裴小燕

（山東泰鑫置業(yè)有限公司，山東 臨沂 276000）

當(dāng)前我國人民生活質(zhì)量不斷提升，越來越多人涌入大城市尋求發(fā)展機(jī)會，這直接促進(jìn)著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，在人們住房需求不斷提升的同時，房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模、數(shù)量都呈現(xiàn)上升趨勢。在房地產(chǎn)項目銷售的過程中，由于其銷售形勢的十分多樣，企業(yè)所實行的準(zhǔn)則可能和稅法、會計準(zhǔn)則中的內(nèi)容存在一定差異，財務(wù)報表無法如實反映企業(yè)運營狀況的現(xiàn)象時有發(fā)生，長此以往會為企業(yè)發(fā)展帶來嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。為了有效解決這一問題，財務(wù)人員要深入了解國家政策中的有關(guān)要求，嚴(yán)格按照規(guī)章制度開展會計核算工作，確保財務(wù)報表中的各項數(shù)據(jù)真實準(zhǔn)確，為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供保障。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)會計處理和稅法差異進(jìn)行分析具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

1.業(yè)務(wù)范圍廣泛

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以土地作為主要依托的，通過建設(shè)各種工程項目，以出租、銷售或其他形式進(jìn)行經(jīng)營，具有一定的特殊性，業(yè)務(wù)范圍十分廣泛。除了上述方式之外，還可以轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)，對房屋進(jìn)行改造升級，從中獲取經(jīng)濟(jì)利潤。

2.屬于高投資、高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)

首先，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在項目開發(fā)前期的立項、規(guī)劃、手續(xù)證件的辦理等環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，在工程建設(shè)項目建設(shè)過程中，材料、設(shè)備、人力資源也需要資金進(jìn)行維持。其次，房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程十分復(fù)雜，流程較為繁瑣，需要將成本、設(shè)計、施工、銷售、國家政策等因素都考慮在內(nèi)，一旦行業(yè)內(nèi)部發(fā)展環(huán)境以及市場外部環(huán)境發(fā)生變動，將會為其發(fā)展帶來嚴(yán)重影響，甚至?xí)斐少Y金鏈斷裂，讓項目無法繼續(xù)開展。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都非常依賴銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，當(dāng)無法取得理想收益時，為其帶來的風(fēng)險將會是毀滅性的。如果資金缺乏，各環(huán)節(jié)的工作也就無法順利開展。再次，通常來說房地產(chǎn)項目的施工周期長，不確定性因素多，資金回報周期長，從各方面來說其風(fēng)險都比較高。

3.高收益、高回報產(chǎn)業(yè)

收益、回報和其前期的投資、風(fēng)險是成正比的，房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的項目類型十分多樣，不僅包括工程項目的建設(shè)和制造，又包括事后的銷售、服務(wù)等，各環(huán)節(jié)都能夠為其帶來巨大的經(jīng)濟(jì)收益，這也是其實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的必要保障。

4.密集型產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是資金密集型產(chǎn)業(yè)，同樣也是資源、人員密集型產(chǎn)業(yè)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的今天，房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模和數(shù)量都呈現(xiàn)上漲趨勢，參與建設(shè)的單位、人員數(shù)量不斷增加，人們對工程項目的要求也越來越高。建設(shè)規(guī)模越大的項目，其建設(shè)周期也會更長，需要更多資源的投入，包括設(shè)備、人員等如果會計核算方法和稅法中的規(guī)定存在差異，就會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來較為嚴(yán)重的影響，因此要必須了解現(xiàn)代會計制度、稅收制度中的有關(guān)內(nèi)容，才能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

5.精細(xì)管理產(chǎn)業(yè)

在房地產(chǎn)項目管理過程中，需要遵循精細(xì)化的管理原則，在項目建設(shè)之前，要做好工程設(shè)計、組織設(shè)計、成本管理、技術(shù)管理等多個方面的工作，內(nèi)部管理效率的提升，對房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益、社會效益都有重要促進(jìn)作用。但由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目都比較多樣，其銷售、租賃等形式也存在差異，和會計準(zhǔn)則、稅法中的有關(guān)規(guī)定不相符合，這也是會計核算中出現(xiàn)問題的主要原因之一。只有在以上各環(huán)節(jié)做好精細(xì)化管理工作，才能夠讓財務(wù)報表如實反映出企業(yè)的實際運營狀況。企業(yè)要大力引進(jìn)、培養(yǎng)專業(yè)化的會計人才，深入了解會計準(zhǔn)則和稅法中的各項內(nèi)容，以企業(yè)當(dāng)前發(fā)展特點作為主要參考依據(jù)，不斷對財務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，合理預(yù)測企業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的資金、財務(wù)風(fēng)險，確保各項目能夠順利開展，這樣才能夠防范財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計處理與稅法之間的主要差異

