王永時

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在其中發(fā)揮了非常重要的作用，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈，相關(guān)審計問題也越來越突出，所以對房地產(chǎn)企業(yè)審計存在的問題進(jìn)行分析，并且給予切實可行的建議，對于我國房地產(chǎn)企業(yè)長足發(fā)展具有促進(jìn)作用。而本文則是將研究的重點放在了房地產(chǎn)企業(yè)審計存在的問題和解決措施，及在對不足進(jìn)行探討的基礎(chǔ)之上，并給予了相應(yīng)的解決方法，希望能夠為我國房地產(chǎn)企業(yè)審計的不斷完善提供借鑒。

一、引言

現(xiàn)代企業(yè)所面臨的競爭壓力越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。市場經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)，之所以說是機(jī)遇是因為國家為了維持良好的市場經(jīng)濟(jì)秩序，針對房地產(chǎn)企業(yè)給予了更多優(yōu)惠的政策，這也在很大程度上推動了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，但是同時隨著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的不斷增多，行業(yè)間的競爭越來越激烈，如何才能抓住機(jī)遇，應(yīng)對挑戰(zhàn)，這就需要企業(yè)重視審計工作的開展，堅持公平公正公開原則，將內(nèi)部、外部審計有機(jī)結(jié)合，同時還要將審計質(zhì)量提高，以推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展下去。

二、房地產(chǎn)企業(yè)審計的工作重點

資本市場中日益增多的房地產(chǎn)企業(yè)，正面臨著所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離局面，所以房地產(chǎn)企業(yè)管理人員如何對運作業(yè)績公正的進(jìn)行評價就成為了關(guān)鍵，而第三方審計所具備的重要作用同樣也是值得關(guān)注的。房地產(chǎn)企業(yè)審計根本目的就是第三方機(jī)構(gòu)針對企業(yè)的財務(wù)報表獨立審計，并且以報表公允性為依據(jù)發(fā)表建議;審計工作非常重要，工作重點是審計報告是由審計提供的，可以將企業(yè)財務(wù)報表公允性提高，使管理人員所提供的報表更具公信力，有利于管理層管理的強(qiáng)化，運用有效的技術(shù)方法，對獨立審計問題進(jìn)行解決，并且能夠做到對是不是要公允及時將獨立意見發(fā)表出來，遵循的原則是公平公正，將不同的戰(zhàn)略合作伙伴引入來實現(xiàn)對管理層人員進(jìn)行督促，并且對財務(wù)報表編制工作進(jìn)行不斷強(qiáng)化，使其在編制中確?？茖W(xué)、合理、嚴(yán)謹(jǐn)，使房地產(chǎn)企業(yè)審計質(zhì)量得到提高。另外在收入的確認(rèn)、結(jié)轉(zhuǎn)成本、往來資金、預(yù)收（應(yīng)收）賬款等方面的審計同樣也是房地產(chǎn)企業(yè)審計工作的重點。

三、房地產(chǎn)企業(yè)審計存在的問題

（一）內(nèi)部審計問題

1.企業(yè)對內(nèi)部審計工作認(rèn)識不足

房地產(chǎn)企業(yè)將工作的重點放在了生產(chǎn)及利益方面，而對于審計工作不夠重視，在認(rèn)知上存在較大的差異性，將審計與財務(wù)監(jiān)督混淆，片面的認(rèn)為審計是可有可無的。雖然國家一直強(qiáng)調(diào)要重視審計工作，而部分房地產(chǎn)企業(yè)也設(shè)置了審計崗位，但是并不是獨立存在的，而是下設(shè)于財務(wù)部門，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)根本沒有此崗位。

2.內(nèi)部審計職能范圍狹窄

部分設(shè)置了審計部門的房地產(chǎn)企業(yè)，將工作的重點放在了事中、事后的審計上，審計價值未充分發(fā)揮出來，將內(nèi)部審計作為了企業(yè)財務(wù)管理的一部分，并且管理范圍狹窄，無法做到內(nèi)部風(fēng)險的防范與及時應(yīng)對，另外也導(dǎo)致外部審計面臨著較大的困擾。

