亓飛

通過(guò)并購(gòu)可以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理模式的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)模式調(diào)整，更利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇通過(guò)并購(gòu)的方式來(lái)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，以此來(lái)增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。并購(gòu)不僅存在優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，一旦判斷失誤，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入巨大的經(jīng)濟(jì)困境。因此房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)前必須要有效評(píng)估存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提前制定具有針對(duì)性的預(yù)防方案，做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，預(yù)防產(chǎn)生重大經(jīng)濟(jì)損失。

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是隨著整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐漸白熱化，很多企業(yè)選擇了采取并購(gòu)的方式擴(kuò)大自身的規(guī)模，希望可以增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。面對(duì)不斷發(fā)生的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案，想要達(dá)到預(yù)期的目的，就必須要提前做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)并購(gòu)重組活動(dòng)中每個(gè)環(huán)節(jié)的分析研究，提前做好充分的準(zhǔn)備工作，對(duì)交易進(jìn)行階段以及后期整合階段存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)與監(jiān)控，確保能夠在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)企業(yè)并購(gòu)中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，有效掌握各種不確定性因素，并提前采取有效措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，以此來(lái)保證企業(yè)通過(guò)并購(gòu)獲得更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)分析

近年來(lái)，國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，前后出臺(tái)了一系列的限購(gòu)、限售、限價(jià)等相關(guān)政策，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生一定的影響。尤其是現(xiàn)階段的購(gòu)房者由積極態(tài)度逐漸轉(zhuǎn)換成觀望態(tài)度，這樣在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的難度。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)想要繼續(xù)保持自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就需要選擇有效的手段來(lái)增強(qiáng)自身的實(shí)力，而并購(gòu)則是目前房地產(chǎn)企業(yè)尋求新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的主要模式之一，希望通過(guò)并購(gòu)重組的方式來(lái)促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步拓寬企業(yè)發(fā)展領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)，可以進(jìn)一步增大自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，更游刃有余地應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，保證自身穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。2020年上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)并購(gòu)交易規(guī)模近 170億美元（約1150億元人民幣），平均單筆交易規(guī)模8，400萬(wàn)美元。從整體交易數(shù)量而言，與19年同期持平，維持在200筆左右.2015年以來(lái)我國(guó)房企并購(gòu)交易金額和頻次呈上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)交易市場(chǎng)也發(fā)生了一系列的變化，企業(yè)的股權(quán)交易、資產(chǎn)交易等均在逐步的增加，為企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)展轉(zhuǎn)變提供了更有利的條件，更有助于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)所進(jìn)行的價(jià)值評(píng)估，需要根據(jù)目標(biāo)企業(yè)的特質(zhì)來(lái)選擇最為合適的價(jià)值判斷方法，確保評(píng)估結(jié)果的合理性與準(zhǔn)確性。在實(shí)際操作中存在諸多的因素均會(huì)影響到價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，例如價(jià)值評(píng)估體系不合理，收購(gòu)方針對(duì)目標(biāo)企業(yè)所應(yīng)用的評(píng)估體系不科學(xué)，尤其是部分房地產(chǎn)企業(yè)在收購(gòu)前期的價(jià)值評(píng)估階段存在非常強(qiáng)的個(gè)人主觀因素影響，管理層以個(gè)人經(jīng)驗(yàn)為價(jià)值評(píng)估的判斷依據(jù)，再加上所采用的評(píng)估方式過(guò)于單一，從而決定了整個(gè)價(jià)值評(píng)估階段的較大風(fēng)險(xiǎn)性。就整個(gè)行業(yè)而言，部分評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的價(jià)值評(píng)估，評(píng)估體系本身就存在不可避免的缺陷。另外，被并購(gòu)方自身存在誠(chéng)信問(wèn)題，企業(yè)并購(gòu)簡(jiǎn)單來(lái)講就是錢(qián)物交易的過(guò)程，如果被并購(gòu)方為追求更多利益而隱瞞財(cái)務(wù)實(shí)際情況，虛報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以此來(lái)提高自身的評(píng)估價(jià)值，就會(huì)嚴(yán)重影響到并購(gòu)價(jià)值評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性與可信性。并且，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，所涉及到的資產(chǎn)主要是土地與房屋，市場(chǎng)環(huán)境變化、政策調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)周邊土地開(kāi)發(fā)等因素均會(huì)對(duì)最終的價(jià)值評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生干擾。

