李兆全 葛紅剛

【摘要】近年來，鹽城市不斷推動維修資金使用管理工作公開化、規(guī)范化、高效化發(fā)展。省直部門評價，其工作相關(guān)做法在全省維修資金使用管理工作中具有借鑒意義和示范作用。隨著外部大環(huán)境變化，探究做好新形勢下維修資金使用管理工作，提出推動維修資金使用工作再上新臺階的進(jìn)一步措施，是接下來一段時間的首要目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】機(jī)制創(chuàng)新;過程管控;智慧建設(shè)? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.011

1、維修資金工作經(jīng)驗做法

1.1健全完善政策制度，明確工作職責(zé)落實

近幾年，鹽城市根據(jù)國家和省相關(guān)規(guī)定，相繼制定出臺了市區(qū)維修資金使用管理實施細(xì)則、優(yōu)化完善市區(qū)維修資金使用應(yīng)急維修工作流程、規(guī)范市區(qū)房屋專項維修資金使用第三方服務(wù)、規(guī)范市區(qū)房屋專項維修資金使用應(yīng)急維修專業(yè)隊伍備選名錄管理等一系列業(yè)務(wù)性配套文件，健全完善了市區(qū)維修資金使用管理制度。同時，根據(jù)江蘇省維修資金管理辦法和市區(qū)城市建設(shè)管理重心下移要求，從2014年起，將市區(qū)維修資金使用審核工作下放各區(qū)住建部門，由各區(qū)住建部門會同屬地街道做好現(xiàn)場勘查、審核、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)等日常管理等工作。持續(xù)推動加強(qiáng)維修資金使用事中、事后監(jiān)管，建立了市、區(qū)、街道三級監(jiān)督聯(lián)動機(jī)制，明確各部門職責(zé)分工，從使用申請、維修施工、工程驗收、公示公告、審計結(jié)算等全過程進(jìn)行監(jiān)督。與此同時，將審計、監(jiān)理等中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費用與施工單位維修工程款分開結(jié)算，推行維修施工質(zhì)量履約保證金等制度，有效防范了冒領(lǐng)、套取維修資金及后續(xù)保修不到位的現(xiàn)象發(fā)生。

1.2突出完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)使用過程管理

積極對維修資金使用應(yīng)急維修和一般維修流程進(jìn)行細(xì)化。對發(fā)生墻體脫落、消防隱患等危及房屋安全等緊急情形時，申請人可直接向區(qū)住建部門申請應(yīng)急維修，區(qū)住建部門當(dāng)日安排專人會同屬地街道現(xiàn)場勘查確認(rèn)，并通過自主選擇方式落實專業(yè)隊伍實施維修，限時辦結(jié)，實行“同步申請、同步公示、同步審計、同步監(jiān)審”。根據(jù)江蘇省維修資金管理辦法，通過公開競爭性方式建立了市區(qū)維修資金使用審計、監(jiān)理、招標(biāo)代理等第三方專業(yè)隊伍備選名錄，供維修申請人自主選擇，并健全完善相關(guān)制度，規(guī)范服務(wù)質(zhì)量。對維修項目在5000元以上的進(jìn)行工程造價審計，對維修項目在15萬元以上的進(jìn)行審計復(fù)核，對維修項目在10萬元以上的實施監(jiān)理。對實施公開招標(biāo)維修項目，協(xié)調(diào)納入公共資源中心平臺實施。同時，為加強(qiáng)市區(qū)維修資金使用過程跟蹤管理，建立了市區(qū)維修資金使用現(xiàn)場督導(dǎo)組，對市區(qū)維修資金使用維修項目進(jìn)行現(xiàn)場跟蹤全覆蓋，重點對維修資金使用維修中、維修后的維修情況事實等進(jìn)行現(xiàn)場核實，確保維修資金發(fā)揮最大價值。

1.3優(yōu)化細(xì)化撥付流程，保障資金安全管理

每筆維修項目結(jié)算，需經(jīng)屬地街道組織參與工程竣工驗收，驗收合格后，監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具工程質(zhì)量評價報告，審計機(jī)構(gòu)出具工程結(jié)算審計報告，根據(jù)審計報告出具受益業(yè)主維修資金使用分?jǐn)偯骷?xì)，經(jīng)公示無異議后，區(qū)住建部門及時出具同意撥付維修資金的意見，再根據(jù)同意意見按規(guī)定辦理款項劃轉(zhuǎn)手續(xù)。依據(jù)局財務(wù)管理制度和維修資金使用實際，對市區(qū)維修資金使用款項劃轉(zhuǎn)流程進(jìn)行了優(yōu)化，明確材料受理和辦結(jié)時限，對10萬元及以上資金支出，經(jīng)局財務(wù)與審計處審核后，報局分管業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批同意。對10萬元以下資金支出按財務(wù)支出流程實施撥付。材料手續(xù)齊全后，材料初審、流程申報、資金撥付2個工作日內(nèi)完成。

