張麗娜

（四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，四川 成都 610023）

一、前言

近年來，隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物質(zhì)水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來了發(fā)展的重大機(jī)遇，促使其成為國家重點(diǎn)關(guān)注和調(diào)控的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要關(guān)鍵性企業(yè)，其發(fā)展不僅能夠有效增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還能為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到重要的作用。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部也產(chǎn)生了一些較為顯著的問題，尤其是成本管理粗放、房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲等問題。成本費(fèi)用的增加以及資金的短缺逐步限制了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，也對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)造成影響。特別是在2020年國家推出史上最嚴(yán)的“三道紅線”相關(guān)政策以來，房地產(chǎn)的資金問題愈加嚴(yán)峻，這也對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控提出了嚴(yán)峻的要求。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題

1.企業(yè)內(nèi)部成本管理體系不完善

一方面，管理層在進(jìn)行相關(guān)的重大決策時(shí)，由于成本管理體系的不完善可能會(huì)對決策的真實(shí)狀況做出錯(cuò)誤的判斷，給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重的可能會(huì)造成企業(yè)資金鏈的斷裂，不利于企業(yè)長期穩(wěn)定的運(yùn)行[1]。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系的不完善也會(huì)給成本管理人員的積極性造成不利的影響，成本管理人員由于缺乏相對完善的績效考核制度會(huì)直接導(dǎo)致相關(guān)人員工作能力下降，態(tài)度不端，影響企業(yè)正常成本管理工作的效率，不利于企業(yè)整體成本管理水平的提升。

2.企業(yè)成本管理工作缺乏前期系統(tǒng)規(guī)劃

首先，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制和規(guī)劃時(shí)候并未科學(xué)地設(shè)計(jì)和制定預(yù)算的指標(biāo)，缺乏一定的合理性，直接為后續(xù)的成本規(guī)劃目標(biāo)的設(shè)立帶來影響，后續(xù)的成本規(guī)劃目標(biāo)可能會(huì)過度關(guān)注目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。此外，預(yù)算編制后執(zhí)行力度不足，可能會(huì)造成項(xiàng)目工程費(fèi)用超支，使成本管理的有效性大大降低。其次，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理前期工作系統(tǒng)規(guī)劃不到位，在工程實(shí)施的過程中可能會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變化而導(dǎo)致的工程進(jìn)度緩慢，項(xiàng)目工程周期延長問題，所造成的成本的消耗不可小覷。

3.企業(yè)成本管理動(dòng)態(tài)化不足

就當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀來看，企業(yè)的成本管理工作并未得到真正的落實(shí)，大多流于表面，未實(shí)現(xiàn)有效的目標(biāo)成本管理來對企業(yè)成本進(jìn)行全方位動(dòng)態(tài)、系統(tǒng)的監(jiān)控，從而造成企業(yè)成本管理動(dòng)態(tài)化不足。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理動(dòng)態(tài)化不足主要體現(xiàn)在目標(biāo)設(shè)計(jì)階段和實(shí)施階段動(dòng)態(tài)控制的不足：首先，企業(yè)在確定成本管理的目標(biāo)之后，成本造價(jià)部門未對其進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，項(xiàng)目工程的初步設(shè)計(jì)往往對成本的控制有重大的影響，在設(shè)計(jì)方案既定的情況下，倘若房地產(chǎn)企業(yè)成本造價(jià)人員的管理意識(shí)不足，可能無法發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)過程中可能導(dǎo)致的無效成本或虛增成本不能及時(shí)發(fā)展，難以開發(fā)成本做出合理的控制和規(guī)劃；其次，項(xiàng)目工程的實(shí)施階段，財(cái)務(wù)部門對成本管理工作的參與度不足，未充分發(fā)揮成本控制和監(jiān)管的效用，可能會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目施工工期的延長、設(shè)備材料費(fèi)用的超支以及招標(biāo)和合同的管理變更等嚴(yán)重耗費(fèi)成本的現(xiàn)象出現(xiàn)。

4.企業(yè)成本核算缺乏科學(xué)化和規(guī)范化

當(dāng)前，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)對一些政府投資的項(xiàng)目工程進(jìn)行代建，一般包括公共建設(shè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，這些項(xiàng)目工程的要求較高，項(xiàng)目施工的時(shí)間周期有限且影響力較大，企業(yè)需要對這些項(xiàng)目進(jìn)行分類核算。在核算的過程中，大多企業(yè)可能會(huì)直接簡單地將其歸入其他項(xiàng)目，成本核算缺乏科學(xué)化和規(guī)范化，無法直接反映出企業(yè)實(shí)際的成本消耗；或者在核算的過程中為了簡便，將共同成本未進(jìn)行合理分?jǐn)偠?jì)入單獨(dú)某期，導(dǎo)致部分開發(fā)成本不合理，同時(shí)也不利于正確辦理涉稅事項(xiàng)，造成資源浪費(fèi)或稅收風(fēng)險(xiǎn)。

三、解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理問題的對策

1.健全內(nèi)部成本管理體系

針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系不健全的問題，相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面對企業(yè)內(nèi)部成本管理體系進(jìn)行完善：其一，完善成本管理體系的相關(guān)內(nèi)容，各類房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在有效借鑒其他優(yōu)秀同行企業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將其與自身內(nèi)部實(shí)際的成本運(yùn)營管理現(xiàn)狀相結(jié)合，制定出符合企業(yè)相關(guān)全體工作流程且較為完善的成本管理體系，從而為企業(yè)進(jìn)一步的成本控制奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)務(wù)發(fā)展需求和發(fā)展的目標(biāo)范圍有明確的限定，將企業(yè)內(nèi)部與成本管理相關(guān)的工作進(jìn)行有效的整合和控制，發(fā)揮整體的控制效果，保證內(nèi)部成本管理體系整體的完整性和條理性。其三，加強(qiáng)成本管理內(nèi)控機(jī)制，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際管理狀況設(shè)立相關(guān)的成本管理組織機(jī)構(gòu)，對所有的成本管理工作進(jìn)行細(xì)化，分級管理，層層設(shè)置，有效促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各部門的溝通和交流，這樣就在內(nèi)控的基礎(chǔ)上進(jìn)一步推動(dòng)了成本管理體系的完善。

