盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房，是實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的一大課題。今年，浙江省委農(nóng)村工作會(huì)議對(duì)穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革、拓展改革試點(diǎn)、豐富試點(diǎn)內(nèi)容、抓緊制定加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理指導(dǎo)意見(jiàn)、研究起草農(nóng)村宅基地使用條例、開(kāi)展閑置宅基地復(fù)墾試點(diǎn)等工作進(jìn)行了部署。近期，圍繞這些工作內(nèi)容，浙江省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳課題組先后赴湖州、紹興、衢州等地開(kāi)展了專題調(diào)研。

一、全省閑置宅基地和閑置農(nóng)房的基本情況

根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的入戶調(diào)查及原浙江省國(guó)土資源廳的抽樣調(diào)查，經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)估算，浙江省農(nóng)村宅基地共995萬(wàn)余宗，面積約9.1萬(wàn)公頃。已登記發(fā)證709萬(wàn)宗，面積6.4萬(wàn)公頃，占宅基地總面積的71%左右；閑置宅基地（含閑置農(nóng)房）共53萬(wàn)余宗，面積為0.4萬(wàn)公頃，占農(nóng)村宅基地面積的4.36%。閑置宅基地（含閑置農(nóng)房）中，已經(jīng)流轉(zhuǎn)的占總數(shù)的32.02%。

農(nóng)村房屋和宅基地的閑置原因，主要有以下幾個(gè)方面：一是在外經(jīng)商務(wù)工。浙江省農(nóng)民常年外出經(jīng)商務(wù)工，很少回鄉(xiāng)居住，造成房屋閑置。一般來(lái)說(shuō)，地區(qū)越貧困，越是偏遠(yuǎn)、越是條件差、越是發(fā)展不充分，農(nóng)村人口外流的越多，特別是常年在外務(wù)工的人員越多，宅基地閑置的比例越高、面積越大。二是已在城市安家落戶。浙江省工業(yè)化城市化推進(jìn)快，城鎮(zhèn)化率達(dá)到68%，大量農(nóng)民已經(jīng)在城鎮(zhèn)穩(wěn)定居住就業(yè)。在農(nóng)村的房子和宅基地常年閑置，“老人守房”現(xiàn)象普遍存在。三是一戶多宅造成的閑置。這主要是通過(guò)繼承或私下交易等方式形成的。四是建新未拆舊造成的閑置。一些地方在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)中，在批準(zhǔn)農(nóng)民建房的同時(shí)，沒(méi)有及時(shí)收回老房和宅基地，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行拆除或繳納保證金的政策，造成老房和宅基地的閑置。五是農(nóng)戶房屋的部分閑置。浙江省農(nóng)民比較富裕，建房熱情高，農(nóng)房普遍建得比較高大，過(guò)去還能辦家庭工業(yè)，近些年隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、家庭作坊式低小散工業(yè)的整治，造成樓層的大量閑置，戶主一般住用1-2層，三層以上基本是空置。

浙江省盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房具有良好工作基礎(chǔ)。一是城鄉(xiāng)融合度均衡度高。農(nóng)民收入水平高，城鄉(xiāng)居民收入比?。?018年為2.036:1），農(nóng)民對(duì)土地依賴度較低，城鄉(xiāng)居民對(duì)農(nóng)房資源雙向流動(dòng)要求迫切，推動(dòng)閑置宅基地和農(nóng)房盤(pán)活利用條件成熟。二是基礎(chǔ)工作較好。房地一體的不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記率達(dá)到77.3%，2013年起在全省開(kāi)展“規(guī)范宅基地管理、破解農(nóng)民建房難”專項(xiàng)行動(dòng)，每年專項(xiàng)下達(dá)農(nóng)民建房專項(xiàng)用地計(jì)劃指標(biāo)1萬(wàn)畝左右，已基本解決全省農(nóng)村無(wú)房戶、危房戶建房需求。三是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易體系較為完善。全省累計(jì)建成市縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)93個(gè)，設(shè)立鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)服務(wù)平臺(tái)979個(gè)，交易內(nèi)容日趨豐富，服務(wù)功能逐步完善，這為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)順利交易提供了平臺(tái)。

