趙瑋瑋

（滕州市房地產(chǎn)服務(wù)中心，山東 滕州 277500）

通過橫向?qū)Ρ热蚍績r，可以發(fā)現(xiàn)，我國部分地區(qū)房價價格偏高，房價過高不利于民眾安居樂業(yè)，因此，政府不斷尋求合適的解決方案，希望可以通過抑制房價解決房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部存在的各種問題。雖然通過政府頒布的各項(xiàng)調(diào)控政策，我國房價正在穩(wěn)步回落，但仍然有很多低收入人群無法承擔(dān)這筆高昂的購房款，還在為住房問題而煩惱。因此，如何在現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上調(diào)控房產(chǎn)價格，是當(dāng)前研究的重要問題，有必要做好研究分析工作。

一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

我國房地產(chǎn)行業(yè)一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，不僅成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，同時也帶動其他行業(yè)發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)增長做出了巨大貢獻(xiàn)。

正是因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之初，國家給予大力支持，同時出臺一系列的政策，使得房產(chǎn)企業(yè)在推動我國GDP提升方面發(fā)揮著重要作用。

2.影響社會穩(wěn)定發(fā)展

隨著改革開放，國民經(jīng)濟(jì)增長，我國民眾生活質(zhì)量不斷提高，人們對于住房的要求也越來越高，再加上我國人口的迅速增長，剛需數(shù)量持續(xù)增加?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到民眾日常生活。

但是，隨著市場的逐漸飽和，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定，真正剛需人群開始減少，供大于求的市場，加上過于高昂的房價，對于那些奮斗在一線城市的工薪階層而言，想要擁有一套屬于自己的房產(chǎn)還要不斷努力。

3.行業(yè)發(fā)展尚不夠完善

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展雖然為我國社會進(jìn)步做出較大貢獻(xiàn)，但實(shí)際發(fā)展過程中行業(yè)依然存在很多問題。

上升多而回落少的房產(chǎn)價格，導(dǎo)致很多想要買房的民眾只能觀望，遲遲不敢下手，因此造成很多地區(qū)房產(chǎn)賣不出去，民工拿不到工資，民工討薪事件屢次發(fā)生，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定影響。同時，房地產(chǎn)投資利益過大，很多企業(yè)都將目光關(guān)注在這塊蛋糕上，造成整個行業(yè)出現(xiàn)混亂，市場機(jī)制不健全，出現(xiàn)投機(jī)性購房現(xiàn)象。

4.房價漲幅程度較大

房地產(chǎn)業(yè)作為剛需行業(yè)，大部分民眾對房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心，因此，一些手有余錢的人都會選擇通過購房抵消通貨膨脹導(dǎo)致的貨幣貶值問題。這直接導(dǎo)致整個房價開始上升，甚至一些地區(qū)出現(xiàn)哄搶現(xiàn)象。

市場上對房產(chǎn)需求旺盛，致使房地產(chǎn)有價無市的局面時有發(fā)生，甚至一些二三線城市的二手房也被炒出了天價。很多房地產(chǎn)企業(yè)從中看到商機(jī)，致使商品房數(shù)量不斷增加，但保障性住房與其他住房存在不均衡現(xiàn)象，造成低收入群體無法獲取個人住房，不利于行業(yè)健康發(fā)展。

二、推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施

1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控

目前為止，雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中問題不斷，但各級政府和企業(yè)對此也在進(jìn)行積極改進(jìn)和調(diào)控。首先，通過政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控，針對房價進(jìn)行控制。所以，就目前發(fā)展而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體前景較為良好。同時，我國政府也根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢頒布了相關(guān)調(diào)控措施，試圖通過有效的引導(dǎo)，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展合理化；其次，雖然貨幣貶值不斷，但是廣大民眾可以通過購置房產(chǎn)的形式對其進(jìn)行有效抵制，在保障自身資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)上，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性以及有效性；最后，針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行整頓和完善，也為裝修、家電企業(yè)的發(fā)展提供保障。

2.房產(chǎn)價格逐漸趨于合理

關(guān)于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化發(fā)展對于我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害，各級政府和企業(yè)已經(jīng)深有體會。因此，政府部門專門頒布一系列舉措用于房地產(chǎn)價格調(diào)控，通過各種手段，盡可能地將房地產(chǎn)價格控制在一個合理、民眾可接受的范圍內(nèi)。調(diào)查顯示，大多數(shù)一線城市房價隨著政府調(diào)控都開始出現(xiàn)一定程度的回落，房價開始趨于平穩(wěn)，說明政府的引導(dǎo)在關(guān)鍵時刻還是具有一定作用。

同時，隨著市場泡沫化現(xiàn)象減少，我國房價逐漸趨于平穩(wěn)狀態(tài)，不會出現(xiàn)劇烈浮動，這也為房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。為避免炒房現(xiàn)象發(fā)生，政府專門增設(shè)房地產(chǎn)二次交易稅，在高額稅費(fèi)面前，為避免被套牢，炒房團(tuán)也不得不放棄這一投機(jī)取巧的高回報(bào)操作。

3.國家正加強(qiáng)對地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)調(diào)控

隨著房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國商品房數(shù)量不斷增加。雖然目前為止，我國商品房市場發(fā)展尚未達(dá)到飽和狀態(tài)，但是真正的剛需人群卻在不斷減少，空房率、爛尾樓不斷增加。為保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，國家對此一定要引起重視，通過相關(guān)手段，加強(qiáng)對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控。