1.4加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)，促進(jìn)信息公開透明

定期組織各區(qū)住建部門及街道進(jìn)行維修資金使用方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流，傳達(dá)上級有關(guān)要求，分析當(dāng)前存在問題，會商剖析矛盾難點，提出解決舉措。牽頭編制市區(qū)維修資金使用政策問答手冊，詳細(xì)解讀相關(guān)使用政策法規(guī)、使用流程與材料申請、使用申請范圍、受理審核部門等，實現(xiàn)了“一冊在手，辦事無憂”的效應(yīng)，大大方便了業(yè)主申請使用維修資金。依據(jù)制定的維修資金使用流程，根據(jù)不同申請流程及情形，分類梳理并制作了申請使用所需的材料格式樣本，供申請人使用選擇，保障維修資金使用申請規(guī)范、便捷。同時，通過巡回法庭送法進(jìn)小區(qū)、與鹽城晚報合作等多種方式、多種渠道加強(qiáng)維修資金使用管理宣傳，同時在《江蘇鹽城物業(yè)》微信公眾號開設(shè)專欄，定期推出維修資金使用政策及疑難問題解答宣傳，不斷提高市民群眾知曉率。

2、正視當(dāng)前存在的主要問題

隨著商品化住房市場不斷發(fā)展，大量城市商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后面臨維修和更新改造，住宅維修資金的使用需求日益凸顯，維修資金管理水平與人民群眾期盼之間存在差距。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是維修資金體制機(jī)制不夠健全?，F(xiàn)有體制機(jī)制對維修資金使用工作有部署，但具體措施不夠細(xì)化，相關(guān)體制機(jī)制落實需要進(jìn)一步完善，導(dǎo)致部分工作缺乏創(chuàng)新性和針對性。二是維修資金使用全過程監(jiān)管難以有效把控。當(dāng)前維修資金使用維修項目類型多、專業(yè)性強(qiáng)、涉及多個行業(yè)，但并未對維修資金建立嚴(yán)格的管理制度、監(jiān)管制度，所涉及的行業(yè)主管部門參與度還比較低，管理人員配置還不足，精細(xì)化管理程度不夠，對維修項目實施工作量的大小、維修質(zhì)量的好壞還難以有效把關(guān)。三是維修資金使用業(yè)主配合參與度還不高。表決參與率低，在維修資金使用征求意見階段，部分業(yè)主因不直接涉及自身利益，往往不發(fā)表任何意見，甚至提出反對意見或引起信訪矛盾糾紛，導(dǎo)致部分項目難以得到及時維修;同時，過程管理參與度不高，對維修方案確定、維修施工過程監(jiān)督、竣工驗收等環(huán)節(jié)常常漠不關(guān)心。四是維修資金使用信息化程度不夠高。維修資金使用管理工作線上線下融合度還不夠，申請材料申報、業(yè)主意見征求、部門流轉(zhuǎn)審簽等工作程序大多還停留在紙面上，辦理效率還不夠快捷，未能實現(xiàn)市區(qū)維修資金使用申請、受理、勘查、審核、撥付等環(huán)節(jié)全流程線上辦理。

3、新形勢下推進(jìn)維修資金工作的有效路徑

針對當(dāng)前住宅專項維修資金存在的使用難題，需要積極轉(zhuǎn)變思維方式，創(chuàng)新工作方式，推動破解住宅專項維修資金工作存在的深層次問題，多措并舉，統(tǒng)籌推進(jìn)，推動尋找維修資金使用工作再上新臺階的治本之策，切實保障住宅“養(yǎng)老金”?？顚Ｓ茫l(fā)揮預(yù)期效益。

3.1堅持機(jī)制體制創(chuàng)新，保障維修資金使用渠道暢通

推動出臺鹽城市維修資金管理辦法，在管理辦法中增加強(qiáng)制維修內(nèi)容，對電梯、照明、消防設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備等設(shè)置維護(hù)和更換周期。及時出臺配套文件，如出臺維修資金續(xù)交管理辦法，確保維修資金應(yīng)交盡交，對欠繳的房屋，限制其上市交易權(quán)，或按房產(chǎn)交易價格按比例強(qiáng)制收取維修資金;規(guī)范住宅公共收益管理等。進(jìn)一步健全完善市級層面相關(guān)制度體系，夯緊夯實各級部門單位主體責(zé)任，優(yōu)化規(guī)范維修資金使用程序，并提供政策依據(jù)。細(xì)化優(yōu)化維修資金使用流程，對受理材料的目錄格式、申報審核時間節(jié)點進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確申請人及各級部門工作職責(zé)。強(qiáng)化各縣區(qū)監(jiān)督考核指導(dǎo)，加強(qiáng)全市面上業(yè)務(wù)指導(dǎo)，創(chuàng)新思路，完善監(jiān)督考核機(jī)制，協(xié)調(diào)財政部門爭取專項考核經(jīng)費，加強(qiáng)對各區(qū)維修資金使用審核工作監(jiān)督考核，考核結(jié)果直接與經(jīng)費撥付掛鉤，提高日常管理成效。