二、各地盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房的探索實(shí)踐

（一）開(kāi)展調(diào)查。臺(tái)州市組成調(diào)研組，摸底調(diào)查閑置農(nóng)房盤(pán)活利用底數(shù)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，臺(tái)州目前閑置農(nóng)房共有21190幢，已經(jīng)流轉(zhuǎn)12303幢，流轉(zhuǎn)率為58.1%，有意向流轉(zhuǎn)的2855幢，占比20.1%。紹興市在全省率先實(shí)施“閑置農(nóng)房激活計(jì)劃”，全面普查閑置農(nóng)房資源，計(jì)劃用3年時(shí)間，吸引100億元社會(huì)資本，實(shí)施1000個(gè)改造項(xiàng)目，激活1萬(wàn)幢閑置農(nóng)房。截至2019年2月底，紹興市共激活閑置農(nóng)房10585幢，引入開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目866個(gè)，吸納社會(huì)資本24.5億元，帶動(dòng)農(nóng)戶就業(yè)10040人，村集體收入和農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入分別增加6267.4萬(wàn)元、7776.8萬(wàn)元。

（二）出臺(tái)政策。2018年1月，紹興市出臺(tái)《關(guān)于實(shí)施“閑置農(nóng)房激活計(jì)劃”的指導(dǎo)意見(jiàn)》，全市域推開(kāi)“閑置農(nóng)房激活”改革，在完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易制度、打通城鄉(xiāng)要素流動(dòng)通道等方面積極探索，取得了良好成效?？聵颉⑸嫌莘謩e出臺(tái)了《柯橋區(qū)盤(pán)活利用閑置農(nóng)房試點(diǎn)方案》《柯橋區(qū)盤(pán)活利用閑置農(nóng)房準(zhǔn)則》《上虞區(qū)激活閑置農(nóng)房（宅基地）推進(jìn)流轉(zhuǎn)交易三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020）》《上虞區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理辦法》等政策文件，紹興、上虞、柯橋等地都安排了專項(xiàng)資金，支持閑置農(nóng)房盤(pán)活利用。新昌“尚詩(shī)堂”激活項(xiàng)目，縣財(cái)政安排300萬(wàn)元建設(shè)連接道路；柯橋嵋山激活項(xiàng)目，鎮(zhèn)政府投入300多萬(wàn)元開(kāi)展環(huán)境整治；出臺(tái)金融支持激活閑置農(nóng)房實(shí)施辦法，設(shè)計(jì)“農(nóng)房貸”“驛宿貸”等專項(xiàng)金融支持產(chǎn)品，對(duì)重點(diǎn)激活項(xiàng)目開(kāi)展“一對(duì)一”上門(mén)金融服務(wù)。衢州市對(duì)民宿按床位數(shù)補(bǔ)助，每張床位可補(bǔ)助6000元。杭州市、寧波市、溫州市、紹興市、麗水市等按照民宿等級(jí)，分別采取按房間數(shù)或床位數(shù)進(jìn)行補(bǔ)助。一些地方還出臺(tái)對(duì)出租房屋的農(nóng)戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的政策。如云和縣出臺(tái)了《空閑農(nóng)房二次創(chuàng)業(yè)改革試點(diǎn)實(shí)施方案》《云和縣空閑農(nóng)房征收再利用試點(diǎn)方案的通知》，允許社會(huì)工商資本參與，對(duì)符合條件的出租房屋的低收入農(nóng)戶給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（三）加強(qiáng)服務(wù)。各地落實(shí)“最多跑一次”的改革理念，把握激活農(nóng)房確權(quán)、登記、流轉(zhuǎn)、利用等環(huán)節(jié)，推行“一站式”服務(wù)，讓群眾、企業(yè)少跑腿?？聵颉⑸嫌?、永嘉、云和將閑置農(nóng)房使用權(quán)交易納入產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，將符合對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng)條件的農(nóng)房錄入數(shù)據(jù)庫(kù)，公開(kāi)發(fā)布房屋基本資料、受讓意向等信息，并統(tǒng)一組織交易簽約、結(jié)算交易資金、出具交易憑證。上虞“鄉(xiāng)路網(wǎng)”、柯橋“鄉(xiāng)愁網(wǎng)”、新昌“共享小院”三個(gè)公益性專門(mén)推介網(wǎng)站，已累計(jì)推介閑置農(nóng)房2937宗，流轉(zhuǎn)交易1397宗。永嘉縣充分發(fā)揮民營(yíng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)的優(yōu)勢(shì)和積極性，積極服務(wù)集體產(chǎn)權(quán)交易、農(nóng)房安置和閑置農(nóng)房盤(pán)活。紹興市還通過(guò)組建農(nóng)房經(jīng)營(yíng)服務(wù)站、組織集中宣傳推介，為閑置農(nóng)房盤(pán)活利用牽線搭橋。