3.技術(shù)手段落后，影響效率

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作重點在財務(wù)審計上，也只是對財務(wù)報表、賬簿等相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行核查，而很少會對業(yè)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)責(zé)任以及管理效率進(jìn)行審計。計算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)的普及，企業(yè)內(nèi)部審計還僅僅停留在簡單的匯總方面，而未涉及到管理審計，并沒有將先進(jìn)的技術(shù)手段融入其中，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計效率較低。

4.內(nèi)部審計人員選擇不合理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員大多數(shù)都是身兼數(shù)職，不僅沒有進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，而且工作知識、經(jīng)驗欠缺，對實際生產(chǎn)、經(jīng)營運作不夠了解，無法掌握審計的重點，工作的重點是在財務(wù)的核算方面，兼顧審計工作，造成審計人員工作積極性較低，流動性較大，無法保證內(nèi)部審計人員整體素質(zhì)，進(jìn)而對審計工作開展帶來影響。

（二）外部審計問題

1.當(dāng)期利潤受到人為調(diào)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房款的獲得，必須滿足以下條件，成品房竣工驗收完成，并且與購買者簽訂相關(guān)的協(xié)議，房地產(chǎn)企業(yè)要及時結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入、成本、利潤、稅金，確保企業(yè)經(jīng)營情況的真實性。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠?qū)崿F(xiàn)自身利益最大化，人為的將竣工結(jié)算進(jìn)行了調(diào)節(jié)，導(dǎo)致商品房竣工結(jié)算手續(xù)無法在規(guī)定時間內(nèi)辦理。另外很多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時，私自開展其他新業(yè)務(wù)，從中獲得資金，而新業(yè)務(wù)主要是以房屋代收、代租為主，而當(dāng)前我國法律法規(guī)中并沒有明確的將這些內(nèi)容涵蓋在內(nèi)，進(jìn)而造成此業(yè)務(wù)操控空間較大，這一部分資金就成為了房地產(chǎn)企業(yè)的小金庫。

2.存在逃稅現(xiàn)象

房地產(chǎn)企業(yè)利潤非常大，所以要繳納的稅款也很多，為了能夠?qū)⒍愗?fù)減少，房地產(chǎn)企業(yè)會將實際利潤進(jìn)行隱瞞，進(jìn)而達(dá)到逃稅的目的。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，逃稅現(xiàn)象比較常見，不僅對國家稅收收入帶來了影響，而且使房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的法律風(fēng)險，對于長遠(yuǎn)發(fā)展非常不利。

3.材料管理不合理

房地產(chǎn)企業(yè)具體開發(fā)時，固定資產(chǎn)管理存在極其不穩(wěn)定現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中周期較長，對于材料的需求量也較大，并且涉及到的材料種類也很多，而這些都在很大程度上加大了審計的難度，有些房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)時三五年都不會對固定資產(chǎn)進(jìn)行一次徹底的清查，管理非?；靵y，即使開展審計工作，也導(dǎo)致審計人員無法將準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)獲取到。

四、房地產(chǎn)企業(yè)審計問題的解決措施

（一）提高管理者對審計工作的正確認(rèn)識

為了能夠使房地產(chǎn)企業(yè)審計工作開展更加的規(guī)范，國家相繼出臺了一系列相關(guān)的政策，例如《內(nèi)部審計基本準(zhǔn)則》、《審計署關(guān)于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》等等，而作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理層就要對這些政策進(jìn)行了解，充分認(rèn)識到審計工作的重要性以及職能，將企業(yè)管理層對審計工作正確的認(rèn)識提高，進(jìn)而帶動其他人員，將審計工作有序開展下去，構(gòu)建起完善的內(nèi)部審計部門，保證其獨立性的同時，明確內(nèi)部審計人員的職責(zé)，以便于后期出現(xiàn)問題能夠做到責(zé)任到人，將審計工作真正意義上落實。

（二）合理擴(kuò)大內(nèi)審工作范圍

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作要以具體情況為依據(jù)，將審計工作的范圍不斷拓展，改變原來只重視事中、事后審計的工作方法，將工作的重點放在審計的每個環(huán)節(jié)，既包含著事前，又涉及到事中與事后，實現(xiàn)全面審計。另外還要適當(dāng)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，由以前對于財務(wù)業(yè)務(wù)的重點關(guān)注，慢慢的向所有業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，不僅僅要將生產(chǎn)建設(shè)包含在內(nèi)，而且還要涵蓋銷售、運營等各個環(huán)節(jié)，與此同時還要對企業(yè)內(nèi)部控制以及風(fēng)險防范給予關(guān)注，使企業(yè)整體管理水平得到提高。