（二）融資成本風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在并購(gòu)活動(dòng)發(fā)生時(shí)向外部金融機(jī)構(gòu)籌集資金，但是因?yàn)槿谫Y成本過(guò)高導(dǎo)致并購(gòu)被迫延遲甚至直接失敗帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)便是融資成本風(fēng)險(xiǎn)。按照融資工具的類(lèi)型，企業(yè)并購(gòu)融資可分為債務(wù)融資、權(quán)益融資以及混合融資。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊性，在企業(yè)并購(gòu)時(shí)所需要的融資金額會(huì)更高，相對(duì)應(yīng)需要承擔(dān)的融資風(fēng)險(xiǎn)也就更大。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前需要精確分析自身償債能力，并且要對(duì)融資環(huán)節(jié)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的預(yù)算管理，合理的來(lái)控制融資成本，才能夠更好的規(guī)避融資成本風(fēng)險(xiǎn)，為并購(gòu)成功提供保障，否則必定會(huì)增大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。

（三）資金支付風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)并購(gòu)活動(dòng)中可選擇的支付方式較多，多是采用現(xiàn)金、股權(quán)、實(shí)物支付等方式進(jìn)行交易，但是所選支付方式不同所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就不同。在所有支付方式里，現(xiàn)金支付最為簡(jiǎn)單，需要辦理的手續(xù)比較少，是房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)首選的支付方式。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)并購(gòu)所涉及到的金額巨大，如果全部選擇現(xiàn)金支付，將會(huì)占用企業(yè)大部分的現(xiàn)金流量，很容易造成企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不及時(shí)，這時(shí)企業(yè)對(duì)外部環(huán)境的抵抗能力就會(huì)減弱，所需要面對(duì)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。而如果選擇股權(quán)交易，雖然不會(huì)影響到企業(yè)內(nèi)部的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，但是卻會(huì)造成企業(yè)股權(quán)稀釋?zhuān)@直接關(guān)系著企業(yè)利益相關(guān)者在后期可以獲得的利益多少。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況來(lái)選擇合適的并購(gòu)資金支付方式，準(zhǔn)確把握不同支付方式對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，在明確自身財(cái)務(wù)狀況的前提下，選擇最合理的支付方式，爭(zhēng)取降低并購(gòu)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)整合是房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)活動(dòng)中重要的環(huán)節(jié)，首要條件便是完成財(cái)務(wù)目標(biāo)的整合。對(duì)于企業(yè)相關(guān)利益者來(lái)講，財(cái)務(wù)整合只是一種商業(yè)行為，本質(zhì)上仍然是為自身獲取經(jīng)濟(jì)利益。但是從企業(yè)管理層面出發(fā)，整合后制定合適的財(cái)務(wù)目標(biāo)、統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理制度則直接關(guān)系著企業(yè)后期的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，必須要進(jìn)行重點(diǎn)研究。財(cái)務(wù)管理制度的整合，是需要從協(xié)調(diào)企業(yè)管理文化的前提下制定統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合財(cái)務(wù)狀況來(lái)適當(dāng)?shù)膶?duì)集中管理與分散管理進(jìn)行調(diào)整，制定更具有針對(duì)性的規(guī)章制度。可以說(shuō)企業(yè)所采用的財(cái)務(wù)整合方式是否合理，直接關(guān)系著并購(gòu)活動(dòng)能否成功。另外，還需要注意防范財(cái)務(wù)整合效率風(fēng)險(xiǎn)，其與并購(gòu)雙方后期整合效率不協(xié)調(diào)有著直接關(guān)系，如果前期企業(yè)所選整合方式不合理，或者是內(nèi)部人員未有效落實(shí)，導(dǎo)致整合效率降低，將會(huì)對(duì)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響，不可避免的會(huì)造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）并購(gòu)前準(zhǔn)備階段風(fēng)險(xiǎn)防范

1.成立專(zhuān)門(mén)調(diào)查小組

為保證并購(gòu)可以有效執(zhí)行，并購(gòu)方必須要成立專(zhuān)門(mén)的調(diào)查小組，對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行全面科學(xué)的調(diào)查評(píng)估。可以外聘市場(chǎng)口碑良好且具備豐富專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)獲取以及核查各項(xiàng)信息，分析目標(biāo)企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、行業(yè)定位、市場(chǎng)前景以及盈利能力等。除此之外，還可以在企業(yè)內(nèi)部抽調(diào)一部分的精英人員來(lái)組成并購(gòu)小組。并購(gòu)調(diào)查小組的主要目的是完成對(duì)目標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)的詳盡調(diào)查，有效掌握目標(biāo)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，為后續(xù)的并購(gòu)執(zhí)行提供支持。