（四）有序推進(jìn)。紹興市制訂《閑置農(nóng)房租賃合同》，指導(dǎo)鄉(xiāng)村規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，防范法律風(fēng)險(xiǎn)?？聵騾^(qū)制訂了閑置農(nóng)房盤(pán)活利用準(zhǔn)則，對(duì)規(guī)劃編制、建筑設(shè)計(jì)、市政設(shè)施、綠化景觀、流轉(zhuǎn)形式、準(zhǔn)入條件、日常管理等作出詳細(xì)規(guī)定，并要求租賃協(xié)議須公證。上虞區(qū)就閑置農(nóng)房重建改建出臺(tái)政策，允許合法農(nóng)房進(jìn)行拆后重建、改建合格局部移位。

三、閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤(pán)活利用的主要特點(diǎn)

（一）盤(pán)活數(shù)量分布不均。浙江省閑置宅基地和農(nóng)房盤(pán)活主要位于人口凈流出地區(qū)和鄉(xiāng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)，這些地區(qū)在過(guò)去由于遠(yuǎn)離大中城市、交通不便、經(jīng)濟(jì)落后、就業(yè)機(jī)會(huì)少、收入較低，人們紛紛逃離這些地區(qū)，如麗水、衢州、溫州、金華的偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村等。近年來(lái)，隨著鄉(xiāng)村整體環(huán)境條件改善和人們收入水平提高，這些所謂的偏遠(yuǎn)地區(qū)由于生態(tài)環(huán)境良好，自然風(fēng)光優(yōu)美，傳統(tǒng)文化完好，其旅游休閑價(jià)值逐步被市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，精品民宿和農(nóng)家樂(lè)加快發(fā)展，美麗環(huán)境轉(zhuǎn)化為了美麗經(jīng)濟(jì)。如慶元縣橫坑村雖然距離縣城80公里，但具有獨(dú)特的村落文化受到旅友的追捧。

（二）盤(pán)活利用途徑多樣。一是村莊整治模式。采取拆除和新建相結(jié)合的方法，按照規(guī)劃對(duì)閑置宅基地和閑置農(nóng)房進(jìn)行整治，推進(jìn)村莊改造建設(shè)，解決村民建房和村莊臟亂差問(wèn)題。衢江區(qū)馬蹊村以閑置宅基地和閑置農(nóng)房整治為突破口，拆除危舊房72戶，清理一戶多宅59戶，騰退宅基地1.4萬(wàn)平方米，安置農(nóng)民建房17戶。二是改造利用模式。這是常規(guī)意義的盤(pán)活利用，即在保持外觀、結(jié)構(gòu)基本不變的情況下，加以改造利用發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)。三是保護(hù)開(kāi)發(fā)模式。主要是對(duì)廢棄的古村落、古建筑，實(shí)行保護(hù)性的保護(hù)利用。四是宅基地復(fù)墾模式。主要指采取整體搬遷或零星搬遷的高山村落或閑置房屋，采取拆除復(fù)墾的方式實(shí)現(xiàn)退宅還耕。

