【摘要】近幾年，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛起到了促進(jìn)作用。但是土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格的快速上漲對(duì)整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)都造成了深遠(yuǎn)影響。本文以深圳市為例，通過分析近幾年深圳市居住用地出讓價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格情況，探討兩者的相互關(guān)系，為相關(guān)政策制定提供參考。

【關(guān)鍵詞】商品房?jī)r(jià)格;土地出讓價(jià)格;關(guān)系? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.020

近幾年，我國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格加速上漲，不僅影響了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也帶來(lái)了相關(guān)的政治和社會(huì)問題。研究人員對(duì)土地（居住用地）的出讓價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系展開了研究和探討。

1、土地出讓價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格關(guān)系的研究現(xiàn)狀

我國(guó)實(shí)行土地有償使用制度之后，土地出讓價(jià)格對(duì)商品房的價(jià)格影響受到了人們的關(guān)注。兩者的影響關(guān)系，到底是土地出讓價(jià)格上漲使得商品房?jī)r(jià)格上漲，還是商品房的價(jià)格上漲帶動(dòng)了土地出讓價(jià)格上漲。研究人員之間的觀點(diǎn)和分歧較大。

1.1地價(jià)決定房?jī)r(jià)

目前，許多學(xué)者認(rèn)為土地出讓價(jià)格決定了商品房?jī)r(jià)格，主要理由是商品房的主要成本為土地成本，若土地成本上漲，自然導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲。這種觀點(diǎn)認(rèn)為在實(shí)行土地招拍掛政策之前，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過與政府簽訂協(xié)議來(lái)進(jìn)行土地開發(fā)建設(shè)。在這種方式下，商品房?jī)r(jià)格能夠通過加大土地開發(fā)力度、增加商品房供應(yīng)量來(lái)調(diào)整。但是隨著土地招拍掛政策出臺(tái)后，土地的供應(yīng)只能通過招拍掛形式來(lái)獲取，且政府主管部門嚴(yán)格限制了土地供應(yīng)量，在需求快速增加下，土地價(jià)格出現(xiàn)快速上漲，進(jìn)而帶動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格上漲，而商品房?jī)r(jià)格上漲又促使了土地出讓價(jià)格上漲，形成了一種循環(huán)。

1.2房?jī)r(jià)決定地價(jià)

還有一些研究人員認(rèn)為，我國(guó)民眾對(duì)于房子的需求有著強(qiáng)烈的意識(shí)，商品房?jī)r(jià)格上漲主要由于市場(chǎng)內(nèi)供需關(guān)系的不均衡導(dǎo)致的。商品房供應(yīng)滿足不了市場(chǎng)需求，導(dǎo)致的結(jié)果就是價(jià)格大幅上漲，而商品房?jī)r(jià)格的上漲，又會(huì)使得開發(fā)商更加需要土地來(lái)進(jìn)行開發(fā)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)和不斷上升的房地產(chǎn)價(jià)格都促使著開發(fā)商在土地招拍掛中以更高的價(jià)格來(lái)購(gòu)買土地，從而導(dǎo)致土地出讓價(jià)格上漲。

2、深圳市商品住宅市場(chǎng)需求狀況分析

深圳市2016年-2020年居住用地出讓價(jià)格（折合樓面價(jià)）依次約為12705、11200、13318、29968、17347元/㎡，同時(shí)期商品房?jī)r(jià)格也由47345元/㎡逐步上升至56600/㎡，從數(shù)據(jù)上看，居住用地出讓價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格之間呈現(xiàn)出一定程度的相關(guān)性。但是土地價(jià)格上漲并非是商品房?jī)r(jià)格上漲的唯一因素。其他還包括居民收入水平提高、人口增加導(dǎo)致需求擴(kuò)大等因素。

2.1從人均GDP方面分析

上圖是深圳市2011年至2020年的人均GDP統(tǒng)計(jì)圖，從圖中看到，深圳市人均GDP從2011年的115060元增長(zhǎng)到2019年的203489元，增長(zhǎng)約77%。按最新的全國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算，2020年人均GDP為157575元，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平遠(yuǎn)高于全國(guó)同期平均水平，處于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步上升的背景下，個(gè)人或家庭收入也出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，這必然會(huì)帶動(dòng)商品住宅的整體需求增加。

