朱樣華

（江西省鷹潭市住房公積金管理中心，江西 鷹潭 335000）

一、前言

在新時期的發(fā)展中，越來越多人選擇貸款買房，有繳存公積金的職工都會選擇比商業(yè)貸款利率更低的公積金貸款，為了保證住房公積金貸款的安全，需要加強貸款風險的識別和控制，應當建立完善的管理體系和風險控制制度，對住房公積金貸款管理工作各個環(huán)節(jié)的風險進行控制，及時規(guī)避信貸業(yè)務的風險，為公積金管理部門的資金安全提供保障。

二、住房公積金貸款的風險類型

1.政策方面的風險

國家制定的相關政策中，有關房地產(chǎn)政策調(diào)控的，都有可能涉及住房公積金。房地產(chǎn)的政策調(diào)整具有更強的區(qū)域性，因而住房公積金政策也同樣有區(qū)域性。即每個城市的住房公積金政策都會有所不同。如果要使用住房公積金，申請人需要考慮是否符合當?shù)氐淖》抗e金貸款政策。住房公積金貸款普遍有個條件，需要連續(xù)繳納時間超過6個月至12個月不等，在滿足當?shù)刈》抗e金政策就可以用住房公積金貸款買房，住房公積金的貸款額度高達50%～80%，貸款的時間長達30年。這些規(guī)定有政策的支持，但是也存在較大的風險。如果貸款者得到貸款，卻在后期停止繳納，或者經(jīng)常延期繳納，住房公積金的管理部門無法及時收回資金，將會帶來資金短缺的問題，為正常繳納的人員帶來不好的影響。

2.欺詐帶來的風險

這種貸款方式在購房貸款中屬于低息貸款，有些不法分子很有可能會以這種方式騙貸，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。第一，開發(fā)商需要為購房者準備購房手續(xù)，但是部分購房手續(xù)是虛假的，如果管理部門沒有檢查出是虛假手續(xù)通過了審批，就會帶來較大的風險。第二，有些房地產(chǎn)中介會用一套房子反復進行交易，幫助繳存職工達到套取公積金的目的。第三，有些申請人員的個人信息與事實不符，有可能會在提交信息材料的時候提交虛假的婚姻證明，此類問題增加了貸款的風險。第四，在異地繳納和申請貸款的相關政策中，只要申請者可以提交異地繳納證明，同時還能提交繳存的明細，就可以進行申請，但是很多符合條件的人并不了解這些政策，而部分不符合條件的人經(jīng)常會準備虛假材料，以此進行騙貸。第五，辦理相關貸款時，管理部門需要檢查收入流水材料，有的申請人員有可能提供虛假的收入流水證明，管理部門也無法一一核實，無法保證材料的真實性，上述問題都與欺詐有關。

3.擔保方面的風險

住房公積金貸款往往會通過抵押房產(chǎn)獲得貸款，抵押房產(chǎn)的貸款形式存在很多風險，例如，房地產(chǎn)市場的價格浮動非常大，如果在處理抵押房產(chǎn)的時候，房產(chǎn)大幅度貶值，將會出現(xiàn)無法償還貸款本息的問題。擔保和抵押的問題將會帶來較高的貸款風險，抵押物品的處理還要花費較高的資金，如果抵押人員干擾工作，同樣會使抵押物品無法被順利處理，使住房公積金的管理部門存在擔保的風險。

4.市場方面的風險

使用住房公積金進行貸款，需要考慮整體的金融市場，銀行推出了加息政策，但是市場的發(fā)展極不穩(wěn)定，正常繳納的人員將會受到影響。房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融機構(gòu)在資金上的幫助，由于房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的資本密度，所以房地產(chǎn)市場的變化會對金融市場產(chǎn)生影響。當政府推出宏觀政策后，房地產(chǎn)行業(yè)會受到較大的影響，金融行業(yè)也會因此受到影響，無論是提高房價還是降低房價，都會增加住房公積金的風險。如果政府的宏觀政策得以實施，將會降低抵押房產(chǎn)原本的價值，住房公積金貸款也會存在一定的隱患。

