文/秦風(fēng)

兩度離婚購豪宅

2013年6月，浙江省杭州市女子吳嵐與北京市眾錦公司法人周文領(lǐng)取了結(jié)婚證書，在領(lǐng)結(jié)婚證前，兩人已經(jīng)共同生育了兩個(gè)兒子。眾錦公司是上市家族企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈分布多地，周文與吳嵐在領(lǐng)取結(jié)婚證前，辦理了財(cái)產(chǎn)公證，兩人商定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制，即周文在公司的財(cái)產(chǎn)與吳嵐無關(guān)。

兩個(gè)月后，周文看中了北京市三環(huán)內(nèi)的頂級(jí)別墅，遂決定假離婚，以吳嵐的名義購置別墅，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在吳嵐名下。于是，兩人辦了協(xié)議離婚手續(xù)。

2013年9月和12月，眾錦公司分別劃款500萬元、5500萬元轉(zhuǎn)到別墅的開發(fā)商賬戶。其中，500萬元的定金備注有“代付購房款”字樣，5500萬元的備注是“大額往來”。吳嵐以個(gè)人名義簽訂了購房合同。

頂級(jí)別墅是期房，建筑面積達(dá)2000平方米，總價(jià)1.4億元。在開發(fā)商的配合下，銀行提供了按揭貸款，還款賬戶為吳嵐的個(gè)人賬戶。吳嵐與銀行約定借款1億元，時(shí)長(zhǎng)30年。周文作為保證人，與放款銀行簽訂了《擔(dān)保合同》。此后，吳嵐每月等額還本付息50萬元，由公司直接匯給周文，周文再轉(zhuǎn)給吳嵐償還銀行本息。此外，吳嵐還簽訂了六個(gè)車位的買賣合同。

2015年11月，周文與吳嵐重新登記結(jié)婚。半年后，因開發(fā)商催辦房屋過戶手續(xù)，兩人再次辦理了離婚手續(xù)。隨后，吳嵐辦理了住房抵押貸款合同，眾錦公司指派員工去物業(yè)辦理了別墅的收房手續(xù)，并繳納了房屋維修基金、車位專項(xiàng)維修資金和房屋契稅。

在買下豪宅的期間，周文與吳嵐的婚姻法律關(guān)系分分合合，但一直同居生活，吳嵐從2015年8月到2018年10月，先后又為周文生了三個(gè)兒子。吳嵐請(qǐng)了知名的裝飾設(shè)計(jì)師，對(duì)別墅進(jìn)行了精心設(shè)計(jì)。當(dāng)吳嵐把具有歐美風(fēng)格的裝修設(shè)計(jì)圖拿給周文看時(shí)，周文卻顯得漫不經(jīng)心。2011年1月，周文再次提出離婚，吳嵐詫異地問：“又離婚做什么呀？”周文卻認(rèn)真地說：“我想徹底跟你分開！”吳嵐錯(cuò)愕不已，拒絕離婚。

借名買房不成立

周文與吳嵐訴訟離婚未見分曉之際，2019年4月，眾錦公司向法院起訴，主張變更吳嵐名下的別墅為公司所有。

眾錦公司訴稱，公司作為購房主體，不能辦理按揭貸款，故遲遲沒有簽訂房屋買賣合同。2016年，開發(fā)商通知盡快簽署買賣合同，否則將不予保留該別墅。考慮到不過多占用流動(dòng)資金，才由吳嵐為公司代持別墅和配套車位。之后，眾錦公司實(shí)際出資購買了這套別墅，并協(xié)調(diào)開發(fā)商與吳嵐簽署了《買賣合同》，購買了別墅及配套車位，總價(jià)為1.4億元，其中定金和首付款已由眾錦公司于2013年支付。2016年，眾錦公司以吳嵐的名義辦理了銀行按揭貸款，因吳嵐沒有還款能力，公司董事會(huì)決定由周文提供貸款擔(dān)保，且按約將按揭款通過相應(yīng)的賬戶及時(shí)支付給吳嵐，按揭貸款實(shí)際由眾錦公司償付。

