【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住條件有了新的要求。房產(chǎn)測(cè)量作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目的重要指標(biāo)，是影響質(zhì)量的重要因素。房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪關(guān)系到項(xiàng)目的建設(shè)，也關(guān)系到房屋的質(zhì)量。要提高房地產(chǎn)的質(zhì)量，就應(yīng)重視房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪。本文闡述了房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪內(nèi)容、工作流程和具體的測(cè)量要點(diǎn)，并嚴(yán)格遵守房產(chǎn)測(cè)量操作規(guī)程，促進(jìn)建筑業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪必須緊跟時(shí)代發(fā)展，加快技術(shù)應(yīng)用流程優(yōu)化，在測(cè)繪過(guò)程中發(fā)揮積極的作用。希望本文的論述對(duì)房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪發(fā)展有一定的參考價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程;流程;要點(diǎn)分析? ? ? ? ? ?【中圖分類(lèi)號(hào)】TU198? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.063

房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪是必不可少的環(huán)節(jié)?？茖W(xué)有效地房地產(chǎn)測(cè)繪，不僅有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保障了購(gòu)房者的權(quán)益。為保證測(cè)量的準(zhǔn)確性，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)，重視房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪，嚴(yán)格規(guī)范整個(gè)測(cè)量過(guò)程，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

1、房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪概述

房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪是一種測(cè)繪技術(shù)，實(shí)測(cè)房地產(chǎn)和土地位置、自然條件和其他數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作的開(kāi)展為房屋規(guī)劃及提供了特定的知識(shí)。測(cè)繪分為工程測(cè)繪和基礎(chǔ)測(cè)繪，基礎(chǔ)測(cè)繪測(cè)量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)量，對(duì)測(cè)繪設(shè)備和人員有一定的要求。項(xiàng)目測(cè)繪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，測(cè)繪平面、三維的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)房產(chǎn)管理有重大影響。經(jīng)過(guò)房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪研究，目前我國(guó)已經(jīng)基本配備了完整的測(cè)繪系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的精確測(cè)量。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，測(cè)繪得到了廣泛的發(fā)展，對(duì)于全球定位技術(shù)與在信息技術(shù)下，測(cè)量精度得到了有效的提高，在測(cè)量測(cè)繪中的應(yīng)用更加廣泛，刺激了測(cè)量測(cè)繪的快速發(fā)展，為房產(chǎn)建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。

2、房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的重要性

房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪作為重要衡量方法，對(duì)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)不僅保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，也是所有權(quán)的重要依據(jù)，起著重要的作用。測(cè)量測(cè)繪結(jié)果由有關(guān)單位批準(zhǔn)，增加了計(jì)量的公正性，而且有利于房產(chǎn)管理。為增加測(cè)量的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)量，在了解房屋的位置和面積的基礎(chǔ)上，調(diào)整相關(guān)技術(shù)應(yīng)用。獲得的測(cè)量數(shù)據(jù)用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷(xiāo)售領(lǐng)域，有助于促進(jìn)相關(guān)各方的業(yè)務(wù)發(fā)展。房屋面積是房地產(chǎn)最重要的指標(biāo)之一，也是衡量的關(guān)鍵要素之一。對(duì)于城市規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)登記、稅收、地價(jià)核算、不動(dòng)產(chǎn)交易、拆遷和居住統(tǒng)計(jì)有著重要的作用。有利于提高房產(chǎn)面積的準(zhǔn)確度，減少買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛，保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)的正常秩序。房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪成果可以保護(hù)相關(guān)各方的基本權(quán)益，也可以防止發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛。