3.2加強(qiáng)使用過程管控，確保維修資金使用監(jiān)督成效

充分發(fā)揮代管機(jī)構(gòu)一線督導(dǎo)工作優(yōu)勢，進(jìn)一步充實代管機(jī)構(gòu)維修資金使用現(xiàn)場督導(dǎo)小組，提高維修資金使用現(xiàn)場督查頻次，不斷加強(qiáng)維修資金使用事中、事后監(jiān)管。健全完善維修資金使用第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)督把關(guān)機(jī)制。鼓勵申請人通過公開招投標(biāo)等競爭方式擇優(yōu)選擇維修施工單位，積極引導(dǎo)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)參與審價、監(jiān)理、驗收等使用管理工作。同時，鼓勵探索建立維修保險制度，經(jīng)業(yè)主表決同意，可以使用維修資金購買住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修保險。對電梯、消防等重點項目，通過購買第三方服務(wù)或邀請專業(yè)技術(shù)人員協(xié)同指導(dǎo)和督查，強(qiáng)化專業(yè)部門協(xié)同聯(lián)動。積極探索推進(jìn)專戶管理銀行第三方監(jiān)督服務(wù)機(jī)制，充分發(fā)揮并強(qiáng)化事前事中事后全方位監(jiān)督效能。探索黨建引領(lǐng)維修資金使用試點，豐富使用管理內(nèi)涵，拓展使用業(yè)務(wù)外延。持續(xù)抓好維修資金使用隊伍建設(shè)、作風(fēng)建設(shè)、效能建設(shè)，組織各區(qū)及街道一線工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高服務(wù)意識和能力水平。同時，融合發(fā)揮房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭和人民調(diào)解委員會調(diào)解作用，切實將維修資金使用矛盾糾紛化解在萌芽、在基層。

3.3持續(xù)推動智慧建設(shè)，促進(jìn)維修資金使用上下融合

以行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型為契機(jī)，乘勢推動智慧物業(yè)建設(shè)發(fā)展，加快推動維修資金使用申請審核在線服務(wù)平臺建設(shè)，整合資源，強(qiáng)化協(xié)同，補(bǔ)齊信息化服務(wù)短板，使維修資金使用申請、票決、受理、勘查、審核、撥付等環(huán)節(jié)全流程在線辦理，實現(xiàn)讓企業(yè)與群眾“少跑腿”，讓數(shù)據(jù)“多跑腿”。通過建設(shè)維修資金使用申請審核在線服務(wù)平臺，壓縮辦理環(huán)節(jié)、精簡辦事材料、縮短辦理時限，實現(xiàn)維修資金使用申請、受理、勘查、審核、撥付等環(huán)節(jié)全流程線上辦理。推動將維修資金使用與智慧物管平臺建設(shè)相融合，實現(xiàn)維修資金使用融入物業(yè)管理活動全生命周期，指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過智慧物管平臺線上及時收集各類設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)，提供科學(xué)決策的預(yù)報輔助信息，提高設(shè)施設(shè)備智能化和維修資金使用信息化管理水平。持續(xù)充分運用好《我的鹽城》APP，《鹽城宣傳》《鹽城住建》《江蘇鹽城物業(yè)》微信公眾號等本土新媒體和房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭送法進(jìn)社區(qū)宣傳優(yōu)勢，加強(qiáng)與電視臺、鹽城晚報等媒介平臺的深度合作，多渠道、多元化、多層次進(jìn)行維修資金使用政策、流程等方面的宣傳引導(dǎo)，推動形成人人知曉、人人支持、人人參與的氛圍。

結(jié)語：

物業(yè)管理是一項系統(tǒng)性綜合工程，維修資金是重中之重，需要全方位統(tǒng)籌、全要素配置、全過程服務(wù)，聚焦創(chuàng)新體制機(jī)制、使用過程管控、智慧信息建設(shè)等重點工作，不斷推動市區(qū)維修資金使用管理工作公開化、規(guī)范化、高效化，保障做好房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有效運行，延長房屋使用壽命，持續(xù)推動新形勢下維修資金使用工作再上新臺階，真正使維修資金成為群眾“房屋的養(yǎng)老金”，維護(hù)好廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

作者簡介：

李兆全，單位：鹽城市物業(yè)管理中心，江蘇省鹽城市;

葛紅剛，單位：鹽城市物業(yè)管理中心，江蘇省鹽城市。