何欣

【摘要】隨著國內(nèi)商業(yè)的高速發(fā)展，行業(yè)競爭越來越激烈，如何保持和提升自己的品牌形象和收益率，是擺在投資者和經(jīng)營者面前一個(gè)很嚴(yán)峻的問題。越來越多的商場、購物中心近幾年掀起升級(jí)改造熱潮，這不僅是時(shí)代發(fā)展的需要，更是迫在眉睫的需求。下面就淺談下本人參與南京金茂廣場升級(jí)改造過程中的一些心得體會(huì)。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)升級(jí)改造;商業(yè)業(yè)態(tài)及動(dòng)線改造;商業(yè)外立面改造

1、項(xiàng)目概況、工作范圍及項(xiàng)目調(diào)研

1.1項(xiàng)目概況及工作范圍

南京金茂廣場位于南京市鼓樓區(qū)，基地東臨中央路，南面是童家巷，北鄰馬家街，該項(xiàng)目包括商場、酒店、寫字樓、公寓和住宅，建筑面積總計(jì)480，000平方米;項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期項(xiàng)目已完工，商場地上八層，地下一層，總建筑面積80，000平方米，已于2015年9月26日開業(yè)。隨著近幾年國內(nèi)商業(yè)的高速發(fā)展和南京商圈日新月異的變化，最初的商場業(yè)態(tài)已不能滿足市場的需要，2019年初，投資方南京國際集團(tuán)決定對現(xiàn)有商場進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整和局部樓層升級(jí)改造，計(jì)劃用兩年的時(shí)間，將金茂廣場打造成一個(gè)集精品零售、餐飲、休閑及運(yùn)動(dòng)時(shí)尚于一體的潮牌聚集地。本次具體工作范圍為金茂廣場地下一層、四層、六層（局部）、中庭以及局部外立面升級(jí)改造，改造區(qū)域總建筑面積15，072.90平方米。本次升級(jí)改造除了對商場之前的設(shè)計(jì)缺陷進(jìn)行改善以外，為配合業(yè)主方的運(yùn)營需要，在優(yōu)化商業(yè)動(dòng)線的同時(shí)，也對部分防火分區(qū)進(jìn)行了調(diào)整，例如：地下一層現(xiàn)狀為商業(yè)營業(yè)廳（含餐飲和超市），改造后為餐飲美食街，對部分防火分區(qū)進(jìn)行了調(diào)整;四層現(xiàn)狀為零售，改造后為運(yùn)動(dòng)主題館，對商業(yè)動(dòng)線、店鋪劃分及防火分區(qū)做了調(diào)整;六層業(yè)態(tài)和防火分區(qū)未變，部分品牌做了調(diào)整。

1.2項(xiàng)目調(diào)研

項(xiàng)目實(shí)地考察和基礎(chǔ)資料整理，是開始工作的第一步，也是非常重要的一步。根據(jù)業(yè)主方提供的施工圖電子文件和竣工藍(lán)圖，結(jié)合實(shí)地考察后，我們對商場存在的問題進(jìn)行了梳理，形成項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告。

2、現(xiàn)狀問題診斷、改造業(yè)態(tài)規(guī)劃及改造方案設(shè)計(jì)

2.1現(xiàn)狀問題診斷

根據(jù)上一階段的實(shí)地調(diào)研，我們從商業(yè)設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，對商場現(xiàn)狀的商業(yè)動(dòng)線，垂直交通，室內(nèi)空間和外立面展示等方面進(jìn)行綜合研究與評估，形成現(xiàn)狀問題診斷報(bào)告，概括如下：

2.1.1 地下一層現(xiàn)狀問題診斷

（1） 地鐵出入口附近商業(yè)通道單調(diào)狹窄，缺乏空間縮放性;

（2） 沿下沉廣場店鋪沒有很好利用下沉廣場的室外空間;

（3）超市改造成街區(qū)后動(dòng)線較深，缺乏有效的商業(yè)動(dòng)線組織;

（4）商業(yè)動(dòng)線和商場豎向交通關(guān)系不合理。

2.1.2標(biāo)準(zhǔn)層現(xiàn)狀問題診斷

（1）小中庭空間效果過于狹窄;

（2）左右兩側(cè)商用客梯識(shí)別度差，容易造成商場運(yùn)力不均，中間商用客梯過載;

（3）三組自動(dòng)扶梯相距太近;

（4）中庭附近柱子過多，影響店鋪的展示效果。

2.1.3主中庭現(xiàn)狀問題診斷

（1）中庭2-6層自動(dòng)扶梯過多，影響中庭視覺通透性，且與兩側(cè)扶梯間距過近;

（2）中庭空間缺乏特色性，各樓層業(yè)態(tài)特點(diǎn)無法通過中庭表達(dá);

（3）相對于8層的空間高度，中庭尺度過小，顯得空間略狹窄。

2.1.4立面現(xiàn)狀問題診斷

（1）現(xiàn)狀立面方案過于注重整體和優(yōu)雅，立面元素缺少活躍的商業(yè)氣氛;

（2）玻璃襯板顏色較暗，日間效果比較沉悶，且過于封閉，影響內(nèi)部餐飲業(yè)態(tài)的

景觀視線需求。夜間燈光效果不夠活躍和突出;