5.操作方面的風險

操作方面的風險主要來自于管理部門的工作人員，工作人員有可能沒有按照規(guī)范的流程進行審核和管理，也有可能受到系統(tǒng)或外部事件的影響，操作方面的風險會讓住房公積金管理部門損失大量的資金。在公積金信貸管理部門的工作中，主要負責的工作是信貸咨詢，從前期的審批、中期的調(diào)查到后期的管理，工作人員需要嚴格按照流程和標準進行管理，大部分負責信貸咨詢的工作人員來自于不同的部門，缺少金融領域的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗，風險的識別能力和防控能力相對較弱，住房公積金貸款的管理工作缺少統(tǒng)一和科學的管理方式，貸款方面的管理軟件存在較大差異，規(guī)范性較差使住房公積金貸款存在較大風險。

6.住房貸款流動性風險

住房公積金貸款的資金一般都是從繳納的公積金中產(chǎn)生的，公積金管理部門為增加增值收入，經(jīng)常會選擇時間較長的定期存款的方式。房地產(chǎn)市場如有波動，資金需求大幅增加的時候，房產(chǎn)抵押貸款的時間往往會超過10年，回收資金緩慢。繳納與信貸兩者之間存在非常大的資金差、時間差，資金無法順利流動。另外，公積金貸款的管理工作相對困難，住房公積金貸款人員有較大的不同，這些貸款者的貸款時間、金額和還款難度等情況各不相同，管理部門很難統(tǒng)一進行管理，資金回收更加困難，嚴重影響資金的流動性。

三、住房公積金貸款的風險控制措施

1.建立住房公積金貸款的風險防控體系

我國不同城市的住房公積金繳納總金額在逐漸增加，公積金管理部門的資金較多，貸款的時間較長，為了有效預防住房公積金貸款風險，需要建立健全風險防控體系，根據(jù)住房公積金貸款管理工作的管理流程和工作內(nèi)容建立完善的機制制度。首先，應當建立住房公積金流動管理體系。通過流動管理來保證公積金的安全，在流動管理模式下，需要對繳存金額與使用金額進行合理安排，合理應用繳存的資金，最大程度解決人們的住房問題。其次，還可以通過流動管理加強風險防控，在全面分析利弊得失的情況下合理配置資金，將流動管理體系與風險防控體系結(jié)合起來，保證住房公積金貸款的安全，將貸款的風險控制在一定范圍內(nèi)。一方面，可以對個貸率進行設計，根據(jù)資金流動情況計算合理的流動性缺口率，在公積金流動管理中科學設置現(xiàn)金流凈額變動率。管理人員應當按照資金流動管理的參數(shù)和指標進行控制，減少公積金貸款風險發(fā)生的可能性。另一方面，應當加強人員的管理，分析住房公積金貸款管理工作的職業(yè)能力要求，建立系統(tǒng)、科學的培訓機制和考核機制，同時還可以在部門內(nèi)設置獎懲機制，加強公積金管理人員的責任意識，提高公積金管理人員的工作效率和管理質(zhì)量，保證審核足夠規(guī)范和嚴格[1]。

審批工作是識別風險和控制風險的基礎，公積金管理部門應當加強住房公積金貸款審批制度，對審批的流程進行設置。首先，負責審查貸款者資料信息的工作人員需要仔細核對申請者的信息，保證資料的真實性和全面性，對虛假信息和造假資料進行識別。審查人員應當增加審查的深度，對申請者的信用進行調(diào)查，對抵押物的價值進行評估，對申請者的還款能力進行分析，如果申請者的信用等級較低，可以通過降低額度控制風險。其次，審查人員需要深入調(diào)查申請者的工作穩(wěn)定性和收入水平，還要根據(jù)申請者的家庭成員和消費能力分析申請者的資金狀況，經(jīng)過全方位的分析，對住房公積金貸款申請者的風險進行評估，審查人員需要在審查后繼續(xù)對申請人員進行動態(tài)監(jiān)管，在審批環(huán)節(jié)及時發(fā)現(xiàn)住房公積金貸款的風險，有效規(guī)避貸款風險。最后，審查人員還要對開發(fā)商的資質(zhì)進行審查，為避免開發(fā)商使用造假的手續(xù)和資質(zhì)欺騙購房者，審批人員需要檢查開發(fā)商的資質(zhì)和資格，審查房屋建筑的“五證”，對抵押情況進行調(diào)查。同時，住房公積金管理部門應當與其他單位加強合作，將公安局戶籍科和民政局提供的資料與申請者提供的資料進行對比，與不動產(chǎn)登記中心進行聯(lián)系，查詢具體的房屋產(chǎn)權(quán)情況，對資料的真實性進行審查。