1.會計處理與稅收在費用范圍的差異

我國會計制度對費用范圍進(jìn)行了明確規(guī)定，如果企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)的過程中產(chǎn)生了資金投入，這部分投入可以歸為生產(chǎn)成本以及勞務(wù)成本的范疇中，企業(yè)的生產(chǎn)成本或勞務(wù)成本應(yīng)該在確認(rèn)產(chǎn)品銷售收入時計入企業(yè)當(dāng)期的損益之中。但是如果由于經(jīng)營管理不善，讓企業(yè)在生產(chǎn)或提供服務(wù)的過程中出現(xiàn)了資金虧損，或承擔(dān)債務(wù)，需要在債務(wù)發(fā)生的第一時間確認(rèn)為企業(yè)費用，在會計核算的過程中計入當(dāng)期損益。稅法中對成本的規(guī)定如下：成本指的就是企業(yè)在生產(chǎn)、提供服務(wù)時所產(chǎn)生的資金支出、服務(wù)支出或是其他類型的費用支出，對于已經(jīng)計入到生產(chǎn)成本的費用，不用再計入到企業(yè)費用統(tǒng)計中。從這一點可以看出，會計制度和稅法在費用的規(guī)定上存在著一定差別，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在制定財務(wù)報表的過程中，很難如實反映出這方面的差異。

2.收入的會計處理與稅法差異

在房地產(chǎn)項目建設(shè)完成并正式開始向外銷售時，會計準(zhǔn)則和稅法對于收入確認(rèn)方面也存在著一定差異，尤其是在投資性企業(yè)的產(chǎn)品中，這兩者關(guān)于收入的確認(rèn)、收入時間的確認(rèn)方面有所不同。很多房地產(chǎn)項目在建設(shè)完成之前就已經(jīng)開始預(yù)售，在這個階段，客戶對于心儀的房地產(chǎn)可以提前交納房款，這被稱為預(yù)售房款。從會計準(zhǔn)則的角度來看，預(yù)收房款并不符合收入確認(rèn)的原則，不能算作是房地產(chǎn)企業(yè)的收入，因此在會計核算時，這部分收入要計入到“預(yù)收賬款”中，和實際獲取的經(jīng)濟(jì)效益有著本質(zhì)區(qū)別。只有在項目建設(shè)完成，正式開始銷售，并完成了房地產(chǎn)項目所有權(quán)的轉(zhuǎn)移之后，才能夠?qū)@部分的收入進(jìn)行確認(rèn)。但是從我國稅法的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)在項目預(yù)售過程中所收取的預(yù)售房款，需要嚴(yán)格按照預(yù)計計稅毛利潤分時間段計算出房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期能夠獲得的毛利潤，在扣除所有的相關(guān)費用之后，才能夠計入到當(dāng)期應(yīng)繳納的所得稅稅額。在項目建設(shè)完畢并正式銷售，且結(jié)算計稅成本之后，再對所需要交納的稅額進(jìn)行合理調(diào)整。從兩者在收入確認(rèn)方面的差別上不難看出，這種差異主要體現(xiàn)在收入時間的確認(rèn)，在實際過程中，需要在扣除納稅調(diào)整之后的所得稅的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入確認(rèn)，這樣可以避免重復(fù)繳納稅款，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，避免不必要的資金浪費。

3.在投資性房地產(chǎn)項目處理方面的差異

部分房地產(chǎn)項目建設(shè)的目的并非為了銷售或出租，其屬性為投資性房地產(chǎn)項目，項目的價值會隨著時間的推移而不斷提升，可以實現(xiàn)資本增值，將房地產(chǎn)項目作為了固定資產(chǎn)。在會計準(zhǔn)則中有這樣的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)該具備能夠單獨計量或出售的性質(zhì)，會計賬面價值采用成本模式，實際成本減去累計折舊，再減去減值，就能夠得到會計賬面價值。房地產(chǎn)企業(yè)的會計賬面價值也可以使用公允價值模式，在計算過程中不進(jìn)行計提折舊，將資金的虧損計入到當(dāng)期損益中。但是在稅法中，并沒有針對投資性房產(chǎn)進(jìn)行明確的規(guī)定，在會計核算中，采用了和房地產(chǎn)項目出租同樣的核算方式。

