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        加快推進(jìn)農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證

        2021-01-03 07:25:46南通市不動產(chǎn)登記中心蔣丹紅
        區(qū)域治理 2021年24期
        關(guān)鍵詞:農(nóng)村

        南通市不動產(chǎn)登記中心 蔣丹紅

        一、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作的概述

        《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律、政策對農(nóng)民房地一體確權(quán)登記起到了規(guī)范作用,為開展農(nóng)村不動產(chǎn)登記提供了法律依據(jù),有效保護(hù)了農(nóng)民的合法財產(chǎn)。物權(quán)的合法性和有效性是有力的保證,可有效避免因產(chǎn)權(quán)不清而引起的糾紛和經(jīng)濟損失。沒有獲得相關(guān)宅基地證明的權(quán)利人可以通過申請、審批、公示等方式取得證書。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策的要求,對房屋及土地權(quán)屬資料,如登記范圍、時間、面積、建筑層數(shù)、共有墻的產(chǎn)權(quán)、界址等資料進(jìn)行整合、整理、歸類,切實做好農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、審查結(jié)果、數(shù)據(jù)庫建設(shè)等重點事項。唯有做好各項工作,才能保證農(nóng)房一體確權(quán)登記的順利開展和推進(jìn)。

        二、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的目的和意義

        通過農(nóng)村房地產(chǎn)與土地權(quán)屬一體化、登記發(fā)證,明確農(nóng)村房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),有效減少因權(quán)屬糾紛引發(fā)的諸多社會矛盾。通過登記農(nóng)村房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),可以進(jìn)一步提升農(nóng)村房地產(chǎn)價值,為擴大農(nóng)戶財產(chǎn)性收入提供法律依據(jù)和政策保障。同時,保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益,促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,打通覆蓋城鄉(xiāng)不動產(chǎn)的不動產(chǎn)登記制度通道,將農(nóng)村房屋納入不動產(chǎn)登記,為城鎮(zhèn)化和戶籍改革提供了現(xiàn)實條件。農(nóng)民是否愿意進(jìn)城,或能否進(jìn)城,是城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的前提,要確保跟進(jìn)能力。鄉(xiāng)村別墅成為法律認(rèn)可和保護(hù)的房地產(chǎn),不僅為進(jìn)城農(nóng)民帶來了可能的資本收益,增加了進(jìn)城資本,也增加了未來資產(chǎn)安全的實力和信心,助力城鎮(zhèn)化,直接推動戶籍改革。在討論這個問題時,有必要分析我國農(nóng)村土地權(quán)利的歷史變遷。中華人民共和國成立以來,對農(nóng)村集體土地的分配和安排進(jìn)行了長期的探索。解放初期,中國農(nóng)民有處置土地的權(quán)利,但在人民公社時期,農(nóng)民的土地被剝奪和沒收。之后,在土地分戶的同時,實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制,收回部分農(nóng)民的土地權(quán)利。中華人民共和國成立以來,農(nóng)村集體土地權(quán)利保護(hù)制度經(jīng)歷了系統(tǒng)的調(diào)整和改革,農(nóng)村集體土地的認(rèn)定經(jīng)歷了多次實踐和探索。在證書頒發(fā)制度實施之初,我國的土地交易并不順利。集體土地上的房屋建筑物未進(jìn)行登記,而且由于當(dāng)時社會條件和技術(shù)手段的限制,難以確定農(nóng)村房地的一體化,同時缺乏土地調(diào)查,許多問題仍然存在。如今我國法律明確規(guī)定農(nóng)民可以免費使用,沒有使用期限。但目前存在使用不合理、非法占用、購買困難、多戶居住等問題,農(nóng)民只能選擇退出或自愿轉(zhuǎn)讓。

        三、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證現(xiàn)狀分析

        研究農(nóng)村房地一體確權(quán)、登記和發(fā)證問題,要把握農(nóng)村實際,進(jìn)行相應(yīng)的分析。這一時期的相關(guān)內(nèi)容包括:(1)目前,土地資源管理效率的提高和社會的不斷發(fā)展對農(nóng)村經(jīng)濟產(chǎn)生了積極影響,為相關(guān)土地的開發(fā)創(chuàng)造了條件,應(yīng)積極做好發(fā)證工作,爭取有利條件,取得一致成效。但由于受傳統(tǒng)觀念、方法不當(dāng)?shù)纫蛩氐挠绊?,農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記分配缺乏科學(xué)性,制約了其工作水平的提高。(2)在此過程中,確權(quán)登記發(fā)證落實力度不強,面臨一些困難,影響了農(nóng)村經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和土地管理的有效性。

