。

而當(dāng)房東和租客是租賃合同關(guān)系時，租客也就理所當(dāng)然是次承租人，在房東以未收到蛋殼公寓支付的租金為理由主張租客退還房屋時，租客倘若想行使繼續(xù)占有和使用房屋權(quán)利，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第17條規(guī)定請求代為履行支付租金的義務(wù)，租客可以向房東支付房東未收到的租金，阻卻房東主張合同解除權(quán)，以繼續(xù)占有和使用房屋。

在假設(shè)房東和蛋殼公寓是租賃合同關(guān)系的情況下，租客可以向蛋殼公寓追償已向蛋殼公寓支付的租金。

2.若房東和蛋殼公寓之間是委托合同關(guān)系

《民法典》第九百一十九條規(guī)定了委托合同的定義，第一百六十五條對委托代理文書的內(nèi)容進行規(guī)定。在房東和租客的糾紛當(dāng)中，委托管理合同大多數(shù)情況下被認定為委托合同，從而適用《民法典》關(guān)于委托合同的規(guī)定，因此長租公寓與租客訂立的房屋租賃合同直接對房東和租客有效力，在此情況下，即使長租公寓方違約，租客也可以繼續(xù)行使占有和使用房屋的權(quán)利，因為租客已經(jīng)按照合同約定履行了支付房屋租金的義務(wù)，倘若房東請求退回房屋，租客可以拒絕該請求。筆者又以“蛋殼公寓”“長租公寓”“委托合同”為關(guān)鍵詞在中國裁判文書網(wǎng)上檢索得到以下案例：

相關(guān)案例1：(2020)川01民終3007號判決書

相關(guān)案例2：(2019)滬01民終3424號判決書

相關(guān)案例3：(2020)渝0106民初17124號判決書

在以上三個案例中法院認為，房東委托長租公寓代為出租合同所涉房屋，在此事件中，長租公寓作為房東的代理人，代為出租合同中房東擁有所有權(quán)的房屋，為房東尋找租客并與租客訂立關(guān)于該房屋的租賃合同，長租公寓和房東之間訂立合同中的內(nèi)容歸屬于委托合同的內(nèi)容，具有委托合同的構(gòu)成要件，符合民法上對于委托合同的法律關(guān)系特征，于是法院在審理案件時將長租公寓和房東之間訂立的合同認定為委托合同，于是房東和租客之間的關(guān)系就成為租賃關(guān)系。

倘若如上述案例中法院認定的，房東和蛋殼公寓之間形成委托合同關(guān)系，那么在該法律關(guān)系中，委托人房東將自己擁有所有權(quán)的房屋委托給長租公寓代為出租及收取房租。在代理出租的情形中，委托代理的效力是：在房東授權(quán)的代理權(quán)限內(nèi)，代理人長租公寓以被代理人房東的名義實施的關(guān)于房屋租賃及收取房租的行為的法律效力就歸于被代理人房東。而在以上案件中，租客與代理人長租公寓訂立的合同當(dāng)事人就是租客和被代理人房東，合同約束租客和房東，長租公寓則被排除在該合同的效力范圍以外，不與蛋殼公寓發(fā)生聯(lián)系。租客只需按照租賃合同約定的付款方式付款即可，而無論租金是否實際被給付到房東處，租客都已經(jīng)履行了合同約定的支付租金義務(wù)，當(dāng)?shù)皻す①Y金斷裂、惡意跑路或倒閉而房東又以未收到租金為由讓租客退還房屋時，租客有權(quán)拒絕，因為除非合同另有約定，此狀態(tài)下的房東沒有讓租客退還居住房屋的權(quán)利。

從上述分析可以看出，對于房東和長租公寓之間訂立的合同是何種性質(zhì)的認定以及認定房東和長租公寓之間是何種法律關(guān)系，是判斷房東是否有權(quán)要求租客退還和搬離房屋的重要依據(jù)，也是處理租金的重要依據(jù)。

（二）對房東和蛋殼公寓簽訂合同的認定

司法實踐中，判斷合同性質(zhì)，認定法律關(guān)系，最基礎(chǔ)也是最重要的是通過合同內(nèi)容分析合同雙方真實意思表示。

《民法典》第七百零三條、第七百零四條分別規(guī)定了租賃合同，第一百六十五條和第九百一十九條規(guī)定了委托合同。對比四個條款，租賃關(guān)系和委托代理關(guān)系的最大區(qū)別是：物品所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。租賃需要轉(zhuǎn)移租賃物的使用權(quán)，委托代理關(guān)系則不需要轉(zhuǎn)移物品所有權(quán)。當(dāng)然，認定合同是何種性質(zhì)時，要從多方面對合同結(jié)構(gòu)、主體和內(nèi)容進行分析，筆者更傾向于認為長租公寓和房東之間形成委托代理關(guān)系，租客和房東之間形成租賃關(guān)系。

1.對《財產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》進行分析

從網(wǎng)上查閱到《財產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，對其進行分析，找到以下筆者認為該合同屬于委托合同的依據(jù)：

委托代理合同一般會明確約定代理事項，該合同在委托權(quán)限一項下進行了約定：“委托代理權(quán)限自2019年X月X日至2022年X月X日，甲方同意將房屋委托給乙方做代理，相應(yīng)權(quán)限包括代理甲方運營及出租房屋……”

在委托合同中，蛋殼公寓方不僅不需要向房東支付租金，蛋殼公寓方還可以要求房東向己方支付處理委托事項的合理報酬。例如委托合同中約定由蛋殼公寓方向租客收取租金，再將租金轉(zhuǎn)交給房東的事項報酬。《財產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》中關(guān)于處理委托事務(wù)的費用項下規(guī)定：“甲方同意向乙方支付服務(wù)費，”“管理期間，乙方有權(quán)利提供給甲方合同約定的管理服務(wù)，收取相應(yīng)的費用?！?/p>