吳嵐當(dāng)庭辯稱，周文考慮到夫妻倆準(zhǔn)備養(yǎng)育多個(gè)子女，而別墅周邊有眾多國際學(xué)校，為了方便孩子們的生活和教育，兩人才商定購置了別墅。在申請(qǐng)銀行按揭貸款時(shí)，眾錦公司還專門出具了《聲明》，該《聲明》記載著按揭房屋的產(chǎn)權(quán)人系吳嵐所有，與公司無關(guān)。吳嵐還說，雙方爭(zhēng)議發(fā)生的真實(shí)原因，是由于周文與她的婚姻關(guān)系破裂，周文對(duì)其贈(zèng)予別墅之事意欲反悔?，F(xiàn)該別墅已經(jīng)依法登記在她的名下，贈(zèng)與行為已經(jīng)完成，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸她所有。

一審法院審理認(rèn)為，本案中，眾錦公司主張與吳嵐協(xié)商一致，借用其名義購買涉案房屋及車位，雖然首付款6000萬元系從眾錦公司賬戶轉(zhuǎn)入開發(fā)商賬戶中，但其中500萬元眾錦公司在付款憑證上備注的是“代付購房款”，之后5500萬元的付款說明是“大額往來”。該事實(shí)說明，眾錦公司在付款時(shí)并無購買別墅的意思表示。且吳嵐與銀行的購房抵押合同約定借款1億元，吳嵐每月需償還的按揭貸款數(shù)額，大部分是從眾錦公司賬戶轉(zhuǎn)入周文的個(gè)人賬戶，再由周文轉(zhuǎn)入?yún)菎姑碌陌唇屹J款付款賬戶。因此，從涉案房屋的首付款及按揭貸款支付情況看，不能證明眾錦公司有投資別墅置業(yè)的意思表示。

2020年1月3日，北京市第三中級(jí)人民法院駁回了眾錦公司主張吳嵐返還別墅的訴訟請(qǐng)求。

終審落槌定音

眾錦公司不服一審判決提出上訴，請(qǐng)求將吳嵐名下的涉案房屋及配套車位改判歸公司所有。

二審期間，眾錦公司提出，2013年8月，公司召開臨時(shí)股東會(huì)，全體股東一致同意公司投資北京的住宅、辦公樓、商品房等，以獲得投資收益。2013年9月、12月，分別從公司賬戶轉(zhuǎn)賬500萬元、5500萬元到總裁周文個(gè)人賬戶，并轉(zhuǎn)賬給吳嵐支付房屋首付款。2016年7月21日簽訂購房合同時(shí)，吳嵐正處于單身、無業(yè)狀態(tài)。吳嵐根本不可能購買上億元的別墅居住，且銀行也根本不會(huì)為其發(fā)放貸款。正是因?yàn)殂y行了解該房屋的實(shí)際所有權(quán)人即眾錦公司，才會(huì)為吳嵐辦理房屋按揭手續(xù)。

眾錦公司與吳嵐是否存在借名買房合同關(guān)系？二審法院審理認(rèn)為，根據(jù)已查明的事實(shí)，涉案房屋及車位均登記在吳嵐名下，眾錦公司與吳嵐沒有簽訂任何關(guān)于借名買房的書面協(xié)議。從涉案房屋的首付款及按揭貸款支付情況看，均無法表明眾錦公司在付款時(shí)其購買涉案房屋支付房款的意思表示。

二審法院還認(rèn)為，周文與吳嵐育有五名子女，雙方之間的婚姻關(guān)系尚在訴訟之中。考慮到周文的身份，以及金錢作為種類物的特點(diǎn)，眾錦公司向周文付款，周文再向吳嵐付款，這兩次付款行為都不能簡(jiǎn)化為眾錦公司向吳嵐付款。

2020年6月23日，北京市高級(jí)人民法院作出終審判決，駁回眾錦公司的上訴請(qǐng)求，維持原判。

眾錦公司與吳嵐的借名買房糾紛終審宣判時(shí)，周文與吳嵐的離婚官司尚未結(jié)束。

【以案說法】

借名買房就是借用他人的名義買房，暗藏著法律風(fēng)險(xiǎn)。也就是說自己出錢，但產(chǎn)權(quán)證上登記的是別人的名字。借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買房。同時(shí)借名買房也違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能會(huì)被認(rèn)定無效。本案具有較為普遍的社會(huì)意義，在限購政策調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的大城市，借名買房并不鮮見。當(dāng)發(fā)生借名買房問題時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)充分協(xié)商討論并咨詢專業(yè)人士，讓權(quán)利義務(wù)固定明確，不給糾紛留下空間，同時(shí)要妥善留存證據(jù)，助力還原事實(shí)。（文中公司及人物均為化名）