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        川西林盤保護與開發(fā)利用模式探索

        2020-12-28 07:00:06樂子祺
        中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2020年12期
        關(guān)鍵詞:林盤開發(fā)利用保護

        樂子祺

        【摘要】林盤風貌是川西的特有的一種鄉(xiāng)村資源,在鄉(xiāng)村振興的背景下,本文通過對成都市溫江區(qū)川西林盤的研究,分析其內(nèi)在肌理及人文特點,在保護好川西林盤特有的生態(tài)人文風貌的基礎(chǔ)上,合理規(guī)劃、統(tǒng)籌推進,有序引導資本下鄉(xiāng),提出一系列促進鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富裕的資本下鄉(xiāng)路徑探索。

        【關(guān)鍵詞】林盤;保護;開發(fā)利用

        1、川西林盤現(xiàn)狀

        林盤是四川盆地特有的一種人文自然資源,不僅具有良好的生態(tài)環(huán)境,還富含大量的集體建設(shè)用地(宅基地),是一種非常寶貴的土地資源。隨著城市化進程中農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)的大規(guī)模轉(zhuǎn)移以及國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略,源于計劃經(jīng)濟體制和城鄉(xiāng)二元背景下的現(xiàn)有林盤地(主要是宅基地)在保護與開發(fā)利用上,逐漸暴露出很多問題,主要體現(xiàn)在以下三個方面:

        1.1浪費嚴重

        當前,農(nóng)村宅基地閑置是我國土地資源浪費最嚴重的領(lǐng)域之一。占國土面積的0.4%城鎮(zhèn)建成區(qū)(約3.84萬平方公里),居住了全國近61%的人口(含農(nóng)村進城務(wù)工人員);而占國土面積的1.75%(約16.8萬平方公里)的農(nóng)村宅基地,僅居住人口了全國39%的人口,農(nóng)村人均建設(shè)用地面積是城鎮(zhèn)的6.84倍。以成都市溫江區(qū)為例:全區(qū)農(nóng)村人均宅基地建設(shè)面積約161平方米,城市人均建設(shè)用地面積約90平方米,農(nóng)村為城市的1.78倍。如果考慮約2/3的農(nóng)村戶口在城區(qū)居住的情況,實際可達到5.36倍。

        據(jù)我國城市化進程資料分析顯示,今后20年全國每年將有1200萬人口要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市,這一趨勢在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)更為明顯,從而進一步加劇了農(nóng)村宅基地閑置浪費。

        1.2利用率低

        城市的土地能給市民帶來巨量的財富,而農(nóng)村的土地每年給農(nóng)民帶來的財產(chǎn)性收入不足3%。在新型城鎮(zhèn)化加速推進的背景下,宅基地閑置與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有巨大的關(guān)聯(lián)性,地區(qū)越貧困,農(nóng)村人口外流的越多,宅基地閑置的比例越高。就區(qū)域內(nèi)部而言,農(nóng)村越是偏遠、條件差、發(fā)展不充分,外出務(wù)工人員就越多,特別是常年在外務(wù)工的人員增加,農(nóng)村宅基地閑置比例曾高,閑置面積曾大。農(nóng)村閑置宅基地,說閑置,是因為長期沒有人居住,而且很大部分將不可能再有人會居住,已經(jīng)背離了宅基地的本來用途。農(nóng)村宅基地有產(chǎn)權(quán)、有歸屬、有價值,所有權(quán)歸村集體所有,但實際所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)都在農(nóng)戶。

        1.3市場有需求

        在城市化進程加快的同時,逆城市化現(xiàn)象也逐步呈現(xiàn)。一方面,許多城市居民往往利用周末、節(jié)假日,前往生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的農(nóng)村地區(qū)度假旅游。但是與之配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施卻相對匱乏;另一方面,在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的號召下,許多投資方尋求企業(yè)投資多元化,將目光投入到農(nóng)村市場,欲投資建設(shè)相關(guān)旅游度假配套設(shè)施,卻往往受制于城鄉(xiāng)二元背景下建設(shè)管控措施,造成項目無法快速落地、資金長期沉淀?,F(xiàn)有的“土地整理——集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)”模式,主要表現(xiàn)為時間跨度長、整理成本高、靈活性低、市場導向弱的問題,無法真正有效的做到市場與資源的快速對接、流動。