3、房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的主要內(nèi)容

房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪是非常專(zhuān)業(yè)的測(cè)繪領(lǐng)域，用于建筑物及土地測(cè)量測(cè)繪。利用專(zhuān)業(yè)技術(shù)、設(shè)備和方法來(lái)確定房地產(chǎn)的自然條件和位置，其具體內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量、不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查、要素調(diào)查和圖紙繪制。在實(shí)際測(cè)繪中，必須以規(guī)劃建設(shè)方向?yàn)橹笇?dǎo)，以測(cè)量測(cè)繪目標(biāo)為導(dǎo)向，確保測(cè)量有效控制，確保圖紙準(zhǔn)確直觀地反映信息。在選擇比例尺時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況合理的選擇，以使特定密度合適并適合進(jìn)一步建設(shè)。在測(cè)繪中通過(guò)測(cè)量基本參數(shù)獲得的數(shù)據(jù)，輸入到相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，并通過(guò)整合信息進(jìn)行更新，為業(yè)務(wù)的運(yùn)作發(fā)展提供參考數(shù)據(jù)。調(diào)查和比較在一定程度上反映了相關(guān)信息，但其數(shù)據(jù)不是靜態(tài)的，需要不斷的更新，為開(kāi)發(fā)提供實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)分析。

4、房地產(chǎn)測(cè)繪流程

4.1開(kāi)發(fā)前設(shè)計(jì)工作

地形圖是房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的依據(jù)，圖紙質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)建設(shè)的質(zhì)量。開(kāi)發(fā)部門(mén)在選址過(guò)程中，向有關(guān)測(cè)繪部門(mén)報(bào)送用地形圖，并根據(jù)實(shí)際情況選擇的比例尺，以確保準(zhǔn)確反應(yīng)地形。一般情況下，管線規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃宜采用1：500，總體規(guī)劃規(guī)劃采用1：200。在進(jìn)行實(shí)際測(cè)繪時(shí)，監(jiān)測(cè)必須認(rèn)真地進(jìn)行測(cè)繪，為施工打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4.2施工前定界測(cè)繪

為了使初步勘察邊界切實(shí)可行，需要制定適當(dāng)?shù)姆煞ㄒ?guī)來(lái)確保。在監(jiān)督測(cè)繪和跨維測(cè)繪方面具有重要的作用，是所有房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行土地管理。包括建設(shè)用地的劃定、農(nóng)用地的征收，以及國(guó)有土地的流轉(zhuǎn)。科學(xué)地保護(hù)和利用土地資源是主要國(guó)策之一。因此，在測(cè)繪劃界時(shí)，要遵守法律法規(guī)，加強(qiáng)耕地保護(hù)，平衡農(nóng)用地和開(kāi)發(fā)用地的合理利用，確保房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的合理性。

4.3面積界定測(cè)繪

在建設(shè)竣工申請(qǐng)預(yù)售商品房時(shí)，要求相關(guān)測(cè)繪部門(mén)對(duì)面積的界定。在識(shí)別過(guò)程中，測(cè)繪必須根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪規(guī)劃批準(zhǔn)的分區(qū)規(guī)劃，準(zhǔn)確測(cè)量建筑面積和使用面積，繪制出建筑物的實(shí)際結(jié)構(gòu)。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)繪，改善了房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作流程，保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利益，也保護(hù)了消費(fèi)者的知情權(quán)，促進(jìn)了房地產(chǎn)與消費(fèi)者的公平。

4.4竣工測(cè)繪

在審批建設(shè)中，將根據(jù)建設(shè)設(shè)計(jì)圖和選址等相關(guān)文件，進(jìn)行房地產(chǎn)的竣工測(cè)繪。在測(cè)繪中應(yīng)運(yùn)用測(cè)繪專(zhuān)業(yè)知識(shí)和測(cè)量方法對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面進(jìn)行測(cè)繪，并記錄數(shù)據(jù)，包括面積數(shù)據(jù)和土地所有權(quán)等。提供對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)的支持，以促進(jìn)建筑進(jìn)一步驗(yàn)收。建成后還要對(duì)居住區(qū)、綠化區(qū)進(jìn)行測(cè)繪，以驗(yàn)證建筑是否達(dá)標(biāo)、管道是否處置、是否存在違規(guī)行為，是否有超標(biāo)現(xiàn)象等。在完成檢查測(cè)繪后，將編制詳細(xì)的總圖和分層布局圖，并由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢查和批準(zhǔn)，以確保房屋建設(shè)的合理性。

5、房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪要點(diǎn)

