李燕如

（廣州恒運(yùn)企業(yè)集團(tuán)股份有限公司，廣東 廣州 510730）

近年來我國政府為了使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到健康以及有序的發(fā)展，不斷地實(shí)施調(diào)控政策，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，既是機(jī)遇同時也是挑戰(zhàn)，在宏觀政策的調(diào)控以及管制背景下，雖然我國各地的房價有所回落，但與此同時也給予房地產(chǎn)企業(yè)諸多發(fā)展的困擾，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺的困局，甚至出現(xiàn)了資金鏈斷裂的現(xiàn)象。為此，在宏觀政策的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何做好資金管理工作，是保障房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭當(dāng)中獲得良性發(fā)展的關(guān)鍵所在。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點(diǎn)

1.資金需求量大

房產(chǎn)作為大宗商品，房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一項大工程，而且房產(chǎn)開發(fā)屬于先投入后獲利的項目，單一棟樓的投入至少也在幾十萬元。具體從房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)各環(huán)節(jié)來看，前期投資時期，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)方案、土地競買保證金等方面都需要投入費(fèi)用，而這部分費(fèi)用是不論最終能否中標(biāo)都需要投入的。開發(fā)前期，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定詳細(xì)的設(shè)計方案，勘察、許可證辦理收費(fèi)等環(huán)節(jié)，需要投入資金；開發(fā)建設(shè)階段是整個項目周期最長的環(huán)節(jié)，同時也是資金大量投入環(huán)節(jié)，包括工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、裝修費(fèi)用、管理費(fèi)用等；后期銷售階段，也存在營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用等。一個工期建設(shè)中的投入少則幾億元，多則幾十億元、上百億元不等，不論是在建設(shè)環(huán)節(jié)還是流通環(huán)節(jié)，都需要企業(yè)投入大量的資金。對資金的高需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)較為依賴貸款，比如消費(fèi)貸款、開發(fā)貸款、按揭貸款等等，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理時，需要注意融資問題，合理的融資才能降低企業(yè)融資成本，實(shí)現(xiàn)資金價值最大化發(fā)揮。

2.資金期限較長

一項房產(chǎn)項目從開發(fā)到銷售獲利，中途需要經(jīng)過取得土地、具體施工以及竣工驗(yàn)收交付等流程，涉及政府部門、建筑施工企業(yè)、供貨商等多個參與主體，過程繁瑣復(fù)雜，一項工期短則三四年，長則八九年，企業(yè)投入的資金被占用時間較長，即資金回報周期較長，而在這期間，房地產(chǎn)企業(yè)其他日常業(yè)務(wù)、其他開發(fā)項目也在同步進(jìn)行，較長的資金占用期限容易加大企業(yè)資金周轉(zhuǎn)失靈風(fēng)險。

3.資金變現(xiàn)難度比較大

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目屬于不動產(chǎn)，不論是房產(chǎn)還是土地，都有地域限制，變現(xiàn)難度較大，且由于這些不動產(chǎn)的價格受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平、人口等因素的影響較大，變現(xiàn)能力也不確定，有時房地產(chǎn)企業(yè)可以快速出售，有時可能多年無人問津，比如目前大多省份或多或少都有爛尾樓現(xiàn)象。然而房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金都投入到了不動產(chǎn)之中，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)需要具備快速獲得資金的能力，否則就會導(dǎo)致整體項目停工，使企業(yè)陷入運(yùn)轉(zhuǎn)難的境遇。

4.資金使用監(jiān)管主體較多

房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的重要力量，是當(dāng)前政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)對象，而且隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”，其投資收益和以往投資測算數(shù)據(jù)之間的差異較大，投資風(fēng)險增加，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管更加嚴(yán)格，政策變動較為頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好應(yīng)對政策變嚴(yán)帶來的沖擊的準(zhǔn)備。比如近幾年國家針對房價攀升過快提出的“限購”“房產(chǎn)稅”“三條紅線”等政策，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和融資成本；部分融通的資金由于政策限定，被金融機(jī)構(gòu)提前收回，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來突發(fā)的資金缺口。而且由于房地產(chǎn)企業(yè)融通的資金主要來自于銀行、私募基金、信托等，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用也受到銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、央行等機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，資金使用限制較強(qiáng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