        土地是最基礎(chǔ)資源,土地發(fā)展是根本目的,作為建設(shè)用地的農(nóng)村宅基地卻長期空置,得不到有效利用,是很大的損失。如果充分釋放這批資源,將會進一步帶動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展,促進農(nóng)村生產(chǎn)力提高,加快農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化,提高農(nóng)村村容村貌,實現(xiàn)村民富裕。

        2、開發(fā)依據(jù)

        十八屆三中全會公布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)提出,要賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利。其中,“保障農(nóng)戶宅基地使用物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度,慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓,探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道,建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場,推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行?!北徽J為是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)桎梏的重要一步。《決定》提出試點建立農(nóng)民宅基地的抵押、退出、轉(zhuǎn)讓機制,明確賦予農(nóng)民足夠多的財產(chǎn)權(quán)利,如果宅基地能進行有條件的流轉(zhuǎn)、租用,將有效縮小城鄉(xiāng)差距,提高資本與資源的市場化流動。

        《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃(2018-2022年)》中進一步提出健全農(nóng)村土地管理制度,“健全依法公平取得、節(jié)約集約使用、自愿有償退出的宅基地管理制度。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能,明確入市范圍和途徑。建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地增值收益分配機制?!?/p>

        盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地,完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策,探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,落實宅基地集體所有權(quán),適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)?!?/p>

        3、開發(fā)的原則

        《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃(2018-2022年)》中提出“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置”。由于尚無關(guān)于宅基地的規(guī)范性流轉(zhuǎn)相關(guān)舉措,為此,考慮到溫江區(qū)的實際情況,在不違反原則的前提下,探索一種創(chuàng)新的農(nóng)村集體建設(shè)用地(宅基地)利用模式,該模式必須滿足以下幾個原則:

        (1)合法性。要保障村民合法利益不收侵害,即農(nóng)村集體建設(shè)用地(宅基地)所有權(quán)歸屬不變,保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)。

        (2)公平性。合作雙方主體為村民及投資方,按照市場經(jīng)濟公平性的原則進行合作。一是要提高村民生活質(zhì)量。通過盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地(宅基地)資源獲得一次性收入,至少能滿足至少大部分村民在外購買普通住房的資金需求;同時,村民每年有可持續(xù)性收益。二是要保障投資方合法權(quán)益。產(chǎn)業(yè)資本能快速落地,項目能迅速建設(shè),資本與資源的市場化流動能加快;

        (3)合規(guī)性。林盤的開發(fā)利用在保護原生態(tài)、原住民、原風貌的前提下,在不違背規(guī)劃、國土的相關(guān)管控要求下,通過對村民現(xiàn)有房屋進行加固、修繕、裝飾,提高村容村貌,不違規(guī)違法買賣宅基地,嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。

        為此,我們充分與不同投資商、以及幸福、岷江、友慶等村干部、村民進行充分溝通交流后,本著公平、公開、市場化的原則,提出建立集體建設(shè)用地(宅基地)長期租賃使用的模式,充分解決農(nóng)村區(qū)域資源浪費嚴重、利用程度低、產(chǎn)業(yè)資本落地慢的局面,提高資本與資源的市場化流動,有效促進資本下鄉(xiāng),推動城鄉(xiāng)融合。

        4、具體操作模式

        (1)村民自主。管委會搭橋、鎮(zhèn)(村)與投資方商榷,愿意與投資方合作的村、組每戶村民都與村集體經(jīng)濟組織簽訂委托協(xié)議,全權(quán)委托村集體經(jīng)濟組織負責產(chǎn)業(yè)植入的相關(guān)事宜。

        (2)房屋補償。對宅基地上的房屋(包括林盤地上的樹、墳墓等),嚴格按照川府函[2012]99號文件補償標準進行補償,補償以后房屋及林盤要保持原狀留在原地供投資方使用。