        四、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證的難點

        (1)對農(nóng)村土地確權(quán)工作的意義認(rèn)識不到位。長期以來,外地打工、進(jìn)城求學(xué)的流動趨勢明顯,大片地區(qū)的老人和兒童仍生活在農(nóng)村,其余人口更注重直接利益,如土地流轉(zhuǎn)補償和土地占用補償,對未來受益的土地所有權(quán)漠不關(guān)心。對農(nóng)村土地所有權(quán)認(rèn)識不足,直接降低了農(nóng)民在農(nóng)村土地所有權(quán)核定工作中的投入產(chǎn)出不夠明確,后期配合不夠。對于基層政府來說,農(nóng)村土地權(quán)利核查工作的投入產(chǎn)出與預(yù)期不同,不能帶來明顯的收益。(2)歷史遺留問題。雖然國家已經(jīng)全面開展了農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作,但在確權(quán)工作中還存在一些困難。歷史遺留的土地權(quán)屬爭議較多,是正確核實的主要障礙。由于長期的土地改革、人口結(jié)構(gòu)的變化、政策的調(diào)整,歷史遺留問題逐年增多,部分土地權(quán)屬和使用狀況仍然混亂。(3)確權(quán)工作的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。在項目推進(jìn)過程中,中央政府對地方政府的引導(dǎo)確認(rèn)了所有權(quán)力,但理念、業(yè)務(wù)推進(jìn)等基本原則仍需地方政府適應(yīng)現(xiàn)實。在這種情況下,應(yīng)通過民主協(xié)商或承包商重新融入社會、土地轉(zhuǎn)換和實現(xiàn)農(nóng)田權(quán)利,保持公共財產(chǎn)私人開采的明確標(biāo)準(zhǔn),并恢復(fù)流動性。這種保護(hù)產(chǎn)權(quán)的具體措施往往導(dǎo)致地方政府缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),造成不公平,增加了農(nóng)民對政策預(yù)期的不確定性。(4)農(nóng)村“一戶多宅”問題?!锻恋毓芾矸ā愤€規(guī)定,農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地。但是,隨著社會環(huán)境和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展,村民的生活質(zhì)量有了很大的提高。一些村民通過繼承、出售、贈與、重組、新建、不拆遷、隨意改變土地質(zhì)量等方式,獲得了多處農(nóng)房的所有權(quán),這也反映了農(nóng)村多房的事實。(5)房地權(quán)屬證明文件不足。①個人原因。由于搬遷損壞、自然災(zāi)害損失、物權(quán)法不了解等保管不當(dāng),公眾無法提供與住房有關(guān)的法律證明,土地使用權(quán)將喪失。無法自我證明的房地產(chǎn)合法所有權(quán)。②政府原因。部分農(nóng)村地區(qū)建設(shè)用地指標(biāo)供給不足,農(nóng)村住房用地配置嚴(yán)重不足。大量農(nóng)民無法滿足自己的合理要求,被迫非法占有、建造房屋,未取得合法的產(chǎn)權(quán)證明進(jìn)行登記。

        五、總體目標(biāo)與基本底線

        (一)總體目標(biāo)

        農(nóng)村房地一體確權(quán)登記是一項涉及群眾切身利益的業(yè)務(wù)工作和民生工程。(1)在設(shè)定目標(biāo)時,盡量保證產(chǎn)權(quán)的最大保護(hù)。從歷史辯證的角度看,要尊重歷史,量力而行,為符合資格主體、面積指標(biāo)、一戶一宅的人提供更多的福利。我們必須堅決維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。(2)實現(xiàn)“量力而行”,注冊比例最大化。要有效避免“偏查、忽視登記、不發(fā)證”的問題,一是要確保農(nóng)村經(jīng)營場所登記“一步到位”,確保登記發(fā)證工作明確,防止出現(xiàn)新的歷史問題。另外要將注冊認(rèn)證和統(tǒng)一注冊率作為量化考核的硬性指標(biāo)。(3)“應(yīng)減盡減”實現(xiàn)最簡單的程序。通過減少不必要的文件、簡化違法替代程序、允許替代證據(jù)等措施,依據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī),為實現(xiàn)土地利用提供了有力保障。