1.沒有建立完善的資金預(yù)算制度，盲目投資

資金管理作為財務(wù)管理的重要組成部分，一直是企業(yè)管理的重點(diǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有一套資金管理體系，但從現(xiàn)代企業(yè)管理的角度來看，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理的認(rèn)識不夠全面，對資金的管控方向主要在于保證資金的安全方面，提升資金效率的理念只存在于意識中，并未采取系統(tǒng)的手段來落實(shí)。實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理理念的認(rèn)識不夠全面，對資金的預(yù)算管理工作沒有給予相應(yīng)的重視，更加談不上建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理制度，使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目的投資以及經(jīng)營等環(huán)節(jié)時，沒有對于企業(yè)資金做到高效率的管理，使得各個環(huán)節(jié)在實(shí)際的運(yùn)作當(dāng)中資源浪費(fèi)，費(fèi)用超支。并且，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合不夠理想，財務(wù)人員未參與企業(yè)決策，在項目投資時，對市場環(huán)境以及宏觀政策環(huán)境等的分析不夠充分，沒有深入地調(diào)研市場的消費(fèi)情況，致使房地產(chǎn)市場的供求比例失衡，造成了房地產(chǎn)市場的銷售進(jìn)度與項目建設(shè)進(jìn)度脫節(jié)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)的盲目投資和擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資很難得到回報，從而造成企業(yè)的資金困擾，甚至資金鏈斷裂的現(xiàn)象。即使有的房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金預(yù)算管理制度，但是在實(shí)際的運(yùn)作當(dāng)中，并不能夠按照規(guī)范進(jìn)行嚴(yán)格實(shí)施，為此，使得建立的資金預(yù)算管理制度流于形式，致使企業(yè)的資金預(yù)算與企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作相脫節(jié)，造成了企業(yè)的盲目投資。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑單調(diào)，致使房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難

隨我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國金融市場也在不斷完善，金融工具種類逐漸多元化，企業(yè)融資渠道也多種多樣，包括銀行貸款、信托、發(fā)行股票、發(fā)行公司債等。但目前我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段較為單一，基本是通過銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款來獲得項目建設(shè)資金的，大量資金來源于某個金融機(jī)構(gòu)，既不利于融資成本最低化，也不利于融資風(fēng)險分散。一旦受政策或其他因素影響，金融機(jī)構(gòu)提前收回資金，房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)就會存在巨大的資金缺口，加大企業(yè)融資壓力。過多的融資也會使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高，倘若后期經(jīng)營性資金流入不理想，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨較大的償債壓力，陷入借新債償舊債的困境，加大房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本以及融資風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)面臨破產(chǎn)危機(jī)。

3.落后的資金管理模式，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資源的浪費(fèi)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目工程進(jìn)度款撥付時不能夠進(jìn)行成本的有效控制，合理地安排款項的撥付時點(diǎn)，一個房地產(chǎn)企業(yè)會在不同的地點(diǎn)，或者同一地點(diǎn)擁有不同的在建設(shè)項目，而對于不同的在建設(shè)項目，房地產(chǎn)企業(yè)會給予這些項目設(shè)立相應(yīng)的銀行賬戶，這樣會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)資金分散，使得企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者不能夠全面以及及時地了解在建設(shè)項目資金的使用情況，為此，這種落后的資金管理方法使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金不能夠得到很好的循環(huán)與利用[1]。

4.房地產(chǎn)企業(yè)沒有深入的了解資金預(yù)算的執(zhí)行情況，從而做不到對于項目資金使用情況的有效跟蹤

很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有全面地掌握項目預(yù)算資金的使用情況，不夠重視對預(yù)算資金使用情況的追蹤，對于房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收和預(yù)付賬款等往來賬目不能夠進(jìn)行高效率的追蹤，沒有將項目承包人的績效與項目款項管理工作相掛鉤，并且沒有制定相應(yīng)的獎懲制度，來做好房地產(chǎn)企業(yè)資金的管理工作，最終沒有對于項目的事前和事中做到有效控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方法