（三）開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)豐富多彩。主要有休閑度假、特色餐飲、健康養(yǎng)生、養(yǎng)老公寓、電商經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意工廠、教育科普、民俗展示、文化活動(dòng)、農(nóng)民工公寓等。其中，休閑度假民宿是最主要的盤(pán)活利用形式，既有家庭經(jīng)營(yíng)的旅館、賓館，也有工商資本投資的山莊、精品酒店等。江山市清泉村是一個(gè)農(nóng)民下山搬遷村，臨近工業(yè)園區(qū)，村民房屋部分閑置比較多。村集體將村民空置房屋統(tǒng)一收儲(chǔ)，再統(tǒng)一租賃給開(kāi)發(fā)區(qū)的農(nóng)民工和企業(yè)，用做農(nóng)民工公寓，村集體收取一點(diǎn)管理費(fèi)；部分房屋租賃給淘寶企業(yè)，通過(guò)網(wǎng)店銷(xiāo)售農(nóng)產(chǎn)品和汽車(chē)配件，年交易額達(dá)到1億多元。桐廬縣百江鎮(zhèn)小京村將33幢老房整租給建筑師機(jī)構(gòu)，規(guī)劃建設(shè)小京塢國(guó)家建筑大師藝術(shù)集合村項(xiàng)目，30余位著名設(shè)計(jì)師加盟。

（四）產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)途徑多樣。一是直接租賃模式。由產(chǎn)權(quán)人經(jīng)村集體同意，與投資主體直接簽訂租賃協(xié)議。如溫嶺五岙村有100多幢漁民閑置石屋對(duì)外租賃，引入投資1億多元開(kāi)辦14家精品民宿。這種模式老百姓比較歡迎，但投資者與村民的矛盾難調(diào)處。二是集體流轉(zhuǎn)模式。由村集體統(tǒng)一收租村民閑置房屋，對(duì)外引進(jìn)民宿投資主體，發(fā)展民宿、文化、經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目等。該模式受到投資者歡迎，可以消除投資的不確定性，也有利于村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三是集體回購(gòu)轉(zhuǎn)讓模式。村集體回購(gòu)村民閑置房屋，組建開(kāi)發(fā)公司，引進(jìn)投資主體，發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。如溫嶺已收購(gòu)了130多幢民房。四是股份合作模式。村集體設(shè)立經(jīng)營(yíng)公司或合作社，村民將自己閑置房屋作價(jià)入股，由村里實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或?qū)ν饨y(tǒng)一招租，同時(shí)實(shí)行村民農(nóng)房保底分配，年底進(jìn)行利潤(rùn)分紅。五是政府收儲(chǔ)掛牌模式。主要針對(duì)農(nóng)村廢棄和閑置房屋，采取政府收儲(chǔ)和掛牌出讓模式，發(fā)展農(nóng)（漁）家樂(lè)、民宿等新產(chǎn)業(yè)。如松陽(yáng)、云和等地采用這種模式。六是平臺(tái)經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式。上虞區(qū)實(shí)行“產(chǎn)權(quán)交易公司+農(nóng)房經(jīng)營(yíng)服務(wù)站+農(nóng)戶”的運(yùn)作模式，在各村成立農(nóng)房經(jīng)營(yíng)服務(wù)站，與農(nóng)戶就閑置農(nóng)房租賃事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，供銷(xiāo)社對(duì)意向農(nóng)房進(jìn)行規(guī)劃改造和推介招商，主要用作民宿經(jīng)營(yíng)。