（3）主入口體量以及商場標(biāo)志不明顯，缺乏識(shí)別度，門廳內(nèi)部空間缺乏特色;

（4）沿街界面上商業(yè)氛圍有待進(jìn)一步提升。

2.2改造商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃

當(dāng)甲方?jīng)Q定對其商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造時(shí)，多是因?yàn)樵械纳虡I(yè)業(yè)態(tài)組合出了問題，需要重新進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌招商，準(zhǔn)確的商業(yè)業(yè)態(tài)定位是一個(gè)項(xiàng)目升級(jí)改造成功的關(guān)鍵。本項(xiàng)目中甲方聘請了專業(yè)的招商策劃顧問，確定了金茂廣場新的商業(yè)業(yè)態(tài)和品牌定位，作為本次升級(jí)改造的設(shè)計(jì)依據(jù)。升級(jí)改造后，地下一層將成為由主題餐飲、音樂酒吧、年輕生活方式體驗(yàn)區(qū)、MINI超市等組成的青年市集;四層將成為由運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)區(qū)、運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店和水吧組成的運(yùn)動(dòng)主題館;六層將成為以特色餐飲為主題的“圈子”生活中心。

2.3改造方案設(shè)計(jì)

2.3.1地下一層改造方案設(shè)計(jì)

基于對上一階段診斷問題的分析，以及和甲方、商業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)多輪溝通，我們對地下一層平面進(jìn)行了設(shè)計(jì)優(yōu)化，主要內(nèi)容包括調(diào)整店鋪邊線，適當(dāng)擴(kuò)大連通地鐵出入口的商業(yè)通道，增加交通節(jié)點(diǎn);在下沉廣場一側(cè)增加開口，方便人流導(dǎo)入;超市區(qū)改造而成的美食街以環(huán)形交通動(dòng)線組織，增加可達(dá)性;適當(dāng)擴(kuò)展豎向交通周圍的空間區(qū)域，增加中島店鋪。同時(shí)根據(jù)“青年市集”年輕、文藝、放松、慢節(jié)奏的主題風(fēng)格定位進(jìn)行室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)。

2.3.2四層改造方案設(shè)計(jì)

同樣基于對上一階段診斷問題的分析，以及和甲方、商業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)多輪溝通，我們對四層平面進(jìn)行了設(shè)計(jì)優(yōu)化，主要內(nèi)容包括把四層平面劃分成社交區(qū)、休閑+公共交通區(qū)和文娛活動(dòng)區(qū)，在兩組自動(dòng)扶梯形成的垂直交通兩側(cè)，布置島柜式冰淇淋店和DJ酒吧，在社交區(qū)增設(shè)運(yùn)動(dòng)展示走廊和休憩區(qū)，在文娛活動(dòng)區(qū)增設(shè)攝影圖片展示走廊等，并根據(jù)“運(yùn)動(dòng)主題館”流行、時(shí)尚、碰撞、能量傳播的主題風(fēng)格定位進(jìn)行室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)。

2.3.3主中庭改造方案設(shè)計(jì)（包含垂直交通動(dòng)線優(yōu)化）

本項(xiàng)目原設(shè)計(jì)存在的一個(gè)主要問題就是垂直交通流線不順暢，自動(dòng)扶梯不能便捷地把人向上引到各層去，在進(jìn)行主中庭改造設(shè)計(jì)的同時(shí)，我們對商場的垂直交通動(dòng)線進(jìn)行了優(yōu)化設(shè)計(jì)，建議拆除部分無效的自動(dòng)扶梯。在五層和六層之間增加一組自動(dòng)扶梯，封堵二層南北兩側(cè)和五層南側(cè)的洞口給商業(yè)島柜使用，并在主中庭首層二層之間增加一組自動(dòng)扶梯。同時(shí)調(diào)整主中庭在各層的洞口輪廓，引入“飄帶”概念，突出動(dòng)感和流暢的線條美感，增強(qiáng)主中庭的視覺沖擊力。

2.3.4立面改造方案設(shè)計(jì)

根據(jù)上一階段的分析，我們與甲方和商業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)一起制定了立面優(yōu)化策略，主要內(nèi)容包括：最大化首二層沿街立面的通透性和商業(yè)氛圍，突出入口門廳的通透性和識(shí)別度，置入雨篷體量來分隔首二層的沿街商業(yè)展示面與上部立面，并在入口處考慮標(biāo)志性商場標(biāo)識(shí)，改善主入口上方立面的通透性并增加商業(yè)氛圍。增強(qiáng)整體立面視覺沖擊力。在研究白天視覺效果的同時(shí)，考慮晚間商業(yè)主入口的燈光照明，使之同樣可以成為人們視線的焦點(diǎn)。

結(jié)論：

綜上所述，南京金茂匯經(jīng)過本次升級(jí)改造，將極大地解決原商業(yè)在使用過程中存在的各種問題，結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化調(diào)整，使商業(yè)動(dòng)線組織更加合理，建筑主入口更具視覺沖擊力、商業(yè)空間也更加主題化、潮流化，更加適應(yīng)年輕人追求時(shí)尚品味的需求。本項(xiàng)目目前已進(jìn)入竣工驗(yàn)收階段，升級(jí)改造后的南京金茂匯將更名為南京覽秀城，將在2020年年底與大家見面，敬請期待！