2.加強住房公積金貸款管理

住房公積金管理部門應當從以下幾個方面加強貸款的管理。第一，公積金管理人員需要加強風險防范觀念，公積金管理部門需要研究和落實國家的相關政策，在住房公積金貸款管理的各個環(huán)節(jié)和各項工作中進行風險防控。第二，公積金管理部門需要建立完善的資金管理體系，對相關的政策和法規(guī)進行分析，明確貸前審核的要求，貸款管理工作中經(jīng)常會出現(xiàn)逾期貸款的情況，管理人員需要學習貸款催收的方法，還要學習原有資金的管理方法和處理技巧，提高管理人員的住房公積金貸款管理能力和風險控制能力。公積金管理部門需要對公積金管理工作的問題進行分析，有針對性地制定住房公積金貸款風險防控措施[2]。第三，重視貸款管理工作，當前的貸款管理工作缺少規(guī)范化的流程，應加強住房公積金貸款管理流程的規(guī)范性，在貸款管理工作中提高風險識別能力和風險控制能力，從貸款前期管理、中期管理和后期管理這三個方面進行管理和控制。貸款管理人員需要提高綜合管理能力，及時發(fā)現(xiàn)住房公積金貸款中的風險問題，加強風險識別能力，做好各方面的風險防范工作。管理人員需要對貸款人員進行嚴格審查，建立完善的審查體系，根據(jù)審查工作要求審查貸款人員的基本信息、經(jīng)濟情況和信用情況。公積金管理部門可以和銀行進行合作，通過信息共享了解貸款者的還款情況，對逾期還貸的人員進行提醒，保證貸款人員在規(guī)定日期內(nèi)還款。

3.規(guī)范住房公積金貸款管理流程

首先，住房公積金貸款的審查和管理人員應當加強貸前的調(diào)查和審核，在調(diào)查中了解貸款者是否存在抵押情況，全方位了解貸款者的工作和家庭的情況，分析貸款者的收入水平和還貸能力，在貸前審查環(huán)節(jié)細致審查貸款者提供的材料，通過調(diào)查保證貸款者信息的真實性和全面性，在貸前對信貸業(yè)務的風險等級進行評估，對貸款風險因素進行預估，避免部分不法人員利用住房公積金的優(yōu)惠政策騙取貸款[3]。其次，對住房公積金貸款過程中的流程進行規(guī)范化設計，制定完善的貸款操作流程，讓不同工作崗位的人員相互監(jiān)督、相互制約，提高貸款管理人員的責任意識和風險防范意識。管理部門應將貸款流程融入到信息管理系統(tǒng)中，通過信息化的管理提高風險識別能力，對貸款過程中的各項風險進行預防和管控。同時，加強業(yè)務培訓，讓審核管理人員熟記辦理業(yè)務的流程和注意事項，減少操作上的風險。最后，加強房貸后的風險管控，采用自動還貸的方法和逾期貸款催收的方法進行管理，保證貸款人及時還貸。

4.加強貸款者的信用審查

資格審查和信用審查是控制貸款風險的重要方法，為了保證住房公積金貸款的風險控制效果，需要在貸款之前對申請貸款的人員進行全面審查，明確貸款審批的流程和要求，建立住房公積金貸款審查制度，調(diào)查貸款者的信用情況和抵押情況。公積金管理部門可以在貸款管理工作和審查工作中運用信息技術，提高資信審查的效率，根據(jù)失信情況建立相應的懲罰制度，如果貸款者存在不良信用，可以拒絕貸款申請，以此來提高住房公積金貸款的審批門檻，如果發(fā)現(xiàn)提供虛假信息的人員和故意騙貸的人員，要嚴格處理相關人員[4]。公積金管理部門的管理人員需要詳細記錄貸款人員的身份信息，貸款人員需要提供征信資料以及工作證明資料，審查人員可以根據(jù)貸款者提交的銀行流水了解收入情況，為了確認這些信息都是真實信息，需要對其進行調(diào)查，只有前期的審查足夠嚴格和全面，才能保證貸款者在后期可以按時還款。公積金管理部門的信息管理系統(tǒng)可以接入人民銀行征信系統(tǒng)，將還款情況與貸款者的個人征信相關聯(lián)，增強貸款者的還款意識。管理部門的信息管理系統(tǒng)還可以與本地的信用管理平臺進行對接，如果貸款者逾期還款的時間較長，可以對其進行聯(lián)合懲戒，讓貸款者主動進行還款。