（五）投資經(jīng)營(yíng)主體各異。包括自我投資經(jīng)營(yíng)、村集體投資開(kāi)發(fā)、第三方投資開(kāi)發(fā)和合作投資開(kāi)發(fā)模式。自我投資開(kāi)發(fā)模式，是典型意義上的農(nóng)家樂(lè)民宿經(jīng)營(yíng)模式，就是房屋業(yè)主以自有房屋從事家庭餐飲經(jīng)營(yíng)或家庭旅館經(jīng)營(yíng)，這是民宿經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)形態(tài)。從村級(jí)投資開(kāi)發(fā)看，主要是采取股份合作的形式發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，建設(shè)文化活動(dòng)場(chǎng)所等。新昌縣把原來(lái)產(chǎn)權(quán)屬于不同主體的閑置小學(xué)資產(chǎn)，整體劃撥給村一級(jí)開(kāi)發(fā)利用。截至目前，大部分農(nóng)村完小被改為村辦公用房、文化禮堂、福利院等公益性用房，還有1500平方米的閑置農(nóng)村完小被用來(lái)出租辦廠，增加村集體經(jīng)濟(jì)收入。第三方投資開(kāi)發(fā)模式，投資主體包括工商資本投資包括旅游公司投資、專業(yè)人士投資、政府或國(guó)有公司投資、城市市民投資等。市民投資主要用于改造自住，享受周末時(shí)光和田園生活；工商資本投資，主要是建精品度假酒店、培訓(xùn)基地；政府投資主要是建創(chuàng)意街區(qū)或小鎮(zhèn)，保護(hù)開(kāi)發(fā)古村落古民居等。合作開(kāi)發(fā)投資模式也很普遍。柯城區(qū)通過(guò)政府牽線搭橋，建立“工商資本+農(nóng)戶+村集體”“工商資本+農(nóng)戶”的合作模式，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。很多村級(jí)投資開(kāi)發(fā)都采取了與工商資本合作的方式。

閑置宅基地和閑置農(nóng)房的盤(pán)活利用，雖然起步時(shí)間不長(zhǎng)，但如石塊打破了湖水的寧?kù)o，對(duì)農(nóng)村的發(fā)展產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，受到了極大關(guān)注，實(shí)現(xiàn)了投資方、農(nóng)戶和村集體的多贏，是鄉(xiāng)村振興的一個(gè)很好的切入點(diǎn)。具體來(lái)看，取得了幾個(gè)方面的積極效應(yīng)：

一是促進(jìn)了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興。閑置宅基地和閑置農(nóng)房大多位于以前所謂的偏遠(yuǎn)地帶，這些過(guò)去受冷落的地方，往往是風(fēng)景好、空氣好、水質(zhì)好、食材好、有文化的地方，所以受到市民和工商資本的青睞，也因此推動(dòng)了新興產(chǎn)業(yè)的興起，打開(kāi)了“綠水青山就是金山銀山”的轉(zhuǎn)化通道，助推了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)振興?？鲁菂^(qū)創(chuàng)新探索“鄉(xiāng)宿”理念，以鄉(xiāng)宿整合鄉(xiāng)村資源，實(shí)現(xiàn)民宿和鄉(xiāng)村良性互動(dòng)，同步發(fā)展，基本打造出“一翼兩軸”為主架構(gòu)的鄉(xiāng)宿經(jīng)濟(jì)圈。