三、房地產(chǎn)會計處理與稅法差異處理的原則

由于房地產(chǎn)會計處理和稅法處理方面存在著較多差異，在處理過程中，一定要深入了解會計準(zhǔn)則和稅法中的有關(guān)規(guī)定，以免為房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的資金支出和財務(wù)風(fēng)險。在處理過程中，需要遵循以下幾個主要原則。首先，統(tǒng)一性原則。在會計工作中，要做到統(tǒng)籌兼顧，深入分析兩者之間的差異，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際工作特點合理進(jìn)行選擇。在選擇會計核算方法、制定核算計劃、制作財務(wù)報表時，以會計準(zhǔn)則作為重要參考依據(jù)，盡可能減少兩者的差異性。其次，要遵循獨立性原則。我國的會計準(zhǔn)則和稅法有著密切聯(lián)系，這也決定了會計處理和稅務(wù)處理之間是相輔相成的關(guān)系，兩者密不可分，但又有各自的側(cè)重點，要提升會計核算、稅務(wù)處理的獨立性，要讓會計報表如實反映房地產(chǎn)企業(yè)運營狀況的同時，保證納稅額的準(zhǔn)確，做好稅務(wù)籌劃工作，為企業(yè)減輕財務(wù)負(fù)擔(dān)。在《企業(yè)所得稅法》中有如下規(guī)定，在計算應(yīng)納所得稅額時，要嚴(yán)格按照我國稅收法律中的規(guī)定進(jìn)行。這也為房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理、稅法差異處理指明了方向，任何工作都要以法律規(guī)定作為主要參考依據(jù)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會計處理與稅法差異的應(yīng)對策略

會計準(zhǔn)則的主要作用就是從微觀的角度，通過法律對我國企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行合理調(diào)整，而稅法既是微觀手段，又是宏觀手段，對各方的利益關(guān)系進(jìn)行合理分配，這兩者相輔相成，既相互獨立，又能夠共同發(fā)展。但是由于其各自的側(cè)重點不同，當(dāng)前實行的會計準(zhǔn)則和稅法中的有關(guān)內(nèi)容存在一定的差異，主要是因為其服務(wù)的對象、目的等都不盡相同。在了解了房地產(chǎn)會計處理與稅法的差異以及處理原則之后，就需要制定科學(xué)的應(yīng)對方法，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

1.做好預(yù)收賬款的會計與稅法協(xié)調(diào)

預(yù)收賬款是房地產(chǎn)項目還并未正式銷售之前，向客戶收取的款項，無論最后房地產(chǎn)項目是否能夠順利完成建設(shè)，是否能夠正式進(jìn)行銷售，都需要對預(yù)收賬款進(jìn)行稅費的繳納和提取。這種計算模式，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著較為嚴(yán)重的負(fù)面影響，并未嚴(yán)格按照國家法律規(guī)定的要求進(jìn)行，也沒有遵循合理配比的原則。當(dāng)前還有不少房地產(chǎn)企業(yè)都采用了這種會計核算模式，必須嚴(yán)格按照相應(yīng)的流程進(jìn)行調(diào)整，否則會為其發(fā)展帶來嚴(yán)重風(fēng)險。要根據(jù)稅法的要求，以及自身實際發(fā)展情況，合理選擇納稅方式。要改變直接對預(yù)收賬款進(jìn)行稅費繳納和提取的方式，可以將預(yù)收賬款先不進(jìn)行會計處理，在實際繳納時再對各項稅費進(jìn)行統(tǒng)一繳納，以企業(yè)的會計核算配比規(guī)定作為主要參考依據(jù)，在各項目建設(shè)完成并正式開始銷售，并對營業(yè)收入進(jìn)行確認(rèn)后，再結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的預(yù)售款項。這種核算方式符合會計準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，同時也能夠滿足稅法的有關(guān)要求。但是該方法也并非沒有缺陷，在實施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)表上的應(yīng)交稅金會顯示為負(fù)數(shù)，如果企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員或是財務(wù)人員在審核報表的過程中不夠細(xì)致，就很容易將這一項作為異常數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。因此在實際工作中，為了能夠有效解決這一問題，財務(wù)人員要將稅費結(jié)轉(zhuǎn)到遞延稅款借項，在財務(wù)報表中進(jìn)行明確標(biāo)注，在會計核算時，要保證核算流程的科學(xué)規(guī)范，全面提升給財務(wù)人員綜合素質(zhì)，確保能夠嚴(yán)格按照規(guī)章制度開展工作，讓會計核算更加透明?？梢越⑴e報機(jī)制，對核算中存在的問題進(jìn)行反饋，及時反映給上級領(lǐng)導(dǎo)部門，讓問題得到及時解決。