2.合理選擇價(jià)值評(píng)估方法

在并購(gòu)準(zhǔn)備階段合理選擇價(jià)值評(píng)估方法，是規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要方法。目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值評(píng)估是并購(gòu)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，需要完成對(duì)目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)以及項(xiàng)目的準(zhǔn)確評(píng)估，作為預(yù)測(cè)并購(gòu)后企業(yè)盈利能力的重要依據(jù)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要綜合多方要素進(jìn)行全面比較，選擇最為合適的評(píng)估方法，降低甚至排除此環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）并購(gòu)執(zhí)行環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)防范

1.房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)項(xiàng)目的執(zhí)行，需要從最初設(shè)計(jì)到出臺(tái)整個(gè)環(huán)節(jié)均滿足并購(gòu)方與被并購(gòu)方雙方的意愿，并在此基礎(chǔ)上完成并購(gòu)方案的設(shè)計(jì)。專(zhuān)業(yè)的并購(gòu)方案需要綜合考慮目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值、盈利能力、行業(yè)地位等條件，以及并購(gòu)方的財(cái)務(wù)狀況與支付能力等，在兼顧企業(yè)股東利益的前提下，還必須要保證并購(gòu)方案所有內(nèi)容均符合我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)。其中，要重點(diǎn)注意支付結(jié)構(gòu)的選擇，其會(huì)直接影響到并購(gòu)方的資本結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，雖然現(xiàn)金支付優(yōu)勢(shì)眾多，但是房地產(chǎn)企業(yè)并不能夠完全依賴(lài)于現(xiàn)金支付，同時(shí)還需要兼顧企業(yè)股東的利益，以及避免造成企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）并購(gòu)后整合風(fēng)險(xiǎn)防范

1.財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略整合

企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)之一便是財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，同時(shí)這也是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)方向。房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)結(jié)束后，財(cái)務(wù)整合階段首先就需要完成戰(zhàn)略目標(biāo)的整合，確保房地產(chǎn)企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)之間可以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并在此前提下實(shí)施日常業(yè)務(wù)活動(dòng)，保證企業(yè)整體上具有較高的經(jīng)營(yíng)效率。

2.財(cái)務(wù)制度體系整合

對(duì)財(cái)務(wù)制度體系進(jìn)行整合，需要先建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度，并確定財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，然后配套落實(shí)相關(guān)崗位以及財(cái)務(wù)管理人員。在建立財(cái)務(wù)管理制度時(shí)需要以房地產(chǎn)企業(yè)以及目標(biāo)企業(yè)雙方的實(shí)際情況為根本，尤其是要注意對(duì)目標(biāo)企業(yè)并購(gòu)前的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行充分了解，然后在此基礎(chǔ)上來(lái)完成制度改革，逐步完成財(cái)務(wù)人員以及財(cái)務(wù)信息資料的轉(zhuǎn)交、承接與保存等各項(xiàng)流程。通過(guò)財(cái)務(wù)監(jiān)管體系、財(cái)務(wù)制度以及財(cái)務(wù)人員整合，來(lái)建立一個(gè)完整統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理體系，為并購(gòu)后的財(cái)務(wù)管理提供支持，有效規(guī)避該階段存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)整合

企業(yè)在完成并購(gòu)活動(dòng)后需要對(duì)內(nèi)部人員進(jìn)行統(tǒng)一管理，這是提高工作效率的重要前提，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)對(duì)人力資源的公平公正管理。并購(gòu)方根據(jù)被并購(gòu)方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，來(lái)制定一套新的考核制度，可對(duì)原有考核指標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部人力資源的優(yōu)化配置。

四、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案在不斷地增多，雖然這更利于企業(yè)綜合實(shí)力的提升，但是必須要注意并購(gòu)過(guò)程中存在的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為有效規(guī)避各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，順利開(kāi)展和完成并購(gòu)活動(dòng)，就需要從前期準(zhǔn)備、并購(gòu)執(zhí)行以及并購(gòu)之后不同階段采取有效手段進(jìn)行管理，通過(guò)多種手段方法的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。

（作者單位：青島和達(dá)置地有限公司）