二是增加了集體和農(nóng)民收入?？聵蜥疑阶匀淮褰y(tǒng)一向農(nóng)戶回租農(nóng)房使用權(quán)，視房屋情況給予每平方米10元至20元一年的租金，投資商根據(jù)占地面積另按每平方米5元的租金支付給村集體。一年村里可增加50萬(wàn)元以上的收入。不管是農(nóng)戶自主經(jīng)營(yíng)，還是出租經(jīng)營(yíng)，都增加了農(nóng)戶的財(cái)產(chǎn)性收入，同時(shí)還解決了農(nóng)戶的創(chuàng)業(yè)就業(yè)問(wèn)題，增加了工資性收入。農(nóng)戶家庭經(jīng)營(yíng)也不耽誤，并且有穩(wěn)定銷(xiāo)路，增加了經(jīng)營(yíng)性收入?？鲁菂^(qū)七里“天光云景”民宿與村集體簽訂協(xié)議，村集體統(tǒng)一租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的15幢閑置物業(yè)，農(nóng)戶以未來(lái)物業(yè)收益入股，在享受固定房租的基礎(chǔ)上還能獲得盈利分成，還帶動(dòng)了農(nóng)民就業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)資本、農(nóng)戶、村集體三方共贏。

三是帶動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售。民宿大都采購(gòu)本村村民生產(chǎn)的糧食、蔬菜、肉蛋等農(nóng)副產(chǎn)品，除了供應(yīng)住店客戶消費(fèi)外，也可以賣(mài)給客人帶回家，帶動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品和土特產(chǎn)品的銷(xiāo)售。怩山東籬民宿位于高山之上，由于生意興隆，本村的土雞蛋和土豬肉還不夠用，激發(fā)了農(nóng)戶發(fā)展生態(tài)養(yǎng)殖的積極性。

四是改善了農(nóng)村社會(huì)治理。通過(guò)激活閑置農(nóng)房，促進(jìn)了新時(shí)代的各類(lèi)人才“上山下鄉(xiāng)”，帶來(lái)了新農(nóng)民新思想新技術(shù)，有效改善了農(nóng)村社會(huì)治理，促進(jìn)了鄉(xiāng)村文化設(shè)施完善，推動(dòng)鄉(xiāng)村文化藝術(shù)發(fā)展，推動(dòng)了鄉(xiāng)村文化振興。

此外，閑置農(nóng)房的盤(pán)活激活和改造利用，讓那些殘?jiān)珨啾诤蜑l臨倒塌的房屋及時(shí)得到了修復(fù)，避免了倒塌、失火等風(fēng)險(xiǎn)，美化了鄉(xiāng)村形態(tài)；增加了居住住房供給，分流了市民投資資金，促進(jìn)了房地產(chǎn)健康發(fā)展；讓進(jìn)城農(nóng)民吃了定心丸，促進(jìn)了新型城市化的順利推進(jìn)。