2.妥善處理房地產(chǎn)開發(fā)的間接費用

從會計準(zhǔn)則和稅法的分析不難發(fā)現(xiàn)，這兩者在房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)、收入時間確認(rèn)方面都存在較大差異，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目銷售方面?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則》中對此有明確的規(guī)定，房地產(chǎn)項目屬于房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)的房屋產(chǎn)品，在預(yù)售過程中，向客戶收取的預(yù)收房款并不屬于經(jīng)濟(jì)利潤，在會計核算中要計入到“預(yù)收賬款”這一科目類別中，因為該收入和銷售收入的確認(rèn)原則相違背，并且只有在項目建設(shè)完畢并正式開始銷售后，所獲得的利潤才能夠被計入到收入確認(rèn)中。除此之外，在項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)中，除了本來就應(yīng)該投入的成本之外，還會產(chǎn)生大量的間接費用，這是成本之外的支出。因此為了避免在會計核算工作中出現(xiàn)和稅法、會計準(zhǔn)則不相符合的問題，就要采取合適的手段，對間接費用進(jìn)行合理處置。首先，要明確規(guī)定間接費用的概念，出臺相應(yīng)的規(guī)章制度，清晰地標(biāo)注出哪些費用屬于間接費用，哪部分項目不屬于間接費用。其次，會計準(zhǔn)則以及稅法中對間接費用的規(guī)定都非常相似，都是利用權(quán)責(zé)發(fā)生制來對成本進(jìn)行劃分。在當(dāng)前稅法中，并沒有針對間接費用進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，因此在處理過程中，可以按照房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的規(guī)章制度對其進(jìn)行核算處理，但是在會計核算中，要將直接費用和間接費用區(qū)分開來，避免兩者混淆。所謂的費用就是在房地產(chǎn)項目建設(shè)、規(guī)劃過程中產(chǎn)生的講解費用，這部分費用并不符合成本核算的要求，如果將其納入到會計核算的范圍，會大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額，為其帶來不必要的資金支出。在間接費用核算的過程中，需要遵循的首要原則就是，選擇應(yīng)用科學(xué)合理的核算方法，將成本中的間接費用和成本以外的間接費用區(qū)分開來。

3.強化會計處理與核算協(xié)調(diào)

會計準(zhǔn)則和稅法在投資性房產(chǎn)方面也存在著一定差異，有些房地產(chǎn)項目在規(guī)劃、建設(shè)過程中，屬性為投資性房產(chǎn)，但是可能會受到某些方面因素的影響，在正式銷售或投入使用之后，就可以從投資性房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)期的房地產(chǎn)公允價值與原賬面之間的差額作為房地產(chǎn)的入賬價值。根據(jù)我國稅法中的相關(guān)要求，這部分應(yīng)納所得稅額要在稅前進(jìn)行扣除，這樣一來，在處理投資性房產(chǎn)時，可以盡可能減少稅法和會計準(zhǔn)則之間的差異為房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額帶來的影響，也便于企業(yè)正常開展稅收籌劃工作，從而降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，為其可持續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)定保障。

五、結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇的同時，要遵守經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的相關(guān)規(guī)定，保證會計核算工作和會計準(zhǔn)則、國家稅法相一致，財務(wù)人員要充分認(rèn)識到兩者之間的聯(lián)系和區(qū)別，深入分析差異產(chǎn)生的主要原因，從而為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展制定科學(xué)的計劃。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資源、資金密集型企業(yè)，需要大量的資金投入，同時風(fēng)險和回報并存，只有正確處理好財務(wù)和稅收之間的關(guān)系，保證各項目在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，讓財務(wù)報表如實反映企業(yè)的運營狀況，才能夠為其穩(wěn)定發(fā)展提供保障。在處理預(yù)收賬款時，要減少會計準(zhǔn)則和稅法之間的差異，正確協(xié)調(diào)會計處理和稅法之間的關(guān)系，加強對房地產(chǎn)開發(fā)過程中間接費用處理的科學(xué)性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。