（三）改進(jìn)審計手段和方法，提高內(nèi)部審計質(zhì)量

信息技術(shù)時代的到來，對于房地產(chǎn)企業(yè)審計工作的開展同樣帶來了影響，審計對象、方法發(fā)生了變化，而企業(yè)審計部門要以具體情況為基礎(chǔ)，緊跟時代發(fā)展步伐，將計算機(jī)技術(shù)引入，通過現(xiàn)代電子軟件的運用將傳統(tǒng)手工業(yè)務(wù)取代，更好的應(yīng)對目前復(fù)雜多變、海量數(shù)據(jù)所帶來的審計壓力。

（四）優(yōu)化內(nèi)部審計人員專業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)運營中，要充分考慮自身生產(chǎn)技術(shù)特征，培養(yǎng)一批既具備專業(yè)管理知識又懂得相關(guān)技術(shù)的工作人員，將其納入到審計部門中，構(gòu)建獨立且專業(yè)的審計團(tuán)隊，以滿足當(dāng)代社會發(fā)展中對于房地產(chǎn)企業(yè)提出的新要求。另外企業(yè)要加強(qiáng)對現(xiàn)有審計人員的培訓(xùn)，使他們的知識不斷進(jìn)行更新，同時將專業(yè)審計人員引進(jìn)，為企業(yè)審計工作開展提供人力資源保障。

（五）做好稅務(wù)籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識到稅務(wù)籌劃所發(fā)揮的重要作用，在對國家稅收相關(guān)政策進(jìn)行了解與分析以后，采取合法的手段進(jìn)行避稅，而不是運用非法渠道逃稅，非法手段只能使企業(yè)面臨著較大的法律風(fēng)險，對于其長足發(fā)展也極其不利。企業(yè)可以增設(shè)獨立的核算部門，專門負(fù)責(zé)稅務(wù)的籌劃，不僅使企業(yè)稅負(fù)實現(xiàn)了降低，而且能夠?qū)N售利潤增加。

（六）完善資產(chǎn)管理，構(gòu)建完善的內(nèi)部管理制度

資產(chǎn)的嚴(yán)格把控對于房地產(chǎn)企業(yè)而言也是非常重要的，不僅要構(gòu)建健全的內(nèi)部資產(chǎn)管理體系，而且要將執(zhí)行落到實處，明確各崗位職責(zé)，保證資產(chǎn)的管理每一個環(huán)節(jié)都可以有相關(guān)負(fù)責(zé)人，為企業(yè)審計提供良好的環(huán)境。另外也可以通過績效管理體系的構(gòu)建，針對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處罰，而對于表現(xiàn)好的要獎勵，做到獎罰分明，使員工工作積極性提高。

（七）不斷強(qiáng)化開發(fā)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)審計工作的開展，要將工作的側(cè)重點放在開發(fā)過程中的成本、費用明細(xì)、短期借款等賬簿的審核方面，不斷的對開發(fā)成本管理進(jìn)行強(qiáng)化。除此之外還要科學(xué)合理的去分析開發(fā)成本費用、當(dāng)?shù)氐蛢r、投資估算報表等，并且還要進(jìn)行比較，確保成本管理更加的科學(xué)合理。

（八）不斷強(qiáng)化資金管理

站在房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展角度而言，其要對相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行充分的理解與認(rèn)識，并且按照規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，以法律法規(guī)為依據(jù)，對內(nèi)部資金管理工作進(jìn)行不斷的強(qiáng)化，使法律風(fēng)險降低;對于外部審計機(jī)構(gòu)而言，針對企業(yè)交易審計，將工作的側(cè)重點放在資金拆借上，防范審計工作中存在的任何風(fēng)險，將審計的質(zhì)量提高。

五、結(jié)語

雖然房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)日益成熟，但是審計工作一直以來都未得到企業(yè)高度重視，為此導(dǎo)致審計環(huán)節(jié)問題日益暴露出來，對于審計效率、質(zhì)量造成較大的負(fù)面影響，要想將這些問題徹底根除，就要求企業(yè)不斷強(qiáng)化內(nèi)外部審計工作的開展，充分發(fā)揮內(nèi)部審計與外部監(jiān)督的作用。

（作者單位：西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司 ）