5.加強貸款管理工作的信息化建設

公積金管理部門應當加強信息化建設，管理人員需要學習信息技術和公積金信息管理系統(tǒng)的操作方法，利用信息技術提高住房公積金貸款管理的效率和貸款風險的控制水平。公積金管理部門應當與公安局、民政局、銀行和不動產(chǎn)登記等相關單位進行合作，建立信息共享系統(tǒng)，審查人員可以在系統(tǒng)中核對貸款者的身份信息，管理人員還可以在系統(tǒng)中查看貸款者的還貸情況，對逾期還貸的人員進行提醒。在信息技術和信息管理系統(tǒng)的幫助下，很多住房公積金貸款風險都能夠被快速識別出來，根據(jù)具體的風險問題采取相應的解決方法，利用大數(shù)據(jù)技術分析貸款者的收支情況，在信息管理系統(tǒng)中對繳納的公積金進行管理，對繳納和貸款的資金進行合理配置，保證公積金管理部門的資金被合理使用[5]。技術人員可以利用信息管理系統(tǒng)進行全面分析，對風險進行評估，根據(jù)具體的風險問題和風險因素制定預防控制措施，在信息管理系統(tǒng)中進行追蹤管理，讓住房公積金貸款風險處在可控的范圍內(nèi)，如果貸款的風險過大，應適當拒絕，停止貸款。

6.加強內(nèi)部控制

公積金管理部門可以通過內(nèi)部控制對住房公積金貸款風險進行控制，首先，對住房公積金貸款等核心業(yè)務進行管理，明確管理目標和風險防控目標，制定稽核計劃，設計工作清單，在稽核工作中實現(xiàn)常態(tài)化管理。公積金管理部門需要按照工作計劃和工作清單進行稽核，加強公積金信貸業(yè)務的管理和風險控制，發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務的風險問題后，要立即分析風險因素，制定預防管控措施，及時規(guī)避住房公積金貸款中的風險。其次，公積金管理單位中的信貸管理部門需要根據(jù)不同的職位和工作內(nèi)容設置不同的管理權(quán)限，不同的崗位要保持一定的獨立性，避免各項工作相互影響，保證貸款管理工作的公正性和透明性，同時還要避免住房公積金貸款的各項工作由個人獨立完成，通過合理安排工作崗位、工作職責和工作權(quán)限加大內(nèi)部控制力度，對資信審查的風險、貸款合同的風險和放款過程的風險進行控制，通過有效的內(nèi)部控制減少信貸管理的風險[6]。最后，業(yè)務審查要做到全面、規(guī)范和精準，稽核工作結(jié)束后，要對有問題的部分進行調(diào)整，在內(nèi)部控制中提高住房公積金貸款風險防控的水平。

7.根據(jù)風險進行專業(yè)化分工

公積金管理部門在受理貸款申請的時候，應當根據(jù)貸款風險防控要求對審核管理工作進行專業(yè)化分工。如果部門中缺少專業(yè)人才，可以聘請專業(yè)的人員，如前期的審查工作，可以聘請專業(yè)的評估團隊，對貸款者的信用進行評估，對開發(fā)商和房地產(chǎn)項目進行評估，如果存在權(quán)屬不清和信息造假等問題，要及時拒絕貸款申請，對風險進行控制。另外，在貸款存續(xù)階段，需要委托專業(yè)的技術團隊，對存量貸款進行分析，對各個指標進行監(jiān)控，對貸款者進行跟蹤監(jiān)控，如果貸款者因為婚姻和疾病等問題無法還款，要及時制定應對措施，將貸款風險的危害降到最低。公積金管理部門還可以聘請資產(chǎn)管理團隊，資產(chǎn)管理團隊有著豐富的貸款風險防控經(jīng)驗，專業(yè)的管理團隊能夠保證資產(chǎn)管理足夠合理與科學，資產(chǎn)管理團隊可以對風險因素進行控制，最大程度減少貸款風險發(fā)生的可能性，通過有效的風險防控和科學的資產(chǎn)管理保證公積金管理部門資金的安全性。

四、結(jié)論

住房公積金屬于社會保障體系的一部分，收入較低的群體和家庭可以使用住房公積金進行貸款，通過低息貸款購買房子，減少低收入群體的購房壓力。但是，公積金管理部門需要對住房公積金貸款的風險進行識別和控制，在服務居民的過程中，對資料信息的真實性進行嚴格審查，對貸款者的多方面條件進行分析，通過有效的貸款風險防控促進住房公積金信貸業(yè)務持續(xù)發(fā)展。