        (3)土地租賃。首先租用宅基地及林盤地,對宅基地按照雙方商議的標準,由投資方對宅基地進行租賃(所有權(quán)歸村民),租賃期為長期租用,一次性次給付40年租金,給付租金時參考當時的土地價格作適當調(diào)整。農(nóng)用地租賃范圍可根據(jù)項目需要進行協(xié)商。租金目前按照1200斤大米/畝.年的標準,租金按年支付,一次性租40年。如遇政府征地雙方補償在協(xié)議中約定。

        (4)建設(shè)要求。投資方在農(nóng)村集體建設(shè)用地(宅基地)上進行建設(shè),需滿足規(guī)劃、國土的相關(guān)管控要求。在建設(shè)過程中,投資方須聘請第三方機構(gòu)分別從環(huán)評、質(zhì)檢、安檢、消防等方面對項目建設(shè)的全程監(jiān)控。

        (5)農(nóng)民安置。對有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的安排到安置小區(qū)自行購買房屋(鼓勵購買商品房),對極少數(shù)特殊困難戶,由村集體經(jīng)濟組織負責安排長期租賃房屋居住。

        (6)合同終止。投資方負責經(jīng)營、維護,如果中途不再經(jīng)營又無法及時兌現(xiàn)租金,地面建筑無償交付村集體經(jīng)濟組織處理,投資方不得賤賣地上資產(chǎn)。

        選取成都市溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)新升村12組約100畝用地(其中農(nóng)用地約85畝,宅基地約15畝)進行試點。該地塊涉及總?cè)藬?shù)92人,按照宅基地使用權(quán)租用、房屋補償、農(nóng)用地租用的模式,總計支付成本約2370萬元,獲得15畝建設(shè)用地及85畝農(nóng)用地40年使用權(quán)。

        從村民角度來看,對于有房有地:第一年每人獲得約9.26萬元房屋征用及土地租用費,以后平均每人每年獲得約0.28萬元農(nóng)用地租用費,第21年獲得約6.8萬元土地租用費。對于無房有地:第1年和第21年平均每人獲得約6.8萬元土地租用費,以后平均每年獲得約0.28萬元農(nóng)用地租用費。

        5、效益分析

        通過建立集體建設(shè)用地(宅基地)長期租賃使用的模式,進一步促進鄉(xiāng)村振興產(chǎn)業(yè)植入方式,加快鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度,提高農(nóng)民收入水平,改變農(nóng)村生產(chǎn)方式,取得良好的經(jīng)濟和社會效益,主要體現(xiàn)在以下幾點:

        (1)保護川西林盤風貌。產(chǎn)業(yè)化項目充分利用原宅基地進行建設(shè),嚴格按照傳統(tǒng)川西林盤風貌及空間形態(tài)進行管控,使川西林盤風貌得到保護。

        (2)改善村民居住環(huán)境。村民通過盤活資源,可以自由的選擇環(huán)境品質(zhì)較高的社區(qū)居所,脫離了原有的居住環(huán)境。

        (3)提高村民收入水平。一方面村民可以在項目打工,變身產(chǎn)業(yè)工人,解決其就業(yè)問題,使其具有工資性收益;另一方面,村民通過盤活資產(chǎn),長期具有一筆穩(wěn)定性租賃性收入。同時,保障村民未來還有一份資產(chǎn)可留給后代。

        (4)增加政府稅費收入。通過該模式,產(chǎn)業(yè)化項目在不違法違規(guī)的前提下快速落地,快速投運,對加快區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提高產(chǎn)業(yè)形態(tài)、激活社會資金,具有良好的促進作用。同時,通過一三聯(lián)動,會大大增加政府稅費收入。

        參考文獻:

        [1]中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見 .中華人民共和國中央人民政府.[2018-02-06]

        [2]習近平.農(nóng)村市場化:加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)[N].人民日報,[2002-04-28]

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        [4]李迎成.后鄉(xiāng)土中國:審視城市時代農(nóng)村發(fā)展的困境與轉(zhuǎn)型[J].城市規(guī)劃學刊,2014(4)

        [5]孟瑩,戴慎志,文曉斐.當前我國鄉(xiāng)村規(guī)劃實踐面臨的問題與對策[J].規(guī)劃師,2015(2)

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