在《財產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》乙方的權(quán)利義務(wù)項下還規(guī)定了因受托人過錯致委托人損失的賠償責(zé)任:“管理期間，乙方承諾妥善管理標的資產(chǎn)，因乙方重大過錯而致使標的資產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！辈⒓s定：“委托代理因為不轉(zhuǎn)移使用權(quán)?！?/p>

2.對《房屋代理租賃合同》進行分析

從百度、谷歌等平臺檢索并查閱租客和長租公寓訂立的合同，在蛋殼公寓向租客提供的《房屋代理租賃合同》中表明了該合同訂立的主體，其中，房東是訂立合同主體中的出租方，租客是訂立合同主體中的承租方，合同的名稱則是房屋代理租賃合同。長租公寓作為市場經(jīng)營主體，接受國家監(jiān)管，并以公司信用為擔(dān)保，使普通消費者有理由相信長租公寓與房屋所有權(quán)人房東之間形成委托代理關(guān)系，而租客與房東之間則形成租賃關(guān)系。

從內(nèi)容上看，《房屋代理租賃合同》中還約定租客須定期定額支付租金，租金最后由房東收取，由此可見，在租金流轉(zhuǎn)過程中，蛋殼公寓方并不是最后的租金收益人，房屋收益最終還是由房東收取。另外有關(guān)房屋附帶的物業(yè)管理費、水電費等費用，合同載明：“由于乙方居住而產(chǎn)生的生活費用由乙方承擔(dān)，租賃結(jié)束后，乙方須得交清欠費?！?/p>

三、法律建議

（一）房東可以解除合同，但無權(quán)要求租客退還房屋

無論蛋殼公寓方與房東之間的合同是租賃合同還是委托合同，《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規(guī)定，合同主體可以在對合同達成一致的基礎(chǔ)上解除合同，當(dāng)合同主體約定的解除合同的事由出現(xiàn)時即可解除合同。例如，蛋殼公寓與房東之間的合同中明確表明了若蛋殼公寓延遲履行交付房屋租金義務(wù)達到15日，那么合同相對方房東此時即擁有了單方解除合同的權(quán)利，此約定事由就屬于上述所說的合同主體可以約定解除合同的事由，當(dāng)?shù)皻す⑽绰男辛x務(wù)致使出現(xiàn)解除合同的事由時，房東按照法律規(guī)定以及合同約定可以行使解除合同的權(quán)利。

筆者認為，長租公寓與房東因訂立委托管理合同而形成委托代理關(guān)系，租客則按照合同約定履行定期足額支付房屋租金的義務(wù)，房東則因為長租公寓和租客之間訂立租賃合同的效力而沒有權(quán)利要求租客搬離占有的房屋。

筆者建議，當(dāng)事人可以從以下兩條渠道解決現(xiàn)有困境，一方面，房東與租客之間進行積極協(xié)商交流，以便幫助租客盡快從銀行處取得銀行向蛋殼公寓已支付租金的支付憑證；另一方面，發(fā)生中介公司跑路或倒閉情況的，建議房東積極采取法律途徑解決問題，可以憑借合同，以委托代理合同關(guān)系直接起訴蛋殼公寓。

（二）租客

由于各地政府采取緊急措施應(yīng)對蛋殼公寓“暴雷”事件，租客可以在已支付租金范圍內(nèi)繼續(xù)占有和使用合同所涉房屋。倘若房東采用極端方式讓租客搬離并退還占有的房屋，租客可采用合乎法律的方式保留相關(guān)證據(jù)，當(dāng)然，租客也可以通過物業(yè)管理公司、公安機關(guān)等合法渠道進行調(diào)解，以便解決糾紛。如果租戶已經(jīng)搬離合同所涉房屋，可以采取法律手段，通過訴訟方式向蛋殼公寓追回已支付租金，并追究蛋殼公寓的違約責(zé)任。

（三）預(yù)防

房屋托管對房東、租客的風(fēng)險都很大。廣大房東在選擇中介公司時，應(yīng)選擇實力較強、信譽較好的中介公司。租客在租房時，應(yīng)首選的是直接與房東訂立房屋租賃合同，或者與房東、中介公司訂立三方協(xié)議，最重要的是租客將房屋租金匯入房東指定賬戶，這在極大程度上降低了因中介公司不向房東支付租金，被房東清退的風(fēng)險。倘若已經(jīng)發(fā)生中介公司拒不支付租金的情形，租客和房東都應(yīng)盡快整理相關(guān)合同、付款憑證等證據(jù)材料，并向法律從業(yè)者咨詢，將證據(jù)材料都交由法律從業(yè)者進行專業(yè)分析，通過三方協(xié)商、申請保全、提起民事訴訟等合法途徑追究中介公司的違約責(zé)任，維護自身合法權(quán)益。

蛋殼公寓“暴雷”事件引起社會公眾廣泛關(guān)注，長租公寓托管公司中斷資金、惡意跑路等導(dǎo)致長租公寓托管公司、房屋所有權(quán)人和租客三方主體合同履行產(chǎn)生糾紛，房屋所有權(quán)人和租客的權(quán)益受到損害，社會秩序混亂。綜上，對長租公寓中相關(guān)合同進行法律分析和認定有助于厘清主體關(guān)系，解決三方主體合同糾紛，維護房屋所有權(quán)人和租客的權(quán)益，進而維護社會穩(wěn)定。