1.房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金預(yù)算管理工作，建立完善的資金預(yù)算管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作當(dāng)中首先需要做好資金預(yù)算工作，這是保證房地產(chǎn)企業(yè)資金良性循環(huán)的第一步，合理的資金預(yù)算計劃能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金得到最大化利用，為此需要房地產(chǎn)企業(yè)的各業(yè)務(wù)部門共同制定合理的全面資金預(yù)算方案，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算方案內(nèi)容是由資金預(yù)算的收入和支出兩大主體組成，房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算收入是指通過企業(yè)的經(jīng)營活動所獲得的利潤，房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算支出是經(jīng)營活動所需要投入的資金。房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要重視企業(yè)的資金預(yù)算管理工作，建立合理的房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度；引導(dǎo)以及督促項目的負(fù)責(zé)人能夠?qū)τ谫Y金預(yù)算方案做到全面的了解，并且給予項目負(fù)責(zé)人一定的管理權(quán)限，做好對于資金預(yù)算方案的執(zhí)行工作。在執(zhí)行資金預(yù)算方案時，需要資金預(yù)算管理工作的相關(guān)人員能夠?qū)Y金在項目各個環(huán)節(jié)的使用情況進(jìn)行全面的追蹤以及檢查，并且對于項目資金的使用情況與項目資金的預(yù)算進(jìn)行差異的分析，并且對于發(fā)現(xiàn)的問題能夠采取有效的方案進(jìn)行及時改進(jìn)，需要將資金的預(yù)算執(zhí)行情況及時的上報給予房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理部門。使得資金預(yù)算的管理部門能夠針對于項目當(dāng)中不合理的資金使用情況做到及時分析及修正，并且將預(yù)算外的資金支出納入預(yù)算外支出，保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算方案能夠順利實(shí)現(xiàn)，保證在建項目能夠順利完成。通過房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的在建項目使用資金做到合理規(guī)劃，并且能夠通過合理的預(yù)算流程對于項目資金的使用情況做到合理控制，使得企業(yè)的財務(wù)管理工作能夠?qū)τ谄髽I(yè)的業(yè)務(wù)活動做到及時了解，以及信息的及時掌握，最終通過對于業(yè)務(wù)信息的合理分析，從而實(shí)現(xiàn)對于業(yè)務(wù)活動的合理控制與計劃，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的順利完成，保證企業(yè)資金的高效率管理[2]。

2.創(chuàng)建多樣式的融資渠道，通過對比，選擇資金成本最低的最優(yōu)融資方案，降低資金使用成本，提高資金使用效率

目前我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是采取銀行貸款來獲得企業(yè)的項目建設(shè)資金，為此我國的房地產(chǎn)企業(yè)與銀行存在長期依存的關(guān)系。首先，需要房地產(chǎn)企業(yè)對于自己的建設(shè)項目特點(diǎn)能夠做到充分了解，對銀行的信貸政策能夠做到及時的分析了解，從而能夠維護(hù)好與銀行之間的關(guān)系，使得房地產(chǎn)企業(yè)最主要融資渠道得到有效的保障[3]。同時企業(yè)應(yīng)保持良好的信用等級，通過多家銀行方案對比，選擇最低資金成本合作方。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他公司進(jìn)行合作，共同進(jìn)行項目的建設(shè)，這樣能夠更快速吸收充足的資金進(jìn)行項目的建設(shè)。再次，房地產(chǎn)企業(yè)也可以多種工程款支付方式，如商業(yè)承兌匯票、云信支付等，降低資金占用成本；或在總承包施工合同中約定付款節(jié)點(diǎn)，盡量延后資金支付時點(diǎn)，由供應(yīng)商或施工單位進(jìn)行墊資，這樣就能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)延遲資金的流出，從而擴(kuò)展融資渠道。

3.制定合理的開發(fā)方案

根據(jù)房地產(chǎn)項目的規(guī)模情況，通過多種方案測算，合理分期開發(fā)，確定最優(yōu)的開發(fā)方案，建立完善房地產(chǎn)經(jīng)營商業(yè)模式，提高資金運(yùn)作管理水平，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈得到良性循環(huán)。