首先，國家需要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，通過各項(xiàng)調(diào)控措施，盡可能減少爛尾樓和空房率；其次，加強(qiáng)對低收入人群的關(guān)注，通過有效引導(dǎo)和幫助，盡可能提高低收入人群生活質(zhì)量，如此不僅能加快我國社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，同時為低收入人群提供一份保障，使他們在走向富裕的同時，也能為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出一份力；最后，從國家所出臺的各種政策法規(guī)中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，對于民生的關(guān)注度不斷提高?？梢姡覈呀?jīng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生問題中做出正確選擇。

4.加強(qiáng)住房市場監(jiān)管，解決貧困人群基礎(chǔ)住房問題

由于住房是一種關(guān)乎國計(jì)民生的特殊商品，對于住房市場出現(xiàn)漲幅過快、壟斷的苗頭，政府應(yīng)加強(qiáng)住房市場監(jiān)管力度，堅(jiān)決實(shí)施遏制住房價格過快上漲的政策措施。另外，由于政府缺乏對二手房市場監(jiān)管力度，使一些壟斷企業(yè)掌握市場定價權(quán)，左右二手房市場價格，這對住房市場良性發(fā)展極為不利。對此，國家一定要加強(qiáng)市場監(jiān)管，對個人住房數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格控制和調(diào)查，對于超過規(guī)定數(shù)量的購房者，需要采取懲罰性措施，以此規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，維護(hù)“住房不炒”的良性循環(huán)。

政府應(yīng)加緊完善保障房分配、退出和監(jiān)管制度，確保公正公開公平，堅(jiān)決糾正和打擊各種違規(guī)行為，真正讓住房困難的中低收入群眾得到實(shí)惠。

同時，為解決貧困人群住房問題，使房地產(chǎn)企業(yè)真正服務(wù)于大眾，我國政府需要針對《地產(chǎn)稅》政策進(jìn)行改進(jìn)與完善，希望通過地產(chǎn)稅設(shè)置能夠幫助廣大購房者進(jìn)行慎重思考。而且廣大民眾也能因?yàn)榈禺a(chǎn)稅的存在，在購房時更加理性化，購買欲望更加合理化。這也從側(cè)面說明我國需要針對地產(chǎn)稅進(jìn)行改進(jìn)和完善，實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的相互統(tǒng)一，如此才能促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為相關(guān)貧困人群、低收入人群正常生活提供保障。比如，政府可以引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中小戶型商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等低價房，在保證自身收入的同時，幫助貧困戶和低收入人群解決住房問題。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢展望

1.一線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

雖然通過國家出臺的各項(xiàng)相關(guān)政策致使我國各地房價出現(xiàn)不同程度的回落，但是，對于一線城市而言，鑒于其經(jīng)濟(jì)增長趨勢以及城市未來發(fā)展規(guī)劃，房價仍有一定漲幅空間。“2021年北京土地供應(yīng)計(jì)劃”流出，涉及通州5宗地，總價預(yù)超112億元，供應(yīng)量涵蓋了商品房、限競房以及共有產(chǎn)權(quán)房等性質(zhì)；2021年上半年不動產(chǎn)投資市場，共90筆大宗交易，總成交額1570億元，近幾年，上海一直保持著千億上下的成交水平。從北京、上海、深圳等投資者策略偏好看，房地產(chǎn)投資走向更多元化，其中零售物業(yè)、工業(yè)物流及酒店的投資比例明顯增加，這一現(xiàn)狀說明，一線城市產(chǎn)業(yè)格局更加多樣化，商業(yè)地產(chǎn)市場更加值得關(guān)注。預(yù)計(jì)大約在10年內(nèi)，一線城市，比如上海、北京、長江經(jīng)濟(jì)帶等地區(qū)，憑借自身發(fā)展、資源優(yōu)勢以及戰(zhàn)略規(guī)劃等，其綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、輻射帶動能力、吸引人才能力等方面必將全面提高，而房價也會跟著水漲船高。而10年之后，隨著國家戰(zhàn)略規(guī)劃的轉(zhuǎn)移，周邊二三線城市開始崛起，隨之而來的人口、資源遷徙，一線城市也會逐漸失去其發(fā)展先機(jī)，房價因此也會慢慢回落。

2.二線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

當(dāng)前二線城市房地產(chǎn)成交價格逐漸上漲，漲幅不斷增加，二線城市與三線城市房價呈現(xiàn)交替上升的趨勢。就當(dāng)前整體趨勢而言，房產(chǎn)從成交量與價格上分析，呈現(xiàn)出緩慢上升趨勢，部分地區(qū)存在一線城市房價聯(lián)動二線城市房價的情況，前者下降后者跟著下降。

3.三、四線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

就房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來說，大部分內(nèi)陸省份的三四線城市房價出現(xiàn)明顯上漲趨勢，行業(yè)整體呈現(xiàn)出良好態(tài)勢。非城市群的三線城市中，房價上漲明顯，會逐漸與二線城市房價持平。但同時也會受到一些因素影響，造成三四線城市出現(xiàn)人口外流、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等情況，直接出現(xiàn)房價下跌的情況。此外，大多數(shù)地區(qū)房價與地方經(jīng)濟(jì)向關(guān)聯(lián)，逐漸呈現(xiàn)出上漲情況，利用房地產(chǎn)行業(yè)帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多風(fēng)險，需要根據(jù)實(shí)際情況制定合適的切入點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況選擇合適的著手點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)推動行業(yè)健康發(fā)展的目的。隨著國家不斷出臺調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)需要及時調(diào)整政策與內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)推動行業(yè)健康發(fā)展的目的。