四、閑置宅基地和閑置農(nóng)房存在的問(wèn)題和對(duì)策建議

一是業(yè)態(tài)比較單一，民宿無(wú)序發(fā)展。閑置農(nóng)房盤(pán)活利用方式集中于民宿，民宿雖然是近年來(lái)才發(fā)展起來(lái)，但已呈現(xiàn)過(guò)度投資的特征，數(shù)量擴(kuò)張?zhí)欤貏e是投資型民宿偏多，內(nèi)涵特色不明顯，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)突出，普遍追求高檔化、洋化，不少民宿實(shí)質(zhì)是特色度假酒店。二是監(jiān)管不夠嚴(yán)格，服務(wù)還不到位。一些地方在盤(pán)活閑置宅基地和閑置農(nóng)房過(guò)程中，審批辦證還存多頭跑、流程繁、周期長(zhǎng)等問(wèn)題。配套政策還不完善，對(duì)閑置農(nóng)房改造管理、金融服務(wù)還不到位。用途管控不夠嚴(yán)格，一些企業(yè)老板以發(fā)展民宿為名，建私人會(huì)所或商務(wù)會(huì)所不在少數(shù)。三是產(chǎn)權(quán)交易不夠規(guī)范。一些集體經(jīng)濟(jì)為了引進(jìn)項(xiàng)目，在對(duì)外進(jìn)行統(tǒng)一招商時(shí)，有意壓低交易價(jià)格，且不進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)公開(kāi)招投標(biāo)，有可能造成集體資產(chǎn)流失。產(chǎn)權(quán)服務(wù)功能有待加強(qiáng)，鄉(xiāng)村中介服務(wù)組織缺失。四是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)凸顯。投資民宿等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，投資大、回報(bào)期長(zhǎng)，存在較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；一哄而上發(fā)展民宿項(xiàng)目，必然造成供過(guò)于求，加大投資風(fēng)險(xiǎn)。莫干山民宿投資100萬(wàn)以上的占75%，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的不在少數(shù)。從目前來(lái)看，民宿入住率已不理想，只有極少數(shù)的精品民宿，如松陽(yáng)的過(guò)云山居、江山峽里風(fēng)特色民宿等，由于獨(dú)特的資源條件、獨(dú)特的服務(wù)資源，擁有比較高的入住率，大部分投資型高端民宿，回報(bào)效果并不理想。從其他方面來(lái)看，如農(nóng)民房屋屬于宅基地屬性，閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤(pán)活利用從事工商業(yè)活動(dòng)后，雖然宅基地形態(tài)沒(méi)有變化，但其使用性質(zhì)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)發(fā)生變化，是否需要做臨時(shí)用途變更登記并向投資者收繳一定比例的收益調(diào)節(jié)金？集體經(jīng)濟(jì)組織是宅基地的所有權(quán)主體，農(nóng)戶的閑置農(nóng)房的盤(pán)活利用，集體可否收取管理費(fèi)或分享宅基地租金？利用閑置房屋發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，稅率偏高，不利于調(diào)動(dòng)村集體和農(nóng)民的積極性；基層組織在盤(pán)活閑置農(nóng)房中的作用有待充分發(fā)揮，需要在下一步工作中研究解決。

對(duì)于下一步如何開(kāi)展閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤(pán)活利用，課題組建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善。

一是夯實(shí)基礎(chǔ)，清晰產(chǎn)權(quán)，加快完成宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作。明晰宅基地各項(xiàng)權(quán)利涵義，多元保障農(nóng)戶宅基地資格權(quán)，探索以“按人分配、按戶控制”的分配機(jī)制；加快完成農(nóng)村宅基地和房屋確權(quán)登記工作；完善農(nóng)村社會(huì)保障；加快立法修法工作，加快制定《農(nóng)村宅基地管理?xiàng)l例》。

二是明確目標(biāo)，細(xì)化舉措，完善農(nóng)房盤(pán)活配套支持政策。加強(qiáng)政策引導(dǎo)，明確利用方向、利用方式、利用重點(diǎn)，有序引導(dǎo)社會(huì)資金投向用于發(fā)展特色民宿、農(nóng)村電商、健康養(yǎng)老、旅游小鎮(zhèn)、民俗展覽等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)針對(duì)閑置農(nóng)房盤(pán)活利用的金融產(chǎn)品，政府產(chǎn)業(yè)基金和信貸擔(dān)保支持鄉(xiāng)村新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展；完善宅基地調(diào)控政策。對(duì)利用農(nóng)村閑置宅基地等存量建設(shè)用地發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，建議原則上按照存量與增量3:1比例給予新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。

三是開(kāi)展調(diào)查，引導(dǎo)投資。要開(kāi)展摸底調(diào)查，制定閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤(pán)活利用規(guī)劃，引導(dǎo)合理投資。

四是嚴(yán)守底線，適度放活，切實(shí)維護(hù)村集體和農(nóng)戶的合法權(quán)益。要嚴(yán)格遵守宅基地流轉(zhuǎn)的自愿、有償原則。合理確定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的土地增值收益調(diào)節(jié)金收取比例并按規(guī)定進(jìn)行收取，由集體成員共同分享。

五是試點(diǎn)引路，穩(wěn)步推進(jìn)，及時(shí)總結(jié)推廣成功經(jīng)驗(yàn)?？偨Y(jié)推廣義烏、德清及紹興、象山、安吉、云和等地實(shí)踐，完善相關(guān)操作辦法，開(kāi)展社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，穩(wěn)妥向各地推廣。