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        論房產(chǎn)交易與登記分立的利與弊

        2020-12-28 07:01:51陳永保
        中國房地產(chǎn)業(yè)·下旬 2020年11期
        關(guān)鍵詞:房產(chǎn)交易利民便民

        【摘要】房產(chǎn)交易與登記分立利弊共存,綜合來看弊大于利。房產(chǎn)交易與登記分立有利于互相監(jiān)督,各自發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢,加強(qiáng)交易與登記的分別審核。弊端在于造成部門間數(shù)據(jù)不統(tǒng)一,造成部門間政策不一致,便民服務(wù)效率大打折扣。

        【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)交易;交易與登記分立;交易風(fēng)險(xiǎn);便民;利民

        隨著《物權(quán)法》的實(shí)施及國家不動(dòng)產(chǎn)登記改革的進(jìn)行,大部分地區(qū)原來房產(chǎn)交易由住建部門交易、登記一體化管理改革為房產(chǎn)交易由住建部門監(jiān)管,登記由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)施。經(jīng)過這幾年的實(shí)踐,本人認(rèn)為房產(chǎn)交易與登記分立利弊共存,但總的來說,弊大于利。

        下面,本人就自己的工作實(shí)踐談下對上述問題的看法。

        1、房產(chǎn)交易與登記分立的有利方面

        房產(chǎn)交易與登記分立改變了權(quán)力過于集中的狀況,有利于發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢。

        以前,房產(chǎn)交易與登記都?xì)w住建部門管理,造成權(quán)力過于集中,不利于業(yè)務(wù)監(jiān)督。住建部門既自己制定房產(chǎn)交易政策又監(jiān)督房產(chǎn)交易政策的執(zhí)行,造成登記結(jié)果受上游交易影響很大,容易疏忽對登記的審核把關(guān)。房產(chǎn)交易與登記分立有利于互相監(jiān)督,各自發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢,加強(qiáng)交易與登記的分別審核。

        2、房產(chǎn)交易與登記分立的弊端

        2.1房產(chǎn)交易與登記分立極易造成部門間數(shù)據(jù)不統(tǒng)一

        住建部門與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)關(guān)于房產(chǎn)交易與登記的最高依據(jù)為《國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》(國土資發(fā)[2015]90號),迄今為止,該文件也沒有得到完全的執(zhí)行。文件規(guī)定“房屋交易管理是房地產(chǎn)市場監(jiān)管的基礎(chǔ)和核心。各級房產(chǎn)管理部門要強(qiáng)化房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作,特別是要做好商品房預(yù)售許可、房屋買賣合同網(wǎng)簽備案、房屋交易資金監(jiān)管、樓盤表的建立、購房資格審核、房源驗(yàn)核、存量房與政策性住房上市交易管理,以及房屋抵押政策制定及監(jiān)督執(zhí)行等交易監(jiān)管具體工作,實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)有序銜接?!钡趯?shí)施過程中,各級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)均為新建業(yè)務(wù)系統(tǒng),造成房產(chǎn)交易與登記最基本的數(shù)據(jù)“樓盤表”不統(tǒng)一,本來應(yīng)該由住建部門建樓盤表,交易與登記共用,但現(xiàn)實(shí)情況是不動(dòng)產(chǎn)部門自建樓盤表,造成房產(chǎn)交易是住建部門的樓盤表,登記用不動(dòng)產(chǎn)的樓盤表,給數(shù)據(jù)交互造成隱患。沒有數(shù)據(jù)的統(tǒng)一,房產(chǎn)交易與登記的銜接就成為了無本之木。

        《國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》還規(guī)定“房產(chǎn)管理部門要對新建商品房、二手房,以及保障性等政策性住房的交易活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管,實(shí)時(shí)將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓,抵押等相關(guān)交易信息提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)交易信息進(jìn)行登記。在完成房屋登記后,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也要實(shí)時(shí)將各類信息提供給房產(chǎn)管理部門,有效防范一房多賣、已抵押房屋違規(guī)出售等行為的發(fā)生,確保交易安全?!睂?shí)際上這條規(guī)定也因樓盤表的不統(tǒng)一成了交易與登記各自為政,信息無法有效傳送。