        (二)基本底線闡述

        為避免政策偏差,必須堅持價值取向,守住政策底線。(1)“一戶一居”必須嚴(yán)格遵守底線。(2)嚴(yán)格遵守禁止占用耕地的底線,對占用耕地的房屋不予登記。(3)嚴(yán)格遵守計劃底線。

        六、農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記發(fā)證問題的解決方向和要點

        (一)將統(tǒng)籌兼顧和夯實基礎(chǔ)進(jìn)行有效結(jié)合

        要在各省有效開展農(nóng)村土地調(diào)查,根據(jù)實際情況和發(fā)展情況,對相關(guān)文件的要求進(jìn)行完善和優(yōu)化。只有這樣,工作才能與時俱進(jìn)。各地要充分考慮建設(shè)用地集體流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地市場準(zhǔn)入、房地產(chǎn)整合登記等土地制度改革的現(xiàn)實必要性,分析具體懸而未決的問題,確定相關(guān)問題的調(diào)查辦法,確保農(nóng)村房地產(chǎn)調(diào)查工作整體穩(wěn)定,確保統(tǒng)一。

        (二)因地制宜,將政策細(xì)化,利于目標(biāo)的執(zhí)行

        政策的落實需要因地而異。各省要充分分析存在的問題,進(jìn)一步優(yōu)化和明確相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),在一定程度上完善相應(yīng)措施。堅持用地程序,根據(jù)實際情況嚴(yán)格評估規(guī)劃和地圖。在解決農(nóng)村土地糾紛中,要充分發(fā)揮基層地方政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的作用,建立健全農(nóng)村土地糾紛調(diào)解組織,積極維護(hù)群眾合法權(quán)益。

        (三)能發(fā)則發(fā),謀求長遠(yuǎn)發(fā)展

        各地要根據(jù)實際制定合理完備的發(fā)展目標(biāo),認(rèn)真落實農(nóng)家樂和公有土地證,全面有效落實各項政策文件,確保各項工作順利推進(jìn)。各地區(qū)要建立明確的認(rèn)證點,打好基礎(chǔ),有效積累經(jīng)驗。從長遠(yuǎn)來看,要加強信息化、現(xiàn)代化建設(shè),將計算機技術(shù)應(yīng)用到數(shù)字化管理和信息化應(yīng)用過程中,使整個工作適應(yīng)社會現(xiàn)代化進(jìn)程。

        (四)創(chuàng)新政策處理,著力破解歷史遺留問題

        由于分散登記制度的存在,農(nóng)民長期面臨著審批不到位、建筑質(zhì)量監(jiān)管不到位、違法行為處置不力等歷史遺留問題。實施農(nóng)村不動產(chǎn)登記,首先要解決宅基地、農(nóng)房處置等政策問題。建設(shè)用地權(quán)利人建造的建筑物、構(gòu)筑物和附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地權(quán)利人,但有相反證據(jù)的除外。農(nóng)村房屋所有權(quán)主體的確定應(yīng)以當(dāng)時宅基地審批主體為依據(jù),保持不動產(chǎn)權(quán)利主體一致。地方政府要堅持尊重歷史、規(guī)范登記的原則,明確不同歷史階段的處理政策,依法認(rèn)定權(quán)利主體,科學(xué)把握政策邊界,因地制宜、規(guī)范工作。

        (五)強化宣傳發(fā)動,著力破解農(nóng)民登記意愿難題

        農(nóng)民意愿是推動農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證的內(nèi)生動力。農(nóng)民不愿登記將使工作更加困難。在很多農(nóng)民不愿意申請、不愿意配合、不愿意被處罰、不愿意領(lǐng)證的情況下,地方政府要根據(jù)實際情況和當(dāng)?shù)厍闆r,通過微電影、海報、橫幅等方式,讓農(nóng)民充分認(rèn)識到獲得不動產(chǎn)權(quán)的重要性,引導(dǎo)農(nóng)民積極配合,變“要我做”為“我想做”。同時,要大力宣傳農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證的相關(guān)政策法規(guī),幫助農(nóng)民樹立法律意識,進(jìn)一步提高登記意愿。

        七、結(jié)束語

        農(nóng)村房地產(chǎn)與土地權(quán)屬核證登記相結(jié)合,深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革,盤活農(nóng)村土地資源,夯實農(nóng)村發(fā)展產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ),振興農(nóng)村。這是保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益的有效途徑,事關(guān)農(nóng)村改革發(fā)展穩(wěn)定大局,加快農(nóng)村土地市場改革,促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展,促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。

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