2.強(qiáng)化成本管理工作前期設(shè)計(jì)規(guī)劃

強(qiáng)化成本管理工作，前期設(shè)計(jì)規(guī)劃需要從項(xiàng)目工程的實(shí)施過程中具體操作出發(fā)，對成本管理工作進(jìn)行科學(xué)有效的設(shè)計(jì)和規(guī)劃。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目工程開始前，需要對圖紙的設(shè)計(jì)和后續(xù)發(fā)展做出詳細(xì)的規(guī)劃，房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)、造價(jià)、工程、財(cái)務(wù)等部門要對圖紙深入研究并發(fā)表意見，盡量消除不合理的成本發(fā)生。除此之外，還需對工程所需的設(shè)備材料、項(xiàng)目周期的長短以及施工的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算和控制，保證前期的準(zhǔn)備工作有效落實(shí)之后才能防止施工過程中不必要的成本費(fèi)用消耗，以免出現(xiàn)后續(xù)某些項(xiàng)目預(yù)算的超支。另一方面，從建筑施工技術(shù)層面入手，隨著科學(xué)信息技術(shù)的先進(jìn)性發(fā)展，建筑施工技術(shù)也逐漸被創(chuàng)新型技術(shù)代替，在保障前期準(zhǔn)備工作完成后使用新型技術(shù)，從而降低人力成本資源的損耗。同時(shí)，要嚴(yán)格按照合同的工期以及具體施工內(nèi)容進(jìn)行，并且對于項(xiàng)目施工的管理監(jiān)督工作要及時(shí)到位[2]。此外，對每項(xiàng)工程的實(shí)施前后都進(jìn)行相應(yīng)的人員配置，加強(qiáng)控制力度，將成本控制理念貫穿到企業(yè)管理經(jīng)營的方方面面，有效降低成本損耗。

3.加強(qiáng)企業(yè)成本動(dòng)態(tài)化管理

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本動(dòng)態(tài)化管理不足導(dǎo)致成本管理工作無法真正做到落實(shí)，成本管控力度不夠，并未真正保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，應(yīng)采取相應(yīng)的措施加強(qiáng)企業(yè)成本的動(dòng)態(tài)化管理。首先，項(xiàng)目工程施工前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)確定成本管理目標(biāo)，對工程施工所需的物料設(shè)備和人力成本進(jìn)行有效考察規(guī)劃，并及時(shí)做好預(yù)算方案，以免給后續(xù)的施工帶來不便。其次，工程實(shí)施設(shè)計(jì)階段需要加強(qiáng)成本的動(dòng)態(tài)控制。例如，提高設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)、實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)與競賽機(jī)制、推行限額設(shè)計(jì)等，這些措施都能有效提升設(shè)計(jì)的質(zhì)量。最后，在項(xiàng)目工程的實(shí)施階段，一方面可以加強(qiáng)招投標(biāo)及合同上的管理，即實(shí)行工程量清單的招標(biāo)事前定價(jià)，把成本控制工作重心前移，同時(shí)爭取競爭性低價(jià)。合同編制要全方位考量，對可能發(fā)生的情況要有提前的預(yù)計(jì)，對施工中可能產(chǎn)生的職責(zé)不清、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，盡量減少承包商在工程實(shí)施過程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。另一方面，要加大施工全過程的成本動(dòng)態(tài)控制，全程配備管理人員，提升監(jiān)督管理力度，有效保證成本管理效力。

4.促進(jìn)企業(yè)成本核算工作的科學(xué)化和規(guī)范化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本一般包括土地費(fèi)用、工程立項(xiàng)、規(guī)劃、可行性研究，初步勘察和初步設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘查、施工圖設(shè)計(jì)、施工圖審查、工程規(guī)劃許可、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收備案、結(jié)算審計(jì)費(fèi)等費(fèi)用[3]。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定合理的成本目標(biāo)，規(guī)范處理核算工作，對重點(diǎn)核算環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控。各部門經(jīng)過層層分工，嚴(yán)格對各個(gè)項(xiàng)目的流程進(jìn)行把關(guān)，例如科學(xué)合理的預(yù)算編制、項(xiàng)目資金的審批、合同細(xì)節(jié)的把握、績效考核以及內(nèi)外審計(jì)的結(jié)合等。另一方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意核算的規(guī)范化操作，保證嚴(yán)格如實(shí)反映賬面成本，不能簡單直接地將某項(xiàng)成本歸入其他項(xiàng)目，費(fèi)用的核算也應(yīng)當(dāng)規(guī)范，以防造成一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，財(cái)務(wù)部門和其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)溝通和交流，提高成本管理工作的參與度，對成本管理全過程進(jìn)行實(shí)時(shí)控制和監(jiān)督，保證成本管理操作規(guī)范和控制質(zhì)量。

四、結(jié)語

成本管理是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常管理工作的重點(diǎn)。為了企業(yè)長期、穩(wěn)定的發(fā)展，企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)發(fā)掘內(nèi)部成本管理中存在的問題，及時(shí)采取相應(yīng)的措施，有效地控制企業(yè)的成本損耗，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。