        所有的查封登記都在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理,如果雙方不是共用一個(gè)樓盤表,查封信息很難即時(shí)同步,容易引起交易風(fēng)險(xiǎn),侵犯群眾利益,造成不良社會影響。經(jīng)查閱公開報(bào)道,日照市就出現(xiàn)了東港區(qū)的巨正大廈因部門間信息溝通不暢,導(dǎo)致被法院查封的房產(chǎn)又被開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的問題。

        2.2房產(chǎn)交易與登記分立極易造成部門間政策不一致

        交易與登記本是一件事情的延續(xù),卻因房產(chǎn)交易與登記分立極易造成部門間政策上的不統(tǒng)一,有時(shí)甚至出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象。

        《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定“本法所稱房地產(chǎn)交易,包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。”第六條規(guī)定“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?!蹦蒙綎|省來說,《山東省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第四條 規(guī)定“省建設(shè)行政主管部門是省人民政府房地產(chǎn)交易主管部門,負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)交易管理工作。 設(shè)區(qū)的市、縣(市)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)是同級人民政府房地產(chǎn)交易主管部門,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理工作。” 第七條規(guī)定“房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用的原則。禁止私下交易房地產(chǎn)?!边@兩條規(guī)定明確了山東房產(chǎn)交易主管部門是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)(筆者這邊是住建部門),同時(shí)又明確作為公民的大額主要財(cái)產(chǎn),山東省對房產(chǎn)交易的安全性非常重視,“禁止私下交易房地產(chǎn)”意味著房產(chǎn)交易必須在住建部門的監(jiān)管下進(jìn)行。

        《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔2010〕4號)要求“進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度,加大交易資金監(jiān)管力度?!币嗍菍Ψ慨a(chǎn)交易監(jiān)管的加強(qiáng)措施。

        不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)則依據(jù)“放管服”的精神,不把住建部門的交易監(jiān)管結(jié)果“網(wǎng)簽合同”作為必收要件,使部分房產(chǎn)交易脫離了監(jiān)管。造成真實(shí)交易數(shù)據(jù)與監(jiān)管部門掌握的數(shù)據(jù)差異較大,不可避免的會給房產(chǎn)市場宏觀政策的出臺造成影響。

        2.3房產(chǎn)交易與登記分立極易造成便民服務(wù)效率大打折扣

        國家不管是出臺“放管服”政策還是“優(yōu)化營商環(huán)境”政策,根本目的肯定是便民、利民、提高效率,而房產(chǎn)交易與登記分立則使便民服務(wù)效率大打折扣。

        《國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》指出“不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺與房屋交易管理信息平臺要相互對接,通過交換接口、數(shù)據(jù)抄送等形式,實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)互通共享,消除“信息孤島”,確保相關(guān)業(yè)務(wù)辦理的連續(xù)、安全、便捷?!币?yàn)榉慨a(chǎn)交易與登記分?jǐn)?shù)兩個(gè)不同的平臺,無論是采用“交換接口”還是“數(shù)據(jù)抄送”都可能因數(shù)據(jù)庫格式的不同,軟件開發(fā)企業(yè)理念的差異等原因難以達(dá)到數(shù)據(jù)的完美對接。加上基層單位經(jīng)費(fèi)有限,兩個(gè)部門協(xié)調(diào)等問題,都給數(shù)據(jù)的交換帶來很大的問題。

        房產(chǎn)交易與登記分?jǐn)?shù)兩個(gè)不同的平臺還導(dǎo)致無論哪個(gè)平臺出現(xiàn)問題都導(dǎo)致業(yè)務(wù)無法辦理下去,給提高服務(wù)效率帶來問題。作為老百姓來說,他們對中間的業(yè)務(wù)關(guān)系不是很了解,就覺得我來是辦的一個(gè)事,任何一個(gè)系統(tǒng)出現(xiàn)問題,都易引起群眾的不滿。

        結(jié)語:

        總之,本人認(rèn)為房產(chǎn)交易與登記分立弊大于利。不管是從國家管理者的初衷還是從“以民為本”的思想,都應(yīng)該把房產(chǎn)交易與登記整合到一個(gè)平臺上,真正做到房產(chǎn)交易與登記一體化管理,利國、利企、利民。

        作者簡介:

        陳永保,男,1975年生,籍貫:山東省聊城市茌平區(qū),職位:科長,民族:漢,職稱:中級工程師,研究方向:房產(chǎn)交易監(jiān)管、房產(chǎn)交易與登記的關(guān)系。

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