王玥琪

【摘 要】資金和人力資源對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是必不可少的，上海作為全國最大的金融中心之一，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展處于遙遙領(lǐng)先的地位。本文主要研究了上海房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，比較具有鮮明的特征。發(fā)現(xiàn)上海房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平存在一定的差異；融資方式以債務(wù)融資為主，然后是內(nèi)部融資，最后為股權(quán)融資；企業(yè)短期償債壓力比較低，負(fù)債結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健。

【關(guān)鍵詞】上海房地產(chǎn)企業(yè)；融資結(jié)構(gòu)；負(fù)債水平

資金和人力資源對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是必不可少的，想要進入房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備充足的資源。上海作為全國最大的金融中心之一，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展處于遙遙領(lǐng)先的地位。因此本文主要研究上海地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，比較具有鮮明的特征。

如今，房地產(chǎn)企業(yè)若想戰(zhàn)勝競爭對手，必須要擁有一定水平的融資能力。融資方式單一，或者融資結(jié)構(gòu)不適當(dāng)均可能阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。本文從企業(yè)的年度財務(wù)報表出發(fā)，分析了上海房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)的特征及變化趨勢。無論對于董事會還是投資者，均需要重點關(guān)注企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。本文首先基于現(xiàn)有的融資結(jié)構(gòu)理論以及我國對于企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的研究情況，重點分析了上海房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點：包括負(fù)債水平、融資方式及負(fù)債結(jié)構(gòu)。在對上海房地產(chǎn)企業(yè)的融資特征有了初步了解之后，進一步對如何優(yōu)化上海房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)給予建議。

一、理論分析

（一）融資結(jié)構(gòu)的概念

融資結(jié)構(gòu)反映了公司所有者權(quán)益與短期債務(wù)、長期債務(wù)的大小關(guān)系，體現(xiàn)了企業(yè)不同的資金渠道。融資結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)不同：資本結(jié)構(gòu)僅僅反映所有者權(quán)益與非流動債務(wù)的比例，不包含流動債務(wù)。融資結(jié)構(gòu)包括資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)，不是一種狹義的資本結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)負(fù)債表中，除了左邊的資產(chǎn)，其他所有項目均包含在其中。但是，資本結(jié)構(gòu)通常也可以判斷出融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣。

企業(yè)做出不同的融資決策，比如內(nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，便會構(gòu)成不一樣的融資結(jié)構(gòu)。從無稅MM理論到有稅MM理論再到權(quán)衡理論，融資結(jié)構(gòu)對于管理者來說越來越重要。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)外學(xué)者對于融資結(jié)構(gòu)的研究目前主要集中在融資渠道、融資結(jié)構(gòu)理論和最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)三個方面。企業(yè)想要實現(xiàn)利益最大化，降低加權(quán)平均資本成本，必須要選擇適合自身的融資結(jié)構(gòu)。

（二）融資結(jié)構(gòu)理論研究

企業(yè)融資的研究起始于MM理論，包括“無稅MM”和“有稅MM”理論。其中“無稅MM理論”不考慮所得稅，認(rèn)為負(fù)債比例越大，公司權(quán)益資本越大，負(fù)債水平不會對加權(quán)平均資本成本和企業(yè)價值產(chǎn)生影響。而“有稅MM理論”考慮了所得稅，所以利息抵稅會對企業(yè)價值產(chǎn)生影響。

但是MM理論是在一系列完美假設(shè)下形成的，是不符合現(xiàn)實情況的。隨著這些假設(shè)條件不斷放寬，產(chǎn)生了權(quán)衡理論、代理理論及優(yōu)序融資理論。權(quán)衡理論權(quán)衡了利息抵稅效應(yīng)與財務(wù)困境，負(fù)債比例逐漸上升，企業(yè)價值會先升高后下降，因此可以得出最佳融資結(jié)構(gòu)點。代理理論在權(quán)衡理論的基礎(chǔ)上考慮了過度投資與投資不足問題，增加了債務(wù)的代理成本與債務(wù)的代理收益兩個變量。優(yōu)序融資理論考慮了信息不對稱與逆向選擇對融資順序產(chǎn)生的作用，認(rèn)為最優(yōu)的融資順序應(yīng)該是：先內(nèi)部融資，后外部融資；先債務(wù)融資，后股權(quán)融資。