2.2從常住人口方面分析

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，深圳市常住人口呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，上表是深圳市2011年至2020年的常住人口統(tǒng)計(jì)表，從中可以看出，2011年深圳市常住人口為1046萬(wàn)人，而2020年增加到了1756萬(wàn)人，十年間深圳市常住人口增加約700萬(wàn)人。我們知道，現(xiàn)代人對(duì)于住宅的需求和渴望根深蒂固，深圳市龐大的新增人口必然存在巨大的商品房消費(fèi)需求。受強(qiáng)大需求端影響，同時(shí)深圳市人均消費(fèi)能力和人均工資水平不斷提高，使得深圳市商品房?jī)r(jià)格在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升，呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)。

3、深圳市商品住宅市場(chǎng)供給狀況分析

3.1從宏觀投資方向分析

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)價(jià)格整體不斷上行，主要原因是商品房具有較強(qiáng)的投資屬性，投資房地產(chǎn)行業(yè)相較于其他投資具有更可觀的利潤(rùn)。深圳市作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，其發(fā)展前景受到房地產(chǎn)開發(fā)商一致看好，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金持續(xù)進(jìn)入。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年深圳市固定資產(chǎn)投資額為4078.16億元，2020年為7979.44億元，四年時(shí)間內(nèi)上漲了將近4000億元。自2017年起，按照中央關(guān)于“房住不炒”及“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的工作要求，全國(guó)各地不斷推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，深圳市的房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度也逐漸放緩。從總體來(lái)看，由于近幾年深圳市固定資產(chǎn)投資額不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情高漲，一定程度上導(dǎo)致深圳市的土地出讓價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格居高不下。

3.2從商品住宅供應(yīng)方向分析

上圖是深圳市2011-2020年商品住宅年度供應(yīng)面積統(tǒng)計(jì)表。從圖中可知，近十年深圳市商品住宅年度供應(yīng)面積整體呈現(xiàn)劇烈波動(dòng)狀態(tài)，尤其在2015至2017三年之間，由715.59萬(wàn)㎡驟降至278.56萬(wàn)㎡，降幅達(dá)61%。供應(yīng)面積急劇下降的原因可能是，隨著深圳市城市建設(shè)的高速發(fā)展，土地資源緊約束問題日益突出，以及產(chǎn)業(yè)用地需求進(jìn)一步增加，導(dǎo)致政府出讓的居住用地逐漸減少。在隨后2018至2020年間，因我國(guó)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策落地，深圳市政府調(diào)整建設(shè)用地配比，加大住宅用地保障力度，三年間商品住宅年度供應(yīng)面積逐漸上升至507.13萬(wàn)㎡。整體上，十年間深圳市商品住宅年度供應(yīng)面積上下波動(dòng)，但與此同時(shí)，深圳市新增人口不斷增加，住房需求越來(lái)越大，也在一定程度上導(dǎo)致深圳市商品房?jī)r(jià)格居高不下。

結(jié)語(yǔ)：

城市土地出讓價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格都是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要因素，兩者之間相互影響、相互促進(jìn)。通過對(duì)深圳市近幾年居住用地出讓價(jià)格、商品房?jī)r(jià)格的研究，以及通過分析可能影響兩者價(jià)格的其他因素，如人均GDP、新增人口、年度開發(fā)投資和年度商品住宅供應(yīng)等情況，我們可知，在深圳市人均GDP逐步增長(zhǎng)、人口總量不斷增加、年度開發(fā)投資額不斷擴(kuò)大，而同期商品住宅供應(yīng)總量未明顯增加的背景下，深圳市商品房?jī)r(jià)格不可避免的呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，并帶動(dòng)深圳市居住用地出讓價(jià)格上漲。但隨著國(guó)家“房住不炒”的指導(dǎo)政策逐步落地，深圳市政府調(diào)整建設(shè)用地配比，加大居住用地保障力度（2020年供應(yīng)居住用地362.8公頃，創(chuàng)居住用地供應(yīng)歷史新高），深圳市居住用地出讓價(jià)格在2020年出現(xiàn)回落。但由于深圳市人口基數(shù)大，住房需求旺盛，居住用地出讓價(jià)格回落是否引起商品房?jī)r(jià)格明顯下降，在短期內(nèi)仍未可知，相信在持續(xù)的政策調(diào)控下，深圳市商品房?jī)r(jià)格終會(huì)回歸理性。

我們知道，無(wú)論土地出讓價(jià)格還是商品房?jī)r(jià)格，都不能違背經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，出現(xiàn)嚴(yán)重過高和過低的情況，否則將不利于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。近年，我國(guó)意識(shí)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速上漲對(duì)于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不利影響，也陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，使城市商品房?jī)r(jià)格控制在合理區(qū)間內(nèi)，如此才能更好的推動(dòng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

許鵬程（1986.07-），男 漢，廣東深圳人，深圳市土地房產(chǎn)交易中心，學(xué)歷：大學(xué)本科，職稱：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素研究。