5.1制定完整的房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪管理計(jì)劃

推進(jìn)測(cè)繪工作高質(zhì)量發(fā)展，建立可靠的管理體系，管理各項(xiàng)測(cè)量測(cè)繪工作的規(guī)范實(shí)施。結(jié)合測(cè)量和制圖的實(shí)際狀態(tài)分析潛在問(wèn)題，制定管理制度，有助于提高測(cè)量測(cè)繪質(zhì)量。明確測(cè)繪職責(zé)，促進(jìn)對(duì)作業(yè)的有效調(diào)控。建立完善的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)制，對(duì)于提高測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性有積極的作用，將有效發(fā)展整個(gè)測(cè)繪業(yè)務(wù)。對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行全面檢查，在收集信息的基礎(chǔ)上，評(píng)估工作的不足和問(wèn)題，提出相應(yīng)的措施，確保房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作流程的優(yōu)化。房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪制度是一切工作的落腳點(diǎn)，是業(yè)務(wù)開(kāi)展的保障，測(cè)繪研究的發(fā)展離不開(kāi)制度的保障。因此，需要完善測(cè)繪相關(guān)法律，確保檢驗(yàn)在實(shí)踐中有法律可依性。有關(guān)測(cè)繪發(fā)揮積極作用，建立測(cè)繪機(jī)制，提高測(cè)繪業(yè)的公正性和公平性。可靠的房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪機(jī)制有助于提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，支持產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展[1]。

5.2構(gòu)建房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪信息系統(tǒng)

隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息化的應(yīng)用逐漸擴(kuò)大，在一定程度上提高了工作效率。信息化在房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪中發(fā)揮著重要的作用。信息化測(cè)繪可以提高工作效率，為施工提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。測(cè)繪管理部門(mén)要與測(cè)繪單位進(jìn)行溝通，制定測(cè)量流程，確定技術(shù)指標(biāo)，建立測(cè)繪作業(yè)模式和信息平臺(tái)，減輕測(cè)量和制圖人員的負(fù)擔(dān)，保證測(cè)繪效果的有效性。建立信息系統(tǒng)有助于規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪，促進(jìn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展[2]。

5.3加強(qiáng)提高房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪數(shù)據(jù)質(zhì)量

影響房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的因素包括車(chē)人員、技術(shù)應(yīng)用和工作環(huán)境。因此，為保證測(cè)量和制圖的準(zhǔn)確性，采取有針對(duì)性的措施。房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪使用的工具和設(shè)備必須進(jìn)行科學(xué)的維護(hù)，使其在房產(chǎn)測(cè)繪中獲得高質(zhì)量的信息，并支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在開(kāi)展測(cè)繪工作前，要全面調(diào)查對(duì)象所處環(huán)境，分析干擾測(cè)繪工作的因素，排查潛在隱患，確保正常運(yùn)行，進(jìn)而確保獲取準(zhǔn)確的房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪人員的專(zhuān)業(yè)水平影響到技術(shù)的應(yīng)用效果和數(shù)據(jù)采集的準(zhǔn)確性，需要加強(qiáng)預(yù)防人為因素。參與測(cè)量和制圖人員必須接受技術(shù)培訓(xùn)，以提高操作的質(zhì)量。加大對(duì)測(cè)繪的控制力度，消除人為因素，確保房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。測(cè)繪必須保證測(cè)繪人員具有可靠的技術(shù)和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。為此，需要定期培訓(xùn)房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪人員，召開(kāi)專(zhuān)家會(huì)議。加強(qiáng)對(duì)測(cè)量和制圖的培訓(xùn)和先進(jìn)知識(shí)的傳授，提供科學(xué)的培訓(xùn)平臺(tái)，進(jìn)一步更新房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪方法。此外，要不斷完善人員考核，對(duì)工作取得進(jìn)步的員工給予獎(jiǎng)勵(lì)，提高人員的積極性，確保在房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪中取得更大的成功。目前應(yīng)用于房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)有RTK、全站儀和激光測(cè)距儀等。傳統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)繪工具隨著技術(shù)的更新都在發(fā)生著變化。為此，房產(chǎn)測(cè)量部門(mén)應(yīng)適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，使用先進(jìn)的工具進(jìn)行測(cè)繪。在測(cè)繪過(guò)程中，需要利用信息技術(shù)來(lái)提高測(cè)量效率，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。利用質(zhì)量控制和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與信息相結(jié)合，有效控制測(cè)量測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。借助有效的質(zhì)量控制體系，提高測(cè)繪的準(zhǔn)確性。