二、上海房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

（一）上海房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平

表1是對選取出的21家上海房地產(chǎn)企業(yè)2014年至2018年的負(fù)債水平代理變量資產(chǎn)負(fù)債率的統(tǒng)計分析。由上海房地產(chǎn)企業(yè)2014至2018年的資產(chǎn)負(fù)債率分析看出，這些企業(yè)近五年資產(chǎn)負(fù)債率平均數(shù)為61.40%。有三分之一的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率集中在60%至70%區(qū)間內(nèi)，負(fù)債水平達到較高水平；6個企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，其中的2個企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。而縱觀全部企業(yè)，這21家房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率主要處于50%至80%。因此上海房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平還是存在一定的差異。

（二）上海房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

對于公司來說，融資方式包括內(nèi)部和外部融資，另外外部融資包括股權(quán)和債務(wù)融資。內(nèi)部融資來源于企業(yè)業(yè)務(wù)活動中的累積資金，本文用留存收益與固定資產(chǎn)折舊之和表示。另外，債務(wù)融資用年末總負(fù)債表示，股權(quán)融資通過股本與資本公積的和表示。

表2為上海房地產(chǎn)企業(yè)2014至2018年融資結(jié)構(gòu)分布情況。近五年來看，債務(wù)融資所占比重呈明顯優(yōu)勢，平均值高達84.05%；而內(nèi)部融資占比8.76%，股權(quán)融資占比7.19%。并且從總體上看，內(nèi)部融資比例有逐年遞增的趨勢，股權(quán)融資比例有逐年遞減的趨勢，債務(wù)融資比例基本保持不變。所以，上海這21家房地產(chǎn)企業(yè)融資方式以債務(wù)融資為主，然后是內(nèi)部融資，最后為股權(quán)融資。

（三）上海房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、長期借款等，下面我們要研究企業(yè)負(fù)債的具體構(gòu)成。為了分析企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，本文選擇負(fù)債中最為重要的四個科目：短期借款、應(yīng)付賬款、長期借款、預(yù)收賬款，分別計算出它們占負(fù)債總額的比例。從計算的結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)，近五年上海房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債結(jié)構(gòu)中，短期借款占6.16%，長期借款占20.56%，所以負(fù)債中共有26.72%來自于銀行借款；應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)占15.45%，預(yù)收賬款占23.98%，所以負(fù)債中共有39.43%來自于商業(yè)信用。另外，預(yù)付賬款所占比例非常大，而且比例越來越重；短期借款所占比例相對較小，而且比例越來越輕。說明上海房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力比較低，負(fù)債結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健。

三、結(jié)論與建議

綜上所述，上海房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平存在一定的差異；融資方式以債務(wù)融資為主，然后內(nèi)部融資，最后股權(quán)融資；企業(yè)短期償債壓力比較低，負(fù)債結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健。企業(yè)的規(guī)模越大，其所面臨的經(jīng)營風(fēng)險可能越大，越需要增加負(fù)債比例分散風(fēng)險。而外部融資會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)選擇依賴于內(nèi)部融資。充足的盈余可以使企業(yè)的融資方式形成以內(nèi)部融資為主，外部融資為輔的融資結(jié)構(gòu)。

在現(xiàn)實中，企業(yè)應(yīng)將流動比率、速動比率等指標(biāo)維持在一個合理水平。結(jié)合自身的實際情況，在監(jiān)管層規(guī)定的指標(biāo)范圍內(nèi)做出靈活地變通，制定出符合企業(yè)實際的融資結(jié)構(gòu)計劃。這涉及到房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營過程的監(jiān)控以及房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中如何進行融資，也涉及到房地產(chǎn)企業(yè)為了增強融資能力如何開展投資等問題。企業(yè)應(yīng)優(yōu)化非現(xiàn)場監(jiān)管力度，創(chuàng)建良好的房地產(chǎn)企業(yè)各類統(tǒng)計報表報告的定期報送規(guī)章制度，通過財務(wù)報告反映的情況對每項財務(wù)指標(biāo)加以分析，以減少監(jiān)控不足的影響。該分析結(jié)論及建議對一般企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的研究也具有普遍意義。

（上海師范大學(xué)商學(xué)院，上海200030）

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