房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)業(yè)的銷售是回籠資金的最佳途徑，如果房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)銷售情況良好，那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就能夠得到良性循環(huán)，但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人們對于生活品質(zhì)要求的提高，對于房地產(chǎn)項目的品質(zhì)也提出了更高的要求。不僅要求房地產(chǎn)項目的外部環(huán)境優(yōu)美，同時也需要配備相應(yīng)的完善設(shè)施，做到房地產(chǎn)項目質(zhì)量過硬，風(fēng)格與品味符合大眾需求，為此需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高項目的設(shè)計以及開發(fā)能力，從而能夠建設(shè)出更加符合市場需求的房地產(chǎn)項目，提高服務(wù)質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項目的快速銷售，使得企業(yè)的投入資金能夠做到快速回籠，并實(shí)現(xiàn)項目利潤最大化。

對于規(guī)模較大的項目，可采用分期開發(fā)，利用前一期的銷售資金回籠滾動開發(fā)后期工程。一般來講，首期開發(fā)應(yīng)選擇建設(shè)期限最短、投資最少的工程范圍。如無地下室或地下室面積最小、無不可售的公建配套等，以實(shí)現(xiàn)最快速地回籠資金。銷售定價方面，一般前期銷售單價較低，以促進(jìn)銷售，后期再慢慢提升售價。因此，同個項目地理位置較優(yōu)定價較高的產(chǎn)品可在后期開發(fā)。

4.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)全員的資金管理意識，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠意識到房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的重要性，并且能夠明白資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的意義，將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作作為企業(yè)管理工作的核心內(nèi)容，做好對房地產(chǎn)企業(yè)資金支出的管理工作，從而有效地控制資金的支出。同時，需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工意識到資金管理的重要性，生產(chǎn)活動當(dāng)中要有資金管理意識，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠做到全方位的成本控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金能夠得到合理的應(yīng)用，避免財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立信息化管理平臺，對于資金進(jìn)行有效的管控，通過信息管理平臺能夠了解企業(yè)資金的流向，并且對于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目建設(shè)時，對于資金使用情況存在的問題能夠得到及時發(fā)現(xiàn)以及解決，避免在進(jìn)行項目的建設(shè)時造成資金浪費(fèi)，從而給房地產(chǎn)企業(yè)造成財務(wù)風(fēng)險，使得房地產(chǎn)在建項目在進(jìn)行資金的使用時能夠站在房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益角度，做到對資金的高效率使用。

5.做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的審計工作，對于房地產(chǎn)企業(yè)資金能夠做到全方位的監(jiān)控

企業(yè)應(yīng)該按計劃對于在建設(shè)項目的資金使用情況進(jìn)行及時的調(diào)查以及監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過報表來了解資金的使用情況，也可以設(shè)立專項檢查小組來發(fā)現(xiàn)在建項目對于資金預(yù)算的執(zhí)行情況，特別是對于應(yīng)收款項和預(yù)付款項賬目能夠做到全面的了解以及追蹤，將房地產(chǎn)工作人員的績效或者項目負(fù)責(zé)人的績效與項目應(yīng)收款項的回籠情況進(jìn)行相掛鉤，并且建立相應(yīng)的獎懲制度，盡量減少企業(yè)的資金損失，避免壞賬情況的出現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該做好項目的資金監(jiān)控工作，做到對于項目資金使用前的預(yù)控和資金使用期間的監(jiān)控，對于資金使用前的預(yù)控是為了對于房地產(chǎn)企業(yè)資金的流向以及流量能夠做到合理預(yù)測。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際發(fā)展的需要編制不同時間段的資金收支計劃，從而對企業(yè)在建項目的資金投入以及收入情況做到合理的管理與分析[4]。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)想要在競爭激烈的房地產(chǎn)市場當(dāng)中獲得良性發(fā)展，那么就需要做好企業(yè)的資金管理工作。在進(jìn)行企業(yè)資金管理工作時，首先需要做好企業(yè)資金的預(yù)算管理工作，建立完善的資金預(yù)算管理制度；同時還需要拓展企業(yè)的融資渠道，保障企業(yè)資金鏈的良性循環(huán)；還需要合理確定項目開發(fā)方案，建立完善房地產(chǎn)經(jīng)營商業(yè)模式，提高資金運(yùn)作管理水平；最后房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工擁有資金管理意識，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部資金管理工作，做到對房地產(chǎn)企業(yè)資金的全方位管理。從而在節(jié)約成本的同時，使得企業(yè)資金能夠做到最大化利用，給予房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得良性以及可持續(xù)性的發(fā)展。