5.4加強(qiáng)關(guān)鍵指標(biāo)監(jiān)測(cè)

在房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作中，要加強(qiáng)對(duì)測(cè)量的監(jiān)控。必須準(zhǔn)確測(cè)量地面控制點(diǎn)，然后相對(duì)于地面控制點(diǎn)調(diào)整控制網(wǎng)絡(luò)，以確保測(cè)繪工作的順利進(jìn)行。根據(jù)評(píng)估系統(tǒng)，填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)的控制圖，對(duì)位置進(jìn)行科學(xué)控制，確保結(jié)果的科學(xué)性。隨著社會(huì)的發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪相關(guān)部門(mén)要不斷創(chuàng)新思路，加強(qiáng)術(shù)研究更新，學(xué)習(xí)先進(jìn)測(cè)量測(cè)繪技術(shù)，開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作。使建筑業(yè)更好的發(fā)展，同時(shí)滿(mǎn)足住房保障需求，提高居住舒適度。測(cè)繪完成后，應(yīng)組織部署后續(xù)活動(dòng)。打印圖紙作為存儲(chǔ)信息的資源存儲(chǔ)，需要測(cè)繪人員仔細(xì)編輯。在測(cè)繪結(jié)束后，不應(yīng)認(rèn)為工作都已完成，應(yīng)監(jiān)測(cè)和保障對(duì)測(cè)繪結(jié)果的研究，保證整個(gè)工程測(cè)量測(cè)繪的穩(wěn)定。

5.5加強(qiáng)對(duì)圖紙的審查

房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)管理部門(mén)，根據(jù)測(cè)量和制圖實(shí)際需要，對(duì)房地產(chǎn)公司提供的信息進(jìn)行明確。建筑工程審批圖、平面效果圖、剖面圖、3D圖、電梯樓梯圖和圖紙變更歷史等。所有圖紙必須符合規(guī)范要求，減少測(cè)繪重復(fù)計(jì)算工作。測(cè)繪單位還應(yīng)設(shè)置數(shù)據(jù)采集窗口，并指派人員控制該數(shù)據(jù)，避免數(shù)據(jù)丟失和不規(guī)則，節(jié)省測(cè)繪時(shí)間，提高房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪效率。測(cè)繪人員需要檢查圖紙，繪制草圖，制定調(diào)查和地圖計(jì)劃。如對(duì)圖紙有疑問(wèn)，及時(shí)與工作人員聯(lián)系，確保測(cè)量測(cè)繪圖紙研究準(zhǔn)確無(wú)誤。測(cè)繪草圖應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)單位和工程師的簽字的批準(zhǔn)，保證了計(jì)劃的專(zhuān)業(yè)性。需要建立數(shù)據(jù)歸檔系統(tǒng)，提高結(jié)果的可追溯性。

結(jié)語(yǔ)：

房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪作為重要項(xiàng)目之一，已成為保障信息數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的工具。測(cè)量測(cè)繪發(fā)展影響著房地產(chǎn)的發(fā)展，而且對(duì)未來(lái)的發(fā)展也起著作用。房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪需要對(duì)測(cè)繪過(guò)程和重點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)控，以促進(jìn)測(cè)繪的快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]于德威.基于房產(chǎn)測(cè)量實(shí)踐的房產(chǎn)測(cè)繪管理發(fā)展分析研究[J].門(mén)窗，2019（18）：239.

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作者簡(jiǎn)介：

洪璐（1973.03-），女，滿(mǎn)族，遼寧省沈陽(yáng)市，副高級(jí)工程師，研究生碩士學(xué)位，研究方向：房產(chǎn)測(cè)繪。